个人住房贷款风险识别与风险防范

个人住房贷款风险识别与风险防范续

按照一般的风险分类原则,风险可以分为信用风险、市场风险、操作风险,个人住房贷款作为一种标准化的产品,具有增长快、户数多、单笔金额小,收益稳定等一系列的特点,但在大力发展个人住房贷款,改善资产结构、以较小的成本最大限度地防范和控制、化解风险等方面,还存在一些模糊认识,本文对此作一些初步的探讨。

一、从供求关系上把握房地产市场的“冷热”趋势,防范价格风险。近年来一致存在房地产市场是否过热的争论,现在这些争论和宏观调控、宏观经济是否过热交织在一起,但房地产作为一种商品,市场是唯一的试金石,只有准确地把握了房地产市场的终极产品即商品房的供求关系,通过量化的指标来分析,才能得出比较科学的结论。

1、受诸多因素的影响,未来十至二十年年我国房地产市场需求旺盛,房地产经济高速发展的趋势是客观存在的。1-1首先中国经济处于一个快速、持续、健康稳定的发展周期,这不仅是中国作为发展中国家发展经济的客观需要,也是由于市场经济体系的逐步建立、生产力得到极大的释放,使这种良性的发展变为现实的可能,在这个过程中,个人由温饱向小康过渡,在其他物质文化生活得到充分改善,家庭更新换代和提高生活品质的产品就是汽车和房地产。宏观经济的持续健康发展以及人们对其良好的预期(中国经济每年以7-10%左右的速度增长,个人住房贷款和汽车消费贷款为这种消费的实现提供了手段,成为拉动这块市场的催化剂。过去几十年住房方面的欠帐将被“井喷”式的释放出来。改革开放前30年全国新建住宅只有7亿平方米,平均每年2334万平方米,从1980年到现在新建住宅总量67亿平方米,目前城镇住房人均22.67平方米,住房自有率82%。从现在到2020年城镇新建住宅总量约80亿-100亿平方米(房地产金融信息2004年第5期,《房地产业发展与用地制度改革》,中国房地产协会会长杨慎。参照建设部《经济适用管理办法》第十四条分析,“中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右”,那么对一般中等收入以上家庭,120-200平方米左右的住房就是一种现实的需求。1-2各地政府“经营城市”导致大量的拆迁房即“被动需求”,虽然在宏观调控的过程中这种需求被有效“遏制”,但各地政府发展地方经济和“经营城市”的冲动是一种长期的趋势,只是这种

理念必须符合科学的发展观。同时,在城市化的过程中,大量农村人口向城市转移,以及城镇适龄人口结婚成家对住房的需求,将是商品房市场上稳定的增量因素。1-3土地资源的希缺性将从总量上制约房地产的供给,政府对土地资源的规范有序管理,土地储备制度的实现,这些因

素最终反映为商品房供给曲线的刚性。1-4个人资产的增长,房地产将成为一种良好的投资品种,除了股票、国债、储蓄、外汇等投资品种外,房地产及其衍生产品将成为一种可供选择的良好投资产品,尤其在通货膨胀时期,房地产将成为下降速度最慢的资产。1-5人们对房地产市场的乐观预期及“追涨”心里使其需求曲线左移(如图1。1-6近期人们房地产市场看好,房地产开发带来的巨额利润产生的示范效应,使房地产市场的投资火爆,对短期供给曲线产生影响。所以短期房地产出现过热的趋势是客观的,且宏观经济和房地产市场的上升趋势不会是直线,而是呈波动的上升曲线,在一定阶段内的市场风险和价格风险是存在的。1-7房地产市场的投机和“炒作”行为,提供的是虚假的供求信息,使需求曲线虚拟式左移,导致价格信号失真,引起供求关系短期失衡,价格上涨,盲目投资跟进,最终结果是房地产市场的价格大幅波动(图2。1-8有限的资源在住房和商业用房、办公用房之间的配置和转换也是影响房地产市场供求变化的一个因素。1-9商品房结构必须合理。有关当局的政策目标是:大力发展中低档次的商品房和经济适用房、限制高档写字楼、别墅,问题是对中低档次的商品房定位要切合市场、切合实际。政府对房地产的调控也要更多地通过经济手段,如土地“招、拍、挂”、税收、利率等,不能仅靠行政手段搞一刀切。在经济形势向好的情况下,房地产的需求是多层次的,市场对高尚住宅、别墅也存在一定的需求,适度合理地满足这部份需求,对刺激消费,促进经济的发展也会起到良好的作用。

图1:乐观预期、炒作导致需求曲线右移,价格虚增图2:盲目投资导致短期价格下跌

2、对个人住房贷款的市场风险防范。市场风险即价格风险,是由于被用于交易的资产或可交易的资产价值发生变化而导致损失的风险,与个人住房贷款相关的就是房屋的价格和贷款的利率。

2-1价格风险及防范措施。目前个人住房贷款一般用所购房屋作抵押,虽然我国法律规定个人债务承担无限责任,但在个人征信体系和住房保障体系没有建立起来,执法环境不理想的情况下,对个人债务直接有效的保障要素就是担保的房产。在不考虑利率因素的情况下,当房产价格下降20%,银行提供的八成按揭贷款就有逃废债的风险。加上拍卖过程中的信息不对称因素影响,拍卖价格一般会以低于房屋的实际价值10%左右的价格成交(参见《发拍房产研究》,张占录,考虑到执行费、拍卖费、税收等税费的影响,银行按揭贷款就可能出现15%左右的预期损失。虽然由于土地资源的希缺性和经济增长的因素,我国比较理想的情况是房地产价格每年以3%的速度上升,且这也是管理当局调控的目标,但在发生极端事件的情况下,如1997年亚洲金融危机、911事件等,房地产出现大幅下调的可能性是存在的;另外,在存在大量房地产投机导致价格信号失真的情况下,也有可能出现

价格的大幅下调。由此可以得出结论,银行在提供按揭贷款时,应综合分析借款申请人的诚信度和收入的相对稳定性、盈利能力等因素,决定提供按揭贷款的成数,一般情况下,提供七成按揭是相对安全的。银监局颁布实施的《商业银行房地产贷款风险控制指引》要求:对个人住房贷款的月供不得超过借款人家庭收入的50%,显然是防范风险的有效措施,但笔者认为,虽然在实践中一般月供不会超过40%,但该项规定应只能是原则性的规定,不能作为强制性的规定,理由是:①在个人征信体系尚没有建立起来的情况下,银行之间也没有信息沟通机制,银行客户经理和决策者很难对借款申请人的债务总量有准确的把握,对个人债务和收入的调查成本也会提高;②对部分真实的贷款需求也会起到抑制作用,作为高收入人群,其日常生活的“刚性”支出较低,即使超过月供50%也不会出现还款危机;作为低收入人群,其生活等项开支非常低,可以通过节省来偿还银行贷款;再者,月均还款占比与借款人选择的还款方式、期限有很大关系,如借款人持谨慎的财务政策,在一般人选择20年还款期的情况下选择10年的还款期,其月供占比显然可能超过50%,但持谨慎财务政策的人违约概率相对较小。住房贷款的风险防范关键在于防范假个贷,如广州建行芳村支行被骗贷4081万元就是内外勾结的“假个贷”典型案例。所以笔者认为从防范系统性风险的角度出发,为了限制投机和炒房,首选的方法是提高首付款的比例,根据不同的情况提高到3