华夏幸福基业案例分析-产业园
华夏幸福基业对产业地产的思考
华夏幸福基业对产业地产的启示——工作思考及建议集合在公司领导的理想主义旗帜下，遵循“跳出地产做地产”的先进理念指导，秉承产业带动就业，就业带动刚需，刚需带动住宅开发的循环经济模式。
研究发现华夏幸福基业的“园区+地产”的模式与杨总的理念有异曲同工之妙。
现就华夏幸福基业的“园区+地产”的模式研究，报告如下：华夏幸福基业基本情况：（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务。
前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始注册资本为200 万元，后经历三次增资，三次股权转让，于2007年整体改制为股份制公司。
改制后，总股本为10.5亿元，同时公司名称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。
（二）业务结构华夏幸福基业股份有限公司业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，集中于河北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京郊区布局。
借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
（三）发展模式独特的“园区+地产”模式，公司以园区开发立项，地产开发随行的模式。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
其中，专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中，形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
2017年园区建设行业华夏幸福分析报告
2017年园区建设行业华夏幸福分析报告2017年11月目录一、华夏幸福：布局全国的园区建设龙头企业 (3)1、扎根京津冀拓展长三角、珠三角 (4)2、政府是公司核心客户 (6)3、园区开发公司中的王者 (7)二、从固安到嘉善：异地复制打出异地名片 (9)1、园区快速扩张新城加紧复制 (9)2、固安模式：一城多园，政企双赢 (10)3、嘉善：精准卡位，异地标杆 (12)三、乘京津冀东风，享园区红利 (16)1、环京区域：限购之下园区运营是看点 (16)2、华夏幸福：环京津冀布局，享园区红利 (18)四、产业新城模式获认可，产业发展服务独领风骚 (21)1、产业新城模式获认可 (21)2、产业发展服务独领风骚 (23)3、多元化融资，资金较为充沛 (24)4、强大的招商团队是公司重要竞争力 (25)5、传统园区缓慢饱和新增园区接棒增长 (26)五、主要风险 (28)1、长三角产业新城发展不及预期 (28)2、地产调控政策超预期 (28)华夏幸福：布局全国的园区建设龙头企业。
华夏幸福基业股份有限公司成立之初，主要从事住宅开发和物业管理。
2002 年公司大胆转型开始从事综合性产业园区开发，随后开启了向全国产业新城领头羊迈进。
目前公司的事业版图已经基本覆盖京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群等国家重点城市群，并聚焦12 大重点行业，形成了近百个区域级产业集群。
从固安到嘉善：异地复制打出异地名片。
2013 年公司卡位嘉善，伴随着园区建设逐步完成，园区红利释放，嘉善园区签约投资额迎来大幅增长，2017 年上半年签约投资额达到58.9 亿元，超过2016年全年，占公司新增签约投资总额的8.1%，成为公司异地复制的标杆。
嘉善项目的意义在于公司突破京津冀，在更广范围拓展、复制，嘉善项目的成功异地复制为公司打出异地名片。
乘京津冀东风，享园区红利。
4 月1 日中央决定设立河北雄安新区，考虑到雄安新区定位为重点发展高端高新产业，在雄安周边有产业园区布局的公司更具投资价值。
华夏幸福基业项目介绍
八达岭下 葡萄湖岸
产品类型：院墅、联排别墅、叠拼和小高层；独栋别墅 400平米左右，联排别墅180-300平米，叠拼别墅180200平米。
业绩优势∣ Achievements & Honors ∣
京御地产年销售额（亿元）
京御地产年销售额增长率 > 100%，2006年—2010年4年复合增长率=386%
依托70平方公里潮白新城而建设的潮白河畔 亲水风情小镇
依托得天独厚的地理条件，打造一个全新模式的创意空间 ，一个水边的创意园； 通过合理的规划和开发，创意园 的生活成为一种新的时尚。
八达岭孔雀城 —— 八达岭下 葡萄湖岸
湖滨山水生态城市
以高科技产业为主、以葡萄为特色、打造高端旅游目 的地及京郊在绿色中办公、在生态中发展的湖滨山水 生态城市。
潮白河孔雀城 ——蓝色水街 创意水乡
国贸正东30公里 百万级原生态水岸别墅
南加州风格：黄墙红瓦，温暖亲切，带来家的感受;木制构 件：温暖而自然，引发对大自然的遐思;引入现代气质的大 落地窗，采光充足，并促进了室内外空间的充分交融;大退 台造型，形成尺度宜人的街巷感。独栋合院:260-300平米; 联排:230—250平米;叠拼:180平米。
中国范例卐越贡献最佳奖联合国人居署200908孔雀城2008北京最具珍藏价值北京日报北京晚报200812孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812孔雀城最具珍藏价值奖20082009第三届地产年度风于榜200812孔雀城最具人气2009中国地产新规角搜狐网焦点网200812孔雀城08年度北京十大领袖楼市传媒200812孔雀城2008北京典型指数样本项目中指研究院200812孔雀城2008中国节能减排典范楼盘中国房地产协会中国建筑节能减排产业联盟200812孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812孔雀城2008中国地产新规角北京地标新地产200801孔雀城2008中国地产新规角最具潜力生态小镇新地产200801孔雀城2008中国地产新规角和谐社匙项目新地产200801永定河孔雀城最佳宜居楼盘永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最宜居生态新京报200811永定河孔雀城最宜居生态大运河孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812大运河孔雀城2008年度北京房地产最佳性价比楼盘奖大运河孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812大运河孔雀城新浪房产2008年最值得期待癿楼盘新地产200812大运河孔雀城2008北京典型样本项目中指研究院200812新地产200812大运河孔雀城二零零八年最人居城市新京报200812大运河孔雀城2008中国节能减排典范楼盘大运河孔雀城20082009新浪乐居年度最具人气楼盘新浪网2009012009第九届中国房地产发展年会2008中国最战略规划strategies品牌觃划branddevelopment孔雀城孔雀城孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系大卫城大卫城大卫城大卫城并福长者并福长者并福长者并福长者酒店会所酒店会所酒店会所酒店会所高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫
华夏幸福基业大发展的核心要素及对园区招商工作的借鉴
华夏幸福基业大发展的核心要素及对园区招商工作的借鉴华夏幸福基业大发展的核心要素及对园区招商工作的借鉴华夏幸福基业大发展的核心要素及对园区招商工作的借鉴华夏幸福基业大发展的核心要素及对园区招商工作的借鉴:2013-8-8 8:12:45华夏幸福公司2012年报学习心得交流发言材料——华夏幸福基业大发展的核心要素及对园区招商工作的借鉴招商局杨素梅(2013年8月5日)一个成立于1998年、起家于河北廊坊的一家房地产开发公司，仅用时14年，就成为理念被国内多个城市广泛接受、业务被标准化复制到国内多个省市的大型开发区投资运营企业集团、一流的“产业新城、产城共建”的实践者。
它以连续7年100%的业绩复合增长率，430亿元的总资产、1 对我们最有借鉴意义。
当前，国内园区发展的普遍困境在于:因为产业发展交由企业、城镇和基础交由园区，因而招商引资的企业一入驻，园区就要忙于跟进拆迁、忙于配套基础建设，由于资金不足，园区就一直饱受拖累，不仅基础设施和民生公用设施的进度难保证，而且为产业发展腾出空间的速度也不快，一定程度上对园区的总体发展产生影响，发展进程中的不确定因素也增多。
而华夏幸福的操作模式为:由企业来垫资，整体操盘一个园区或园区内一个区域的拆迁整理、基础配套、公用设施、民房安置、产业规划等一揽子事宜，最后从区域土地的快速升值、一定配比的商品房的出售中获得利益和回报。
企业的融资渠道为股东、市场、存货等各个环节，一切均是市场化的手段、市场化的机制。
在产业促进方面，华夏幸福凭借产业协同、产业创新、产业金融、产业服务四大促进平台，推动产业转移、产业整合和产业孵化，促使各类产业要素在区域集聚，逐步形成产业链和产业集群，并向价值链的高端延伸，实现产业的可持续发展。
譬如，华夏幸福与中国航天科技集团签约打造的固安航天科技产业园，与中国联合航空有限公司签约打造的国际临空经济区，以及固安肽谷生物科学园建设，为区域产业升级树立了示范标杆。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告.doc
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福的PPP模式——以固安产业新城为例
华夏幸福的PPP模式——以固安产业新城为例固安产业新城地处河北省廊坊市固安县，位于天安门正南50公⾥。
2002年6⽉29⽇，华夏幸福固安产业新城奠基成⽴，固安县⼈民政府与华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）确⽴了以政府和社会资本（PPP）合作模式，打造“产业⾼度聚集、城市功能完善、⽣态环境优美”的产业新城。
历经⼗余年的发展，固安产业新城现已全⾯崛起，成为当前国内PPP模式中最具实践意义和⽰范效应的典型样本。
在固安产业新城建设之初，华夏幸福就以“建设产业新城”为⽬标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。
在“产城融合”发展的格局下，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、⽣物医药、⾼端装备、电⼦商务、⽣产性服务业”五⼤优势产业集群，同步推进现代农业发展，推动区域经济全⾯腾飞。
固安产业新城在关注产业升级的同时，更关注城市⽣活品质的升级，以打造百万⼈⼝的中等城市发展格局为⽬标，建设功能聚集、层次健全、服务齐备、品质⾼尚的城市核⼼，实现现代服务业⾼端发展，引领县域经济转型升级，实现与北京世界级城市全⾯对接。
2017年2⽉，我国⾸个关于各类开发区的总体指导⽂件《关于促进开发区改⾰和创新发展的若⼲意见》中提出“引导社会资本参与开发区建设，探索多元化的开发区运营模式”，⿎励以PPP模式开展开发区公共服务、基础设施类项⽬建设，⿎励社会资本在现有开发区中投资建设、运营特⾊产业园。
这意味着通过⼗余年的探索与坚持，固安产业新城PPP模式已经获得国家层⾯的认可。
⽬前，华夏幸福以发展“经济发展、社会和谐、⼈民幸福”的产业新城为核⼼产品，并且秉持“四个坚持”的产业新城系统化发展理念，即“坚持以绿⾊⽣态为底板、坚持以幸福城市为载体、坚持以创新驱动为内核、坚持以产业集群集聚为抓⼿”，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民⽣保障。
华夏幸福基业产业地产研究 ppt课件
2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。
长三角地图
天津市城区图
以总价2.07亿元 的价格竞得天津 一商住用地，总 面积17.27万平
方米
山东省地图
无锡（南长） 国家传感信息 中心
镇江京口大禹 山创意新社区
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2.7 产品组合
综合园区
Байду номын сангаас
开 主题园区
发 区
总部园区 未成熟或待开发项目
产业港
兰亭系列
大卫城系列
房 地 产
华夏系列
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1.3 盈利模式
1.主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实
现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产 投资开发商。
2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地
如上海金山的上海石化工业园区。
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1.2 开发模式
4.综合运作模式 指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混
合运用的工业地产开发模式。
5.私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房
租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘 故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐 渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力， 时常也逐渐将其淘汰。
蚂蚁首领 华夏幸福产业新城模式分析 @今日话题 $华夏幸福(SH600340)$ 华夏幸福产业新城...
蚂蚁首领华夏幸福产业新城模式分析@今日话题$华夏幸福(SH600340)$ 华夏幸福产业新城...@今日话题$华夏幸福(SH600340)$ 华夏幸福产业新城模式分析一、模式介绍（一）产业新城概念介绍产业新城是华夏幸福为特定县域提供的综合开发业务，具体指遵循区域的城市开发规划和产业政策，为城市提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务；根据城市产业政策吸引相关产业及产业链上下游和相关产业集群的企业在区域内部投资建设，通过产业的升级改造提升区域产业竞争力；同时通过提供基础设施建设、城市配套功能服务等提升城市基本形象。
（二）业务操作流程华夏幸福通过与政府签订排他性园区委托协议（签约期限一般为30-50年不等），然后园区土地定向招标，为政府提供园区前期城市定位规划、设计、建设+后期招商、运营等一体化全价值链业务。
具体包括：土地整理、基础设施建设、公共设施建设及运营服务、产业发展与服务、规划咨询服务。
此外公司承接园区房地产开发。
备注：公司通过一二级联动开发避开了传统住宅的招拍挂的激烈竞争，凡是园区内的土地招拍挂，其实都是定向招拍挂，最终都会由华夏幸福摘得，而且土地成本很低。
（三）资金运作模式华夏幸福先垫付前期全部建设用资金，然后通过园区配套住宅用地的二级开发及住宅销售回笼现金流以支持园区的建设（避免了一般园区企业现金流难看的问题），等项目建成后再通过招商引资，政府财政收入增加留成的部分给付给公司投资结算回款，从而实现对园区的滚动开发建设。
（四）盈利模式华夏幸福产业新城收入主要来自政府购买服务付费，政府付费的资金主要来自园区内新增财政收入开发区留成部分的一定比例，包括税收、土地出让金和城市基础设施配套费等收入。
政府支付费用包括基础设施、公共设施建设项目的成本及收益，土地整理投资及收益，产业发展服务，规划设计、咨询服务费，物业管理、公共项目维护及公用事业服务等，具体如下表：产业新城PPP 模式中各项业务的收益分配模式基础设施建设、公共设施建设项目成本加成政府按协议向公司支付建设费用，建设利润按建设项目的总投资额的10%-15%计算土地整理投资成本加成政府按协议向公司支付土地整理费用，土地整理收益按土地整理成本的10%-15%计算产业发展服务招商引资分成利润按合作区域内引进项目当年新增落地投资额的45%计算(不含销售类住宅项目)规划设计、咨询服务费成本加成由政企双方按照成本费用的110%-115%计算，具体以审计报告为准物业管理、公共项目维护及公用事业服务等其他按照国家定价执行，无国家定价的情况按照政府指导价或经政府审计的市场价确定项目属性收益分配模式备注：落地投资额主要包括入园企业当年新增的固定资产、在建工程、无形资产（含土地使用权）、房屋租赁投资等能测算的投资额。
最新CRIC克而瑞咨询经典案例河北华夏幸福基业大厂影视城项目汇总
Case
河北华夏幸福基业大厂影视城项目
解决方案
1、对影视产业资源的深入挖掘和市场机会点的寻找； 2、在无成熟市场和区域发展环境下的市场可操作性论证； 3、对于电影、电视及动漫产业的研究探讨
服务价值
客户评价： 报告对于影视产 业链分析深入透彻，具有较 强的指导意义，同时报告逻 辑较强，合理推导项目定位；
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河北华夏幸福基业大厂影视城项目
Case
河北华夏幸福基业大厂影视城项目
项目操作难点 本次研究需要解决的主要问题：
1、面对尚未成熟的市场和区域环境，验证项目的可行性。 2、客户从未涉及影视产业，影视产业的导入性存在困惑，理清影视产业发展路径。 3、如何把握影视视城项目
CRIC克而瑞咨询经典案例河北华 夏幸福基业大厂影视城项目
河北华夏幸福基业大厂影视城项目
Case
河北华夏幸福基业大厂影视城项目
INNOVATION
服务创新
TEAM
操作团队
对于影视产业链进行了深入透彻的分析 理清了电影、电视、动漫这三类产业的核心需求以及国内发展现状
项目负责人：徐和锋、高晓伟 主要团队成员：卢文婷、张力
提供价值： 理清了电影、电 视、动漫这三类产业的核心 需求以及国内发展现状，同 时提供了国际发展的趋势。
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华夏幸福来武汉造城！他们已在全国复制50多个“固安模式”
华夏幸福来武汉造城！他们已在全国复制50多个“固安模式”没有高度聚集的产业、完善的城市功能、优美的生态环境，可持续的招商引资就无从谈起。
2002年，河北省廊坊市固安县财政收入仅有1.1亿元，是廊坊市排名倒数第二的农业县。
14年后的今天，在《中国县域经济发展报告（2016）》中，固安已跻身全国百强县，并成为全国400强样本县（市）中最具投资潜力的一个。
其中，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”），对固安县从贫困农业县到现代产业新城的华丽转身，发挥了不可替代的作用。
截至2016年12月底，华夏幸福为当地PPP（政府和社会资本合作）项目“固安产业新城”累计引入企业约592家，项目签约投资额超过1500亿元。
目前，华夏幸福开发建设的产业新城、新区，已遍布北京、河北、广东、辽宁、江苏、浙江、湖北、四川、安徽、河南以及印尼等全国乃至全球50余个区域。
3月16日，华夏幸福在武汉都市圈的首个产业新城项目“问津产业新城”已全面启动。
华夏幸福“产业优先”的融合发展模式，已在问津产业新城取得初步进展，重大城市配套项目和产业投资项目已陆续开工。
用PPP模式带动产业招商招商引资，一直是加快经济社会发展的重要手段。
2016年《政府工作报告》提出，要“继续放宽投资准入，扩大服务业和一般制造业开放，简化外商投资企业设立程序，加大招商引资力度。
”在今年的《政府工作报告》中，关于招商引资的表述则更为具体：“在资质许可、标准制定、政府采购、享受《***》政策等方面，对内外资企业一视同仁。
地方政府可在法定权限范围内，制定出台招商引资优惠政策。
”地方政府对招商引资的热情从未减弱——今年1月，武汉、西安这两个位于中西部的副省级城市，均把招商引资作为当地经济赶超发展的“一号工程”。
很多人认为，招商引资是政府的事。
实际上，发动社会资本的招商模式，已成为各地招商引资工作中的一大亮点。
自2002年开始，华夏幸福通过PPP模式，与各地政府建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，在各地招商引资中起到了重要作用。