中广信：北京星河城三期推广策略2006-57页
北京_雍景三期_西山观止_推广核心策略沟通完整提案_157PPT
2、版块：田村崛起，区域价值凸显。
●以雍景为代表，丹青府、香溪度等多盘入市，抬高区域价值。 ●西部田村版块崛起，未来价值具备现实依托。 ●官马大道，连通北京东西，并行长安街，权贵向西。
如果从人的居住体验入手，他们应该是：
1、赏景。 第一层次，观景赏景，满足基本的景观价值。 2、享景。 第二层次，景观与人的沟通，对生活方式的改变，多功能体验。 3、化景。 第三层次，最终人与景的融合，人在景观中的居住， 就是最大的风景。
雍景，实际上是一幅和谐之景。
1、雍景的内容，起于景观：
一步一景，一户一景，一眼一景，一处一景，一人一景； 景与景的叠加，景与景的融合，景与景的沟通，才是雍景。
从一、二期的客户访谈来看，首要提及的均是城市居住、交通、生 活配套等城市中心密集资源。可见，本案的一大优势在于，处于今 天和未来的区域中心，享有城市生活的居住优越性。
脱离了城市的山，只是一个旅游景点而已。 除非是真的隐士，没有人真的希望住在山里， 山，因为城市才更加珍贵，越城市越稀缺， 而城市，也因为山，才更有价值。
2、雍景的内涵，止于居住：
人、山、城、园、景的融合，构成了独特的和谐居住价值， 有城市价值，有山景园林，有居住体验，才是真正的雍景。
是给个结论的时候了……
七、收山
从上面的多种论述看，很明显，本案的核心价值不仅仅局限于山， 而是从山开始，回归到中国人居的精神内涵上—— 因此，我们认为，本案价值体系是：
城
山
人
全案核心 价值体系
园
景
1、城。300亿打造首都休闲娱乐中心，西山造城。
博思堂北京中信城整合推广策略A
•——分析问题— •【产品—价值】
•高级商务会所
•超5星酒店
•中信城
•双语幼儿园 •九年制市重点名校
•可持续增长价值链条
•地段/产品/配套/运营
•5A甲级写字楼
•专属医疗配套
•20万平米 •shopping mall
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博思堂北京中信城整合推广策略A
•——一言以蔽之——
•百万大城崛起
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•——言而总之— —
•百万平米大城在沿袭了800年历史的土地上与皇城并肩
•是前所未有，也是绝无仅有
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博思堂北京中信城整合推广策略A
•——传递价值信息— —
•百万平米大城在沿袭了800年历史的土地上与皇城并肩
•是前所未有，也是绝无仅有
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博思堂北京中信城整合推广策略A
•地段 •双轨便捷交通
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博思堂北京中信城整合推广策略A
•——创作源点——
中国 •中信城集中华地脉、历史文脉、民族血脉于一身，代表当代国人的生活精神即国脉—— 盛世 •亘古通今，意指中信城正延续着该地的盛大气场—— 城 •项目不可复制的庞大规模则诠释出——
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博思堂北京中信城整合推广策略A
•——中信城SOLGAN——
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博思堂北京中信城整合推广策略A
• Ⅰ金三角之根基——中信城与项目销售
•1、中信城总建筑规划150 万平方米，共分三期开发建设。 •2、中信城一期1号地块于2008年5月开始施工建设。 • 中信城一期2号地块将于2009年6月施工建设建设。 •3、中信城高档住宅、酒店式服务公寓、超5星级酒店、5A甲级写字楼、约20万平米的 • shopping mall，以及将单独销售的20座珍藏版四合院，共六种高端建筑形态 。
星河湾03年推广方案-蓝色创意122页PPT
星河湾03年推广方案-蓝色创意
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
Thank you
星海名城三期房地产营销推广报告
呈：深圳市振业集团股份有限公司星海名城三期营销推广报告深圳市星彦地产顾问有限公司二00三年十一月深圳市振业集团股份有限公司暨李总台鉴：承蒙信任，我们非常荣幸地提交星海名城三期工程的营销推广报告，供贵司决策时参考。
本册营销推广报告是根据前期市场调研，结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。
由于时间和资料的限制，未必能将星海名城三期的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。
专此送达，敬祝商祺！深圳市星彦地产顾问有限公司星海名城三期工程组2003年11月2日目录第一部分市场分析一、总体市场背景二、南山区市场分析三、区域市场简析四、市场分析综述第二部分工程分析一、星海名城工程总体分析二、星海名城三期SWOT分析三、综合评价及发展总战略第三部分工程定位一、定位依据二、市场定位三、物业命名四、客户定位五、价格定位第四部分营销策略一、营销战略构想二、销售策略三、包装策略四、媒体策略五、活动策略六、客户策略第五部分包装实施一、包装总纲二、地盘包装三、各阶段工作实施四、广告公司推荐第一部分市场分析一、总体市场背景1、宏观市场分析1）图1-1：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图图1-1 房地产发展阶段对应人均GDP关系图1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元）2002年深圳人均GDP已达5558美元，依上图所示，深圳的房地产市场现已处于快速增长期。
2）国际公认房价收入比在4-6之间视为正常状况。
而从市规划与国土资源局提供的2002-2003年度的《深圳房地产发展报告》中显示，2002-2003年深圳房价收入比为5.74，由此可见，目前深圳房价相对于市民收入仍处于合理水平。
2、总体供求状况总体情况：2003年上半年深圳市房地产市场继续保持健康发展的态势。
市场需求全面增长，高档住宅、办公楼、商铺需求增势强劲；市场供给增势放慢，供求关系趋于平衡；商品住宅预售价格稳中略升，市场发展理性；由此判断，当前深圳市房地产市场供给与需求基本均衡，房地产业发展与社会经济发展继续保持协调且市场景气程度较高，房地产业继续保持平稳、理性的发展局面。
北京中广信观缘项目市场攻略48页
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•目 录
市场形势分析 项目占位及市场表现剖析 市场攻略 执行方案建议
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项目占位
•本项目区位优势明显，市场占位较为高端
占据 西二环稀缺区域 占据 文化区、金融街、政务区尊贵之地 占据 城市高档公寓之位 占据 高单价、高总价产品之列 占据 高端客户阶层
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市场表现
表现一：价格上涨，滞销
•圣诞节 •春节
•“五一”
•06.9.1
•06.11.1
•07. 3
•07.11
•08.3.1 •08.5.31
•强销期
•持续期
•强销期
•持续期 •收尾
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执行方案建议
2、4号楼京桥公馆
为项目收官之作，也是本项目重要的利 润点，入市时机是其销售成功与否的关键， 需视7号楼销售情况而定。
文化、政经区的“贵人”区
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市场攻略
攻略一：重建项目价值体系
形象价值：高端、尊贵 身份、地位的象征
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结论四
高价格匹配高价值
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市场攻略
攻略二：稳健操盘、控制节奏
➢ 重建价格体系 ➢ 价格调整可控、有序，实现自然、顺势上升 ➢ 价量配合，销售速度决定推盘速度 ➢ 随行就市，运用价格促销调整价格水平 ➢ 合理运用促销等营销手段营造热销气氛
一期项目后期销售均价19000-20000元/平米 二期开盘均价上调2000元/平米，达到22000元/平米 二期开盘一个月仅售出3套，销售速度远低于竞争项目
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市场表现
表现二：项目形象价值不高
推广核心价值不够精准 推广形象塑造不到位，形象价值弱化 推广渠道广度、深度不够
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市场表现
表现三：客户关系管理出现危机
融创星河和平印新媒体推广策略方案共42页文档
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
星河湾_广州星河湾_半岛豪宅项目推广策略完稿69PPT(精品PPT)
现在，都有了
搭台唱戏：星河湾； 借台唱戏： 270°半岛江景
豪宅有两种卖法：卖外在，或卖内在
现在，聚齐(jù qí)了
内在第一：星河湾； 外在第一：270°半岛江景
第三十页，共七十页。
国家豪宅星河湾半岛在传承(chuán chénɡ)与创新之间的辩证
“涵盖更多高端人群(rénqún)〞与“强调价值特征〞的平衡时，
对
第二十四页，共七十页。
星河湾再来一次
对
星河湾王者(wánɡ zhě)再临
对
第二十五页，共七十页。
这一次和上一次一样(yīyàng)
错！
第二十六页，共七十页。
平台性质暨产品定位的界定——为了(wèi le)品牌和销售
广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务
——品牌(pǐn pái)影响力 这次做的豪宅工程，有多像星河湾……
——品牌统治力
第十五页，共七十页。
品牌统治力的效果 生产方案常常和订单(dìnɡ dān)一起出现在经营者的
办公桌上
对手生产出物理层面更好更昂贵的竞争产品无人喝 彩
第十六页，共七十页。
再看一遍今天的星河湾
品质一流(yī liú)，世界公认 品牌知名度广、认同度高 行业内一直领先，无法被超越 在群众的心目中，星河湾品牌是高端住宅的代名词
帝之后，宜为土德，故神兽如牛，牛土畜，又黄星显曜，其符也。 于是始从土德，数用五，服尚黄，牺
牲用白。祀天之礼用周典，第以十三页夏，共七四十页。月亲祀于西郊，徽帜有加焉。
统治力的另一个(yī ɡè)直接说法——
地产阶段营销推广策略方案(ppt 58页)
3-3推售组合
中信·左岸阶段营销推广梳理
一口价单位促销有较好的销售效果，活动+精选房促销作用亦不小。下阶段促销组合将归整当前措施，结合定向的客源，优惠可以根据活动组合方式
。
3-3推售组合
中信·左岸阶段营销推广梳理
1 2
3
4
5
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6
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3-4现场提升
中信·左岸阶段营销推广梳理
3-4现场提升
46
4-2工作计划
中信·左岸阶段营销推广梳理
46
中信·左岸阶段营销推广梳理
>> 结语
46
预祝中信左岸销售成功!
12
中信·左岸阶段营销推广梳理
背景解构
12
竞争项目
地段资源
推售
价格(成交均价)
促销活动及现场配合活动
竞品主要是上一期余货特价清货,新一期大户蓄势,价格呈走低走势.
中信·左岸阶段营销推广梳理
总价区间 (万)
20-30
30-40
40-50
50-60
60-70
70-80
80-90
90以上
中信左岸
背景解构
中信·左岸阶段营销推广梳理
差异价值引导，多渠道拓源深挖客户——营销提速
23
营销推广方向
中信·左岸阶段营销推广梳理
营销加速
23
1
2
3
4
2-2阶段营销策略
中信·左岸阶段营销推广梳理
阶段营销措施
PART 3
1营销推广/2客户开拓与深挖/3推售组合/4现场提升/5营销行程/6推广预算7营销目标
23
北京星河城项目7月营销总结分析报告
目录市场环境篇第一章 2005年年中市场环境分析 (4)一、总体市场环境综述二、对于新政市场环境的阶段性认识三、需求的暂时性抑制与供给的相对紧缺.第二章区域市场分析 (7)一、南城市场发展现况二、区域板块及典型项目35营销总结篇第一章开盘期总体营销市场策略 (30)一、2005年美冠总体市场策略二、美冠18号楼市场策略第二章开盘期营销策划工作总结 (34)一、2005年美冠总体营销推广思路二、美冠营销策划工作总结第三章营销效果总结 (43)一、来电分析二、来访分析三、成交及认购客户总结第四章开盘期营销费用总结 (68)营销计划篇第一章 8月营销工作目标 (70)第二章8月营销推广思路 (71)第三章其他销售工作计划 (73)第一部分市场环境篇第一章、2005年年中市场环境分析一、总体市场环境综述2005年年中最集中的市场声音无疑是来自新政的影响及其所带来的关注。
自今年三、四月份中央政府推出一系列政策试图压制过热的房地产市场，特别是继相关政府部门随后推出了实施细则之后，加之央行宣布提高按揭贷款利率，提高首付款比例，对于某些大城市已从20%首付提高到30%，从整体看，许多地方还是表现出市场和购房人群观望的特点，五月份北京、上海的销售量已明显较上个月下挫。
上海的部分项目出现降价，但北京目前尚保持价格上的持平。
对于新政的影响，据央行对全国50个大中、小城市两万人作出的最新调查显示，未来三个月打算购买住宅的居民的比例比上季度下降了2.9个百分点，降到历史最低点。
但是，北京和广州反而上升了2.2和0.7个百分点。
业内分析，新政策对控制京城整体房价走势起到了一定作用，5月份多数客户持持币观望态度，投资型客户和自住型客户短时间内均难做出购买决定，住宅产品市场销售价格增幅放缓，销售量较上月也有所减少。
另一方面认为，占70%多的自主性主力市场不太可能受市场调整的显著影响，易受市场快速回落影响的是一些位于市中心或市中心附近，尚未确定租户的投资型物业，其中，以高级海外人士为对象的投资型物业由于供应不足，其价格也将较少受市场变化的影响。
博思堂北京_中信城整合推广策略B
世界在我心中！我在世界中心！
10月：持续热销
今年的10月长假是有史以来最长的8天假期，恰逢60大庆及中秋佳节； 也将是最大的看房点；10月房交会是最大的意向客户集中点；金九银 十地产销售最大点。因而，建议借助地产市场的大节点结合节假点， 促动整个第2期的持续热销。
11月：完胜销售
11月不仅是2期开盘之后的热销期，同时也是年度2期剩余货量的全面 消化期。因而，11月以现场年度变化为主题，再度整合产品“盛世中 国城” 所有卖点，以中信地产及中信城的整体品牌力量全面促销。
85-120平米高档住宅
2期产品复杂、跨度大，要求达到目标客群的有效认知，需要通过产品划分选择不同的渠道传播不同的产品信息去针对不同的目标客群。
8月：实质销售
常规性的销售是先开盘，再销售。对于中信2期的快销任务而言，常规 性销售根本无法完成。因而，我们必须尽可能抢先实现销售业绩。充 分利用开盘前行销实现销售拓延，再利用2期开盘再度形成销售攻击力。
中信城地产模式+品牌忠诚 方式：中信会 全面启动
攻击方略
——中信品牌战略推广系统 中信品牌战略推广系统—— 中信品牌战略推广系统
O中信集团品牌线——认知——升华——忠诚
启动阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
C
中信三期
B
中信二期 （品牌延续点）
定位：一环 百万大城崛起
（品牌决胜点）
A
中信一期
（品牌启动点） 主题：盛世中国城
创作第二套方案
创作第三套方案
报纸第四套方案
ASK-3
完销不是目的， 完销不是目的， 品牌美誉度与项目热销应双管齐下。 品牌美誉度与项目热销应双管齐下。
——战略高度 战略高度—— 战略高度