(完整版)营销房地产可行性分析报告

目录

1项目总说明 (1)

1.1项目背景： (1)

1.2项目建设的意义 (1)

1.3项目评估的目的 (1)

2项目概况 (1)

2.1区位及配套介绍 (1)

2.3 客户定位 (2)

2.3.1万和城住宅物业客户发展方向 (2)

2.4竞争项目分析 (2)

3合作方式的分析 (5)

4.房地产的经济分析 (5)

4.1国内整体经济及房地产项目经济发展 (5)

4.2政策 (6)

住建部：继续严格执行住房信贷政策 (6)

北京市地税局：用拆迁款买房可免征契税 (7)

4.3天津市房地产发展状况 (7)

5融资方式分析 (9)

6．市场研究 (9)

6.1天津市房地产市场供给现状与消费者需求分析 (9)

6.2定价及发展趋势 (9)

7.房地产开发项目比选方案的构建与评价 (10)

7.1 区位因素分析 (10)

7.2开发内容和时机分析 (10)

8．项目开发建设全过程主要工作安排 (10)

8.1项目销售与开发 (10)

9．项目经济效益评价 (10)

9.1选择基础参数 (10)

9.2投资估算依据 (11)

9.3项目总投资及筹措估算 (11)

9.4开发成本估算和使用 (11)

9.5财务评价 (11)

9.6销售收入测算 (12)

9.7投资计划与资金筹措 (12)

9.8还本付息 (12)

10．不确定性分析 (13)

11．风险分析 (14)

11.1、敏感性分析 (14)

12可行性研究的结论 (15)

121.1结论 (15)

1项目总说明

1.1项目背景：

远洋万和城由远洋置业公司斥资16.19亿，占地38800平方米，总建筑规模109400平方米，涵盖写字楼、底商，高档住宅等多业态的“都市综合体”，地处友谊南路延长线与梨双公路交口以东500米，环境优雅，绿化率高，周围娱乐设施齐全。

1.2项目建设的意义

用以改善、享受型。以高度段的住宅形式，精美的小区设计，给在市中心忙碌的客户和居住在市中心不能享受闲适与静谧的客户，为他们打造出回家就是度假的开始的新生活理念。

1.3项目评估的目的

项目评估是在投资决策前，对建设项目在技术上、经济上是否可行进行全面分析、论证，为项目投资决策提供科学依据的过程和方法。

通过市场调查和预测，对产品市场供需情况及产品竞争力进行分析比较：对投资项目的发展进行评估，促进建设项目前期工作，促进项目决策的科学化，民主化，促进投资管理的加强和投资效益的提高。

2项目概况

2.1区位及配套介绍

距达沃斯梅江会展中心仅3分钟车程，距新市政府位置开车10分钟车程。享有梅江公园的景观优势，以及梅江多年形成的浓厚的高尚居住氛围，周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。周边设施：

【教育】南开翔宇中学梅江校区、对外经济贸易职业学校、瑞金国际学校、梅江中学、河西区中心小学、泰达国际学校、梅江水晶小学、华夏未来幼儿园、华夏未来幼儿园

【商业环境】友谊路家世界、上谷、蓝调街区、水晶城商业街、友谊商厦、易买得、大润发

【邻近银行】渤海银行，交行、中行、农行、招行、工行、建行、北京银行

【周边医院】中医医院第二附属医院、梅江健康体检中心、天津市第四医院、天津市西青区大寺医院、赛达医院

【其他设施】梅江会展中心、梅江公园、电视台大厦、梅江邮局、尖山邮局

【交通配套】远洋万和城地处日益成熟的梅江居住区，距离达沃斯会展中心仅3分钟车程，自驾前往

位于友谊路与宾友西路交口的新市府所在地，用时也不过10分钟。项目周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。公共交通线路，包括公交838、705、826、659、688、628、津西2路等，在项目周边设站。此外，根据地铁5、6、7、13号线等轨道交通的最新规划方案显示，未来梅江会展中心周边将会有多条轨道交通线路设施跟进，但方案最终确定尚需时日。如果真能落成，大梅江地区全方位立体化的现代交通体系将得到全面呈现，同时，周边居民的外出生活也会更加方便。公交838、705、826、659、688、628、津西2路，地铁5、6、7、13号线，城铁Z1线（规划）。北邻外环线（梨双公路），南望西青开发区（民和道），西观洛卡西班牙风情小镇（友谊南路），东通大寺镇政府（津港公路）。

2.2项目拟建规模和标准

本项目开发共有A,B,两个区域，总建筑面积109400

A区域为商业区。容积率 4.4.有写字楼和底商。共20层，总建筑面积37000平方米。全部用于出租

B区域为住宅区，容积率2.4，共12层总建筑面积72400平方米，全部用于出售。总共14幢住宅楼.有地下停车场。基底面积为6033平方米，住宅楼间有一个面积为450平方米的花园。

绿化面积：12160平方米，绿化率40% 。

远洋万和城地处梅江成熟高端居住区，距达沃斯梅江会展中心仅3分钟车程，距新市政府位置开车10分钟车程。享有梅江公园的景观优势，以及梅江多年形成的浓厚的高尚居住氛围，周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。依托梅江已经成熟的大配套服务，远洋万和城所在的友谊南路延长线与梨双路这一区域，已被天津市列为整体发展规划的轴心区域，将成为引领区域未来格局的黄金地带。天津远洋万和城传承北京万和城的高度完美并做进一步升级： 1.建筑风格：建筑设计采用了欧式新古典主义的经典设计手法，高档石材的选用、外檐线角的设计，处处彰显建筑整体的恢宏与庄重。 2.全石材外檐及大堂：建筑风格延续北京万和城三段式新古典主义风格，但在外檐立面材质上有所升级，由局部石材提升为整体石材处理。项目从外延到大堂门厅采用石材饰面，彰显项目整体的恢弘庄重。 3.台地景观：天津远洋万和城的规划仍将沿用在北京备受好评的“城市平台”设计，以远高于地平线的景观台地，不仅令万和城的居住尊贵感受推上梅江新高度，更实现人车分流，保障私密，居住环境无污染、低噪音、同时可节省大面积的土地做集中绿化，更符合低碳环保需求。 4.大师执笔三大法式公园景观：天津远洋万和城力邀全球知名的景观设计公司HZS，在原版复制北京远洋万和城的台地景观的同时，又融入了巴黎世界闻名的三大公园，卢森堡公园、杜伊勒里公园和维莱特公园的设计理念，将住宅建于法式皇家园林之上，为您呈现天津首个真正意义上的台地豪宅社区。

5.“零干扰”服务：特邀全球五大行之一的“戴德梁行”作为物业顾问，提供酒店式管家服务，一站式私人礼遇，24小时专员值守，实现“零干扰”服务理念。

2.3 客户定位

从目前天津城市发展来看，天津已经进入多核发展城市初期，在未来的1-2年内将进入多核发展中期——都市综合体时代，未来将有大量的高知、高端客户进驻城市核心区。随着经济的快速发展，天津城乡居民生活水平明显提高，对于房屋的购买力也快速增长, 从目前综合体成功案例上看，这些综合体内住宅客群。均看好综合体交通、购物、工作以及居住的便利性，对城市生活依赖性强，因此本项目目标客群也将在项目内部及周边的商务、商业配套中寻找。

2.3.1万和城住宅物业客户发展方向

1、中高收入阶层

2、外资和外地知名企业来津工作人员；

3、经常往来的国内及海外商务人员；

4、本地的处于金领和普通白领之间的高收入阶层（中高级白领）；

5、企业高级管理层（金领），高级公务员。

2.4竞争项目分析

本项目周围有多个竞争项目如华韵欧风博雅苑，宇泰家园，洛卡小镇等，对本项目有一定的竞争压力（1）华韵欧风博雅苑

华韵欧风博雅苑位于天津市中心城区东南部、西青区东北部大任庄地界内。

该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北与卫南洼风景区相望，西邻天津西青开发区，东侧毗邻天津目前最大的别墅社区红磡领世郡和津南开发区。

【餐饮配套】中餐厅

【文化体育】大型人民广场

【学校教育】瑞金国际小学，河西中心小学、蒙特利双语幼儿园，大任庄小学，大寺中学，育婴小学，育婴中心幼儿园

【周边医院】医科大学第二附属医院、梅江医院

【商业环境】超市、梅江蓝调街区、新海湾、友谊路家世界

【其他配套】小区中心景观、卫南洼风景区

安保系统:24小时保安巡逻

供热系统:供热或供冷系统，保修三个采暖期或供冷期

供水系统:市政管网

其他配置:电气管线、给排水管道保修四年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修两年；地面空鼓开裂、大面积起沙保修两年；门窗翘裂、五金损坏保修两年；管道堵塞保修六个月；卫生洁具保修两年；灯具、电器开关保修一年

外墙:涂料、面砖、石材

装修情况:毛坯

楼层状况：地上3层，地下1层，整栋楼南北朝向，270-280平米四室联排别墅。

占地面积:120000平方米

建筑面积:115000平方米

（2）宇泰家园

本项目坐落于大梅江版块洛卡小镇隔壁，紧邻外环线周边大盘林立如江胜天鹅湖、水岸江南、梅江康城等。项目周边配套齐全交通方便，既适合居住亦适合投资，性价比超高。近期推出特惠房源，最高优惠单套可达5万元

建筑面积：80000平方米

占地面积：200000平方米

基本参数：

容积率:0.8

绿化率:40%

物业管理:宇泰物业

车位配比: 1:1

占地面积:200000平方米

总建筑面积:80000平方米

规划户数:2000户

开盘单价:5200-5888元/平方米

车位配比：1

采暖方式：集中供暖

周边商业：华润万家、大润发、津工超市,邮局:中国邮政,银行:农行信用社

周边医院：大寺医院、泰达医院、二附属

周边学校：大寺小学中学，翔宇小学中学等,幼儿园:华夏未来.

（3）洛卡小镇

小镇地理位置优越，东侧为天津第一迎宾大道友谊路的延长线，20分钟抵达市中心区域。距友谊路中央金融区仅6公里，距市中心地段在10公里之内。在小区入口附近设有公交838路、705路、826路，还有将来的地铁5号线也将在此设站，为业主的出行提供了便捷的交通。

洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，将4层半、5层的花园洋房、2层半的联排别墅隐秘在树林深处错落排布，让居住在这里的人们的私密生活不被外界打扰，体味平和、静谧的欧洲小镇风情。小镇容积率仅为1.0，绿化覆盖率高达40%，拥有12万平米的园林景观。

周边商业：梅江新海湾商业街、蓝水假期商业街、华厦津典商业街、第六田园商业街，以上商业街区内银行、餐饮、医疗、超市、快餐店、邮局等遍布。

周边公园：梅江公园

周边医院：医科大学第二附属医院、梅江医院

周边学校：梅江幼儿园、水晶小学、大寺中心小学、翔宇中学等

周边交通：乘公交705、803、826路至洛卡小镇站，地铁5号线(规划)，6号线(梨双路站)。

建筑面积：200000平方米

占地面积：43701.5平方米

容积率:1

绿化率:40%

物业管理:天津倍思家物业管理有限责任公司

车位配比: 1:1

占地面积:43701.5平方米

总建筑面积:200000平方米

规划户数:476户

装修情况:毛坯;

供热系统:集中供暖

供水系统:自来水

窗材:塑钢双层中空玻璃

窗材：塑钢双层中空玻璃

装修情况:毛坯;

安保系统:电子巡更、红外线对射防盗系统、电子摄像头、入口停车系统

供热系统:集中供暖

供水系统:自来水及中水接口

外墙:页岩砖加保温板内墙:页岩砖

进户门:刚制防盗门

窗材:隔热断桥铝合金

外墙材料：页岩砖加保温板内墙:页岩砖

入户门：刚制防盗门

窗材：隔热断桥铝合金

3合作方式的分析

本项目采用的合作开发方式是华远地产企业(A)出地，远洋股份有限公司（B）企业出资双方合作开发,这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。

经综合比较，本项目的处于较为优越的地理位置，项目而且对于小区内的规划合理，绿化率高，小区住宅舒适度大，而且本项目建筑面积小，格局分配合理，配套设施齐全，有相当大的优势。

4.房地产的经济分析

4.1国内整体经济及房地产项目经济发展

当前中国经济正处在历史关键时期。经济学界普遍认为，中国经济发展有两个趋势已基本确定：一是经济增速将逐步有所回落，二是通胀压力将较长期存在。解决由此引发的问题的关键，在于加快转变经济发展方式。根据全国发展和改革工作会议的安排，2012年，国家将编制战略性新兴产业发展规划，启动战略性新兴产业示范基地建设；发布实施重点产业生产力布局和调整规划；发布实施“十二五”服务业发展规划，研究进一步推进服务业综合改革试点的支持政策。结构调整进展相对较慢，主要是受体制和机制方面的制约。抓住机遇转变发展方式，要抓住机遇推进改革。

房地产限购政策尚不会放松，房地产开发企业融资难度较大，待售面积处于较高水平，商品房投资将会明显放慢，保障性住房建设数量比去年减少300万套，也影响住房投资。同时，我国已经形成地方财政和融资平台高度依赖土地和房地产的格局，银行和民间信贷也深深介入了房地产，如果房地产价格和房

地产销售大幅下降，会打破我国财政、金融的脆弱稳定状态，形成系统性的经济风险。因在在继续严格限制投机、投资住房需求的同时，也会鼓励自住性需求，从而稳定房地产投资，预计今年房地产投资增长15%左右。基础设施建设资金主要来源于政府财政和融资平台融资，为防止半拉子工程，防范融资平台资金链断裂，国家将在控制风险的基础上，继续通过融资平台和基础设施债券等手段支持基础设施建设，基础设施投资有望从去年增长9%左右升至20%左右。总的看，今年我国固定资产投资增长18%左右，比上年回落5个百分点，考虑到价格因素，实际投资减慢幅度不大，下拉经济增长1个百分点左右。

4.2政策

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

（1）调控信号：“决不让调控出现反复”

国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，在对下阶段工作的部署中指出：“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复；采取有效措施增加普通商品房供给；推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。”

住建部：坚持房地产调控政策决不动摇

住房城乡建设部新闻发言人6月5日强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。有关城市要严格按照“新国八条”要求，执行好限购措施。要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。同时，住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

（2）金融政策

住建部：继续严格执行住房信贷政策

住房和城乡建设部新闻发言人6月18日表示，住房和城乡建设部门将积极配合金融部门，各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。此前，发改委、中国人民银行、银监会已经分别澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道。

住建部：购买绿色住宅可获优惠房贷利率

根据住房城乡建设部5月31日发布的《“十二五”建筑节能专项规划》（建科[2012]72号），金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。

央行：下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行5月12号决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年自2月24日以来第二次下调存款准备金率。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。

目前，中国全部金融机构人民币存款的余额超84万亿元人民币，市场估计，此举将释放四到五千亿元左右的流动性。

央行：降息0.25个百分点

中国人民银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存

款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是3年半来央行首次降息。

（3）税收政策

北京市地税局：用拆迁款买房可免征契税

4月17日，北京市地税局局长王晓明表示，拆迁补偿款免征个人所得税。如果用拆迁款购房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（4）土地政策

国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管

国土资源部4月17日部署2012年房地产用地供应和监管工作时指出，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。

国土资源部：新规再治囤地助推房企降价放量

6月7日，国土资源部出台《闲置土地处置办法》，规定“闲置土地满一年按地价款20％征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。”同时，对“闲置土地”的认定更加合理，并强调政府违约应承担相应的责任。土地闲置费用的增加必然对资金链吃紧的企业产生更进一步影响。因此，此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，或将继续采取‘降价放量’的策略。

4.3天津市房地产发展状况

（1）供求关系分析

2011年7月份，天津市商品房新增供应量为237.49万平方米，环比上涨21.49%，同比上涨128.42%；商品房成交量为104.77万平方米，环比上涨14.98%，同比上涨43.09%。从商品房供应成交对比情况上来看，本月供求比为1：0.44，本月商品房供求仍然呈现供大于求，供求差异被迚一步拉大。

供应分析

2011年7月份，商品房新增供应量为237.49万平方米，环比上涨21.49%，同比上涨128.42%；其中，住宅供应量为209.33万平方米，而商品住宅市场新增供应量达到190.67万平方米，同比上涨142.09%，环比上涨41.55%；商业、办公新增供应27.54万平方米；各类型产品供应量均大幅增长。

成交分析：2011年7月份，商品房成交量为104.77万平方米，环比上涨14.98%，同比上涨43.09%。

价格分析：2011年7月份，商品房成交均价为10137元/平方米，环比下降2.11%，同比上涨1.85%。

供求关系分析：2011年7月份，天津市商品房新增供应量为237.49万平方米，环比上涨21.49%，同比上涨128.42%；商品房成交量为104.77万平方米，环比上涨14.98%，同比上涨43.09%。从商品房供应成交对比情况上来看，本月供求比为1：0.44，本月商品房供求仍然呈现供大于求，供求差异被迚一步拉大。

2011年7月市场供应土地106幅，成交103幅，整体供求比约为1：0.97供应建设用地面积693.99万平方米，成交面积789.06万平方米，供求比约为1：1.37。土地供应幅数较上月有所增加，供应单幅土地面积明显减少，土地供应面积略有减少，环比下降9.36%；成交面积明显增长，按建设用地面积计算本月整体市场呈现供小于求。

2011年7月，公告土地数量为106幅。2011年7月，天津市土地公告数量为106幅，环比上涨6%，同比上涨112%；公告土地建设用地面积为693.99万平方米，环比下降9.36%，同比上涨56.03%；公告土地建筑面积为709.66万平方米，环比下降9.05%，同比上涨28.19%。

2011年7月，土地成交量略有上升，建设用地面积环比上涨12.81%

2011年7月，本市土地公开交易市场有103宗土地成交，环比上涨7.29%。成交的总建设用地面积约为789.06万平方米，环比上涨12.81%，同比上涨16.98%；成交的规划建筑面积约为827.44万平方米，环比上涨2.20%，同比下降2.91%。

（2）住宅市场

2011年7月，住宅市场供求比为1：0.49，商品住宅市场供求比1：0.44.，呈现供大于求局面。2011年7月，天津住宅市场新增供应量为209.33万平方米，同比上涨121.09%，环比上涨19.55%，其中，本月商品住宅市场新增供应量为190.67万平方米，同比上涨142.09%，环比上涨41.55%。2011年7月，住宅市场供应面积为209.33万平方米，其中普通商品住宅供应面积190.67万平方米占到新增供应总量的63%。2011年7月，天津市商品住宅市场新增供应主要集中于80（含）-100平方米，总占比为38%。2011年7月，商品住宅供给户型结构中前三位为二室、三室、敞开式户型，占比分别为54%、24%、9%。2011

年7月，商品住宅新增供应主要集中在外环外，供应量为139.12万平方米，占比72.96%。2011年7月，商品住宅供应量武清区以33.29万平米居首位，占到总供应量的17%。

2011年7月，市内六区价格普涨，但东丽区成交价格出现大幅下降，降幅超过12%，红桥区成交价格领涨，在上个月出现价格下跌后，本月涨幅为14.23%，主要是由于华城领秀大幅成交备案带动价格上涨；环城四区价格则全部成上涨走势，其中北辰区价格连续两月涨幅居前，本月上涨8.42%，北辰区近期别墅产品成交量增长带动成交单价持续上扬，西青、津南、东丽等区域市场表现相对稳定，价格变化较小；

滨海新区于其他区域形成明显反差，成交价格出现全副下跌，开发区跌幅超过9.8%，其他区跌幅也在5%左右，由于滨海新区供应量持续增长，销售压力增加，对价格产生一定冲击；进郊区中价格以涨为主，武清区和宁河价格略有下降，其他区涨幅均超过5%，宝坻成交均价涨幅则高达9.24%。

2011年7月，160平方米以上面积段成交均价最高，为12429元/平方米，环比下降8.27%；60平方米以下面积段的成交均价排名第二，为11287元/平方米，环比下降4.42%；140（含）平方米-160平方米面积段均价涨幅最大，为17.97%，成交均价为10688元/平方米；100（含）平方米-120平方米面积段，成交均价为8342元/平方米；80（含）平方米-100平方米面积段、120（含）平方米-140平方米面积段和140（含）平方米-160平方米面积段均有3%的降幅。

4.3区域发展状况

4.3.1区域发展政策

为了适应城市发展的要求，适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的要求。天津市政府、市建委、规划与国土局、市房管局等部门从规划、管理、服务力度均表示要再进一步加大，政府效率再进一步提高。

4.3.2区域经济发展状况

天津03年人均GDP达3126美元，步入中上等收入国家水平。经济增长支持了房地产业的成长，天津目前房地产业表现为“投资增长、销售增长、价格增长”的全面增长态势。天津建设也一改往日所谓“稳健保守作风”，大的举措令人眼花缭乱。海河综合开发战略，地铁三条线路，城市快速路系统……，以这些为代表的城市基础设施建设热火朝天。天津未来3到5年内，成长潜力惊人，而城建大兴土木的最大受益行业，就是住宅与房地产业。

西青区中北镇以“汽车工业＋花卉种植＋旅游”为三大支柱产业。其中天津汽车工业的主要企业大都坐落于此，中北镇被称为“天津汽车工业的摇篮”。与汽车生产厂家联姻，发展配套业，相继建成汽车配套企业144家。花卉种植面积超过3600亩，计划在三年内使全镇花卉种植面积达到90%以上，花卉产业是农民收入的重要增长点。同时大力发展旅游业，建立了“热带植物观光园”，近期计划投资多个大型主题公园及游乐项目。项目与现有的国家级开发区—华苑产业园区距离在8公里以内，与规划的环外华苑产业园区距离约3公里。2004年以来，天津新技术产业园区加快华苑产业区开发建设速度、加快招商引资力度为突破口，1-3月份，华苑产业区实现外资注册额1.16亿美元，是去年同期的4.5倍。其中，新批三资企业15家，外资注册额达1.1亿美元；增资企业6家，外资注册额增加534.68万美元。

5融资方式分析

融资方式即企业融资的渠道。本项目主要采用银行贷款，银行贷款是指银行根据国家政策以一定的利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。而且，在不同的国家和一个国家的不同发展时期，按各种标准划分出的贷款类型也是有差异的。如美国的工商贷款主要有普通贷款限额、营运资本贷款、备用贷款承诺、项目贷款等几种类型，而英国的工商业贷款多采用票据贴现、信贷账户和透支账户等形式。本项目向银行贷款81359.16 万元，用以开发建设，预计用预售和现房收入分批2年还清。6．市场研究

6.1天津市房地产市场供给现状与消费者需求分析

回顾2011年上半年，商业地产市场在未来宏观层面呈现乐观前景。现有写字楼的供应非常有限，强劲的企业业务增长推动了新进公司对天津写字楼的需求。而零售市场则在继续演变，国际零售运营商带来新的品牌和销售战略，提升着消费者的购物体验。对于高档住宅市场，尽管中央和地方政府实施了紧缩政策，在2011年上半年售出的套数仍然比去年同期增加了15%以上。写字楼- 强劲的市场需求和有限的市场供应使甲级写字楼空置率进一步下降至新低；商铺- 新开业项目采取独特的运营策略，为消费者带来更新的购物理念；高端住宅- 紧缩政策稳定了售价，而在新开盘项目带动下成交量出现大幅回升；物流- 在连续六个季度的强劲需求支持下，非保税仓库租金创新高。

对于2012年来说，商业方面，写字楼势头强劲，市场需求量大，本项目建造3座写字楼能极大的满足需求，从而争取更大的利益。本项目属于高档住宅，随着这些年的房地产价格回调。人民生活水平的提高，人民的生活品质提高，高档住宅的需求量越来越大，各大房地产公司开始专注于高档住宅的开发和建设。本项目是花园式高档住宅区，定能满足客户的需求。每平米20000元，对于金领，白领来说也并不是特别沉重的负担。

6.2定价及发展趋势

以周边的小区为参考，当前供需的状况以及我们对客户的定位和自己的成本估算得出，二期新品8号

楼11000-13000元/平米，11层到顶一梯两户，面积156、158、169、188平米，三居四居南北通透户型出房率高达85%，现高层、小高层在售，均价13000元/平方米，主推90-188平米2-4室户型，全款98折。由于国家当前对房地产市场的政策，我们可以看出政府对稳定房地产市场的决心以及未来房地产市场的供需情况，由此我们可以预测出未来房地产会健康稳定的发展，当然不排除个别现象，但总体的趋势会是稳定的增长。

7.房地产开发项目比选方案的构建与评价

7.1 区位因素分析

远洋万和城地处梅江居住区，距达沃斯梅江会展中心仅3分钟车程，距新市政府位置开车10分钟车程。周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。远洋万和城所在的友谊南路延长线与梨双路这一区域，已被天津市列为整体发展规划的轴心区域。天津远洋万和城传承北京万和城的高度完美并做进一步升级，建筑设计采用了欧式新古典主义的经典设计手法，选用高档石材装饰。建筑风格延续北京万和城三段式新古典主义风格，在外檐立面材质上有所升级，由局部石材提升为整体石材处理，项目从外延到大堂门厅采用石材饰面。天津远洋万和城的规划仍将沿用在北京备受好评的“城市平台”设计，以远高于地平线的景观台地，实现人车分流，保障私密，居住环境无污染、低噪音、同时可节省大面积的土地做集中绿化，符合低碳环保需求。在原版复制北京远洋万和城的台地景观的同时，又融入了巴黎世界闻名的三大公园，卢森堡公园、杜伊勒里公园和维莱特公园的设计理念。特邀全球五大行之一的“戴德梁行”作为物业顾问，提供酒店式管家服务，一站式服务，24小时专员值守。，其便捷的交通优势使项目周边具有极大的辐射力。项目周边有多所学校，周边人文环境好，是天津市重要对外展示窗口之一。

7.2开发内容和时机分析

本项目是集商业与居住为一体的高档社区，开发内容有住宅、写字楼、底商等。天津正处于飞速发展的阶段中，随着温家宝的大力控制房价，房地产价格逐步回落，而且天津滨海新区的建设，使得天津市加大了对房地产业的关注，随着市中心地价的增长和土地的缺乏，越来越重视房地产的发展，开始了限价房的增建。

8．项目开发建设全过程主要工作安排

8.1项目销售与开发

项目于2012年1月1日开始起建，7月1日正式开始施工，建设期2年之后竣工投入使用，第二年的第三季度开始预售。2013年7月-2014年1月销售全部写字楼的50%，住宅的80%。 2014年1月到2014年4月销售全部写字楼的60%。住宅的85%。2014年5月到2014年9月销售全部写字楼的80%，住宅的90%。2014年10月到2015年1月销售出全部的商业用房和住宅。土地费用在期初投入，建设期间其它支出在建设期内均匀投入；租金收入、销售收入在各年年末实现。

9．项目经济效益评价

9.1选择基础参数

资本金投入比率(通常为总投资的30％)：33.84%。

房地产开发所需资金的贷款利率：6.65%。 成本利润率：33.48%。 9.2投资估算依据

本项目的投资估算主要依据有：国家及地方相关法律法规和政策，当前房地产开发中某些项目的平均指标水平，项目规划方案，同类型建设项目的投资资料，以及相关投融资条件等。 9.3项目总投资及筹措估算

总投资约为153637.56 万元人民币，资金来源主要由自有资金、长期贷款。其中自有资金投入为5.2亿元，在期初投入，一次性投入，银行贷款为81359.16 万元(长期贷款为分期投入项目，第一期投入63180.15 万元，用于支付土地费用及前期开发费用，在开工后投入，用于房屋开发费和其他费用。 见附表四：投资计划与资金筹措表。 9.4开发成本估算和使用

项目费用的估算主要依据附图设计和相关计费标准得出。其中估算出的土地费用为58817.01 万元，前期工程费为2890.90 万元，房屋开发费为73172.52 万元，管理费为1234.16 万元，财务费用为6975.00 万元，销售费用为5695.20 万元，其他费用为782.87 万元，不可预见费为4069.90万元，总计153637.56 万元。

具体项目见附表一：房地产开发项目开发成本估算表，附表二：房地产开发项目资金使用计划表 9.5财务评价

本项目全部投资的净现值为13,809万元，内部收益率为11.8348%，静态投资回收期：10.8322785、动态投资回收期：11.3083，自有资金的净现值为959万元，内部收益率为7.13%，投资回收期静态10.87488652 动态11.192761。这些财务指标充分说明本项目的可行性很大。 （1）财务净现值的计算公式为： FNPV=

∑

=n

t 0

(CI-CO)t (1+i c )

-t

公式中：

FNPV ——项目在起始时间点的财务净现值 Ic ——基准收益率或设定的目标收益率

如果FNPV 大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV 小于0，则项目不可接受。

由求的的数据算的，全部资金的NPV 等于13809万元大于零，所以经济上可行。

（2）财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为： FIRR=i 1+

)(122

11

i i NPV NPV NPV -+

i 1——当净现值为接近于零的正值时的折现率

i 2——当净现值为接近于零的负值时的折现率 NPV 1——采用低折现率时净现值的正值 NPV2——采用高折现率时净现值的负值

式中i 1和i 2之差不应超过1％-2％，否则，拆现率i 1、i 2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率比较，当FIRR 只大于ic 时，则认为项目在财务上是可以接受的。如FIRR 小于ic ，则项目不可接受。

（3）动态投资回收期

动态投资回收期(P b )，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资活动起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：

∑

=b

p t 0

(CI-CO)t (1+i c )-t

=0

式中P b ——动态投资回收期。

动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：

P b =[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]

上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3．75年。

在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目 具体项目见附表六 ，附表七 9.6销售收入测算

本项目用税后销售收入测算能回收的资金，从第二年下半年开始预售，第三季预计收入14965.92万元。第四季的预售收入为14976.86万元，第三年由预售变为现售，回收资金增多，第一季收入43760万元第二季为57435万元，第三季为60170万元，第四季为32820万元，总共销售收入为224127.78万元。. 具体项目见附表三：房地产开发项目销售收入测算表。

9.7投资计划与资金筹措

本项目建设总投资153637.56 万元，预售收入28295.9271万元，销售收入183504.83 万元， 具体项目见附表四：投资计划与资金筹措表 。 9.8还本付息

本项目贷款期初贷款资金675735.01 万元，用利率1.67%算出本期还本付息。然后得出偿还的时间和每一季的金额；见附表五：房地产开发项目贷款还本付息表。

10．不确定性分析

1、土地取得成本，是房地产投资项目经济评价中的一个重要计算参数。但由于最近国家有稳定房地产市场的趋势，所以地价趋于稳定。

2、建筑安装工程费

建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成.通常情况下要委托房地产评估机构进行整个建安工程费用的详细估算.由于建安工程费用的估算时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作，两者往往相差半年到一年，这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变化，导致建安工程费用出现上涨或下跌。由于建筑材料价格和人工费用发生变化，导致建安工程费用改变。所以这种不确定性因素主要是由于建筑材料和劳动力价格的不确定性造成的，这与费用估算时间和工程被承包的期间长短及工程承包合同的形式有关系，本项目亦存在此种不确定性因素.

在本项目中，由于材料费，安装费等都随着物价上涨而上涨，根据国家发布的IPO指数可以答题推算出各种费用。

3、销售价格

根据周边房地产项目的价格，以及我们对自身产品的定位以及成本估算得出每套房的价格，根据我们的销售计划，分一年半销售完，从而得出销售收入。

4、开发周期

房地产开发投资项目的开发周期大体上由前期、建造期和租售期三个阶段组成。

房地产开发项目的开发期由准备期、建造期两个阶段组成.在准备期，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作.委托设计院作规划设计方案，还要办理市政基础设施的使用申请手续.另外，在开发项目的建设工程开工前，还要安排工程招标工作，招标过程所需时间的长短又与开发项目的复杂程度，投标者的数量有关，而招标时间长短，也会影响开发期的长短.建造期即建筑施工工期，某些特殊因素也会影响施工工期的延长.如某些建筑材料的短缺，恶劣气候，政治经济形势发生突变，劳资纠纷引起工人罢工，或者基础开挖中发现重要文物或未预料到的特殊的地质条件，都可能导致工程停工，使工期延长.由于施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面，还要承担总费用上涨的风险.另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，使开发项目开发期延长租售期的长短与宏观社会经济状况，市场供求状况，市场竞争状况，预期未来房地产价格变化趋势，房地产项目的类型等有直接关系

5、融资成本。融资成本的高低由贷款利率决定。房地产投资项目资金来源中，借贷资金是一个主要来源。

融资成本是资金所有权与资金使用权分离的产物，融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬。由于企业融资是一种市场交易行为有交易就会有交易费用，资金使用者为了能够获得资金使用权，就必须支付相关的费用。如委托金融机构代理发行股票、债券而支付的注册费和代理费，向银行借款支付的手续费等等。企业融资成本实际上包括两部分：即融资费用和资金使用费。

6、空置率。

空置率是准备出租但尚未租出的建筑面积占全部可出租面积的比例。对于经营型房地产开发项目的房地产置业投资项目，空置率的估计对有效毛租金收入的估算非常重要。在单位租金不变的情况下，空置率提高，将导致有效毛租金收减少。空置率的变化受宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力等因素的影响。

7、经营成本。

经营成本是指在经营期内应该负担的全部成本，包括销售成本、销售税金、及期间费用等。

指企业从事主要业务活动而发生的成本。房地产开发企业成本包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等。

如果是销售的办公费当然该记入销售成本,这些项目的总和都应该分期或者一次性进入经营成本。

8、投资收益率。投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一。

投资收益率又称投资利润率是指投资收益（税后）占投资成本的比率。投资收益率又称投资效果系数，定义为每年获得的净收入与原始投资的比值，记为E。

公式：投资收益率=1/动态投资回收期×100%

公式：动态投资回收期=(T-1)+|(T-1年的累计净现值)|/T年的净现值

T=现值首次出现正值的年数

投资收益率反映投资的收益能力。当该比率明显低于公司净资产收益率时，说明其对外投资是失败的，应改善对外投资结构和投资项目；而当该比率远高于一般企业净资产收益率时，则存在操纵利润的嫌疑，应进一步分析各项收益的合理性。

投资收益率的优点是计算公式最为简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资收益率指标大于或等于无风险投资收益率的投资项目才具有财务可行性

11．风险分析

11.1、敏感性分析

根据项目的多种不确定因素中敏感性因素销售收入和成本对投资项目经济效益指标净现金流量的影响程度。并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度。应绘制出线性敏感性分析图。

由附表中的全部资金财务现金流量表中找出其现金流入和现金流出，根据净现金流量计算公式，分别分析当销售收入不变时，成本的变动对于将现金流量的的影响程度，根据具体数据和变动幅度对其进行分析，同样也分析出成本变动对于现金流量的影响程度，即该不确定因素对于项目的敏感程度

收

114845.5 122023.3 129201.1 136379 143556.8 150734.6 157912.5 165090.3 172268.1 入

从图中可以看出成本的斜率比收入的斜率大，则在此敏感分析中，敏感因子是成本，既NPV对成本比对收

入敏感。

12可行性研究的结论

121.1结论

从各个财务指标上看，财务净现值大于0，因而项目总体可行。

但项目同时存在不足之处：

（1）由于各种不确定性因素而引起的售价定得不够合理，造成消费者群小于预期

（2）由于规划方案的不合理或不专业而引起某些安全隐患或后期的管理问题，而造成不必要的损失等。

总成本变动，和售价变动。

附表

表一房地产开发项目开发成本估算表