居住小区智能化技术的现状及应关键技术

居住小区智能化技术的现状及应关键技术1 我国智能化居住小区现状及应解决关键技术1.1 我国智能化居住小区现状我国居住小区，特别是新建小区智能化系统建设是近几年才兴起来。

小区智能化系统建设总体上是以需求为导向，带动和培育了一个产业发展。

1999年，少量房产开发商建设楼盘时规划设计了智能化系统，2000年，部分商品楼盘都不同程度开始建设了智能化系统，存某些“炒作”或“广告不实”现象。

不少开发商往往十分看重智能化系统对楼盘销售带来好处，而对居住小区建成后，智能化系统运行与维护，以及所需运行费用则很少考虑，存着盲目建设“过火”了，开发商头脑“发热”了，应该让政府出面压一压，这种担忧完全是多余。

小区智能化系统建设基本上是市场行为，不应该用过去计划经济时期眼光来看待。

事实上到2001年这种具有“盲目性”建设逐渐“冷”下来，开始转为“理性”。

目前，全国新建居住区几乎都不同程度建设智能化系统，特别受到青睐是安防装置与宽带接入网。

直辖市、省会城市以及经济较为发达沿海城市等已建设了不少高水平智能化系统。

时间推移对智能化系统运营与维护、物业管理公司动作等方面全社会都给予了高度重视，暴露了不少管理、运行机制方面一些深层次问题，它涉及到建设、公安、电信、广电、供水、燃气、电业等行业管理，也涉及到开发商、业主，于政府等，但总民展趋势是健康。

人们生活水平提高，智能化居住小区建设将会逐渐扩展，将智能化小区扩大为社区或城市。

1.2 制定“居住区智能化系统建设要求与技术导则”必要性总结这几年来居住小区智能化系统建设经验及教训，2003年建设部住宅产业化促进中心及时发布经修订《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》（以下简称《导则》）是非常必要。

1）可以规范居住小区智能化系统建设，提高居住小区性能，使其适应高科技，特别是信息技术发展，满足信户较长期需求。

《导则》要求居住小区智能化系统建设与居住小区建设同步进行，衽统一规划、设计、施工、检测调试与验收。

智能化系统建设应采用总体设计，分步实施原则。

要求智能化系统室内外管网布线纳入居住小区综合管网布线设计中，满足居住小区平面规划要求以及房屋结构对预埋管路求。

并要求按现有标准规范设计与施工。

2）《导则》实施，规范了智能化系统功能，促进了土建设计与智能化系统建设紧密结合。

近几年建设智能化系统不少是由系统集成商设计，他们往住把智能建筑设计理念及方法用于居住小区智能化系统建设中，造成了系统建设内容过多，功能过于复杂，物业管理公司不愿用等问题。

事实上智能建筑与居住小区智能化系统建设有很大区别。

把居住小区智能化系统建设简单纳入智能建筑范畴是不对。

首先，智能建筑往往是写字楼或单位办公楼，对楼宇自控、安防系统、网络系统等建设要求远比居住小区智能化系统更高、复杂。

而居住小区智能化系统面向老百姓，系统简单易学、可操作等方面则比智能建筑要求高。

而土建设计方面居住小区智能化系统比智能建筑理范围更广，产品安装难度往往较大。

3）《导则》实施，规范居住小区智能化系统总体规划设计和施工图设计。

今后应将这部分内容作为设计单位一个专业，全面提高智能化系统水平。

4）《导则》实施可以引导国内智能化系统产品研发。

近几年来，国内围绕小区智能化系统产品开发迅速增加，特别是IP家庭智能终端、家庭智能化布线箱、数字硬盘录像、物业管理网站等，不少大公司也进入这市场。

智能建筑中应用系统与产品大部分为国外产品，智能建筑对系统与产品技术要求较高，国外系统与产品相对成熟，而居住小区智能化系统产品，如：可视对讲、多表远程计量、家庭智能终端等，国外产品价位太高，，绝大部分智能化系统采用国内或合资企业生产产品。

《导则》实施可促进国内产品开发向实用、先进方面引导。

《导则》中支持多网融合技术，IP智能终端、系统集成技术，这些都是目前居住小区智能化系统急需技术与产品。

另外，目前还不能做到不同厂家生产智能化系统产品，可以相互替换。

《导则》实施力求产品互换性上起引导和示范作用。

5）《导则》实施可以提高和必进物业管理水平。

居住小区智能化系统建设对物业对物业管理队伍提出了更高求，盲目建设、物业管理人员素质跟不上将会造成浪费。

如何使居住小区智能化系统科学合理，既能满足住户需求，又能使物业管理公司掌握，运行维护费用合理，这是《导则》中实施内容之一。

另外，居住小区智能化系统建设使物业管理Internet网上展开成为可能，探索新物业管理模式也是《导则》实施中一个内容。

1.3 当前智能化居住小区建设中一些问题1）盲目追求先进有些业主贪多求全，提出“世界一流”、“十五年不落后”等口号。

过分强调了智能化系统作用，忽视了中国现实、文化背景和人们实际生活水平等，超出了业主功能需求，造成浪费；缺乏对系统和产品深入了解，盲目追求“★”或“A”数量；需求分析不够，致使投资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。

《导则》中，把智能化小区分为一星、二星级和三星组。

但并说按三星级标准设计，就是最佳方案。

星级划分是对不同档次居住小区而言。

简单说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。

选择某类星级，取决于楼盘定位也就是业主实际需求、对小区智能化系统正确定位，科学合理选择功能及产品是建设成功关键因素。

有些盲目追求技术先进，对智能小区建设及系统集成存理解误区。

相互攀比，追求不切合实际高标准和技术先进性，还有片面强调系统集成概念，小区内盲目推行三网合一方案。

既不考虑是否有需求，考虑物业管理人员素质。

智能化系统是高新技术高度综合，这些高新技术本身敢迅速发展和更新换代。

智能化系统建成中是一切开始，投入运行几十年时间里，需要正确管理和有效维护外，还要不断实际使用来发现各类系统存问题和不足，对系统内部分硬件和软件进行更新与长级，使其达到最佳运行状态。

一般来说，智能化系统产品与设备生命周期10～15年，综合布线与现场总线等使用寿命15～20年。

这就涉及到业主利益与维修基金使用等方面问题。

当前有关部门应研究这方面体制与政策措施，使之能适时提长技术与更新设备。

2）重建设轻管理许多方案总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后所需要物业管理人员、运用费用等问题。

有只为楼盘促销而建，也就是说重建设轻管理，导致物业管理费偏低或物业管理人员素质差，造成某些系统关闭、停机现象。

3）规划、设计与施工方面存问题没有总体集成和系统更新与扩展考虑，仓促上马，边招标、边设计、边施工、边修改，造成了返工，浪费严重。

有些智能化系统集成商对现场安装与施工组织了解不多，不能很好组织指挥。

设计部门对智能化产品和智能设计方法还很不熟悉，尤其系统集成方面较弱，还需要产品厂家和系统集成商支持和通力合作。

目前对智能建筑设计注意重点大都集中智能化系统上，面建筑方面注意不够。

建筑结构灵活性、适应性欠佳，对智能化系统设备安装空间、管线、路由等考虑不周。

施工组织与管理不够健全、形面指挥不灵、协调不力，施工中相互扯皮，施工效率低。

现场工程督导人员、施工队伍素质差，缺乏正规训练、有经验施工人员，造成安装质量不高。

另外，对施工全面质量管理重视不够。

4）小区局域网与宽带接入网重复建设开民商自已建设小区局域网，要求该小区有较大规模（最好1000户以上，对别墅区可减少），且住户上网率较高；物业管理公司中有通信运营。

前一种方案小区对信息化需求较高，投资较大，另外对网络安全方面要下更大功夫，有一定风险；后一种方案投资少、风险小，但今后物业管理公司要开展网上增值服务需支付一些费用。

目前有少量小区智能化系统建设这两种方案都用，这是没有必要。

5）多表远程计量系统运行管理方面问题多表远程计量系统计费没有与有关部门沟通，会造成许多管理问题。

有建成后长期无法工作，造成浪费，有选用一些价格低、质量差、性能不稳定产品，造成系统不能正常运行；或系统误差很大，结果形同虚设，仍需人员每月入户抄表，完全失去远传和集中检测作用。

水、电、气等业务部门经营管理方式很不相同，有推行（或局部推行）预付费IC卡经营方式；有些计量由小区物业公司管理，物业公司向水、电、气等业务部门用预售方式交费，使用中常出现较大差。

个别小区还将公共环境浇花清洁用水、路灯照明和办公用电等摊到住户身上，常常由此引发纠纷。

6）系统配置与控制室建设不合理这一误区会造成系统运行效果不佳。

部分小区安装安防系统为门面，实际上作用不大；也有些小区安防系统设计过多，不切合实际。

例如有一个二个多层住宅楼院，防止非法放侵，从一层至顶层每套住宅内都安装了窗磁、红外幕墙，选用产品性能不佳，再加上使用不当，造成报率高，应用效果极差。

另外，众多物业管理公司和系统集成商反映，许多小区中心控制室非常狭小偏隅一角，下二层，致使智能化系统投入运行后效果不理想。

物业人员能及时出警响应，迅速赶到现场，中心控制室位置首迁小区中间。

为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。

开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工集成商来完成智能化系统项目。

应严格按规范要求进行施工，否则待隐蔽工程结束后便无法更改了，由此成损失将是十分巨大。

如智能化系统中涉及弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条（个）综合管道（井）中，每个子系统对接都有一定要求，应不同子系统确定不同接方案，接与防雷应分别考虑、统一施工。

智能化系统国内隶属于建设、公安、邮电、广电、电业等行业管理，目前管理混乱，加强对小区智能化管理势必行。

1.4 我国智能化居住小区应解决关键技术目前居住沤智能化系统是由安全防范系统、管理与监控系统和通信网络系统组成，总共十五个功能模块。

安全防范系统由以下五个功能模块组成：居住报警装置、访客对讲装置、周边防越报警装置、闭路电视监控装置、电子巡更装置。

管理与监控系统由以下五个功能模块组成：自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系统、设备监控装置。

通信网络系统由以下五个功能模块组成：电话网、有线电视网、宽带接入网、控制网、家庭网。

总结以上三个系统，共十五个功能模块个国各小区中应用情况，排除其管理、产品质量与用户使用等因素外，从技术层面来看应解决以下关键技术：1）产品互换性目前居住小区智能化系统中不少产品是不可替换，如小区可视对讲系统，客户终端机坏了只能换同一型号产品。

这对系统长期运行存着很大隐患，谁能保证这些产品生产厂家不会出现变迁。

解决产品互换性问题，需要制定一毓待业标准规范，市场竞争，使其逐步形成占据垄断位厂家联盟及它品牌。

这里关键技术是制定一系列行业标准，这需要时间，也需要政府、社会各个方面大力支持，来检同攻关。

2）改进自动抄表装置原理从已经建成自动抄表装置运行情况来看，效果普遍不佳，水、电、燃气管理部门不予配合原因外，自动抄表装置工作原理存着严重缺陷，自动抄表装置一般都是采用将原表具中机械转动变换为电脉冲，以累计电脉冲数到计量值。