(强烈推荐)昆明南亚风情第一城营销方式可行性研究报告

南亚风情第壹城项目分析 一、项目概况 1、项目位置及概况 南亚风情第壹城位于昆明市滇池路中段，地处昆明市南市区中心地带，交通便捷。

2、项目概况 主要经济技术指标 总用地面积 282.45亩 净用地面积 229亩 总建筑面积 92.1万平米 净容积率 4.57 建筑密度 42.82% 绿旷地率 58% 车位：4675个 住宅：约2000户 开盘时间：预计2009年年底 入住时间：预计2011年6月

南亚风情第壹城以Street Mall（中央休憩式商业街区）的商业模式，整体规划布局有集中商业、商务、公寓、住宅，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供一站式服务，以27.8万㎡的零售商业、5万㎡的白金五星级酒店、9.6万㎡的商务办公、4.3万㎡的SOHO公寓、24.6万㎡的高档住宅打造现代中央商业特区。

项目总平图 开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司 发展商：昆明诺仕达企业（集团）有限公司 建筑设计：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 云南省设计院 冶金设计研究院 装饰设计：北京弘高建筑装饰工程设计有限公司 全程商业顾问及招商代理：北京汉博投资顾问有限公司 全案广告推广：北京众智集成广告有限公司 广告片制作：叶茂中策划机构 物管顾问：世邦魏理仕 3D影视：北京水魔方数字科技有限公司 3、项目定位——省级中央商业特区  由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。

 以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。

 集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。

二、功能业态规划 1、功能业态规划 南亚风情第壹城以零售商业、酒店、SOHO和商务办公的大型商业中心体量，打造面向东南亚的国际化商业中心，辐射整个昆明乃至云南地区人群，实现一站式集中消费。通过与主力店、次主力店、主力商铺的沟通，布置以下商业主题： 1）、白金五星级酒店（同美国豪生酒店签约） 2）、写字楼（A、B座168米5A甲级写字楼） 3）、主力百货店（大洋百货即将签约） 4）、SHOPPINGMALL――位于A1地块，集品牌专卖、休闲购物、影院、电玩娱乐、图书音像、美容美体、简餐、轻食等业态， 包含以下内容：多功能白金五星级影院、超市大卖场 （家乐福、保利影院已经签约） （即将签约的有：百盛餐饮集团（肯德基、必胜客）、麦当劳、Bread Talk（中国）、谭鱼头、香港利丰集团、香港I·T集团、哈根达斯（中国）有限公司以、苏宁电器、国美电器、港都家具等） 5）、地下商业街（中央商业广场） 6）、南亚风情街区（南亚第一商业大道） 7）、主题商业街（星河左岸、南亚路、星河PUB街） 8）、社区配套商业街 9）、SOHO公寓、高档住宅 项目业态分布图 2、产品业态配比 产品业态配比表 业态 主题业态 面积 百分比 面积 百分比

商业 StreetMall（含家乐福、保利影院） 98000 13.96% 267000 38.03% 主力百货（大洋百货） 40000 5.70% 南亚风情园 24000 3.42% 商业广场（含地下商业街） 30000 4.27% 家居、数码 32000 4.56% 临街商业 （南亚路、星河PUB街、星河左岸） 43000 6.13%

办公 A、B座写字楼 96000 13.68% 96000 13.68% 酒店 超白金五星级酒店 50000 7.12% 50000 7.12%

住宅 公寓 43000 6.13% 289000 41.17% 住宅 246000 35.04%

地上面积小计 702000 702000 地下面积 2675个车位（两层） 276000 276000

合计 978000 978000 三、具体业态规划规划 南亚风情商业广场9.8万㎡南亚风情第壹Street Mall（中央休憩式商业街区），3万㎡的中央广场，5万㎡的豪廷酒店，4万㎡的主力百货，2.4万㎡南亚风情园，六大主题商业街区（中央广场、南亚路、掌门地带、南亚商业第一大道、星河PUB街、星河左岸）

1、七彩云南豪廷大酒店（白金五星级酒店） 总建筑面积7.7万㎡，其中酒店5万㎡，客房总数四百间，酒店由美国豪生国际酒店集团旗下白金五星级“豪廷”品牌全权管理，酒店的6-7层经营原南亚风情园的怡心园餐厅、温泉SPA、一代天娇夜总会、庆沣祥茶庄等，其中酒店5层为1万平米的大型会议中心，共有19个不同规格的会议厅。

2、南亚第壹MALL 建筑面积：9.8万㎡，地下一层为家乐福超市（总面积2.1万㎡），地下1-4层为品牌、轻食为主的零售业态，5层为大型餐饮，6-7层为娱乐为主的五星级保利电影院、电玩、KTV，其中保利电影院总面积6300㎡，设有6个放映厅，1900个座位。

楼层业态分布图 1F商业业态分布 2F商业业态分布 3F商业业态分布 4F商业业态分布 5F商业业态分布 6F商业业态分布 7F商业业态分布 商业效果图 3、主力百货：

位于B1地块，建筑面积4万㎡，以大体量、大层面的优势，给予顶级品牌完美的释放空间。初步意向由国际著名大型百货品牌企业大洋百货经营。

4、地下商业街  中央商业广场 总面积3万平米，由东南亚风格的3层半独立建筑和东南亚特色的大门、广场组成，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，下沉式商业街与家乐福超市和B地块的主力百货地下超市连接。经营业态以品牌旗舰店、旅游商品、特色情调餐厅为主，形成特色浓郁的核心商业街区。 5、南亚风情街区（南亚第一商业大道、掌门地带）  掌门地带 充满激情的城市运动广场，设置滑板、街舞等项目，是时尚酷文化的绚彩舞台。围绕掌门地带周边，将形成运动、休闲等青春悦动品牌商业的汇集地。

 南亚第壹商业大道 东连七彩云南豪廷大酒店，西接热闹时尚的掌门地带，将豪廷大酒店、南亚风情园、精品百货、休闲街、南亚第一国际、中央商业广场、家庭生活馆、数码城、南亚第一MALL、掌门地带等有机地串联在一起，并连接南亚路、星河PUB街、广场路、星河左岸、广场路。是充分满足城市生活需求的核心商业街。

 家庭生活馆：2.3万㎡；  数码广场：8300㎡； 6、主题商业街（星河左岸、南亚路、星河PUB街）  南亚路 引入银行、证券、保险、电信等机构，打造区域化的金融中心  星河左岸 临街商铺和住宅底商（1-2层），沿采莲河定向设计酒吧、咖啡馆、冷饮、茶庄、美容纤体等休闲业态商铺。

 星河PUB街 临街2层商铺和住宅底商，引入采莲河水，形成水城风情街区，业态以酒吧、特色餐饮、演艺厅为主，体现昆明城市文化物质。

7、5A甲级写字楼：（A、B座） A、B座总建筑面积9.6万㎡，其中A座高168米，共36层。 8、SOHO公寓、高档住宅  SOHO公寓 建筑面积4.3万㎡，户型面积60-150平米，专为城市上进阶层定制的个性化商务、商业、家居多功能百变空间，与国际潮流同步。

 高档住宅（南亚星辰、南亚星河、南亚星光） 南亚星辰 以芭担雅风情的建筑元素绿化景观，总建筑面积7.2万㎡

南亚星河 以海派建筑风格，总建筑面积9.6万㎡ 南亚星光 现代欧式建筑风格，总建筑面积7.8万㎡

四、交通景观组织 1、垂直交通系统 27.6万平米的两层地下空间，整体开挖、分片实施，布局3.8万平米的地下商场和4675停车位，15个车库出入口，形成畅通的地下交通网，并预留了城市轨道交通的接口。为了提高地下交通的使用效率，增强方向感和安全感，停车场引进世界先进技术，设置了高科技的行车、停车、导引和垂直交通系统，实现真正意义上的一站式生活圈。

2、人性化交通组织系统 在城市道路以外，基地内新增加多条内部通道，实现了高密度的路网格局。考虑商业中心人车之间的关系，内部路又分为车行、混行和步行三类道路。高效组织公共交通。主要道路上预留港湾式停靠公 交站，与步行系统无缝衔接。 3、立体景观系统 地面绿化为点、线、面结合方式，形成由中央广场、掌门地带、滨河公园、社区园林等大面积块状绿地为主导，营造丰富的、有层次的绿化景观空间，打造绿色建筑群。形成特色商业风情轴线、人文风情轴线、生态观光景观轴线。

五、项目产品开发策略 1、项目定位为省级城市综合体，因此在产品业态配比较为丰富，集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体；

2、商业业态及规划按吃、住、购、玩的一站式消费模式组合，分别规划了酒店、百货、零售、餐饮、家居、休闲、娱乐等，以实现一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务等商业消费模式；

3、商业规划及人流动线组织合理，规划中将项目最好的位置让给了集中商业，并在人流较集中的区域规划了商业广场聚集人气。通过特色商业内街和主题商业内街的规划将人流向项目内部引导，增大商业规划面积，最大化提升内部商业的价值。

4、产品规划主次分别 商业 住宅 办公 酒店 六、项目运营策略： 1、商业招商策略  拔高项目形象及档次