房地产估价司法鉴定

我国三大诉讼法都把鉴定结论作为法定证据之一，司法鉴定结论除了本身作为证据外，它还可以对其他证据进行验证，因此在证据体系中鉴定结论常常被称为“证据之王”，它对案件的裁决具有重要的乃至决定性的影响。房地产估价司法鉴定就是指同时具有司法鉴定人资格的房地产估价师(以下简称估价师)接受司法机关、仲裁机构或当事人的委托，依照法律规定的条件和程序，运用房地产估价的专门知识和技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的某些有关房地产价格的专门性问题进行判定的活动。房地产估价司法鉴定与一般房地产估价在估价程序上的一个重要区别就是一般房地产估价程序通常以报告交付为终结，而司法鉴定中估价师交付报告后须出庭接受当事人的质证方可被法官(或仲裁员，以下除非特指提及法官均同时包含仲裁员)采信。目前普遍存在估价师对出庭接受质证重要性认识不足，估计师出庭率低，有些估价师对出庭接受质证的法律程序不清，缺乏接受质证的专门技巧和心理训练，存在因出庭效果较差而畏惧出庭接受质证的情况。下面就房地产估价司法鉴定的质证的必要性、质证程序及结合笔者出庭质证经验对估价师质证相关事项进行探讨。

一、估价师接受质证的必要性

质证是与当事人主义程序模式相适应的一种司法证明方式，它只能在庭审中通过当事人围绕证据展开对质才能实现。作为对抗制庭审的核心环节，质证对法官的认证起着关键的作用，它在当事人举证和法官认证中间使证据的价值得以浮现出来，形成法官依法裁判的事实

依据。鉴定结论是否为进行公正审判的资深法官所采信，可以说是检验司法鉴定质量高低的直接砝码。鉴定人出庭接受法官和诉讼当事人的质询，通过对鉴定结论的质证，对法官的采信与否具有十分重要的作用。房地产估价鉴定结论属于人证的范畴，鉴定结论必须经过质证程序才有可能被法官采信，故估价师必须接受当庭质证。

目前在大陆法系国家都明确地把鉴定人与证人区分开来，并赋予鉴定人较证人更高的诉讼地位，有的大陆法系国家将鉴定人视为法官的助手，甚至有的大陆法系国家将鉴定人称为“科学法官”，因而对鉴定人及鉴定人出庭有严格的要求。在英美法系国家司法鉴定人的法律地位与证人的法律地位相差无几，对司法鉴定人条件也无特别规定，原则上任何人都可以成为案件的鉴定人，只要该案件的法官和陪审团认为其对案件中的某个专门问题具有一般人不具有的知识和经验。并且判断一个人是否具有鉴定人的知识和经验也不由法律规定，而是通过案件中对立的双方当事人及其律师通过对出庭的鉴定人的交叉询问，最后由法官确定。可见无论在大陆法系还是美法系都强调鉴定人的出庭义务。

我国《民事诉讼法》第六十六条规定：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称若干规定)第四十七条也规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。”第五十九条规定“鉴定人应当出庭接受当事人

质询。”这也是目前我国司法鉴定人出庭的直接法律依据。

鉴定人不出庭导致对鉴定结论无法进行有效审查。鉴定结论是否具有科学性真实性，只有通过庭审，通过鉴定人出庭作证，通过法庭辩论，通过当事人对鉴定人进行质询，才能得到合理的答案。面对一纸结论，我们无法了解鉴定人的专业知识水平的高低，无法审查影响鉴定结论的其他因素。资质等级较高的估价机构固然有素质相对比较高的估价鉴定人员，但是估价鉴定结论还受到估价依据、估价方法、估价人员与当事人的关系等多种因素的影响。显然估价师不出庭，无法对估价鉴定结论进行全面、有效的审查。经人民法院合法传唤(或经当事人通知)，鉴定人没有到庭的，该鉴定结论没有证据能力，但双方当事人同意的除外。这就在一定程度上揭开了鉴定结论的神秘面纱，促使鉴定人认真对待，不敢弄虚作假。同时，交叉询问作为发现法律真实的最好手段，使得鉴定人和鉴定结论在法庭上接受反复考验，从而使真理越辩越明,也使得裁判者能明察秋毫，不为虚假的鉴定结论所迷惑。

房地产估价司法鉴定是鉴定体系中的一个分支，随着司法鉴定体制改革的深入，目前存在的估价师出庭率低的现状将会得到根本的扭转。

二、房地产估价司法鉴定质证基本程序

所谓质证，是指在庭审过程中由案件的当事人就法庭上所出示的证据采取辨认、质疑、说明、辩论等形式进行对质核实，以确认其证明力的诉讼活动。所谓当庭质证，是指在法官的主持下，由当事人双方对法庭上出示的各种证据材料及证人证言等进行对质核实的活动。房地产估价鉴定质证是指在庭审过程中的诉讼当事人就法庭上估价师出示宣读的估价鉴定结论的真实性、关联性及合法性作出判断的诉讼行为。

房地产估价鉴定结论接受质证时要重点阐明估价鉴定的依据、出示现场勘察记录、司法鉴定文书的规范性，圆满答复法官及当事人的询问，进而获得法官的采信等。当事人可以对鉴定人进行直接询问、反对询问、再直接询问、再反对询问，也可以要求该估价师就所作意见或推论中的任何事项，公开其所依据的事实或资料。

房地产估价司法鉴定质证一般程序如下：

(一) 法庭或当事人通知估价师出庭

诉讼或仲裁程序中，当估价司法鉴定报告完成交付后，法庭根据诉讼程序一般通过证据交换程序将鉴定报告送交当事人各方，给当事人对证据询问质证的准备时间，避免证据突袭。当事人及其代理人有

权向人民法院申请鉴定人出庭，申请人有可能同时向人民法院提交质询提纲。当然如果双方当事人都对鉴定结论无异议的双方均不申请鉴定人出庭质证的，法庭可不通知估计师出庭接受质证。民事诉讼法第一百二十二条“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。”

鉴定机构收到法庭出庭通知(有时附带有质询提纲)后，应作好安排，认真准备。一个估价项目由数人共同鉴定的，可以选派一至二人出庭，接受质询。

(二) 法庭传唤鉴定人出庭

鉴定机构在开庭日应准备好当庭应提交的机构和个人的资格证书原件、身份证明文件、房地产估价鉴定书、相关现场勘察记录、市场调查记录等文件。民事诉讼法第一百二十三条“开庭审理前，书记员应当查明当事人和其他诉讼参与人是否到庭，宣布法庭纪律。”故估价师应提前到庭，在开庭前向书记员报到，递交相关证明，然后到指定的地点休息等候出庭，不得离开指定地点，不得与当事人谈论与鉴定有关事项，更不得参与旁听。在不能按指定时间到庭情况下一定要及时向书记员报告，听从其安排调度，不得中途入庭报到等候。

(三)出庭接受质证