全球房地产行业报告
Comment
Page 1
Industry
Equity Research Global
走势综述
200４年6月
卓百德（Peter Churchouse）
+852 2848-5612
Peter.Churchouse@https://www.360docs.net/doc/e21375737.html,
REITs:蓄势待发，合情合理
? 近期，REITs 在亚洲市场是一个热门话题；在欧洲一些地区，这类产品也正蓄势待发，准备走进市场。
? 在大多数情况下，推出REIT 产品的动力是来自物业财务情况出现危机或基于业主希望把不动产分拆出售。然而这些压力并非目前香港讨论推出REITs 的主要因素。
? 鉴于REITs 的高股息收益率、良好的税务效益、盈利透明、低金融和管理风险,它往往被视为几乎与债券相似的投资工具,而且还被认为具有较低波动性的优势。
? 但是这些看法并没有完全被实践所证明。在两个REIT 发展最成熟的市场（美国和澳大利亚），REITs 实现的长期（10-20年）总回报与两地股市的回报水平相近，然而股息在REITs 的总回报当中则占显著较高的比重。
? 除了在过去的三四年，REITs 的回报走向一般与较广阔的股市相同。REITs 在该段期间实实在在地赢得了其投资安全港的美誉。
? 在大部分司法管辖区，监管人看来都倾向于让REITs 采用单位信托的结构。我们认为，像美国采用的更简单的企业架构应有很大机会获得接纳。
本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，及不应被依赖或用以取代任何有关个别情况的个别建议。
摩根士丹利与，或正寻求与，其研究报告中提及的公司有业务往来。投资者应把本报告仅仅作为其投资决定的其中一个考虑因素。
全球房地产行业报告
REITs:蓄势待发，合情合理
?市场对盈利透明度、收益率、低风险和地区退休金行业增长的重视，应有利REITs的创立，即使在亚洲，传统上以增长为投资导向的亦然。在当前环境下，类似REIT产品还没有得到更普遍的接受，我们倒有些吃惊。
?我们认为在若干国家/地区推出REITs，将可起到重新审视房地产估值和资本化率的作用，特别是对低流动性市场而言。
?预期明年REITs市场在日本、新加坡、韩国和也许泰国，可得到进一步的发展。依我们所见，香港监管机关在发展REITs方面落后于同地区其他国家；我们认为，REITs将要等上一段时间才能在中国市场推出。一个跟REIT相似的房地产基金结构即将登陆意大利，而法国也已于2003年开始推出REIT投资产品。
近期，亚洲房地产行业的最热门话题可能是REITs的发展潜力，或更确切的，是开发一种公开上市兼具税务效益的房地产结构投资产品。也许说“热门”不仅准确，但这一话题已在数个欧洲市场持续地引起越来越大的关注。
在亚洲介入讨论的有企业公司、监管机关、投资者和政府。所有这些不同群体对于发展此类投资工具显然有着不同的动机。日本、新加坡、马来西亚、香港、韩国和泰国已具备所需的监管框架，而首批产品已在上述其中三个市场推出。（在本报告，REIT一词将涵盖所有形式具税务效益的已上市房地产投资工具。）
在欧洲，拓展REIT行业的构想得到市场高度重视。业内的主要机构欧洲公共房地产协会（EPRA）正研究是否有可能设立一种全欧盟区的投资工具或者采纳荷兰的B.I.结构在全欧洲进行投资（见表1）。
财务压力推动REITs在欧洲成长
全欧盟区方案的问题在于，在相当程度上，税收仍然是属于各国政府处理的事项。而采用 B.I.方案的问题则包括：（i）此等投资工具对海外所有权有严格的限制，不利于新股发行；（ii）在荷兰境外，税务效益只可能适用于性质为非牟利的海外子公司；（iii）任何符合上述条件的公司必须受荷兰有关机关的管辖；及（iv）B.I.的资料披露准则和公司治理制度未尽完善。
预期欧元区政府疲弱的财务状况，有可能打破REIT类似产品无法普及化的僵局。在意大利，房地产基金条例的修订将有助构建一个具吸引力的类似于REIT的结构。目前欧洲央行正向意大利政府施压，要求其减少国债；这类投资工具的创立有望成为提供长期股本金的主要源泉，以满足政府出售持有房地产对资金的需求。这些基金条例包括强制性外部管理、每年税金只相当于资产净值的1%、物业交易无需缴纳登记税、无最低股息分派限额、及最高60%的资产值负债率等。它们将以封闭式基金形式成立且不受意大利公司法的约束。关键问题是：公司法通常的制衡将有多大程度通过“公司章程”或等同的各基金条例，被移植到这些基金上。
为了符合欧元区的“稳定协定”要求，法国政府在降低财赤方面承受着巨大压力。此举使法国在引入REIT结构问题上出现突破。为了换取在5-8年期内相等于市值高于账面值盈利15%的一笔“退出税”（exit tax），建议容许已上市房地产公司转为类似REIT的投资公司而无需缴付所得和资本增值税。按此，法国政府将可换来可观的税务收入。
跟意大利和法国情况差不多，欧盟其他成员国也面临财政压力。假如这两个国家能成功创立类似REIT的投资公司，预料将有其他国家仿效。此外，我们预期这些计划的成功执行将加大促使其他欧盟政府引入类似结构的力度，使各国本身的房地产投资行业享有一个公平的竞争环境。
在亚洲的讨论焦点目前落在香港（按市值计，曾为全球规模最大的已上市房地产市场）和中国是否会创立REIT市场。
此外，市场对新加坡和日本的新开发REIT市场，较长期而言，将可取得多大成就还未有定论。由于极低的流动性和未获投资者青睐，马来西亚的REITs经验并不理想。
以下是REIT产品在不同市场的主要监管特点摘要（见表1和表2）。
表1
REITs在全球范围内的主要发展历程
在全球各地的REITs
国家名称
美国?理论上，这行业在上世纪60年代已存在，但经过了几十年在税务和法规上的改良，自1992年起才成为一项具影响力的投资工具。
?目前市值超过1,400亿美元。
?通过提供更透明的房地产数据，和在供应或估值过度膨胀之前向直接投资房地产市场传送资本市场讯号，在稳定整体房地产市场方面扮演了重要的角色。
德国?德国没有选择REIT制度，而是建立开放式基金制度，一种由银行保荐、可赎回合伙式信托单位的另类储蓄产品。
?尽管银行需要就赎回（按资产净值减去重大费用）做担保，因而理论上增加了银行体系的或然房地产价值风险，银行通过持有大量的现金余额有效管理这方面的风险。
?德国银行在分销这产品方面取得高度成功（完全通过其银行网络销售给零售客户），行业总值已上升至690多亿欧元并持续增长。
比利时?于1995年制定SICAFI 不动产条例。
?委任外部管理的多只SICAFI基金相继推出并向散户投资者发售，可是业绩令人失望，流动性非常低。
?后来放松了对借贷比例的限制。
?九大SICAFI基金的综合市值约为25亿欧元。
?只要SICAFI基金派发最少80%的经常现金收入作为股息，基金无需缴付公司税。
?股息需缴纳15%预扣税。
荷兰?荷兰的B.I.是一种结构良好，建基于信托模式的投资工具，很受全球房地产投资界的欢迎，但日益以欧洲为重点。
?现行共有11只，其中市值最高9只基金的综合市值约为87亿欧元。
?尽管B.I.在准许投资活动方面设有若干限制并有一些不清晰的地方，但该行业非常受散户和机构投资者的欢迎。
? B.I.必须把财政盈利的100%，或相当于60-70%的已公布盈利作为股息分派。
?股息需缴纳25%预扣税。
?只有持股量在25%或以上的才需要披露。
法国?法国财政部在其2002年金融法案中加入条款，批准该国在2003年推出典型REIT结构的投资产品。
?现行已上市房地产公司如欲转为REITs，必须一次性支付相等于市值高出账面值盈余15%的款项（可分5-8年支付）。
?只要派发最少85%的经常收入作为股息，此等投资工具无需就赚取到的收入和资本增值缴税。
英国?尽管房地产团体的大力推动，英国政府还未认可REIT在当地的法定地位，主要是由于该国财政部不愿意允许减免赋税。
卢森堡?该国已有一种名为SICAF，公开上市、封闭型且具税务效益的投资工具。
?通过工具实现的创收无需缴税及股息无需缴付预扣税。
意大利?预期在未来两个月推出的新法规，将会大大提高已上市封闭型房地产基金结构对投资者的吸引力。
?根据现行法规，目前已有十多只这种基金在营运中，综合市值约为27亿欧元。
表2
主要REIT/LPT（上市房地产信托基金）特点对照表
不同国家有不同的REIT结构
特点 美国 澳大利亚 日本 新加坡
传统垄断房地产行业 否 否 是 是
管理模式 内部，由投资者选择 外部，但在变革中 外部，依据法律 外部，依据法律
组合内容 房地产类“纯粹型” 混合型 纯粹办公室、零售。
部分是多元化
迄今为零售
投资者导向 总回报 经常收入 经常收入 经常收入及增长 盈利增长 中等 低 低 低
房地产市场流动性 高 高 中等 低
开发活动 盈利增长的主要来源 投资者对额外风险的
承担能力有限 不需要 禁止。法规严格限制
投资于在开发中的资
产
盈利质量 各公司不尽相同，取
决于行业（比如办公
室的长期租约或如酒
店的隔夜租约）和战
略（发展阶段及其他
收益） 长期租约行业（办公
室和零售）的盈利质
量很高
高（但已基于不稳定
的经济因素而下降）
较低（由于租赁期
短）
借贷比率
（Gearing）
最高（35-55%） 低（20-30%） 中等（35-45%） 法律规定最高25%
派息要求 应税净收入的90%
（由于物业贬值，显
著低于现金盈利）
应税净收入的100% 应税净收入的90% 应税净收入的100% 税务效益
-对保荐人而言 -对投资者而言 高
高
低
高
低
高
低
高
包括在主要指数内 没有（2个例外） 有 没有 不肯定
透明度/披露要求 高 高 低（但与传统垄断公
司相比则很高）
高
资料来源：公司数据，摩根士丹利研究部。
推动REIT产品发展的是什么？
在全球范围内，推动REITs发展的主要动力源头有两个。
一个是＂来自社会＂，一个是“来自业界”的推动力。
“来自社会”的推动REITs力量
在某些情况下，政府和监管人是推动REITs发展的主要原动力。其最大目标为提供社会（主要是散户投资者）新的投资工具，一种公认为风险比较低并同时具税务效益和透明度的投资工具。它是特别为配合退休金计划及对稳固经常收入的要求重于资本增值的投资者而设。
在新加坡，我们认为推动力主要在于提供该国资本市场新的投资工具。鉴于狭窄的本地经济基础和与邻国的跨境资本市场活动明显减少，长期而言，新加坡股市正面临日益被边沿化的风险。我认为REIT行业在新加坡和澳大利亚的推动力主要是来自“社会”目标。
在意大利，推动REIT结构的主要动力可能是政府希望出售手上大量房地产以减少国债。
“来自业界”的动力
在这个模式下，推动REIT行业发展的动力主要来自房地产行业本身及／或银行业。REITs在美国曾经是有问题房地产投资组合的载体；也许有人认为日本应有类似的推动。REITs可以是有助于公司优化资产负债表、减少债务、提高股本回报和建立具效益的资本结构的一种工具。REITs可以是银行清除不良房地产资产的工具 – 上世纪９０年代初发生在美国的S&L（储贷）行业就是一例。韩国的REITs行业动力也属于这个范畴。
香港似乎缺乏推动REITs发展的动力
目前，我们仍说不准香港市场是否已具备推出REIT产品所需的实际动力。房地产金融制度没有面临很大压力 － 银行没有被不良房地产资产拖垮，而公司的借贷比率普遍远低于新加坡和其他亚洲市场。企业整体而言并不急于推出REITs；来自资产负债表的推动力也不显著。 在香港，虽然政府、监管人、公众、保险和退休金行业等看来对REITs都有兴趣，但对香港市场的众多参与者而言，似乎重要性不大。
在中国，由于银行体制中存在大批不良贷款，我们认为当中有相当部分是关乎房地产，因此成立这类工具的推动力也许会更大。中国当务之急是重组国有企业，而许多由国企持有的房地产组合，分拆出来也许前景更佳。
记录在案：让我们来列出基本要素
此文无意对REITs做出最后的结论，但我们也许应该简要概括一下REITs的主要特点，及其结构对房地产业主／发展商和投资者的主要优点和缺点。
?REITs是一种汇合众多个人和机构资金，然后从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包的一种投资工具。
?REITs一般能提供投资者税务优惠（在公司层面不用征税），及在税务上高度透明。
监管条例一般要求：
１．以派发股息形式把收入的大部分（比如说９０％）分派；
２．收入当中的较大部分必须是来自房地产的租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益；
３．房地产、现金和政府证券在投资组合中必须占高比重；
4． 严格限制资产出售；
5．明确界定最高的负债水平。
利弊一览表：
对投资者而言，REITs：
?容许小投资者参与采用其他方式可能无法接触到的资产类投资活动；
?一般投资某一类资产，容许投资者有针对性地投资于他们的目标物业行业；
?在固有低流动的个别资产市场，提供投资者流动性；
?提供其他已上市资产并不享有的赋税优惠和税务透明度；
?提供一般较其它股票和债券为高的股息收益；
?提供相对稳定和可预测的收入；
?由于管理层活动和借贷比率有严格限制，一般被视为相对低风险的投资工具；
?提供组合走向多元化的渠道；
?鉴于其低波幅的特性，一般被视为具抗跌力的投资工具。与整体市场的相关度不高。
对房地产发展商/物业所有人而言，REITs：
?为套现房地产资产多提供一条渠道；
?容许公司优化资本结构、减低债务、增强资产的流动性和潜在的推高股本回报；
?容许公司接触领域更广泛的投资者，比如是以收益为导向的投资者、另类风险组合或全球房地产投资者；
?公司可享赋税优惠，按此公司无需就REITs的利润而缴付利得税；
?对正以较资产净值（NAV）大幅折让进行交易的公司而言，REIT也许能收窄NAV的折让幅度。 表３
美国市场：REIT收益差距
-10
-8
-6
-4
-2
2
4
6
8
10
Jan-72Jan-76Jan-80Jan-84Jan-88Jan-92Jan-96Jan-00Jan-04 Div Yield(REITs-S&P500)
REITs - US 10Y
REITs - US Fed Funds Rate
━ 股息收益率（REIT－S&P500指数）
━REIT－美国十年期国库券收益率
━ REIT－美国联邦基金利率
资料来源：Datastream
相对于整体市场，颇具规模的REITs市场目前只见于两个国家 － 美国和澳大利亚。要在亚洲争取一席之地，目前仍然时机未到。在马来西亚，房地产信托问世已有十年的时间，而且是明显的失败。在REIT类似投资工具取得成功的国家清单上，也许我们可以加上德国和荷兰。
在亚洲（日本除外），我们可确认一系列能影响REITs 成败的考虑因素。
REITs的表现是否已如人所愿？
美国表现参差
在美国，REITs的长期表现参差。它们不一定总能缔造高于美国债券的收益率，但却能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报。（见表３，“美国市场：REIT收益差距。”） 在上世纪７０年代末／８０年初的高通胀期间，债券实现的收益明显地高于REITs 的收益率。
在美国，REITs的长期回报率与股票和债券相似，而且一般是追随股票的走势 － 除了在过去的几年，股票与REITs出现脱轨情况。较长期而言，它们并未如很多人所想象的是一种具抗跌力的投资工具。
表４
美国市场：REITs 对比MSCI 美国指数（总回报）
0100200300400500600700Jan-90
Jan-92
Jan-94
Jan-96
Jan-98
Jan-00
Jan-02
Jan-04
Equity REITs
MSCI USA
资料来源：Datastream、MSCI
以总回报计算（ 资本增值加股息），美国REITs 自1990年以来实现的总回报几乎与股票相同，然而在1997至2001年TMT（科技、媒体和电信业）泡沫期间，股票的表现则大大超越REITs 。（见表４，“REITs 对比MSCI 美国指数（总回报）”。）表５展示的是REITs 和标准普尔５００（S&P500）的资本价值指数（及作趣味性参考的美国房屋价格指数）。没有股息分派的S&P 指数显著超越REITs，突显了REITs 总回报在很大程度上是以股息收益为导向。
然而有趣的是，REIT 的表现在过去几年呈现不一样的走势。观乎REIT 在美国的整个发展历程，REITs 的总回报走向大体上都是紧贴股票的（见表６，“美国市场：REITs 与MSCI 的总回报指数“），但很难说REITs 的回报波幅就显著低于股票。那么，该类资产有什么所谓的抗跌素质呢？
表５
美国市场：REITs、S&P500和房屋价格指数
050100150200250300350400450500Jan-90
Jan-92
Jan-94
Jan-96
Jan-98
Jan-00
Jan-02
Jan-04
资料来源：联邦房屋企业监督局、Datastream、MSCI
表６
美国市场：REITs 和MSCI 总回报指数
-40%
-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%Jan-72
Jan-76
Jan-80
Jan-84
Jan-88
Jan-92
Jan-96
Jan-00
Jan-04
资料来源：Datastream、MSCI
然而，REITs 在过去几年的表现与总体股市的表现大相径庭，该类资产在很大程度上展现了我们所指的REITs 所具备的抗跌素质。表７开列了在不同年期内，REITs、股票和债券的回报数据。以１０年期为例，这三类资产实现的复合年回报差不多。
表７
REITs、股票和债券的复合总回报数据(%)
年期（年） REITs 股本
股票
债券(10+)
5Y 3.1 0.3 8.7 10Y 10.4 9.9 9.4 18Y 10.3 12.7 11.2 30Y 12.0 10.5 NA 收益率 (%) 5Y 平均 7.2 1.4 5.3 标准误差 0.8 0.2 0.7 差距 (%) 11 14 12
10Y 平均 7.0 1.9 5.9 标准误差 0.8 0.6 0.9 差距(%) 11 33 15
30Y 平均 7.9 3.4 8.1 标准误差 1.2 1.4 2.4
差距(%) 16 40 30
NA = 不适用
资料来源：全国房地产投资信托协会(NAREIT)、WGBI、
Datastream、摩根士丹利研究部
表８
美国市场：房地产价格指数对比REITs 指数 （1975-2002
年）
0100200
300400500600
700Feb-75
Feb-79
Feb-83
Feb-87
Feb-91
Feb-95
Feb-99
Feb-03
资料来源：联邦房屋企业监督局、Datastream
顺便提一句，美国房屋价格走势与REITs 指数的表现
几乎一样，这只是巧合。（见表８，“美国：房地产价格指数对比REITs 指数（1975-2002年）”）。
表９
美国市场：公开上市的REITs 数目
资料来源：NAREIT
表１０
美国市场：REITs 的股本市值（百万美元）
资料来源：NAREIT
表１１
美国市场：按物业类划分的股本市值（百万美元，截止12/31/2001）
由左至右：娱乐/土地/自用仓库/保健/工业/其他/酒店/住宅/零售/办公室
资料来源：NAREIT
表１２
REIT 与股市收益率（标普和道琼斯）的差距
资料来源：NAREIT
7.008.001977 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1996 1999 2002
Care
5,000
10,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,000
50,000Storage
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
1990
1992
1994
1996
1998
2000
50
100
150
200
250
300 Pre-1985
1987
1990
1993
1996
1999
2002
为符合美国监管要求做出的有关内文所提及公司的重要披露
本报告的信息与观点是由Morgan Stanley & Co. Incorporated及其关联公司 (“摩根士丹利”) 编制。
负责起草本研究报告的主要研究分析师、策略师或研究员的取酬基于诸多因素，其中包括研究的质量、投资者客户的反馈、选股、竞争因素、公司收入以及总体投资银行业务的收入。
全球股票评级分配
(截止2004年5月31日)
全部覆盖范围 投资银行客户(IBC)
股票评级类别 计数 占总数百分
比 计数
占IBC
总数百分比
占评级
类别百分比
增持（Overweight） 63136% 26641%42%
持平（Equal-weight） 787 44% 28243%36%
减持（Underweight） 353 20% 10216%28%
总计 1,771 650
数据包括目前已评级的普通股及美国存托收据（ADR）。按照NASD及NYSE的要
求，我们特在此披露增持Overweight是我们对股票的最高评级，相当于买入建
议；持平Equalweight及减持Underweight分别相当于中性及售出建议。然而，
增持，持平和减持并不等同于买入，中性和售出，而是表示我们对股票相对比
重的建议（参见以下定义）。投资者决定买入或卖出某一股票，应根据各自的
情况（诸如投资者目前的持股情况）以及其它考虑因素而定。投资银行客户是
指摩根士丹利或其联营公司在过去12个月曾向其提供投资银行服务及收取了服
务费的公司。
分析师的股票评级
增持Overweight（O)。指在今后12－18个月中，某只股票的全部回报在按风险调整后，预计将高于相关国家的MSCI 指数的全部回报。
持平Equal-weight (E)。指在今后12－18个月中，某只股票的全部回报在按风险调整后，预计将相当于相关国家的MSCI指数的全部回报。
减持Underweight (U)。指在今后12－18个月中，某只股票的全部回报在按风险调整后，预计将低于相关国家的MSCI 指数的全部回报。
易波动 (V)。根据对历史数据的定量评估，我们估计某一股票的价格在一个月内会有高于25％的机会产生25%以上的波幅（或升或降），或根据分析师的意见，与过去三年相比，股价很可能在未来1－12个月有较大波幅。凡交易历史不足一年的股票均自动评为易波动股票（除非另有说明）。请注意，我们目前没有将其评级定为“易波动”的证券仍可能是易波动的。
除非另有说明，在本报告提及的目标价格的预期投资期为12-18个月。2002年3月18日前的评级：SB=推荐买
入;OP=跑赢大市;N=中性;UP=跑输大市。有关定义请参见https://www.360docs.net/doc/e21375737.html,/companycharts。
分析师对行业的意见
有吸引力 (A)。分析师预计，在今后12－18个月，与有关大市指标相比，其所跟踪的产业总体表现具有吸引力。
与大市等同 (I)。分析师预计，在今后12－18个月，其所跟踪的产业总体表现与有关大市的指标等同。
审慎 (C)。分析师预计，在今后12－18个月，其所跟踪的产业总体表现与有关大市的指标相比应多行审慎。
本报告所探讨的公司股价分析图和评级历史亦可在如下网站查询： https://www.360docs.net/doc/e21375737.html,/companycharts。
您也可向摩根士丹利函索，地址是：Morgan Stanley at 1585 Broadway, 14th Floor (Attention: Research Disclosures), NewYork, NY, 10036 USA.
其它重要披露
关于涵盖在本结论的以决定价格目标所用的估值方法和有关实现这等目标的风险的讨论(如适用)，请参阅这等股票的最近期研究
报告。阁下可通过贵销售代表或登录https://www.360docs.net/doc/e21375737.html,的ClientLink或其它电子系统索取有关研究报告。
本报告并不提供量身定制的投资建议。报告的撰写并未虑及读者的具体财务状况及目标。本报告所探讨的证券可能不适用于所有
投资者。摩根士丹利建议投资者应独立评估特定的投资和战略，并鼓励投资者征求专业财务顾问的意见。具体的投资或战略是否
恰当取决于投资者自身的状况和目标。
本报告并非购买或出售任何证券或参与任何交易策略的要约。摩根士丹利和／或其雇员可能在本报告提及的公司证券或其衍生产
品中有投资，并且可能以不同于本报告讨论的方式进行交易。衍生产品可能由摩根士丹利或有关人员发行。
摩根士丹利及其关联公司从事可能与本报告提及公司有关连的业务，包括市场庄家及专门交易、风险套期以及其它自营交易、资
金管理、投资服务和投资银行业务。摩根士丹利时根据基本原则向客户出售或买入其研究报告提及的公司的股本证券。
摩根士丹利竭力采用可靠和全面的信息，但是我们并不对其准确性或完整性做任何保证。除非我们打算终止对个别覆盖公司的跟
踪研究，本报告所载意见或信息的任何变化，摩根士丹利没有告知阁下的义务。
有关摩根士丹利的信息除外，摩根士丹利的研究人员根据公开的信息资料撰写报告。其中的事实与观点并未经过摩根士丹利其它
业务部门的专业人士，包括投资银行专业人士的审阅，因此不能反映后者已掌握有关信息。
摩根士丹利研究人员不时进行实地考察，但严禁接受公司就此等造访提供的交通费付款或退回费用。
您投资的价值和收益，可能因利率或汇率、证券价格或市场指数、公司的运营或财务状况或其它因素的变化而有所不同。在您的
证券交易中行使期权或其它权利或许存在时间限制。过去的业绩未必能说明未来。 对未来市场表现的估计是基于或许无法实现的假定。
致台湾读者: 关于在台湾进行交易的证券的信息是由英商摩根士丹利添惠证券有限公司台北分公司(“分公司”)发行，由研究部
主管何资文撰写或审阅。有关信息仅供参考。各位读者应独立地分析投资风险。未经摩根士丹利明确的书面允许，本刊物不得向
媒体散发，或被公众媒体所引用。关于不是在台湾进行交易的证券的信息仅供参考，及不应被当作是买卖此类证券的推荐或要
求。分公司可以不为客户进行这些证券的交易。
本报告的某些信息来自摩根士丹利添惠亚洲有限公司上海代表处的雇员，供摩根士丹利添惠亚洲有限公司所用。
本刊物在日本由Morgan Stanley Japan Limited发行；在香港由摩根士丹利添惠亚洲有限公司发行；在新加坡由Morgan Stanley Dean Witter Asia (Singapore) Pte. 发行，受新加坡金融管理局监管；在澳大利亚由Morgan Stanley Dean Witter Australia Limited (A.B.N. 67 003 734 576, 持牌交易商，并同意对其内容负责的授权代理) 发行；在加拿大某些省份，由Morgan Stanley Canada Limited发行，该公司业已批准并同意为加拿大发行的本刊物内容负责；在西班牙由Morgan Stanley,S.V.,S.A.（一家摩根士丹利集团下属公司）发行，受西班牙证券市场委员会（CNMV）监管及该公司声明，本文件是根据适用于西班牙法规
规定的金融研究行为守则撰写并发行；在美国由Morgan Stanley & Co. Incorporated及Morgan Stanley DW Inc.发行，并对其内容负责；而在英国本刊物经Morgan Stanley & Co. International Limited批准，仅针对《2000年金融服务及市场法》第21
款规定之目的，除非前文另有规定，本刊物由Morgan Stanley & Co. International Limited在欧盟国发行。英国私人投资者应从Morgan Stanley & Co. International Limited代表获取有关投资的意见。在澳大利亚，本报告及其任何内容仅针对《澳大利亚公司法》定义的“批发客户” 发行。
本报告所载商标和服务标志均为各自所有者拥有。第三方数据提供者对其数据的准确性，完整性和及时性概不做出任何陈述或保证，且对与此类数据有关的任何损失概不承担责任。全球行业分类标准(“GICS”)是由MSCI 与 标准普尔联合制订并属其专有财产。
未经摩根士丹利的书面同意，不得复印，出售或转发本报告或其中任何部分。
摩根士丹利研究报告主要通过电子媒体，及，在若干情况下，以印刷方式发送。
阁下亦可向我们索取有关推荐证券的其它信息。
本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，及不应被依赖或用以取代任何有关个别情况的个别建议。
The Americas
1585 Broadway
New York, NY 10036-8293 United States
Tel: +1 (1)212 761 4000 Europe
25 Cabot Square, Canary Wharf
London E14 4QA
United Kingdom
Tel: +44 (0)20 7513 8000
Japan
20-3, Ebisu 4-chome
Shibuya-ku,
Tokyo 150-6008, Japan
Tel: +81 (0)3 5424 5000
Asia/Pacific
Three Exchange Square
Central
Hong Kong
Tel: +852 2848 5200
房地产个人述职报告
房地产个人述职报告 房地产个人述职报告篇1 在盛世家源工作一个多星期了感触挺多的，感觉特别能锻炼人，这也是我选择这行最主要的原因。对于一个刚刚走出大学校园踏入社会的我来说，最欠缺的是没有什么经验，有的只是年轻和冲劲。一个人可以没有宽度和高度，但一定要有厚度，我清楚的明白我还有很多的不足，只有通过我加倍努力的去学习，去更好的完善自己，使自己成为别人更信赖的人! 如果你初次见我，你会发现我是一个很腼腆的，很温和的小伙子。给别人的第一感觉还不是那么成熟，做我们这行给别人信赖是无比重要的，这是我需要有所改变的地方。上个星期不经意间就做了三单，事情发展的是如此顺利、如此容易，自己就有点自满的情绪了。自从去了罗总的培训，她给我们介绍了房产中介在这行大体的情况，让我们更深层次的了解到了其中不为我们新人所知之事。 还有与客户沟通的一些技巧，熟悉商圈的重要性，以及勘察房源和带看的一些基本方法。感觉这样的培训给我们新人莫大的鼓舞，让我们更清楚的意识到自己的不足，从而下定决心，好好学习，才能更好的去完成自己的业务，成为这个行业的佼佼者。
当然这必须要经历一些过程，好的坏的都是人生中宝贵的财富。诚如前天我遇到的麻烦，就是经验不足所致，导致合同没法履行，浪费的时间也很多，这很是值得我深思，提高效率势在必行。 目标决定策略。我下个月承诺的业绩是一万，对于一个新人来说，只做租并且单业绩达到一万还是挺有压力的，我就是要向不可能挑战，设立高的标准，这样我才有更大的动力和更高涨的热情去开展我的工作。这过程中肯定会遇到各式各样的问题，但我不会畏缩，就当它是给我磨砺的机会，更好的提升自己的阅历，以此提高工作水平，扬长避短，以饱满的精神状态来迎接新的挑战。取长补短，向其他同事相互交流好的工作经验，争取取得好的成绩! 房地产个人述职报告篇2 尊敬的各位领导、各位同事，大家好： 光阴似箭、日月如梭，转眼难忘而又多变的20__年已经过去，充满机遇和挑战的20__年已经到来，回顾已经过去的20__年，个人虽然在工作中也取得了一定的成绩，同时也存在不少需要不断改进和提高的地方。下面根据个人的心得总结如下： 一、20__年工作总结 1、项目工程完成情况 ①项目进度基本达到公司年初制定的年度目标。
【财务报表】房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页)
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
章丘市房地产行业研究报告
章丘市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
中国房地产市场供求关系分析报告
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
房地产个人的述职报告
房地产个人的述职报告 为了进一步了解房地产开发企业对我市房地产业发展的意见和建议，准确分析、把握我市房地产业发展面临的形势，找准发展中存在的困难和问题，促进我市房地产市场的健康发展，3月3日，市政府委托市房管局召开全市房地产开发企业和金融部门座谈会。通过座谈交流，对今后全市房地产业发展提出了一些很好的意见和建议。 一、开发企业对当前房地产业发展的意见和建议 1、整体宣传力度不够，城市知名度不高。 我市房地产业的整体包装和广告宣传不够，城市知名度低；旅游氛围不浓厚；海阳网站建设规模小，设计不新颖，未能展示城市的最靓点。 建议政府加强对外宣传，强化城市品牌效应，树立城市形象，由政府、社会、企业共同合力打造房地产卖点。牵头成立房地产业协会或商会，发挥舆论宣传、销售价格、房产推介等整体导向作用，整合资源，整体包装，通过到外地设立销售中心、到重点目标城市设点推销、聘请大型中介公司集中代理销售等形式，加大海阳房地产的推介力度，拉动房地产的销售；通过国家级电视媒体广告宣传和外地城市设立海边、路边、公共场所广告等形式，打出海阳房地产品牌和知名度；同时加强网站等网络宣传平台建设，全方位宣传、展示城市形象。 2、城市基础设施配套不到位。
水、电、有线电视、通讯、供暖、燃气设施不配套。我市在度假区开发的楼盘污水接口和雨水管线不足，导致污水排放困难。有的楼盘无污水排放接口，没有雨水管线；已有的排放接口和管线也能力不够，已影响到污水的排放，随着居住户的曾加，问题将更加严重；广电部门有线电视线缆不到位，电视无法收看；网通电话、宽带接入不到位；暖气、燃气、自来水碰头困难等。建议政府加大已建成区的基础设施配套建设，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给（排）水、排污等管网建设应超前规划。希望各部门通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网建设配套。 3、社区建设不完善，物业管理不配套。 度假区海边楼盘住宅区无统一的社区管理（居委会），附近无学校、医院、商场、休闲娱乐等公共服务设施，购房人无法落户，就医、子女入托入学、购物和休闲娱乐不便。有关水、电、暖、燃气等专业公司不能按物业管理条例的要求直接管理到户，给物业管理带来极大不便，增加了开发商的负担。随着高层住宅建设的增多，公安消防部门的高层住宅消防能力问题也日渐突出，如水压达不到高层要求等，高层住宅的消防能力建设亟待加强。建议政府加快城市社区（居委会）建设，统筹规划学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等公共活动场所和附属服务设施，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便。加强老城区和新区的物业管理，由专业物业公司提供各种规范的物业服务。
房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
房地产公司总经理述职报告
房地产公司总经理述职报告 20**年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20**年持续进行的“抑制房价 过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制， 而紧随着20**年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房 产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业 本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在 保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。现将我这一年 来的工作情况向各位简要汇报如下： 一、了解落实土地信息 根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20**年我与公司其他部门的密切配合：一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其 中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地 意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城 市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售 情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分 析并上报了集团领导。二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案 审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图 审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。三是整理汇总并分析各区市房地产 市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检 查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的 内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度， 强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根 据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。 二、集思广益，制定各项管控制度 由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20**年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并 根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目 在实施过程中能够流畅。 三、提倡加强团结，营造和谐氛围 团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足
房地产公司财务分析指标
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
房地产行业调研分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
房地产个人述职报告
房地产个人述职报告 导语：本文是品才网精心编辑的，房地产个人述职报告希望能帮助到你！ 房地产个人述职报告月日至今，我来到公司已经一月多了，对公司组织架构、人员有了一定的了解，对项目实施情况、土地储备情况也有了详尽的认识，对XX区各局、委、办、站及相关企事业单位为也进行了初步对接，所以现在对于我的工作范畴、工作程序已基本掌握并已理顺，具体的工作情况我分以下几点向领导汇报一下： 一、项目土地情况 主要对正在实施的XX#地的涉及单位进行了全方位的对接，联系组织区土地局各科室人员、测绘部门及相关单位进行土地勘察定界、宗地图绘制，与市土地局地籍科、利用科、土地储备中心等部门沟通并收集整理完善资料，根据市资产会纪要及规划设计条件，进行土地评估、出让合同协商等工作，目前。对XX#地进行了。对了。 二、项目规划情况 XX#地规划方案和建筑方案已经市规划委员会审批通过，因为没有国有土地使用权证书，所以建设工程规划许可证还不能在窗口受理，目前总规划平面蓝图需要进行公示，规划局审核、加盖公章、存档，同时整理收集平立剖蓝图、面积表、效果图等已有的相关资料，并与办理规划许可证所需交费的部门进行联系沟通，了解政策，提前准备资料，以便于将来顺利办理规划许可证。 三、项目立项情况XX#地进行 XX#地项目立项批文正在办理前期相关手续，已与环科院签订合同并出具了环境评估报告，目前正在联系做项目申请报告，同时还需要抓紧办理资质证书、土地证。 四、项目资质情况 由于没有土地证，也没有业绩，也无固定的技术人员所以资质证书办理比较困难，目前多数问题已经解决，市住建局开发科已基本同意受理并上报省厅。 五、项目建设审批情况 当土地证和规划许可证办理完毕，还要完善招投标手续、质量和安全监督手续，
房地产市场发展报告
房地产市场发展报告 在连续多年保持高速增长的发展态势下，的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。 一、周期波动与分阶段回顾 (一)周期波动分析 国外的经济理论和日本、香港、等地房地产业发展的实例都证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。考虑到统计指标的代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占固定资
产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11个指标，计算出1991年以来各年房地产扩散指数Q)值(见图1)。虽然受现有房地产数据(尤其是缺乏1990年以前的时间序列资料)的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分，但我们还是可以看出房地产经济存在着周期性波动特点。 从运动轨迹来看，房地产周期与海外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致；日本房地产基本是7年一次周期，香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期，房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6—7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年。在对图形分析的基础上，结合房地产业的实际发展情况，我们认为，的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对房地产业发展状态的划分，1997年房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991午、1994年、
2020年房地产市场分析报告范文
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
房地产公司个人述职报告
房地产公司个人述职报告 时间过的飞快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不觉已经将近2年了。首先，非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。同时，向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助。我才能在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项公司安排的工作任务。 虽然一直从事房地产这个工作，但是我发现要学习的地方还是很多，通过向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在较短时间内熟悉了工作流程，明确了工作方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路。 我十分感谢公司，给了我很多的学习机会，也希望公司日后也能继续一些有些关于销售的培训工作，我希望能通过学习不同的知识，补足自己的不足之处，让自己能把销售工作做的更好。 作为一名策划人员，我本着“要不断的完善自己各方面的专业技能”这样一个目标，开拓创新意识，积极的完成本职工作，做好房产策划工作，严格细致地要求自己按照公司流程中所有步骤及时完成工作。 我很有幸的多次参与了公司分配的市场调研工作，每次
我都深深的体会到终端销售的力量，也让我觉得策划并不是万能的。 在这段时间里虽然做了一些工作，但仍然存在些题，主要表现在：创新精神不足，不能积极主动发挥自身聪明才智，而是被动适应工作需要。领导交办的事情虽然都能完成，工作当中有时会忽略考虑更深一层次方面，这样会造成是被动工作，减慢了工作上升到一定高度的速度。后续工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不断的努力和领导的帮助下，我会尽快提升自己，避免掉一些不必要的失误发生，所以我会不断补充自己各个方面的不足之处，做好销售工作，希望能为公司带来更好的经济效益。 在今后工作中我将继续努力奋斗，巩固现有成绩，针对自身的不足加以改进，争取在新的一年做的更好。 XX年也许对于房地产行业会是一个考验，但对于我们大家也许也是一种挑战，但是身处我们团队中，我十分的有信心来面对这场突如其来的“冬天”。
房地产企业财务报表分析的3个方法
房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐： 非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯 学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯 从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。 一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。
商业地产研究报告
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
房地产个人述职报告
房地产个人述职报告 导语：本文是品才网小编精心编辑的，房地产个人述职报告希望能帮助到你！ 房地产个人述职报告月日至今，我来到公司已经一月多了，对公司组织架构、人员有了一定的了解，对项目实施情况、土地储备情况也有了详尽的认识，对XX区各局、委、办、站及相关企事业单位为也进行了初步对接，所以现在对于我的工作范畴、工作程序已基本掌握并已理顺，具体的工作情况我分以下几点向领导汇报一下： 一、项目土地情况 主要对正在实施的XX#地的涉及单位进行了全方位的对接，联系组织区土地局各科室人员、测绘部门及相关单位进行土地勘察定界、宗地图绘制，与市土地局地籍科、利用科、土地储备中心等部门沟通并收集整理完善资料，根据市资产会纪要及规划设计条件，进行土地评估、出让合同协商等工作，目前。对XX#地进行了。对了。 二、项目规划情况 XX#地规划方案和建筑方案已经市规划委员会审批通过，因为没有国有土地使用权证书，所以建设工程规划许可证还不能在窗口受理，目前总规划平面蓝图需要进行公示，规划局审核、加盖公章、存档，同时整理收集平立剖蓝图、面积
表、效果图等已有的相关资料，并与办理规划许可证所需交费的部门进行联系沟通，了解政策，提前准备资料，以便于将来顺利办理规划许可证。 三、项目立项情况 XX#地进行 XX#地项目立项批文正在办理前期相关手续，已与环科院签订合同并出具了环境评估报告，目前正在联系做项目申请报告，同时还需要抓紧办理资质证书、土地证。 四、项目资质情况 由于没有土地证，也没有业绩，也无固定的技术人员所以资质证书办理比较困难，目前多数问题已经解决，市住建局开发科已基本同意受理并上报省厅。 五、项目建设审批情况 当土地证和规划许可证办理完毕，还要完善招投标手续、质量和安全监督手续，涉及到价调基金、农民工工资保证金、意外伤害保险等费用也要交情，才能收集整理完善资料办理施工许可证。 六、项目预售情况 在土地证、规划许可证、施工许可证办理完毕后，才能进行商品房面积预测、签订预售网络使用合同、楼盘电子信息录入、XX市价格监察检查局审核明码标价表、商品房公示等预售证办理工作。 以上情况就是目前我正在进行的工作，由于我们是项目
房地产企业财务分析比率.
反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22
资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析