商业地产前期策划分析PPT(共 52张)
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昆明商业发展趋势 昆明总体商业主线呈北——南——东南方向延伸，局部地点有区域级服务中心； 新兴购物中心、商业街区大量入市，商业投资、运营风险加大。良好的商业定位、规划设计及招 价值，拉升项目售价，降低开发风险。 目前商业过剩情况较为明朗，写字楼整体租金、出租率下降明显，投资客愈发稀少。
第二部分
开业时间：2013年5月25 商业体量：5.6万㎡ 项目特色：一环物业、俊
开业时间：2015年3月29 商业体量：3.5万平方米 项目特色：一环物业、品
开业时间：2013年10月3 商业体量：12万平方米 项目特色：全国知名、全
开业时间：未开业 商业体量：4.5万平方米 项目特色：邻里商业、街
开业时间：2015年2月5日 商业体量：5万平方米 项目特色：城市综合体、
世博花园酒店二号院改扩建项 目开发方向分析汇报
昆明世博新区开发建设有限公司
前言
2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号 提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济
2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”
2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目 的选择性。
开业时间：2014年12月2 商业体量：16万平方米 项目特色：双MALL形式
开业时间：2015年1月23 商业体量：22万平方米 项目特色：金格奥特莱斯
昆明市房地产市场
昆明房地产市场预判 2011-2013年受土地市场巨量成交影响，导致2012-2014年市场供应量爆发式增长，分别达到 1800万㎡，而当期市场去化量仅达到700-1100万㎡左右，进而产生了巨量库存； 2014年土地市场成交已明显下降，根据 住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构 发展的通知》要求：住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少 计划供应。目前2015年土地供应成交进一步减少，后市新增供应压力减轻。 目前昆明市商品房成交总量基本维持在年均1000万㎡左右，住宅均价水平仍在继续探底，但由 市压力减轻，出现大幅“跳水”的可能性不高，预期在明后年有望出现转暖。 昆明商业用地成交占比较大，因此带来了一系列问题，如城市商业承载力有限、同质化竞争激 此状况既无法避免，短期内亦不会消退，甚至将重蹈99世博会后的商用物业过剩局面。
滇池路商圈
南市区商圈
巫家坝城 市副中心
世纪城商圈
昆明商
本案处于世博板块核 覆盖较多，整体偏静 通条件一般，从主城
不利于人流聚合及大
北京路沿线是昆明发 集的商业商务圈
南市区是目前昆明 的区域，代表了昆明
近两年运营商业
昆明近两年开业的商业体以综合MALL为主，体量10万㎡左右，属于区域 5万㎡以内的小型MALL目前经营状况不佳
同德 昆明
欣都 龙城
南亚风情 商圈
南屏街 商圈
七彩 metown
本案 云路 中心
万达 广场
银海 尚御
融城 金阶
公园 1903
爱琴海
欣都 龙城
昆明 广场
七彩
metown
云路 中心
万达 广场
银海 尚御
融城 金阶
爱琴海
公园 1903
开业时间：2013年12月1 商业体量：8万㎡ 项目特色：地铁商业、北
开业时间：2014年12月1 商业体量：9万㎡ 项目特色：二环物业、北
注：数据来源于昆明市房产信息中心
昆明ຫໍສະໝຸດ Baidu级
近期市场成交较为平稳，进入传统“金九银十”销售旺季，市场仍无较大起色，预期 而商品房成交均价环比下降，市场“以价换量”明显
昆明商圈
昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区，世博板块内主要存活
昆明现有商圈分布图
白云路商圈
红星国际
商圈 专业市场
万达广场
市中心：三市街主 圈，曾是昆明唯一集 绝大部分来昆外地人 世博园板块自身商业匮乏 北市区：片区发展 依赖主城及北市区商圈 富中心、霖雨路及白 点项目推进，片区商
第一部分
昆明 房地产市 场现状
昆明一级市
2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至开发上市时间1-2年推算，二级市场 2015年，2014-2015年开始土地供求锐减，将减轻2016-2017年市
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明一级市
昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来 由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明二级市
自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进
注：数据来源于昆明市房产信息中心
高库存时期，市场供求关系严重 失衡
昆明二级
昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明
自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与 节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了22 人数字，是昆明两年的去化量总和！
昆明市房 地产区域 市场分析
区域竞争激烈，主要面向刚 需市场
板块位置较偏，客户认可度 不高
区域逐步成熟，人口涌入较 多
区域相对封闭，发展相对落 后
市中心核心地带
南市区：南亚风情 业中心的崛起，未来 次完善片区商业配套
西市区：西市区尚 民路壹号广场、保利 量商业项目建成，方 观。
东市区：人口密集 环后地势多起伏，人 餐饮等指向性商业为
东南片区：现有商 人群众多，商业较有 中于世纪城商圈。
昆明商业格局
高新区商圈
北辰商圈
市中心商圈
白云路商圈
东市区商圈 市中心外扩 商圈
为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公 调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通 金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的《市场调
成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。
Contants
01 昆明房地产市场现状 02 昆明市房地产区域市场分析 03 项目宗地分析 04 项目开发方向建议 05 单一业态开发经济测算与比较分析 06 开发强度弹性分析 07 满容开发业态配备建议 08 满容开发现金平衡分析 09 方案优选
第二部分
开业时间：2013年5月25 商业体量：5.6万㎡ 项目特色：一环物业、俊
开业时间：2015年3月29 商业体量：3.5万平方米 项目特色：一环物业、品
开业时间：2013年10月3 商业体量：12万平方米 项目特色：全国知名、全
开业时间：未开业 商业体量：4.5万平方米 项目特色：邻里商业、街
开业时间：2015年2月5日 商业体量：5万平方米 项目特色：城市综合体、
世博花园酒店二号院改扩建项 目开发方向分析汇报
昆明世博新区开发建设有限公司
前言
2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号 提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济
2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”
2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目 的选择性。
开业时间：2014年12月2 商业体量：16万平方米 项目特色：双MALL形式
开业时间：2015年1月23 商业体量：22万平方米 项目特色：金格奥特莱斯
昆明市房地产市场
昆明房地产市场预判 2011-2013年受土地市场巨量成交影响，导致2012-2014年市场供应量爆发式增长，分别达到 1800万㎡，而当期市场去化量仅达到700-1100万㎡左右，进而产生了巨量库存； 2014年土地市场成交已明显下降，根据 住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构 发展的通知》要求：住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少 计划供应。目前2015年土地供应成交进一步减少，后市新增供应压力减轻。 目前昆明市商品房成交总量基本维持在年均1000万㎡左右，住宅均价水平仍在继续探底，但由 市压力减轻，出现大幅“跳水”的可能性不高，预期在明后年有望出现转暖。 昆明商业用地成交占比较大，因此带来了一系列问题，如城市商业承载力有限、同质化竞争激 此状况既无法避免，短期内亦不会消退，甚至将重蹈99世博会后的商用物业过剩局面。
滇池路商圈
南市区商圈
巫家坝城 市副中心
世纪城商圈
昆明商
本案处于世博板块核 覆盖较多，整体偏静 通条件一般，从主城
不利于人流聚合及大
北京路沿线是昆明发 集的商业商务圈
南市区是目前昆明 的区域，代表了昆明
近两年运营商业
昆明近两年开业的商业体以综合MALL为主，体量10万㎡左右，属于区域 5万㎡以内的小型MALL目前经营状况不佳
同德 昆明
欣都 龙城
南亚风情 商圈
南屏街 商圈
七彩 metown
本案 云路 中心
万达 广场
银海 尚御
融城 金阶
公园 1903
爱琴海
欣都 龙城
昆明 广场
七彩
metown
云路 中心
万达 广场
银海 尚御
融城 金阶
爱琴海
公园 1903
开业时间：2013年12月1 商业体量：8万㎡ 项目特色：地铁商业、北
开业时间：2014年12月1 商业体量：9万㎡ 项目特色：二环物业、北
注：数据来源于昆明市房产信息中心
昆明ຫໍສະໝຸດ Baidu级
近期市场成交较为平稳，进入传统“金九银十”销售旺季，市场仍无较大起色，预期 而商品房成交均价环比下降，市场“以价换量”明显
昆明商圈
昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区，世博板块内主要存活
昆明现有商圈分布图
白云路商圈
红星国际
商圈 专业市场
万达广场
市中心：三市街主 圈，曾是昆明唯一集 绝大部分来昆外地人 世博园板块自身商业匮乏 北市区：片区发展 依赖主城及北市区商圈 富中心、霖雨路及白 点项目推进，片区商
第一部分
昆明 房地产市 场现状
昆明一级市
2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至开发上市时间1-2年推算，二级市场 2015年，2014-2015年开始土地供求锐减，将减轻2016-2017年市
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明一级市
昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来 由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明二级市
自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进
注：数据来源于昆明市房产信息中心
高库存时期，市场供求关系严重 失衡
昆明二级
昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明
自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与 节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了22 人数字，是昆明两年的去化量总和！
昆明市房 地产区域 市场分析
区域竞争激烈，主要面向刚 需市场
板块位置较偏，客户认可度 不高
区域逐步成熟，人口涌入较 多
区域相对封闭，发展相对落 后
市中心核心地带
南市区：南亚风情 业中心的崛起，未来 次完善片区商业配套
西市区：西市区尚 民路壹号广场、保利 量商业项目建成，方 观。
东市区：人口密集 环后地势多起伏，人 餐饮等指向性商业为
东南片区：现有商 人群众多，商业较有 中于世纪城商圈。
昆明商业格局
高新区商圈
北辰商圈
市中心商圈
白云路商圈
东市区商圈 市中心外扩 商圈
为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公 调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通 金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的《市场调
成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。
Contants
01 昆明房地产市场现状 02 昆明市房地产区域市场分析 03 项目宗地分析 04 项目开发方向建议 05 单一业态开发经济测算与比较分析 06 开发强度弹性分析 07 满容开发业态配备建议 08 满容开发现金平衡分析 09 方案优选