房地产企业内部控制
企业研究Business research
总第392期
第02期2012年1月
机构或项目中的关键岗位。此外，还应辅以内部有效奖惩机制的建立，来对企业核心员工进行有效的激励与监督。
（二）建立并完善风险评估体系，对建筑企业实施全面的风险
评估
企业有效的内部控制是以风险评估为基础的。这就要求建筑企业应当成立专门的内控团队，来对企业风险加以识别，对风险发生频率及后果做出分析。进行风险数据库的建立，
对一般风险、重要风险及重大风险加以区分，并进一步明确应对不同风险的相关策略，从而全面实施风险内控管理。
（三）强调对关键流程和重大风险的内部控制
建筑企业内控体系的构建是一个层层递进的过程，企业管理层要想实现内部控制的有效进步，就应从关键控制点和关键循环点着手，循序渐进的开展。当前建筑企业的内控缺陷更多集中于工程管理、合同管理、采购循环管理、资金管理几个关键性的环节，因此，建筑企业内控体系的构建，就应针对控制目标，来进行相关表单、制度和流程的操作规范，最后开展实施。
（四）优化建筑内部控制环境
建筑企业的内控环境包括管理职能、
治理职能，以及管理层和治理层对内部的认识、
态度和措施。要改进其内控现状，对其环境进行优化十分关键。企业管理层应组织合理的结构，端正态度，且
在明确权责之外，加强监督与培训。建筑企业应明确培训课程，
定期或不定期地开展员工培训，其中包括内部控制、企业文化、安全法规、工作技能等内容，并通过奖惩配套机制的专项与日常监督，来有效增强企业内部控制制度的执行力。
（五）良好信息沟通机制的建立
在重大管理事故发生之前，大多数企业都会有征兆显示。如在塌桥事故中，事故发生前就已经有人上报管理层，就其存在墙面断裂、
地面裂缝现象加以反映。但这一信息并未得到施工负责人的重视，在事故发生后，依然未能得到上级给予的批示。因信息传递的失误使得一些原本可避免的事故发生了。
因此，可以说对于建筑企业来讲，进行良好信息沟通机制的建立，可以弥补企业内部控制的漏洞，做到对危机和风险的有效提示与释放。
建立并完善内部控制，是市场经济下建筑企业必须且必然的选择。建筑企业在内控体系的建立过程中，应适当同我国国情和自身特点相适应，借鉴上述内容，有效地实施。虽然其在短期内很难实现，但是在各方的努力推进下，必将会推进建筑企业自身内部控制框架的早日建成。
参考文献：
[1]秦琦.新形势下加强建筑企业内部控制的探讨[J].商业经济.2010（3）
[2]何晓敏.进一步加强与改善建筑企业内部控制的思考[J].现代经济
信息.2011
（6）[3]李维玉.试论建筑企业内部控制及完善[J].金融经济.2010
（10）[4]李然.新形势下加强建筑企业内部控制的探讨[J].管理学家.2010
（5）[5]王海峰.论建筑施工企业内部控制[J].时代经贸.2009
（8）[6]罗新平.建筑企业内部控制研究[J].现代经济信息.2011（17）一、引言
随着我国经济的不断发展，房地产行业也进入了一个蓬勃发
展的时期，同时行业的竞争也愈演愈烈。
在激烈的竞争中如何获得最大的经济利益是房地产企业关注的最主要的问题。现阶段我国采取了一系列政策和措施来稳定房价，同时国家在银行信贷方面也给房地产开发商增加了一定的压力。房地产企业的发展在面临这个困难时，将企业对外发展逐步调整为对内部的管理，加强对企业财务的控制，以减少成本输出来获得最大的利益。
房地产内部控制就是企业运用先进的信息管理技术，综合与局部结合的方法，多样化的会计手段，对企业从事的所有经济活动
进行科学的规范、控制和监督。企业内部控制的主要目标是是提高企业的工作效率、资产的安全和财务信息的真实度。在企业决策时为其提供参考意见，提高企业整体的经济效益。
二、房地产企业内部控制的意义
房地产业不同于其他的行业，它需要大量的资金支持。房地产企业的目标就是在合理利用资金的情况下，获得最大的利益。这样企业中内部控制的意义就体现出来：首先，内部控制是整个企业的管理水平的一种体现。企业内部控制能够调节各个部门之间的关系，协调部门之间的财务活动，通过企业财务预算和监测对资金进行控制，保证企业向预期的方向发展。
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作者简介：胡伏（1976-），女，四川成都人，大学，中铁八局房地产开发有限公司会计师。
房地产企业内部控制探析
胡伏
（中铁八局房地产开发有限公司四川成都610041）
摘
要：本文主要阐述了房地产企业内部控制的概念与意义，通过对我国现阶段房产企业财务管理的分析，针对房地产内
部控制中存在的一些问题作出了相应的解决措施。关键词：房地产；内部控制；问题与措施
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其次，企业内部控制可以完善公司治理结构，把企业分散的经济活动统一起来，在完成企业长期目标的过程中起着重要的作用。
最后，企业内部控制是信息化财务管理的必然要求。随着信息技术在内部控制中的广泛应用，简单的内部控制方法已经不能满足企业的要求。网络化、开放化的内部控制体系出现在企业的运营中，完善内部控制体系被提上日程。
三、房地产企业内部控制中存在的问题
（一）企业内部控制意识淡薄
房地产业是一个高利润产业，因此就导致了我国多数企业的领导者和管理者对企业内部控制不够重视的现象。随着我国经济的不断发展，落后的内部控制理念已经不能满足现代企业的发展需求。一些企业对于内部控制工作不关注、抓的不紧，缺乏完善的内部控制手段，从而在企业财务工作中问题不断出现。财务账目不清、核实不明、会计信息失真的现象屡见不鲜，给企业造成了不良的影响，甚至经济损失。
（二）企业结构不规范，内部控制制度不完善
企业内部控制与企业的经营活动是分不开的。企业主要通过对企业从事的所有经济活动的控制，掌握企业资金的运用过程。然而目前我国多数房地产企业内部组织结构不完善，缺乏内部控制制度，没有一定的监督机构，在出现问题是不能给与及时处理，导致企业形象受损，对企业未来的发展造成不良的影响。
（三）资金的利用率不高
资金是企业的血液，是企业内部控制的核心内容，尤其是房地产这样需要大量资金的行业。随着企业规模的不断扩大，企业资金在各部门的运用就容易产生冲突。面临的主要问题有：（1）企业资金管理失控，投资分散，不能集中管理（2）企业资金管理不善，投资盲目，造成巨大的损失，使企业资金链面临崩溃的难题。（3）企业对市场前景分析不清，资金利用率不高，闲置资金较多。（4）企业资金管理理念落后，缺少危机意识、风险意识，影响企业的整体利益。
（四）内部控制人员素质不高
内部控制人员在企业内部控制过程中扮演着非常重要的角色。内部控制工作贯穿于企业的全面工作，涉及到企业的全部工作人员。当然，由于内部控制重点关注于工作的关键业务与关键环节，如资产保管、支付流程、审批手续等。在关键控制点上，对于人员配置的要求还存在一些问题，如付款方面，一些财务从业人员资历、经验都还不足；业务方面，如合同签署，没有对关键条款进行足够复核。成本控制方面，一些成本合约人员对于工程进度没有进行如实准确的计量,或者没有工程、监理的进度确认即签署了付款报告等。
四、对房地产企业内部控制中问题的解决措施
（一）构建良好的内部控制环境
企业内部控制意识的重要性不言而喻。因此要加强企业领导人对内部控制意识的重视，放弃房地产行业中重视新项目的开发建设而忽略项目内部控制的旧观念。在企业中增强内部控制理念的宣传教育的力度，让员工充分了解内部控制对整个企业的作用，在每个员工心中树立内部控制的意识。同时加强企业内部的结构建设，在部门职能分配上要做到合理分配、互相制约，创造一个良好的工作环境，提高全体员工的工作效率。
（二）完善企业内部控制制度建设
我国大多数的企业内部控制制度不完善，严重制约了内部控制在整个企业中的作用。企业的内部控制缺少一个完整的、规范的制度来制约内控人员。在内部控制的过程中缺少专门的监督机构，确保内控人员认真负责的做好内部控制工作。因此必须建立完善的内部控制制度，并且合理的设立监督机构。
（三）以资金控制为落脚点建立资金管理系统
合理的资金管理系统，可以提高企业资金的利用率，为扩大企业规模、提高企业经济效益提供有力保障。首先，做好房地产项目的投资控制。在项目实施前，房地产企业要实施科学的测算，对于拿地成本、开发成本、期间费用等进行切实的估算，同时根据自身的筹资能力合理评估实施项目的难度。期间，还需要对于现行及未来一段时间的融资环境进行谨慎考虑，避免资金断流。其次，做好房地产成本与资金管理的联动。房地产企业典型的资金密集型企业，做好企业资金的开源节流是其重点。合理的资金控制既能保证正常的工程进度，又能使企业节约筹资费用。因此，房地产企业必须坚持工程、成本、销售、财务等相关部门的配合。通过目标成本管理系统，对于各工程进度节点、各计量支付条件进行严格的把握。工程部门确认合理的工程进度，成本部门确定合理的付款条件，财务部门对其进行复核，并确保质保金等应付款项的合理留置。再次，拓宽资金回流渠道。一方面是要与银行建立良好的合作关系，通过开发贷款、销售现金回款与银行进行讨论，促进按揭回款的及时到账。另一方面，可以考虑加大对于现金支付客户的优惠力度，提高现金回收效率。
（四）努力提高企业财务人员的素质
会计是企业内部控制的主要执行者，在企业内部控制体系中起着重要的作用。因此必须定期的开展会计人员的培训课程，提高会计人员的职业素质、道德素质，大力宣传新型的内部控制理念。企业财务的管理者也要多注意会计人员生活、工作状态，及时给与帮助。同时在选拔人才的过程中，做到公平、公正、公开，采取灵活的用人机制，选拔出优秀的人才。
（五）建立科学的奖励机制，树立企业文化
对于企业的经营者和员工来说，经济利益是他们最大的追求。建立科学的奖励制度，可以充分调动企业员工的积极性，更好的完成工作任务。企业文化是一个企业发展的指导思想，在它的影响下，企业的凝聚力会达到一个全新的高度，企业的团队合作意识增强，企业的工作效率提高，那么经济利益也能得到增长。
五、结论
当前，由于宏观调控的客观形势，房地产业出现了资金短缺、销量停滞等现象。这就给房地产企业的销售与成本控制、进度管理提出了严峻的挑战。但基于我国的国情，随着城市化建设与户籍制度改革的逐步推进，广大人民由于改善或满足基本住房需求的基本趋势在相当长的时期内不会改变，房地产业的健康发展是决策层调控的根本目的。在当前阶段，房地产企业更应当认识到内部控制对企业发展的重要作用。通过对房地产业的内部控制，可以大大提高房产事业资金的利用效率，以最少的投资获得最大的经济效益。
参考文献：
[1]李淑华.基于供应链管理视角的房地产企业的成本控制研究[J].南昌教育学院学报,2011,(06)
[2]郭庆.房地产企业应该如何做好成本控制[J].中国房地产业, 2011,(02)
[3]张国志.论现代房地产企业项目成本控制与管理[J].财经界(学术版),2010,(12)
[4]刁均敖.房地产企业成本控制研究[J].财经界(学术版),2011,(06)
胡伏：房地产企业内部控制探析66
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万科房地产项目运作流程图
万科房地产项目运作流程图
项目运作流程 一、项目开拓 （一）、项目信息收集处理 1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理： ①、对于有效信息，持续跟进； ②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。 2、市场部跟进项目的相关要素，包括： ①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等； ②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。 3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果： ①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序; ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。 （二）、项目初步接洽 1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事 宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：
①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。 2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后， 涉及费用的项目必须当天到财务部报销。 3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意 图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）； ③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。 4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模式 策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审： ①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案。 5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况： ①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序； ②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案； ③、客观原因，协调失败，总结后归档。 二、项目论证 1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经营 最终裁决：
房地产企业内部控制
房地产企业内部控制探析 时元华 （济南同乐置业有限公司，山东 济南 250014） [摘要]内部控制能有效抵御风险。目前，我国房地产内部控制的现状是：内部控制没有突出主要风险、内部控 制的执行不到位、 监督力度不够、企业内部的信息沟通与传递不畅等。强化房地产企业内部控制的方法和对策是：健全企业的风险预警机制；制定防范主要风险的内控措施;完善内部控制的监督机制，加强内部控制运行的执行力度；畅通信息传递与沟通渠道，构建内部控制的保障体系。 [关键词]房地产企业；内部控制；现状与对策[中图分类号]F830 [文献标识码] B 第2012年第9期（总第405期） 商业经济 SHANGYE JINGJI No.9，2012Total No.405 [文章编号]1009-6043 （2012）09-0041-02[收稿日期]2012-08-13 一、引言 内部控制本身具有诸多内在功能，包含促进经营效果、保障财务报告可靠性、加强法律遵循性等，由于其在企业中占有十分重要的地位，近年来广泛受到理论与实务界的关注，使其从单纯的内部牵引制度发展成为今天的要素结构阶段，最终目标也逐渐向风险防范方面转移。房地产企业在我国的国民经济中扮演着十分重要的角色，但由于自身管理经营以及国家政策等方面的原因，在其迅猛发展的过程中也逐渐出现了一些问题，尤其是2010年以来，国家相继出台了一些调控政策，给房地产企业带来了空前的危机。所以，对房地产企业进行内部控制问题的探讨就显得尤为重要，是企业目前面临的一项重大课题。 二、房地产企业加强内部控制的重要性与必要性 房地产行业与其它行业不同，它需要大量资金作支撑，企业的最终目标就是完善资源的优化合理配置，从而实现经济效益的最大化。由此，内部控制在房地产企业中的作用就突显出来。 (一)内部控制能有效抵御风险 在房地产企业当中，最为重要的一项组成部分即为土地，它为国家所有，所以受到政府宏观调控的影响较大，国家通过价值规律、经济杠杆等对企业进行引导，从而实现供需平衡。另一方面，房地产的经营不但受到经济变化的影响，受政策变化的影响也较大，变数较多。加之政策环境变得严厉，融资环境不断恶化，对开发品质的要求也逐渐提升，最终导致项目成本的上升。 (二)健全与完善内控制度是现代企业管理的内在要求近些年来，房地产企业为了适应行业的发展需求，不断扩展规模，企业的从业人员、财务管理、资金投入、人力资源等也都随之发展，企业管理趋于规范与严格，传统管理模式朝着现代化的管理模式逐渐迈进。内部控制是企 业最为重要的一项管理方法，它在企业当中发挥出的作用是不可替代的。 通过健全一套完善的内部控制制度，可以强化房地产企业的管理与经营，形成一个完整的制度系统，实现岗位责任、报告制度、电子监控、内部审计相互间的结合，加强企业的管控能力，对经济活动实现较好的监督与控制，保障其严格执行，最终促进企业经营目标的顺利实现。 三、房地产内部控制的现状分析 (一)内部控制没有突出主要风险 据相关数据显示，我国房地产业平均寿命仅有3.5年，企业不重视风险防范、风险意识淡薄是导致这一现象的主要原因。我国政府在过去两年对房地产进行调控后，加大了企业的经营风险，特别是加息与限购令的颁布实施，政府三千万套保障房的建设、酝酿将房地产企业项目自有资金的比例提升至30%，这一系列的政策都给房地产行业以及企业带来重大影响。就目前情况而言，多数企业的现金流控制并不到位，没有将风险细化，同时，制定出的应对风险对策与企业实际结合得不够紧密，可行性有待加强。内部控制还是以防错纠弊与财务报表为主要目的，没有突出主要风险，与风险管理的融合性不强。 (二)内部控制的执行不到位 就目前情况而言，部分企业进行了内部控制制度的建设，但在其实施过程中的效果并不理想。内控制度与内控成效间的偏离，即为内控执行不力最为主要的体现。企业的制度一旦被制定出来，就应该保障能够被企业地执行，但在房地产企业的日常管理工作中，仍然存在只看领导不看制度的现象，制度成为了企业的一纸空文，流于形式，可能导致企业的费用成本失控、财务信息失真，造成资产损失，在企业的采购、销售、投资业务中，有人为了一己私欲，中饱私囊，这都十分不利于企业的持久发展。 (三)内部控制的监督力度不够 监督与控制工作是房地产企业进行日常管理经营最 41--
房地产开发工作流程图及全过程【最新版】
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
关于加强房地产企业内部控制的措施
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/e54506291.html, 关于加强房地产企业内部控制的措施 作者：胡巧燕 来源：《时代金融》2017年第36期 【摘要】随着我国社会经济的高速发展，房地产企业也在突飞猛进。部分房地产企业也在激烈的市场竞争中，逐渐意识到内部控制对企业生存与发展的作用，从而强化内部控制，取得了很大成效，但仍存在一些不足，有待改进。本文就加强房地产企业内部控制的措施进行简单分析与探讨，希望能够为有关部门提供参考。 【关键词】房地产企业内部控制有效措施 一、引言 企业内部控制直接作用在企业管理的关键环节上，尤其作用在关系到企业命脉的财务管理上。如果房地产企业内部控制制度不够健全和完善，内部控制能力薄弱，以及有关管理人员内部控制意识不强，控制措施不，就会给房地产企业带来一定的经营风险和财务风险，影响企业的健康、持续发展。因此，房地产企业必须要加强房地产企业内部控制。 二、房地产内部控制存在的问题 （一）管理人员对内部控制的认识不足 内部控制是是房地产企业内部管理的重要组成部分，也房地产企业规避财务风险的有效手段。但目前我国一些房地产企业对内部控制缺乏客观认识，从而对其重视不足，致使内部控制部门和内部控制制度形同虚设。由于内部控制工作具有系统性、综合性、复杂性，房地产企业实行内部控制时，一定会涉及到岗位调配、增加工作岗位及制定相关的行为规范和规章制度等措施，而且还会使原有的工作流程更完善，这在一定程度上会使一些领导产生排斥情绪，从而使内部控制制度得不到有效的执行。还有一些领导单纯地、片面地认为企业内部控制就是财务管理控制，将目光只投向财务管理，从而使内部控制体系形式化。 （二）内部控制机制不完善 房地产企业内部控制机制不完善，主要体现为内部控制制度和内部控制内容两方面。一些房地产企业在制定内部控制制度时，没有充分考虑自身的实际情况，盲目借鉴其他企业的制度，从而使内部控制制度缺乏规范性和操控性。又由于企业对内部控制不够重视，致使控制内容短缺，从而使一些管理人员忽视风险控制和预防工作，这在某种程度上来说，对企业的健康发展极其不利。例如一些财务人员忽视财务风险，利用职务便利谋取个人利益，即便企业发现问题，也在事后给予及时的补救，但企业仍遭受了一定的经济损失。 （三）内部控制执行缺乏力度
房地产项目运作全套流程(9页)含流程图
房地产项目运作全套流程 一、项目开拓 （一）、项目信息收集处理 1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理： ①、对于有效信息，持续跟进； ②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。 2、市场部跟进项目的相关要素，包括： ①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等； ②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。 3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果： ①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序; ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。 （二）、项目初步接洽 1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项 事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理： ①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。 2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后， 涉及费用的项目必须当天到财务部报销。
3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及 意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）； ③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。 4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模 式策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审： ①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案。 5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况： ①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序； ②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案； ③、客观原因，协调失败，总结后归档。 二、项目论证 1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经 营最终裁决： ①、市场部主要针对项目的背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据； ②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证； ③、销售部对于项目运作细节部分可能会出现的情况进行设想，并提出应对措施； ④、行政人力资源部对于项目组人员在项目所处区域会出现的情况进行论证； ⑤、财务部对于项目运作资金的预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证。 2、经过论证通常出现三种情形： ①、通过论证评审，报送总经理进行最终评审； ②、项目的论证缺少部分依据，由市场部与策划部协作对其补充调查，调整方案，直到各种客观依据充分为止，继续进行论证； ③、论证后认为项目不成立，进行存档处理。 3、总经理的评审过程，各部门指派代表参加，主要对于总经理提出的各种与项目有关的质问进行答辩，并产生如下结果： ①、通过总经理的评审，项目立项，并进入合同洽谈程序；
房地产企业关于成本管理的内部控制思考
房地产企业关于成本管理的内部控制思考 引言：内部控制是社会经济发展至一定阶段的产物，它是各种社会经济组织对内强化管理，对外满足社会要求，以便实现组织目标的重要管理手段。与国外相比，我国企业内部控制建设起步较晚，目前还处于发展阶段。从房地产企业来说，许多企业对内部控制意识不强，管理层内控意识薄弱，相应的内控制度缺乏或不健全，企业员工更是对内部控制了解不多。房地产企业在项目开发过程中，其成本管理是伴随始终的，期间牵涉的因素也较多，可谓是多方面、多因素综合的结果。因此，成本管理本身就可以理解为一项系统工程，其控制的好与坏，直接与内控管理有密切关系。 内控管理对成本管理的必要性 企业是赢利为目的的经济组织，房地产企业也不例外。在收入不变的情况下，想要赢得利益最大化，比较有效的途经就是降低成本，通过节约开支来增加利润，而要能有效地降低成本，内控管理制度则是必不可少的。房地产企业内部控制所涉及的范围广而全面，是全方位、全过程的管理活动，相对于其它行业，由于其产品具有单一性、地域性、不可复制性等特点，其成本管理就显得更加复杂。因此，建立健全房地产企业内部控制管理体系，加强和完善企业的内部控制，就显得更有必要，必须从多方面、多层次、多环节上进行严格管控，这是成本管理取得成功的前提，它直接关系到项目的最终赢利水平。 房地产企业在项目开发实施期间，其成本费用控制主要包括三个环节：对其事前进行规划、制定目标；事中进行监督执行，及时发现
和纠正偏差；事后进行评价分析，并在总结和改进基础上，修订和建立新的成本体系目标。要做好成本管理必须以内部控制为前提，其涉及的范围、内容是非常广泛的，但下面几点则是内控管理中比较重要的，它直接关系到成本控制的执行力度和成效。 一、建立现代成本费用管理理念重视策划设计阶段 一般来说，房地产项目开发，成本管理主要体现在策划、设计、施工三个阶段。受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，其成本管理计划主要是用来进行项目的经济分析和决策、落实成本责任制、安排资金等，成本管理只是停留在项目的施工阶段，对其他阶段重视不够，因此成本下降空间是十分有限的。而现代成本管理理念，更注重突出企业的整体经济效益，是积极、主动的成本管理，是项目全过程、动态的成本管理，是企业追求利润最大化的成本管理，是在保留传统成本管理理念的同时，更加注重项目开发前期决策阶段和设计阶段。 多年来我国工程项目开发的实践表明，对开发建设成本影响最大的是策划设计阶段：在房地产项目整个开发周期中，策划设计阶段所占时间比例仅为整个项目建设周期的15%～30%，但其对今后的开发成本所产生的影响则是最主要的，占到65%～70%，因此，对房地产项目的全过程成本控制管理中，策划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。在项目策划时就应该仔细研究项目方向，力求项目定位准确、方案合理；在设计阶段，应注重设计的多方案比选和优化。好的设计在满足项目定位要求的同时，应
房地产风险内部控制
房地产风险内部控制 第一节土地使用权取得过程中的法律风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 一、土地使用权出让过程中的法律风险 1、政策及法律、法规变化的风险 房地产是一个特殊的行业，自从2005年开始，我国房地产业形势大好，房价一涨再涨，在金融危机的影响下，部分地区曾产生过房价下跌外，房地产已经进入了一个疯狂的发展阶段。不少热钱流入房地产、一些开发商进行囤地、土地供应欠缺等原因，加上境内房地产业发展过热让，境外资本大量流入，让目前的房价增长势头难以控制。为了控制房价的上涨过速，国家出台了一系列的政策来调控房地产市场，这些政策都或多或少的对房地产企业产生影响。 例如，2009年12月9日，为遏制炒房现象，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。该政策表明，政府为调控房市采取的是平稳的步骤。 2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前，一些地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策，有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。该土地出让金的新规，对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，是有效的遏制。 2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这一系列政策的出台对房地产业有很大影响。 2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，俗称“国十一条”。通知要求，增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实各级地方人民政府责任。 从2009年12月9日国务院常务会议调整个人住房转让营业税免征时限，到2010年1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，短短33天中央5次调控楼市，从国家对楼市调控的频率，我们就可以得出国家政策对楼市的影响是非常重大的。
论房地产企业内部控制的现状及对策
内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的、旨在实现控制目标的过程。企业要持续健康发展，离不开健全的内部控制制度。无论是在国内还是在国外，内部控制都成为企业风险管理的一个热点问题。房地产行业建设周期长，涉及资金数额巨大，属于高风险行业，增强其自身抗风险能力的重要手段之一就是加强企业的内部控制。 一、房地产企业内部控制的现状 1.房地产行业内部控制体系不健全 内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全，财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。目前，我国多数企业的内部控制制度不够全面，在内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等方面均有较多的不完善之处。如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使不少的房地产企业会计工作秩序混乱、核算不实，造成会计信息失真现象极为严重。会计人员分工中的“内部牵制”原则均没有建立，甚至有的企业没有正规的财会部门，会计、出纳、审核等事项由一个人包办。原始凭证的取得或填制本身就不合法，以此为依据编制的记账凭证、登记的账簿、出具的会计报表及一系列的会计分析等也就毫无意义。一些企业人为捏造会计数据，设置“小金库”，乱摊成本，隐瞒收入，虚报利润，恶意逃避税收等。所有这些，都与企业内部控制制度不健全密切相关。 2.房地产行业的内部控制环境有待优化 （1）内部控制缺乏一系列操作性较 强的规范性文件。国家先后颁布了一系列 法规，对企业的健康发展起到了积极的作 用。但不可忽视的是，现有的法律、法规及 国家财政部门的规定比较粗泛，且很不具 体，在具体内容的层次、程序上还有待企 业自行细化才能满足工作的需要。但事实 上，很多房地产企业在这些方面都做得很 不好，要么根本没有，要么就是制定的细 则没有可操作性，也没有一个制定具体规 范的计划。 （2）内控制度行为主体素质不能完 全满足需要。大部分房地产企业的财会人 员，尤其是基层财会人员得不到有效的培 训、提高，专业水平很难适应新形势的要 求。一些不具备从业资格的人员也进入了 财会队伍，思想素质差，业务一知半解，连 正常的会计业务都处理不好，更谈不上内 部控制制度的运用。随着房地产行业的发 展、工程建设项目管理水平的提高和程序 上逐步规范、完善，工程造价确定与控制 和项目建设中存在的舞弊行为越来越隐 蔽，常常披上了程序合法的外衣。 （3）多头管理、各自为政的现象比较 显著。房地产企业的规模一般较大，可能 有多个子公司、分公司、项目部等并存的 现象，许多房地产企业各个项目公司项目 部核算体系互不相同，财务软件和核算标 准不统一，难以保证向管理者提供统一可 比的财务信息。由于缺乏统一明确的财务 业务授权机制，有些企业的二级项目开发 公司各自为政，自成体系，母公司无法有 效地进行管理，造成公司的管理控制能力 下降。 二、房地产企业内部控制现存问题的 原因分析 1.内部控制人员素质距现代内部控 制的要求还有差距 领导意识因人设岗的现象比较常 见，在现实工作中，因人设岗或者照顾“关 系”，不按要求配备较高素质会计人员的 现象很多，在客观上既影响了内部控制人 员的整体素质，也对内部控制工作的开展 造成了影响。当前房地产企业的大部分内 部控制人员为财会人员兼任或转行，知识 结构单一，后期培训匮乏，内部控制技术 落后，内部控制方法过时，工作内容面窄， 要求他们完全胜任现代内部控制工作只 能说是勉为其难。 2.对内部控制不够重视，缺乏正确的 内控观念 内部控制制度是企业各个业务部门 或人员在业务运作过程中形成的相互影 响、相互制约的一种动态机制，是具有控 制功能的各种方式、措施及程序的总称， 它绝不等同于规章制度，也不等同于内部 管理，更不是组织计划。内部控制要以有 效为前提，其关键是作为内控制度主体的 董事会、监事会、经理层和全体员工。由于 一些中小企业的高层管理和员工对内控 制度认识上存在偏差，认识不到内控制度 的重要作用，造成企业的管理混乱。 3.内部审计职能弱化，内审范围狭 窄、单一 内部审计部门在评价内部控制的有 效性以及提出改进建议等方面起着关键 作用，是内部控制制度的一个重要组成部 分。由于内部审计只强调内部的监督性 质，而未强调内部审计的服务职能，使得 不少内审机构只开展财务收支审计和财 经法纪审计，而忽视经济效益审计、经济 责任审计等，市场观念、效益观念和服务 观念不够明确，不能正确处理好监督和服 务的关系。 三、房地产内控问题的对策探讨 1.加强财务人员素质教育，从根本上 提高内控质量 内控的成败关键在人。随着科学技术 的迅猛发展，产业特征的变化和信息化社 会的到来，对人的综合素质和理解能力、 适应能力的要求越来越高，会计人员仅仅 具有普通的查账本领已不适应，必须扩大 知识面，提高知识水平。在国外及我国的 一些经济发达地区，项目招投标非常重视 项目经理的选择，并把他作为中标的一个 重要条件。房地产会计人员也是如此，在 新形势下，建设项目的投资会计不仅是单 纯的造价和财务收支，还涉及到工程设 计、造价前期的控制阶段、工程管理等都 将成为财务工作的重点，这就要求房地产 企业必须拥有素质较高的专业化会计人 员队伍，以充分发现和揭示问题，使内部 控制名符其实地处在较高层次监督的位 置上。 2.完善现有的组织结构 首先是要设置合理的组织架构。组 织架构是企业按照国家有关法律法规、股 东（大）会决议和企业章程，结合本企业实 际，明确股东（大）会、董事会、监事会、经 理层和企业内部各层级机构设置、职责 论房地产企业内部控制的 现状及对策 孙利红 之丰投资集团有限公司 450000 》转185页
1、万科房地产项目运作流程图
万科房地产工程运作流程图
<一）、工程信息收集处理 1、市场部进行专业地调查,获取工程信息,并进行分析处理： ①、对于有效信息,持续跟进； ②、暂无价值地信息存档,但必须持续跟踪. 2、市场部跟进工程地相关要素,包括： ①、工程简况、区域情况及竞争楼盘<显在及潜在）等； ②、开发商地背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关地规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争地策划机构或销售代理地要素、介入工程地程度等； ⑤、与工程相关地关键要素和风险点等； ⑥、其他影响工程及影响我方介入地因素. 3、经过市场部地跟进,通常产生以下两种结果： ①、获得甲方地初步意向和要求,进入正式市场调查程序。 ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪. 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得地工程信息,通知或指令市场部进入正式市场调查程序. <二）、工程初步接洽 1、市场部对目标工程展开有组织有计划地正式调查,涉及异地和费用使用地工程,向经营副总申报方案,审核后报行政副总核算,办理款项事宜, 费用涉及相对大地调查呈报总经理审批,按照程序进行办理： ①、通过上一步程序地进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案. 2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核；调查结束后, 涉及费用地工程必须当天到财务部报销.
3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意 图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点<要求补充调查分析）； ③、经过以上程序,发现工程本身不可行,市场部总结后存档. 4、策划部结合实际情况,根据《工程调查报告》和相关资料有选择地编制《工程初次策划报告》、《工程整体定位策划报告》、《首期开发模 式策划报告》、《工程整体规划及建筑设计报告》、《工程园林设计报告》、《工程营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审： ①、通过评审,由经营副总负责把编制地外部方案送达甲方,进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案. 5、在与甲方地协调当中,通常产生三种情况： ①、协调成功,甲方完全认可,进入工程论证程序； ②、甲方认可,但提出其他相关要求,由市场部与策划部协作补充调查,调整方案； ③、客观原因,协调失败,总结后归档. 二、工程论证 1、经营副总负责组织公司各相关部门进行工程立项论证评审,并针对与工程有关地各个方面提出质问,各部门进行答辩,对于论证结果由经营最 终裁决： ①、市场部主要针对工程地背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据； ②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证； ③、销售部对于工程运作细节部分可能会出现地情况进行设想,并提出应对措施； ④、行政人力资源部对于工程组人员在工程所处区域会出现地情况进行论证； ⑤、财务部对于工程运作资金地预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证.
《房地产企业内部控制制度》
《房地产企业内部控制制度》 万科企业股份有限公司内部控制制度 第一章总则 第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作屮防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》.《万科企业股份有限公司章程》?《万科企业股份有限公司员工行为手册》.各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制定本制度。 第二条职责： （一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定.实施和完善.并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估 （二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定.实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况； （三）公司总部各职能部门：具体负责制定.完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。 第二章主要内容 第三条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制
内部：括环境控制.业务控制.会计系统控制.电子信息系统控制. 信息传递控制.内部审计控制等内容。 第四条环境控制包括授权管理和人力资源管理： (一)通过授权管理明确股东大会.董事会.监事会.总经理和公司管理层.总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围；由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。 1.股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：(1)决定公司经营方针和投资计划； (2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项； (3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项； (4)审议批准董事会的报告； (5)审议批准监事会的报告； (6)审议批准公司的年度财务预算方案.决算方案； (7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； (8)对公司增加或者减少注册资本作出决议； (9)对发行公司债券作出决议； (10)对公司合并.分立.解散和清算等事项作岀决议； (11)修改公司章程； (12)对公司聘用.解聘会计师事务所作出决议；
房地产企业的财务流程和内部控制
新疆新亚房地产开发有限责任公司 财务流程和内部控制 新疆新亚房地产开发有限公司的财务严格遵循集团公司财务部统一领导、 统一核算、统一财务流程，以提高公司整体财务管理水平。 一、财务流程图： (一)、业务付款流程图 （二）、日常报销流程图： 流程 责任人 申请人填写付款申请单，包括姓名、部门、申请内容、金额及付款单位、帐户 申请人 ↓ ↓ 部门负责人审核内容并签署 所属部门部门负责人 ↓ ↓ 主管领导审阅内容，批准申请 主管领导 ↓ ↓ 集团财务部审核相关内容及财务付款手续，签字批准。 集团财务部 ↓ ↓ 公司领导审阅内容，签字批准申请 公司领导 ↓ ↓ 出纳开具支票，并在支票上填写日期、付款单位、帐户及金额（或限额） 出纳 ↓ ↓ 财务会计签字，支票生效 财务会计 ↓ ↓ 申请人领取支票并在财务登记签字 申请人 ↓ ↓ 财务部会计收回发票，根据支票申请单做财务处理 财务会计 流程 责任人
（三）、借款流程图： 填制“报销凭单” 经手人或报帐人 ↓ ↓ 部门负责人签批 所属部门负责人 ↓ ↓ 主管领导签批 审批相关费用 ↓ ↓ 主管会计核准 按相关规定审核原始凭证的合规性 ↓ ↓ 集团财务部审核 审核并监督款项是否属报销之列 ↓ ↓ 公司领导审批签字 审批各种费用 ↓ ↓ 出纳 付款，汇总“报销单”盘点备用金 流程 责任人 借款人凭已经批准的购物申请单、借款单，应酬费费用预借单请写明借款事由、金额、使用日期等内容 借款人 ↓ ↓ 所属部门负责人签字批准 所属部门负责人 ↓ ↓ 主管领导审批、签字 主管领导 ↓ ↓ 集团财务部领导签字 财务部部长 ↓ ↓ 公司领导审批、签字 公司领导 ↓ ↓ 财务会计签字，出纳支付款项 财务会计
房地产企业内部控制制度
某房地产公司财务内控规范制度
***公司会计制度 第一章总则 一、为了加强本企业的会计工作，维护本企业及其投资人等有关方面的 合法权益，根据国家有关外商投资企业的法律、法规，制定本制度。 二、根据《中华人民共和国外商投资企业会计制度》和有关的补充规定， 结合企业的具体情况，制定本企业的会计制度。 第二章会计核算原则 三、本企业的会计核算工作应当符合中华人民共和国有关法律、法规和 本制度的规定。 四、企业的会计核算应当划分会计期间（月、季、年）。 五、企业的会计核算工作应当以实际发生的经济业务为依据，做到记录 准确，内容完整，方法正确，手续齐备，符合时限。 六、本企业根据权责发生制的原则记帐。凡是本期已经实现的收入和已 经发生的费用，不论款项是否在本期收回，都应当作为本期的收入和费用入帐；凡是不属于本期的收入和费用，即使款项已在本期收付，也不应作为本期的收入和费用处理。 七、企业收入和费用的计算应当相互配合。同一会计期间所取得的收入 以及与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间登记入帐。 八、企业的财产应当按照实际成本核算。除另有规定者外，企业不得自
行调整财产的帐面价值。 九、企业应当划分资本支出和收益支出的界限。支出的效益及于一个以 上（不含一个）会计年度的，应当作为资本支出；支出的效益仅及于本会计年度的，应当作为收益支出。 十、企业的会计核算方法，前后各期应当一致，不得随意变更。如果有 必要变更，一般应当自新的会计年度开始时变更，并在变更年度的会计报告中予以说明。 第三章记帐与帐簿 十一、本企业采用借贷复式记帐法。 十二、本企业以人民币作为记帐本位币。本企业的记帐文字为中文。十三、企业每发生一笔经济业务，都应当取得或者填制原始凭证。各种原始凭证必须内容真实、完整，手续齐备，数字准确。原始凭证经审核无误，才能据以填制记帐凭证。 十四、本企业设置日记帐、总分类帐和明细分类帐三种主要帐簿以及各种必要的辅助性帐簿。 各种帐簿应当根据审核无误的原始凭证、记帐凭证或者凭证汇总表等
(房地产项目管理)房地产开发项目前期准备工作详细流程
房地产开发项目开发参考流程 选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编 制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人↓↓ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土 地使用证 ↓↓ 按规划设计条件征询意见地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见 ↓↓ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ↓↓ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ↓↓
到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 ↓↓ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 ↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由 ↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式规委召开市政协调会，出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明↓ 运用“营销策划展示设计↓↓ 系统”制作资料 ↓到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销计划（建委会签 许可证 ↓↓↓ 建委、物价局下文批价 ↓ 运用“营销策划展示设计系统”到建委工程处按年度计划、税单到区计、经委领投“房地产销售管理系统”销售领开工审批表资许可证登记卡，登记并取得许可证 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实 ↓ 四源费缴纳 ↓ 到开发办市政处核实任务 ↓ 开发办工程处同意招标 ↓ 填招标申请书并到市招标办办登记 ↓ 招标办看现场 ↓ 运用“投资项目概预算系统”编制标底 ↓ 招标办审查标底 ↓ 开标会 ↓ 定合同，写评标报告，发中标通知书 ↓ 招标办盖章同意
(完整版)某房地产企业内部控制制度
万科企业股份有限公司内部控制制度 第一章总则 第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》、《万科企业股份有限公司章程》、《万科企业股份有限公司员工行为手册》、各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制定本制度。 第二条职责： （一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估 （二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况； （三）公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。 第二章主要内容 第三条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。 第四条环境控制包括授权管理和人力资源管理： （一）通过授权管理明确股东大会、董事会、监事会、总经理和公司管理层、总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围；由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。 1、股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论： (1)决定公司经营方针和投资计划； (2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项； (3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项； (4)审议批准董事会的报告； (5)审议批准监事会的报告； (6)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； (7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； (8)对公司增加或者减少注册资本作出决议； (9)对发行公司债券作出决议；
房地产公司内部控制制度
某某地产（集团）股份有限公司内部控制制度 第一章总则 第一条为强化集团内部管理，有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据深圳证券交易所《上市公司内部控制制度指引》、深圳证监局《加强上市公司内部控制工作指引》及《某某地产（集团）股份有限公司章程》等有关规则，制定本制度。 第二条本制度所称内部控制是指公司董事会、监事会、高级管理人员及其他有关人员为实现下列目标而提供合理保证的过程： （一）遵守国家法律、法规、规章及其他相关规定； （二）提高公司经营的效益及效率； （三）保障公司资产的安全； （四）确保公司信息披露的真实、准确、完整和公平。 第三条职责： （一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估； （二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况； （三）公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。 第二章主要内容 第四条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：包括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。 第五条环境控制包括授权控制和员工素质控制。 （一）公司建立合理的法人治理结构和科学的组织架构，有健全的逐级授权制度，确保公司的各项规章制度得以贯彻执行。各级授权基本适当，对已获授权的部门和人员建立有效的评价和反馈机制，对已不适用的授权能够及时修改或取消授权。 1、股东大会：《公司章程》明确股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：
房地产开发企业内控管理存在的问题及完善策略
房地产开发企业内控管理存在的问题及完善策略 发表时间：2019-06-19T09:46:50.767Z 来源：《基层建设》2019年第9期作者：孔庆子[导读] 摘要：近年来，随着社会的进步和经济的快速增长，我国房地产行业逐渐迎来了新的机遇，当然在发展的同时，也面临着巨大的挑战。 天津新城万嘉房地产开发有限公司天津 300000摘要：近年来，随着社会的进步和经济的快速增长，我国房地产行业逐渐迎来了新的机遇，当然在发展的同时，也面临着巨大的挑战。如何在当前经济转型的背景下，提高自身企业的竞争力是当前阶段各个房地产企业面临的重要问题。要想在竞争激烈的市场下脱颖而出，增加企业内控管理力度和制定内控管理制度是关键。 关键词：房地产开发企业；内控管理；问题；策略引言 近些年，我国房地产行业发展迅速，其速度之快已经超出了我们的想象。做好房地产企业内部控制工作对完善企业自身管理体系，加强管理制度，提高财务部门综合素质水平十分重要，是确保投资者利益的关键因素。因此，加强房地产企业内部控制是当前开发商有待解决的重点问题。 1房地产企业实施内控管理的重要性时代在不断进步，现代房地产企业内控管理必须符合新经济发展态势下产生的新型企业的内部管理要求。内控管理作为企业管理体系中重要的组成部分以及一项关键的内部管理活动，在开展内部控制管理时要按照企业的相关规定和制度来加以规范。首先，内控管理制度能够帮助房地产企业员工规范自己的行为，保证员工工作的规范性和合理性，帮助员工更好的遵守房地产企业的规章制度以及整个房地产行业的行为准则。其次，对于房地产企业来说，内控管理制度能够帮助企业合法合规运行，在企业的资金问题上，能够有效避免资金混乱，保证资金链的安全与稳定。最重要的是，内控管理制度能够让企业规避一系列财务风险以及经营危机，在风险来临之前有效的避免。房地产行业作为高风险的行业之一，对信息、数据的要求很高，房地产企业如果不能实现信息的及时反馈，及时规避风险，就很难在整个行业立足，所以，为了促进房地产行业的稳定持续发展，房地产企业必须建立完善的内部风险控制管理体系，保证企业投融资的科学性，保证企业有序运行。最后，内控制度还能帮助企业树立良好的企业形象，帮助企业增强竞争力，对于房地产企业来说，企业的品牌形象很关键，内部控制管理制度能够帮助企业树立良好的形象，进而提高企业的核心竞争力，让企业真正立足于整个房地产市场。 2房地产企业内控管理工作存在的问题 2.1内部控制的信息手段落后 现阶段，很多房地产开发企业没有建立起自身的信息管理系统，对于整体的内部控制来说，缺乏设计，施工，销售等的一系列管理系统，另外，缺乏对投资，自我管理等的控制手段，对于物流和资金的信息跟踪能力相对较差，不同部门之间的信息沟通存在问题，另外，由于技术手段的落后，很多内部控制的效率低下，人为犯错的几率明显增加。 2.2企业内部控制管理人员素质不高 企业内部控制管理人员的专业素质能力的高低是决定企业能否有效开展内控管理的关键。正是由于很多内部控制管理人员素质不高，能力不够导致他们无法解决企业内部管理过程中出现的问题，进而导致管理混乱。一些企业内部控制管理部门如同虚设，对企业管理起不到任何促进作用。 2.3内控制度不完善 一个企业只有拥有了完善的制度，并依靠制度去实施和执行，才能保证企业各项工作的顺利展开，我国大多数房地产企业的内控制度都还不够全面，在控制环境、风险评估、会计系统、控制程序、内部监督等方面均存在诸多不完善之处，内部控制并没有渗透到企业的各个业务领域和具体的业务流程环节，也没有覆盖到全员和各个职能端口，很多基层员工认为内部控制是管理层为约束和监督基层员工而设立的规章制度，不愿意参与制定并执行内控制度，导致内控制度缺乏执行主体，流于形式。还有一部分企业在制定内控制度时没有根据自身的实际情况量身打造，而是盲目生搬硬套，目标不够明确也没有细化。房地产企业中还有一些小型的民营家族企业，经营管理高度集权，虽然在形式上根据有关的法律法规设立了股东大会、董事会、监事会等，但实质上所有的决策都还是由老板说了算，并没有建立起真正的法人治理机构，也没有实现内部权力的制衡。而且，很多民营房地产企业的老板为了节省人力资源成本，在岗位的设置上经常是一人多岗或者一岗多职，例如财务部门，会计、出纳等不相容岗位均由老板的“亲信”一个人包办，没有形成内部牵制，这种不健全的内控制度会大大增加舞弊风险和差错风险，导致企业的经营失败。 3解决房地产企业内控管理问题的对策 3.1加强房地产开发企业的信息交流 对于房地产开发企业来说，信息交流使业务沟通的基础，当前社会中，公司只有掌握信息才能够实现更好的发展，房地产开发企业在发展过程中，必须加强内部信息的沟通与交流，企业在进行经营活动的过程中，可以加强信息的拓展，可以通过财务会计等途径获得更多的内部信息，企业同样可以通过互联网实现建立内部交流信息网，通过信息网，各个部门的人都可以进行充分的交流，对于企业外部的信息，可以通过经营活动的生成，拓展经营业务，企业也可以进行定期的市场调研活动，获得第一手的市场交易信息，房地产开发企业往往具有雄厚的土地等资源优势，企业之间也可以进行强强联合，促进经营活动的顺利进行。 3.2提高企业内部管理人员的专业素质，提高企业文化认同感 首先，要不断提升企业内部管理人员各方面专业素质和技能，在他们上岗之前要进行全面的培训教育工作。为内部控制管理部门培养高质量的人才。同时，企业还应该不定期的对内部控制管理人员进行培训教育，建设完善的人才培训体系，培养企业真正需要的管理型人才。同时，传统的企业管理模式缺乏良好的企业文化氛围与良性的员工竞争环境，在传统的管理模式下，极易导致员工们的热情下降，对于工作不能够积极面对，没有自身对于工作上发展的动力与相应的目标。对于企业的发展与前景漠不关心，而是一味地去考虑自身的薪资高低变化。而拥有良好的企业文化的企业对于这些方面都有很大的改善。有良好的企业文化的企业管理模式中，既能够营造出良好的企业文化氛围，还能够更好地促进员工之间的良性竞争，为员工们明确工作的目标，让员工能够更好地坚定自己的立场，更好地去完成自己的工作使命。