第 章连锁商圈调查与选店

第12章 连锁商圈调查与选店
开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地 点 ）， 而 房 地 产 的 价 位 一 直 高 居 不 下 ， 尤 其 是 具 有 潜 力 的 商 业 区 地带，也到了寸士寸金的地步，因此房产价值、租金，其涨幅 比例、租期年限……等等，都影响了业者在投资策略中的开发 定位，也攸关营业额的预估和软硬件投资的成本风险，所以谈 到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的经 营命运。 好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必 须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加 盟者之前，公司必须完成开拓新点的开发作业。在永续经营的 投资策略里，如果能够延长租约期限，自然相对地可投入较佳 的营运系统及设备，如此才能确保展店品质的稳定与产值的提 高。 本章内容： 1 商圈调查的标的 2 商圈调查的方法
2-1 商圈范围划分确定 2-2 商圈简图 2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定 2-4 商圈特征 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-6 消费特征与人口特征 2-7 商圈类型 2-8 预估收入、支出与可能净利 2-9 建议地点之确定 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 3 商圈调查报告方式

4 立地要素 4-1 立地点所在街道评估 4-2 立地点本身之评估 4-3 门店预定点之选定 4-4 挖掘金店面 4-5 屋主之探查 4-6 租屋谈判需知 4-7 租贷契约要件
1 商圈调查的标的
商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因 此对于商圈内的构成因素就是在经营商圈前所应了解的要项。 所谓商圈，就是吸引消费者前来购物的有效范围。然而，随着 距离之远近，商圈吸引力也有所不同。通常依门店预定之远近 将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助商圈。 主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。 通 常战业 绩 55-70%。主 商圈是 连锁企 业首要 目标， 也是忠 诚率 最 高的顾 客群。 次要商 圈占业 绩 15-25%，相 对的老 顾客来 店率 也低。辅助商圈是商圈的最外围，只占业绩的 5%，所吸引到的 也都是游离客人。 而在商圈调查中所需探讨的如下数据： 1)固 定 人 口 数 :固 定 人 口 是 指 居 住 在 商 圈 内 的 住 户 。 2)人 口 密 度 :人 口 密 度 是 将 区 域 内 居 住 人 口 数 除 以 土 地 面 积 所 得
出之每平方公里居住人口数。密度越高愈适合开设门店。 3)社 会 增 加 率 :指 随 城 市 发 展 而 增 加 的 人 口 数 ， 例 如 新 开 之 市
镇、新区等会纳入许多外流人口进入。 4)日夜人口数:由于门店经营是一整天，有的更达 24小时，因此
对于白天流入之人口就非常重要。通常在办公区或工业区， 其白天 人口是门店业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班人回家 后，商圈内人口就明显的减少了许多。

5)年龄、教育程度、所得 :不同的年龄层结构，其对于商品需求 偏好角度亦有不同。同样的教育程度也有此情形。而商圈内 人口所得也直接影响到人民支出额度及门店消费的客单价。
6)交 通 :交 通 因 素 与 地 区 考 量 同 等 重 要 ， 因 为 交 通 可 以 带 来 大 量 的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通 关系着人潮，也关系着业绩的成长。
7)大 楼 种 类 :不 同 的 大 楼 有 着 不 同 的 客 户 。 办 公 大 楼 代 表 着 稳 定 的办公人口，购买力高。百货公司及休闲娱乐场所及其营业 面积、价格、时间、情况及受雇人口数，代表其所能吸引的 顾客，亦即集客力的高低及消费状况，可作为企业门店经营 的互动指标。 本章
内容
2 商圈调查的方法
2-1 商圈范围划分确定 商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来 说，主 商 圈 大 多 为 50米，次 商 圈 为 50--150米，辅 助 商 圈 为 150-250 米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围 之估算可用车程来计算。 商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划 可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可 为商圈之范围划分点： 1)商圈半径以 500 公尺为限。 2)马 路 之 分 界、凡 超 过 40米 宽 之 道 路 四 线 道 以 上 或 中 间 有 栏 杆 分
隔岛阻隔、主要干道。 3)铁路、平交道之阻隔 : 因铁路、平交道之阻隔 ,使人们交通受
阻而划分成两个不同商圈。 4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不
易而划分成不同商圈。 5)安 全 岛 之 阻 隔 : 因 安 全 岛 阻 隔，使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同
商圈。 6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8)人 潮 走 向 : 由 于 人 潮 走 向 之 购 物 习 惯 与 人 潮 流 动 之 方 向，使 该
区形成一独立商圈。 2-2 商圈简图 商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面 貌，通常在绘制简图会标示下列地貌； 1)周 边 五 百 公 尺 简 图 。 2)标 出 重 要 建 筑 物 及 楼 别 ＜ 金 融 大 楼 ， 办 公 大 楼 ＞ 。 3)着 名 门 店 及 影 响 生 活 形 态 之 地 段 特 征 ＜ 戏 院 、 百 货 公 司 ＞ 。 4) 人 潮 汇 集 之 地 段 门 店 群 及 大 型 集 客 场 所 ＜ 超 级 市 场 娱 乐
区 ··之 同 等 类 ＞ 。 5)标 出 竞 争 店 或 同 性 质 门 店 所 在 之 位 置 、 抽 样 点 之 所 在 位 置 。 6)可 与 本 企 业 连 锁 店 有 互 补 作 用 之 门 店 。 7)政 府 重 要 之 行 政 中 心 。 8)车 站 、 加 油 站 、 学 校 、 停 车 场 、 市 场 、 公 园 ··等 特 定 族 群 会
集场所。 9)标 出 街 道 之 行 进 方 向 ＜ 单 行 道 方 向 ＞ 。 10)标 出 未 来 促 销 活 动 发 Ｄ Ｍ 之 地 点 。 2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定 1)抽 样 点 之 选 择
A. 办 公 人 口 或 上 班 族 汇 集 之 地 点 ＜ 未 来 适 合 设 店 之 地 点 ＞ 。 B. 人 潮 走 向 汇 集 地 点 。 C. 固 定 人 口 较 集 中 流 动 之 地 点 。 D. 可 能 形 成 未 来 的 门 店 群 之 地 段 。 E. 预定三～四个抽样点。 F. 其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。 2)发 Ｄ Ｍ 点 之 选 择 A.主 消 费 群 走 动 频 繁 之 点 。 B.次 消 费 群 走 动 频 繁 之 点 。 C.区 分 消 费 群 活 动 频 繁 之 时 段 。 2-4 商圈特征 2-4-1 门店特色及分布情况

1)建 筑 形 态 A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度 。 B.新 大 楼 与 旧 式 建 筑 的 分 布 。 C.目 前 的 改 建 情 况 。 D.一 ～ 三 年 内 可 能 改 建 的 趋 式 。
2)行 业 形 态 A.于 主 要 门 店 街 、 干 道 之 行 业 类 型 。 B.以 何 产 品 为 主 ， 贩 卖 产 品 之 层 次 。
3)分 布 家 数 A.以 抽 样 点 之 并 行 道 路 为 主 要 调 查 对 象 。 B.主 要 道 路 之 门 店 分 布 明 细 ·包 含 将 门 店 分 门 别 类 记 录，并 将 其统计填入明细表。 C.于 主 要 干 道 、 大 马 路 、 相 同 门 店 之 家 数 。 D.门 店 汇 集 地 带 的 概 述 。 E.以 门 店 ＜ 辅 助 店、竞 争 店 ＞ 正 确 所 在 位 置 标 注 于 商 圈 简 图 。
2-4-2 住宅特色 1)建 物 形 态
A.实地了解 于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑 高 度，楼 数 、 建筑型式为新式或旧式及分布区域。
B.目 前 的 改 建 情 况 。 C.一 ～ 三 年 内 可 能 改 建 的 趋 式 。 2)分 布 情 况 A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况 。 B.将 该 商 圈 分 为 门 店 区，以 ＜ 甲 ＞ 为 代 码、辨 公 区 ＜ 甲 ２ ＞ 为
代 码、新 式 住 宅 区 以 ＜ 乙 １ ＞ 为 代 码、旧 式 住 宅 区 以 ＜ 乙 ２ ＞为代码、文教区，以＜丙＞为代码。 C.于 简 图 上 分 别 划 定 区 域 ， 制 作 商 圈 。 D.并 于 图 上 注 明 建 筑 物 之 楼 别 。 2-4-3 集会场所 1)场 所 类 型 A.本 商 圈 内 汇 聚 人 潮 之 场 所 类 型 。 B.聚 集 人 口 类 型 。

2)动 线 A.人 潮 汇 集 流 动 的 路 线 。 B.人 潮 汇 集 流 动 的 主 要 方 向 。
2-4-4 竞争者分析 1)卖场气氛 : 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气
氛、购物环境、服务态度。 2)来客数: 该竞争店每日之成交客户数。 3)平 均 消 费 额
A.解 该 食 品 店 的 各 类 客 数 与 消 费 金 额 比 例 。 B.根 据 此 比 例 再 分 别 乘 其 价 格 。 C.加 总 后 求 其 平 均 值 即 为 平 均 消 费 额 。 4)营 业 额 来 客 数 ×平 均 消 费 额 ＝ 每 日 营 业 额 。 每 日 营 业 额 ×每 月 工 作 天 数 ＝ 每 月 营 业 额 。 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-5-1 平日及假日的人潮状况 1)将 一 周 之 时 间 区 分 为 2段 ·周 一 ～ 周 五 及 周 六 、 周 日 、 国 定 假 日。 2)以 AM7～ PM12点 每 两 小 时 细 分 为 一 个 小 段 。 3)以 15分 钟 为 其 抽 样 时 段 之 样 本，并 计 算 其 抽 样 点 之 实 际 经 过 人 数、机车、汽车、助动车、脚踏车。 4)抽 样 时 将 人 潮 分 为 青 少 年 、 上 班 族 、 家 庭 主 妇 。 5)将 每 抽 样 之 数 ， 转 变 成 以 2个 小 时 之 人 潮 流 动 数 。 例 ： 以 15分 钟 为 抽 样 得 该 抽 样 点 人 数 为 Ｙ ， 将 Y×8＝ Z， 则 为 其可能之人口流动数。 6)将 其 数 字 依 时 段 填 入 ＜ 人 潮 流 动 抽 样 表 ＞ 。 7)将 人 潮 流 动 抽 样 之 数 字 以 线 图 表 示 ＜ 人 潮 分 布 图 ＞ 。 2-5-2 人口、住家户数推算 1)固 定 住 家 A.该 商 圈 建 筑 物 来 推 算 当 地 住 家 户 数 。 B.以 户 数 ×３ 得 当 地 预 估 人 口 数 。 C.将 各 抽 数 样 点 人 口 数 平 均 减 当 地 人 口 数 得 外 来 流 动 人 数 。

2)办 公 户 数 A.计 算 该 区 的 公 司 家 数 。 B.该 区 公 司 家 数 ×(10～ 20)＝ 该 区 办 公 人 口 。 C.该 区 办 公 人 口 即 为 该 区 的 半 固 定 人 口 。
2-5-3 交通状况 1)公 共 车 之 往 返 方 善
A.经 过 该 商 圈 公 车 之 起 站 与 经 过 路 线 。 B.经 过 该 商 圈 公 车 之 将 行 驶 路 线 与 终 点 站 。 2)下 车 后 之 走 向 A.为 转 车 之 目 的 行 径 的 路 线 。 B.为 休 闲 、 购 物 之 目 的 行 经 的 路 线 。 C.为 回 家 之 目 的 行 经 的 路 线 。 3)未 来 交 通 运 输 系 统 的 影 响 A.捷 运 系 统 的 出 入 口 ， 可 能 带 动 的 人 潮 。 B.重 要 道 路 可 能 拓 宽 辟 建 ， 带 动 的 人 潮 。 2-6 消费特征与人口特征 1)该 区 住 户 人 口 所 得 A.高 所 得 ， 达 平 均 国 民 所 得 ４ 倍 以 上 所 占 比 率 。 B.中 上 所 得 、 达 平 均 国 民 所 得 ２ 倍 以 上 所 占 比 率 。 C.平 均 每 户 全 年 收 支 情 况 表 与 图 。 2)该 区 往 来 、 居 住 人 口 的 消 费 习 惯 A.对 便 利 性 、 服 务 品 质 及 门 店 气 份 的 诉 求 概 况 。 B.习 惯 消 费 (大 型 连 锁 店 、 点 心 食 品 面 包 店 、 传 统 式 饮 食 店 )。 C.年 龄 分 配 情 形 。 D.教 育 程 度 分 配 表 与 图 。 3)外 来 流 动 人 口 之 消 费 习 惯 、 特 征 A.年 龄 分 布 情 况 。 B.消 费 的 种 类 。 C.所 得 的 高 底 。 2-7 商圈类型 1)集 中 型 商 圈 A.商 圈 内 流 动 人 口 多 (每 分 钟 约 30～ 40位 以 上 )。

B.商 圈 内 住 宅 人 口 (约 24000以 上 )。 C.区 内 的 建 筑 物 高 且 密 集 。 D.门 店 集 中 且 范 围 大 。 E.与 本 产 业 有 互 补 性 的 门 店 多 ， 且 规 模 大 (大 型 购 物 中 心 、 超
级市场、百货公司）。 F.交 通 频 繁 ， 车 辆 流 量 大 。 G.商 圈 类 型 ： 办 商 、 商 办 、 商 住 、 商 业 、 办 住 。 2)分 散 型 商 圈 A.商 圈 内 流 动 人 口 少 。 B.商 圈 内 腹 地 分 散 。 C.区 内 的 建 筑 物 普 通 、 老 旧 且 高 度 ３ 楼 以 下 。 D.门 店 分 散 且 范 围 小 。 E.与 本 产 业 有 互 补 性 的 门 店 少 ， 且 规 模 小 。 F.交 通 不 频 繁 ， 车 辆 流 量 少 。 G.商 圈 类 型 ： 住 、 住 商 、 住 办 、 办 、 办 住 。 2-8 预估收入、支出与可能净利 1)以 抽 样 点 之 实 际 平 方 米 数 与 租 金 之 调 查 A.与 目 前 承 租 人 洽 询 。 B.与 所 有 人 洽 询 。 2)预 估 每 次 消 费 金 额 A.先 评 估 商 圈 抽 样 点 适 合 开 何 类 型 之 店 。 B.连 锁 店 依 商 圈 类 别 所 划 分 之 市 场 定 位 。 3)每 日 来 客 人 数 预 估 A.了解各店之人潮数。 B. 以 各 店 之 来 客 ÷各 店 之 人 潮 数 ×100%＝ 各 店 之 入 店 率 。 C. 再 以 求 出 的 入 店 率 ×该 商 圈 抽 样 点 之 人 潮 数 ＝ 预 估 客 户 数 。 D.未 来 再 依 商 圈 之 消 费 年 龄 、 习 惯 、 所 得 的 变 动 可 能 对 来 客
数之影响而做正（负）百分比之修正。 4)可 能 业 绩
A. 预 估 消 费 金 额 ×可 能 客 户 数 ＝ 可 能 每 日 营 业 金 额 。 B. 可 能 每 日 营 业 金 额 ×30＝ 可 能 每 月 营 业 金 额 。 5)固 定 费 用

A.预估固定薪资费用。 B. 折 旧 费 用 预 估 。 C. 其 它 固 定 费 用 预 估 。 D.预估固定费用。 6)预 估 变 动 成 本 A.预估管理月费。 B. 销 货 成 本 。 C. 总 变 动 费 用 。 7)预 估 净 利 A.可 能 月 营 业 业 绩 － 租 金 － 固 定 费 用 － 变 动 总 费 用 ＝ 预 估 净
利。 B. 本 预 估 净 利 为 税 前 净 利 。 8)损 益 平 衡 (固 定 费 用 ＋ 租 金 )÷(1－ 变 动 成 本 ) 2-9 建议地点之确定 1)依 上 述 抽 样 人 潮 与 抽 样 地 点 所 得 之 可 能 净 利 。 2)并 分 析 可 能 的 未 来 发 展 情 况 。 3)将 可 供 本 企 业 开 设 门 店 之 地 段 或 区 间 一 一 注 明 。 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-10-1 发展情况 1) 未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造。 2) 未来捷运系统、交通运输中心所在点。 3) 大型办公大楼、商业中心···等之建造。 4) 该商圈之未来转变情况。 A.人口年龄层之转变。 B. 消 费 习 惯 的 未 来 改 变 情 况 。 C. 人 潮 汇 集 的 可 能 变 动 地 段 。 2-10-2 结论 根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资 料整理出下列五项重点加以说明： 1)点 应 设 在 何 处 ， 何 阶 段 合 适 开 店 。 2)何 种 商 品 组 合 之 配 合 。

3)顾 客 的 形 态 。 4)租 金 状 况 。 5)集 会 场 所 。 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 2-11-1 幻灯片制作方式及目的 1)针 对 能 显 示 商 圈 特 征 之 对 象 为 主 。
A. 商 圈 的 界 线 （ 如 ： 大 马 路 、 高 架 桥 等 ） 。 B. 住 宅 区 的 建 筑 形 态 。 C. 办 公 区 的 建 筑 形 态 。 D.门店区的行业分布。 E. 抽样点。 F. 人、车潮的概况。 G.竞争店的店面。 2)便 于 了 解 此 商 圈 之 实 际 情 况 。 3)配 合 报 告 内 容 让 第 三 者 对 该 商 圈 有 明 确 的 概 念 。 2-11-2 投影片之制作方式及目的 1)针 对 报 告 中 之 图 表 或 明 确 数 字 为 主 要 对 象 A.商圈简图。 B. 商 圈 的 住 宅 、 办 公 、 混 合 门 店 区 划 分 之 简 图 。 C. 经 过 此 区 之 公 车 路 线 图 。 D.竞争者分析图。 E. 固定人口的分布简图。 F. 抽样人潮分布图。 G.年龄层分配图。 H.教育程度分配图。 I. 所得支出分配图。 J. 预估收入支出与可能净利表。 K.结论。 2)便 于 解 说 商 圈 概 况
内容 3 商圈调查报告方式
本章

3-1 商圈简报方式 1)演 绎 法 此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办 法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后的结论。 2)归 纳 法 此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在简报一 开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的门店，然后再 以各种收集到的资料来支持此一论点。 3-2 商圈简报进行规范 1)产 生 开 场 白 ， 将 简 报 时 所 要 报 告 的 大 纲 全 部 列 举 出 来 ， 如 ：
A.商圈范围的确定。 B. 商 圈 特 征 的 分 析 。 C. 人 潮 及 交 通 状 况 的 分 析 。 D. 消 费 特 征 与 人 口 特 性 的 分 析 。 E. 可能净利的推算。 F. 本商圈的优、缺点评估。 G. 他 日 可 供 设 店 有 利 的 地 段 。 H.发展情况。 I. 结论。 2)概 述 内 文 步 骤 A. 秀 商 圈 简 图 的 投 影 片 ， 将 商 圈 的 分 界 线 确 定 。 B. 介 绍 商 圈 特 征 ， 包 含 说 明 商 业 干 道 旁 的 建 筑 、 行 业 形 态 及
分 布 家 数 ， 提 出 住 宅 特 色 的 幻 灯 片 ,说 明 此 商 圈 之 建 筑 情 况 及 分 布 密 集 度 ， 提 出 集 会 场 所 的 幻 灯 片 ,说 明 场 所 类 型 及 聚 集 人 口 类 型，秀 竞 争 者 的 幻 灯 片 及 竞 争 者 分 析 表 加 以 说 明 。 C.介绍人潮及交通状况，包含户数及人数的投影片 ,说明固定 住 户 及 人 口 情 况 ， 人 潮 分 布 图 的 投 影 片 ,说 明 平 日 及 假 日 之 人潮状况及走向，说明公交车之往返方向，公交车乘客下 车后的走向，说明未来捷运系统对本商圈之影响。 D.介 绍 消 费 特 征 与 人 口 特 性 ， 包 含 消 费 者 年 龄 分 配 图 的 投 影 片 ,说 明 此 商 圈 消 费 者 的 年 龄 层，教 育 程 度 分 配 图 的 投 影 片 , 说明教育分配情形的投影片，消费者平均收支情况分配图

之 投 影 片 ,说 明 此 商 圈 人 口 平 均 每 年 每 户 在 个 人 穿 着 的 支 出。 E. 简介可能净利的推算，提出可能净利预估表的投影片，将 各假设点的预估收支情况说明。 F. 将此商圈之优、缺点做一分析。 G. 说 明 此 商 圈 可 供 设 店 之 地 段 。 H.未来的发展情况简述。
本章内 容 4 立地要素 如果说商圈是培育门店的沃土，那良好的立地点就如同门店根 一般，可适时吸取商圈内最营养的养份，壮硕门店之成长。换 言之，空有沃土，但无良好的立地条件，门店依然无法吸取到 生存的养份， 造成无法存活的命运。因此，立地点的优劣更关系着门店茁壮 与否。立地点差之毫厘，会导致业绩失之千里。所以立地条件 优劣是连锁企业开店的重要考量。 4-1 立地点所在街道评估 依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做侦 测。 1)道 路 性 格 主要是调查立地点前道路特性及通行车辆之种类。 首先，道路是考评目标立地的第一要件。不同的通行车辆构出 不同的道路性格，进而影响消费行为。一般来说，道路性格可 分为交通连接道路、运输道路、商流道路、郊区道路、老旧道 路。
A.连 接 道 路 ： 其 主 要 是 连 接 主 要 商 业 区 与 住 宅 区 间 ， 供 居 民 上下班来往，日常生活必经的路线，通常是公车站牌、交 通工具转运站林立处。
B.运 输 道 路 ： 作 为 两 地 之 间 商 品 物 资 来 源 的 干 道 称 之 为 流 道 。此种道路多半连接两大区域商品货物之流通，因此， 货车及各式特殊运输车辆比例多。

C. 商 流 道 路 ：指 批 发 、零 售 等 各 式 商 业 活 动 来 往 频 繁 的 动 脉 。 它通常是连锁主要都市与卫星都市或是各个社区型。因此， 此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。
D.郊 区 道 路 ： 郊 区 住 宅 为 新 兴 造 镇 计 划 的 产 物 ， 它 也 是 接 续 商业区与郊区住宅的干道。除了也是上下班路线外，它最 主要一定是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区。
E. 老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路称为旧道。 此种道路往往是人潮汇集处，行人来往多，车辆也偏重小 型自用车。因此，是商业活动热络之处。
2)接 近 度 则是指消费者是否容易接近门店。尤其是造成人潮通行动线断 层的障碍物是阻隔物更是要提防。接近度是测量立地点是否符 合顾客容易接近门店的准则。通常接近度愈高是愈好的立地 点。其考评标准如下：
A.转运站是否在预定点 200 公尺内有公车站牌或巴士转运站。 此 转运站最好是位于下班路线，以增加购物之时间性。
B. 预 定 门 店 前 道 路 之 宽 度 ： 路 愈 宽 不 仅 行 驶 车 潮 愈 多 ， 且 可 增加停车之便利性。
C. 是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在 100 公尺 内，关系来往人潮数之多少。
D.临近 100 公尺内是否有红绿灯：红绿灯是增加门店曝光率， 增加消费认知的最妙方。
E. 近期内是否有道路计划拓宽或是各项掩埋管线计划。各项 开挖马路工程都不利于门店经营，更会影响客人上门意愿。 尤其是新门店，最怕开幕后半年有工程进行。
F. 面对都市、属于进入或离去动线：一般来说，离去也就是 所谓下班路线较佳。
3)邻 居 特 性 是指预定点两侧业种特点，及不适宜与邻之业别。如果是属于 同行的专业街，则新点将会面临强大的同质竞争；如果是属于 异种行业的专业街，则要考量是否能构成集市效应。

其他，为避免造成顾客之反应，如会制造大量污染的店：如洗 车店、木工店；或是发出特别气味的店：如油漆店；乃至于发 出烟务的店：如汽车修护店、烧烤店等门店之旁较不适宜一般 生活用品连锁业者。再者如高频噪音出现的地方如铁路平交道 旁也不是良好的立地点。 4-2 立地点本身之评估 “点 ”是 强 调 立 地 点 本 身 之 评 估 。 针 对 所 要 开 店 之 建 筑 物 内 外 结 构 及法律问题分析评估。其中评选项目有： 1)辩识性—预定点地址是否明确？临近 100 公尺内是否有明显
的 路 标 ：一 般 来 说 ，地 址 是 顾 客 认 识 门 店 的 锁 匙 。因 此 ，明 确 的 地 址 是 第 一 条 件 。其 次 ，明 显 的 路 标 有 助 于 消 费 者 寻 找 ，如 车站旁、百货公司旁都是可使用的路标。 2)齐 全 性 —建 物 内 含 有 那 些 设 施 ？ 通 常 设 施 愈 齐 备 ，愈 可 省 下 开 店 装 潢 成 本 。当 然 如 果 建 物 内 部 恰 好 特 殊 设 计 ，则 在 取 得 屋 主 谅 解 下 进 行 拆 除 工 作 。如 此 一 来 将 增 加 成 本 。但 有 时 为 店 门 之 美观， 不得不开支时，可进一步与屋主谈判，争取拆除补助费。 3)所 有 权 明 确 化 —到 底 真 正 拥 有 所 有 权 的 屋 主 要 确 认 。由 于 部 分 业 者 常 因 本 身 经 营 不 善 ，而 转 任 二 房 东 出 租 店 面 或 是 透 过 中 介 租贷。无法清楚定义真正所有权者，可能导致租贷法律权益， 造成纠纷，不利经营。因此，所有权明确化是不可忽略。 4)完 整 性 —是 指经 由使 用 执 照来 再 次确 认承 租 屋 主店 面 法律 上 使用之权利。并了解实际营业使用之申请。 5)清 白 性 —也 就是 说清 查 所 租贷 之 房屋 是否 有 被 银行 或 其他 机 构 设 订 有 他 项 权 利 或 是 被 查 封 或 拍 卖 的 记 录 。以 避 免 于 租 屋 期 间因房东之财务纠纷影响。 6)时 间 性 —预 定点 之现 行 使 用人 是 谁？ 需要 多 久 才能 腾 空移 交 使用。愈短时间对连锁业者愈有利。 7)明 显 度 —主 要 是 指 可 架 设 广 告 招 牌 可 见 度 。招 牌 是 连 锁 业 者 与 消 费 者 沟 通 的 第 一 步 ，因 此 愈 明 显 的 招 牌 对 连 锁 业 者 愈 好 。近 来 ，隋 着 都 市 景 观 与 大 楼 兴 起 ，在 部 分 都 会 特 定 区 段 或 是 新 建 大楼常无法悬挂招牌或是有其固定之格式。

8)天 候 性 —天 候 非 旦 会 影 响 消 费 意 愿 ，且 对 于 特 殊 天 候 或 地 形 也 会 造 成 经 营 上 之 不 可 预 估 之 风 险 。如 淹 水 、日 晒 所 引 起 商 品 及 设 备 之 损 耗 、或 者 店 面 迎 向 强 风 面 所 造 成 大 量 落 尘 也 会 损 及 商 品店面鲜度并提高设备折旧率乃至采光度等均是重要考量因 素。
9)建 物 本 身 评 鉴 —如 建 筑 物 的 年 份 及 现 况 是 评 估 首 要 条 件 。一 般 来 说 ，十 年 以 上 老 屋 不 予 考 虑 。再 者 ，建 筑 物 构 造 成 份 分 析 造 成 及 楼 层 分 析 。前 者 有 助 于 装 潢 成 本 之 预 估 。后 者 ，如 各 楼 层 不 予 考 虑 则 关 系 间 接 费 用 之 开 支 ，如 是 否 整 栋 承 租 ，以 卖 场 与 办 公 室 或 是 宿 舍 合 并 。再 者 ，如 各 楼 屋 高度 、给 水 、排 水 、瓦 斯 、配 线 状 况 及 可 供 电 力 、消 防 设 施 都 是 计 算 改 装 费 用 的 依 据 。 如 果 还 是 楼 板 挑 空 填 平 、中 庭 加 建 、屋 顶 加 建 、空 地 加 建 等 部 份 则 要 调 阅 其 合 法 性 ，避 免 日 后 法 律 纠 纷 。另 外 ，如 是 否 为 室 内停车场改装？是否为防空避难室？乃至是否占用公共设 施？也是不可忽略。
10)积 率 ： 积 率 则 是 指 预 定 点 本 身 之 形 状 与 面 积 。 形 状 有 两 种 ， 一是指建筑物外观之整体设计，第二则是指预定本身之形状。 前 者 悠 关 门 店 未 来 门 店 ，后 者 则 是 卖 场 设 计 之 重 点 。通 常 愈 方 面之卖 场其形状愈好。
11)面积 ：是 指可 使用之 营 业面 积。 也就 是说 经 内部 测量 后的 有 效 面 积 数 。其 中 门 店 宽 度 是 首 要 条 件 。尤 其 是 以 一 楼 可 用 之 有 效 营 业 面 积 有 一 定 要 符 合 连 锁 企 伙 基 本 面 积 层 次 愈 高 。无 论 是 一 、二 楼 之 卖 场 或 是 一 楼 与 地 下 室 之 卖 场 ，各 连 锁 企 业 依 其 需 求 而 有 不 同 之 特 性 。如 超 市 因 其 卖 场 大 ，多 设 于 一 楼 或 地 下 室 ； 而便利门店则以一楼为主要诉求；另美容美发业则可设于二 楼。
12)押 金 、 租 金 ： 预 定 点 地 价 高 低 悠 关 租 金 成 本 。 因 此 ， 则 要 考 量 整 地 费 。其 次 ，押 金 —是 房 租 的 几 个 月 份 及 附 近 房 租 行 情 打 探 是 不 可 少 的 市 调 工 作 。租 金 则 是 房 租 高 低 及 付 款 方 式 。至 于 地主、屋主、邻居、前任承租人是何人。其个别职业、住处、 信 用 及 有 无 遗 产 继 承 纠 纷 等 也 是 不 可 免 的 徵 信 工 作 。尤 其 ，屋

主 是 否 好 相 处 ？ 是 否 会 大 幅 度 调 涨 租 金 ？ 更 是 要 打 探 清 楚 。如 果 门 店 是 前 任 租 屋 者 放 弃 租 贷 权 ，则 一 定 要 了 解 前 任 租 屋 者 的 成 败 因 素 及 迁 移 因 素 ，以 作 为 前 车 之 鉴 。关 于 邻 店 的 用 途 则 也 是要加以询问。 4-3 门店预定点之选定 门店之选定最重要的是，不论是一家店面或是多家门店候选， 除了书面作业，在选定特定店址后，要进行实地观查比较。连 续三天于不同时段（早晨、中午、下班、晚上八点以后）实地 观察。运用现察法来实地了解立地点之优劣。 1)就 店 本 身 A.租金。 B. 改 装 成 本 ， 含 屋 主 的 复 原 条 件 。 C. 租 期 。 D. 续 约 调 价 比 例 ， 过 去 记 录 、 契 约 议 定 。 E. 屋龄及维修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否会变
更（出售、移转。 F. 前任租赁者的评价作为评估比较表。 G. 租 金 成 本 、 续 约 租 金 成 本 、 预 计 总 租 期 成 本 。 2)就 市 场 性 A.较方便目标客层前来？ B. 行 人 流 量 较 多 ， 离 峰 与 尖 峰 差 距 较 小 ？ C. 门 店 街 的 形 象 较 符 合 连 锁 企 业 的 营 业 特 色 ？ D.商圈内的客层较符合目标客层？ E. 商圈的质与量较佳？ F. 竞争情形较缓合？ G.消费行为的变化较小? H.商圈稳定性高? I. 较方便送货（满足公司送货路线优于其它）? 4-4 挖掘金店面 优良的店址须靠平时即注意商圈的变化，所以营业主管须经常 出外勘查，事先寻找合适的地点。因为通常金店面常已是被别 人所占领。因此，如何由竞争对手中挖得金店面，连锁企业主

动出击的重要课题。 通常在得知某些经营绩效良好的竞争店，要随时主动出击，争 取优良的店址。若中意店址已被承租，可对屋主动之以情、诱 之以利，就算是付出较高的租金，只要有把握亦未尝不可。而 且要实施长期抗战挖店计划。于租约到期一年或半年前即着手 游说过程中，除动之以情，诱之以利外，更重要连锁店本身经 营之优势与品牌力往往是打败其他竞争者的主因。因为一般来 说，屋主也不喜欢一年到头更换租客。而且，如果能承租给知 名度高的连锁企业，对屋主的面子也好看。因此，如何以稳定 性、连锁经营品牌力，再配合面子观来说服屋主，也是重要关 键。当然相对地，如果有两家连锁企业同时进行挖店作业，则 连锁业者要小心应对，以免造成鹤蚌相争，而让屋主藉由哄抬 租金达到渔翁得利之效。 而除了挖店外，连锁业者常可利用下列方法来取得出租店面讯 息： 1)专 门 法 设立专责开发店面单位。 2)异 业 联 盟 法 通过与建设公司或不动产中介公司来寻找店面。尤其对于新开 发市镇或是旧店重建地区，透过建设公司取得先机，直接先与 屋主洽谈。甚至于施工前就谈定租贷契约，直接按连锁企业所 需装潢施工。此 法对有大面积需求之业者最为有效，但由于其前置期至少需要 一年半以上或更久时间。对于连锁业者之财力是一大考验。 3)垂 流 法 透过供货厂商提供租屋讯息。由于供货厂商往往不只限定一家 送货点，因此可借重其物流配送单位川流于大街小巷间的机 会，寻求适当的店门。当然对于提供信息之厂商，最好能给予 适当之报酬，以为回馈。 4)内 求 法 经由内部员工关系介绍。企业内部员工来自四方各地，也有其 各自的人脉网。因此，连锁业者可适当透露目标区域，并配合

重赏，来寻找店面。 5)下 饵 法 利用散居各地之店面张贴征求新门店。现今连锁经营业者本身 的媒体上宣告徵金店面的讯息。以此下饵之方法徵求新门店。 此法最常为现今连锁经营业者采用。 6)扫 街 法 经由专职开发店面之人员，针对目标区域进行全面扫街法。以 地毯式搜寻方式来寻求店面。此法通常费时较久。有时需要有 适当的人际关系才能有事半功倍之效。 7)人 脉 法 经由内部员工及管理层级之人脉扩展，将寻求店面广为宣布。 此法对较保守之乡镇区域，或是新开发市镇效果佳。 4-5 屋主的探查 当确定承租之店面时，则透过实地询问法：由左邻右舍打听屋 主为何人或是间接访查法：如到商委、居委查询屋主资料；到 公安局查询或是查询政府机构出版资料，来了解预定店址的所 有权人姓名、店面大小、承租人租期及租金等相关资料。 4-6 租屋谈判需知 1)损 益 平 衡 点 ：也 就 是 租 金 成 本 之 预 估 。因 为 随 着 连 锁 企 业 所 经
营商品之生命周期之不同，如导入期、成长期、衰退期各有 不同之 利润基准及发展目标，可承受之租金也不同，好地点一定贵， 而贵的地点却不一定能创造好的商机。因此，如何取得损益 平衡是最重要的条件。 2)契 约 订 定 以 三 年 至 五 年 为 佳 ：因 为 连 锁 经 营 之 植 物 性 行 为 。一 般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营 是较有利。 3)与 房 东 建 共 识 的 关 系 ：提 醒 房 东 ，好 店 能 提 高 他 的 房 子 的 价 格 。 以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。 4-7 租贷契约要件 1)租 期 ： 一 般 至 少 三 年 以 上 （ 最 好 是 五 ~十 年 ）。 2)租 金 ：租 金 由 双 方 洽 谈 ，一 般 是 前 二 年 不 调 整 租 金 ，第 三 年 开

始按物价指数调整。
3)租 金 给 付 方 式 ：一 般 是 付 三 个 月 押 金 ，且 开 立 一 年 期 的 租 金 支 票，按月到期支付。
4)退 租 时 租 金 计 算 ：未 满 期 前 之 退 租 一 般 是 多 给 付 一 个 月 租 金 做 为给房东的补偿。
5)若 附 近 有 公 共 工 程 进 行 而 影 响 店 面 生 意 时 ， 则 要 求 房 租 优 惠 。 6)责 任 之 归 属 ：因 天 灾 、人 祸 不 可 归 属 于 我 方 责 任 而 导 致 无 法 营
业时，须待门店重新装潢完毕开始营业再计算租金。
地址
基 分区代号 本面 积 资 洽谈对象 料 店面电话
使用情况
店 面 环 境 评 估 表 /租 赁 基 本 条 件
表单编号
商圈类型
店别名称
前场面积
平方米、后场面积
平方米
洽谈者身份
签约人
联络电话
□空屋，已无使用 □租约于 年 月 日到期
可迁入时间
年月日
时间
1 方式 地点 时间
2 方式
地点
洽
谈3 记
录
时间 方式 地点 时间
4 方式
地点
时间
5 方式
地点
租金 最 终其 条他 件条
件
每年 元，每月 元 押金 个月，合计 元 附近房租每平米 元

主管核示
填表时间
填表人
环 境 评 估 表 /商 圈 及 竞 争 条 件
地址
表单编号
商 分区代号
圈 资
行人流通
料 营业时间
行政区域
商圈类型
每日尖峰 时至 时 共 时 分，□ A 级□ B 级□C 级
平时 点 分至 点 分，星期六 点分至 点 分，假日 点 分至 点 分
道路条件 店名
□双向线道□单行道 停车场
距离 面积
形态
□无 □门口可停 □ 收费 □ 会拖吊
营业 人数
年营 业额
竞争 等级
备注
竞 争 资 料
商 圈 位 置 图
主管 核示
填表时间 店 面 环 境 评 估 表 /现 场 情 况
填表人