产业地产的商业模式
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联东地产两大产品线：产业综合体&总部综合体 产业综合体设立于一、二线城市的开发区或产业新区，重点支持区 域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济。产业综合 体集低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于一 体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系， 从而为入驻企业提供完善的产品、优美的环境和优化的园区服务。 总部综合体设立于一、二线城市的市中心或副中心区域，重点支持 区域发展第三产业，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，发 展以培育和运营总部经济为核心的服务经济。总部综合体产品涵盖独栋 办公、高层办公、高档公寓、商业配套等，为入驻企业提供能代表独立
的企业形象的产品、成熟的总部办公氛围（集聚人才和高端资源）和完 善的商务配套服务。
联东地产两条特色产品线的创新和推行加大了其对政府的税收贡 献，有力地推进了产业地产的优化发展，由此而形成的联东 U 谷品牌 迅速将其推向行业标杆，为联东地产的全国化布局战略打下了坚实的根 基。
联东地产五大标杆产品 联东地产组建了专业的设计团队，研究客户需求，根据主要产业与 潜在客户的需求特点，以产品功能化为基础，遵循舒适化、科技化、低 碳环保化的要求，设计、建造了总部办公、研发办公、标准厂房、产品 定制、生活配套等五大产品系列。 总部办公：独栋办公、双联排、多联排办公、高层写字楼办公 研发办公：独栋研发、联排研发、高层写字楼研发 标准厂房：单层厂房、多层厂房、双联排、多联排厂房 产品定制：企业可以根据不同需求定制各种产品 生活配套：员工宿舍、员工公寓、食堂、运动休闲区 联东U谷开发理念：平台化、服务化、城市化 在开发理念上，联东地产顺应经济发展规律，提出了园区开发三大 理念的转变。 产品定位从“盖厂房”到“造平台”的转变。聘请五大行等著名地产专 业机构，深化分析项目区位和产品，改变“造工厂”的思维，转向为入驻 企业提供产业配套服务，打造产业服务平台。 规划设计从“做产品”到“做服务”的转变。聘请国际著名规划、设计 机构对产品进行设计，根据入驻企业需求，对产品进行量身定做，从企 业需求方面建立全新的服务体系。功能定位从“园区”到“城市”的转变。 联动地产改变单一工业厂房开发的园区运营模式，转向集办公、制造、 产业服务于一体的城市综合产业功能区开发。 联东U谷运营维护：三大服务支持
产业发 展
需求因 素
一定的配套服务和研发能力，这时 期企业R&D主要依靠外部科研机构 和大学的支撑，园区内企业自身 R&D能力较弱
产业 空间 形态
纯产业区，在空 间上呈现围绕核 心企业产业链延 伸布局
பைடு நூலகம்
园区功 能
以产品制造为主
园区 增值 方式
人们对园区主要 活动的关注顺序 是：工-贸-技， 可称之为“高技 术产品生产基 地”，其增值手 段主要是“产业 链”
1、 简介
起源 最早的高科技园区诞生于上世纪中叶美国的硅谷，它在很短时间内创
造了加速科技成果转化、促进高技术产业集中发展的奇迹。 到了八十年代，各国的政府、院校、企业纷纷开始效仿硅谷的模
式。 历程 现状 二、开发运营模式（中国） 1、政府主导型
目前科技园的主要开发模式 运营模式：政府主导兴办，政府财政投资 效益模式：GDP、税收、就业=政绩 经营特点：物业租赁，高优惠、严进园政策 配套特点：重科研机构、商务 2、院校兴办型 政府主导下的产物 运营模式：政府主导院校兴办，
发展阶段
产业聚集 动力
产业发展 需求因素
园区功能
与城市发 展
空间关系
生产要素集聚阶段 低成本导向，由于优惠 政策的吸引及生产要素 的低成本，导致人才、 技术、资本的进入，但 要素低效率配置
廉价的土地、劳动力 优惠的税收政策
加工型、单一的产品制 造、加工
基本脱离（点对点式）
核心 由政府的优惠政策 驱动力 等“外力”的驱动
物业租售\终端经营 经营特点：企业低成本获得资源，
再进行市场化操作 配套特点：商务\商业\住宅\娱乐 三、四阶发展层级
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易 行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来 的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同 发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义 发展阶段特征的主要依据。 第一阶段：生产要素聚集阶段
人们对园区主要活 动的关注顺序是： 技-贸-共，以研发 中心，研发型产 业，科技服务业为 主体，其增值手段 主要是“财富链”
紧密融合（多级耦合式）
与城市 发展
代表
美国硅谷
空间关 系
园区
四、解析 广州钢铁博汇 背景、定位、运营方式 岭南V谷 背景、定位、运营方式 五、案例
代表案例：联东U谷
作为中国产业地产的先行者，联东地产已成功布局环渤海、长三 角、东北工业基地三大经济圈层区域中心，成为国内开发规模最大、产 品系列最全、园区入驻企业最多的产业地产运营商之一。
复合型（事业发展中心+生活 乐园），现代化综合城市功 能，产业集聚地，人气的集聚 区，文化的扩散区，资本的融 通区
核心 驱动
力 主要 产业 类型
产业 空间 形态
园区 增值 方式
高价值的“财富 级”要素的推动
文化创意、科技创 新产业及其他高端 现代服务业为主
综合新城，在空间 上城市功能和产业 功能完全融合
政府财政投资 效益模式：财政拨款,项目基金,
成果奖励=政绩 经营特点：重科技研发,科技研究，
通过成果孵化,技术转移 配套特点：重科研能力、轻商务配套 3、政府+企业（政府搭台+企业唱戏） 目前中小型产业园项目惯用模式 运营模式: 政企合办，政府出资源政策，企业出资 效益模式：政府政绩,企业物业租售或投资孵化 经营特点：企业超低成本获得资源，与政府各取所需 配套特点：商务\商业 4、企业主导型 政策引导扶持的招商引资较难按常规模式进行 运营模式:企业开发出资，政府出政策 效益模式：低价拿地\综合开发
主要 产业类
型
低附加值，劳动密集 型传统产业
产业 空间形
态
纯产业区，在空间上 呈现沿交通轴线布 局，单个企业或同类 企业聚集
园区 增值方
式
人们对园区主要活动 的关注顺序是贸-工技，可称之为“工业 产品贸易区”，其增 值手段主要是贸易 链，即通过与区内 外、国内外的贸易交 换获取附加值
代表园 区
我国一些发展水平偏 低的产业园区目前尚 处于这一阶段
人们对园区主要活动 的关注顺序是：技工-贸，其增值手段主 要是“创新链”
与城市发 展
空间关系
代表园 中关村科技园、台湾 区 新竹、法国索菲亚高 科技园区
第四阶段：现代科技都市
发展阶 段
产业聚 集动力
产业发 展
需求因 素
园区功 能
财富凝聚阶段
高势能优势
高价值的品牌，高素质的人才 资源，高增值能力和高回报率 的巨额金融本
相对脱离（单联式）
与城市 发展
空间关 系
代表 园区
我国目前大多数 发展较好的高新 区基本处于这阶 段
第三阶段：创新突破阶段
发展阶段
创新突破阶段
产业聚集 动力
创新文化
产业发展 需求因素
高素质人才，较好的 信息，技术及其他高 端产业配套服务，园 区自身R&D能力不断增 强
研发型、科技产业 园区功能 区、制造、研发复合
六、总结
功能
相对耦合（中枢辐射 式）
核心 内力为主，技术推 驱动力 动，企业家精神
主要 产业类
型
技术密集型、创新型 产业、高速信息网络 技术、生物技术、新 型能源技术、新材料 和先进制造技术等重 要的新兴领域
产业 空间形
态
产业社区、产业间开 始产生协同效应，在 空间上形成围绕产业 集群圈层布局
园区 增值方
式
在运营维护上，由联东地产专业的物业管理团队为项目提供三大服 务支持。物业服务，以建设园区文化为基础，在物业及后勤保障配套上 为入驻企业提供周到服务，提升园区软实力；定制服务，量体打造菜单 式服务，提供会务服务、内部保洁、装修监理等收费服务，提高企业内 部运行效率；增值服务，为入驻企业提供政策扶持、手续代办、人力资 源、统采统购等四大平台，为园区的正常运转保驾护航。
第二阶段：产业主导阶段
发展阶 段
产业主导阶段
核心 驱动
力
外力内力并举， 即政府和企业市 场竞争力驱动双 重作用
产业聚 集动力
产业链导向，各种生产要素重新整 合，形成稳定的主导产业和具有 上、中、下游结构特征的产业链， 具有较好的产业支撑与配套条件
主要 产业 类型
外向型的企业， 其中以电子及通 讯设备制造业一 枝独秀
的企业形象的产品、成熟的总部办公氛围（集聚人才和高端资源）和完 善的商务配套服务。
联东地产两条特色产品线的创新和推行加大了其对政府的税收贡 献，有力地推进了产业地产的优化发展，由此而形成的联东 U 谷品牌 迅速将其推向行业标杆，为联东地产的全国化布局战略打下了坚实的根 基。
联东地产五大标杆产品 联东地产组建了专业的设计团队，研究客户需求，根据主要产业与 潜在客户的需求特点，以产品功能化为基础，遵循舒适化、科技化、低 碳环保化的要求，设计、建造了总部办公、研发办公、标准厂房、产品 定制、生活配套等五大产品系列。 总部办公：独栋办公、双联排、多联排办公、高层写字楼办公 研发办公：独栋研发、联排研发、高层写字楼研发 标准厂房：单层厂房、多层厂房、双联排、多联排厂房 产品定制：企业可以根据不同需求定制各种产品 生活配套：员工宿舍、员工公寓、食堂、运动休闲区 联东U谷开发理念：平台化、服务化、城市化 在开发理念上，联东地产顺应经济发展规律，提出了园区开发三大 理念的转变。 产品定位从“盖厂房”到“造平台”的转变。聘请五大行等著名地产专 业机构，深化分析项目区位和产品，改变“造工厂”的思维，转向为入驻 企业提供产业配套服务，打造产业服务平台。 规划设计从“做产品”到“做服务”的转变。聘请国际著名规划、设计 机构对产品进行设计，根据入驻企业需求，对产品进行量身定做，从企 业需求方面建立全新的服务体系。功能定位从“园区”到“城市”的转变。 联动地产改变单一工业厂房开发的园区运营模式，转向集办公、制造、 产业服务于一体的城市综合产业功能区开发。 联东U谷运营维护：三大服务支持
产业发 展
需求因 素
一定的配套服务和研发能力，这时 期企业R&D主要依靠外部科研机构 和大学的支撑，园区内企业自身 R&D能力较弱
产业 空间 形态
纯产业区，在空 间上呈现围绕核 心企业产业链延 伸布局
பைடு நூலகம்
园区功 能
以产品制造为主
园区 增值 方式
人们对园区主要 活动的关注顺序 是：工-贸-技， 可称之为“高技 术产品生产基 地”，其增值手 段主要是“产业 链”
1、 简介
起源 最早的高科技园区诞生于上世纪中叶美国的硅谷，它在很短时间内创
造了加速科技成果转化、促进高技术产业集中发展的奇迹。 到了八十年代，各国的政府、院校、企业纷纷开始效仿硅谷的模
式。 历程 现状 二、开发运营模式（中国） 1、政府主导型
目前科技园的主要开发模式 运营模式：政府主导兴办，政府财政投资 效益模式：GDP、税收、就业=政绩 经营特点：物业租赁，高优惠、严进园政策 配套特点：重科研机构、商务 2、院校兴办型 政府主导下的产物 运营模式：政府主导院校兴办，
发展阶段
产业聚集 动力
产业发展 需求因素
园区功能
与城市发 展
空间关系
生产要素集聚阶段 低成本导向，由于优惠 政策的吸引及生产要素 的低成本，导致人才、 技术、资本的进入，但 要素低效率配置
廉价的土地、劳动力 优惠的税收政策
加工型、单一的产品制 造、加工
基本脱离（点对点式）
核心 由政府的优惠政策 驱动力 等“外力”的驱动
物业租售\终端经营 经营特点：企业低成本获得资源，
再进行市场化操作 配套特点：商务\商业\住宅\娱乐 三、四阶发展层级
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易 行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来 的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同 发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义 发展阶段特征的主要依据。 第一阶段：生产要素聚集阶段
人们对园区主要活 动的关注顺序是： 技-贸-共，以研发 中心，研发型产 业，科技服务业为 主体，其增值手段 主要是“财富链”
紧密融合（多级耦合式）
与城市 发展
代表
美国硅谷
空间关 系
园区
四、解析 广州钢铁博汇 背景、定位、运营方式 岭南V谷 背景、定位、运营方式 五、案例
代表案例：联东U谷
作为中国产业地产的先行者，联东地产已成功布局环渤海、长三 角、东北工业基地三大经济圈层区域中心，成为国内开发规模最大、产 品系列最全、园区入驻企业最多的产业地产运营商之一。
复合型（事业发展中心+生活 乐园），现代化综合城市功 能，产业集聚地，人气的集聚 区，文化的扩散区，资本的融 通区
核心 驱动
力 主要 产业 类型
产业 空间 形态
园区 增值 方式
高价值的“财富 级”要素的推动
文化创意、科技创 新产业及其他高端 现代服务业为主
综合新城，在空间 上城市功能和产业 功能完全融合
政府财政投资 效益模式：财政拨款,项目基金,
成果奖励=政绩 经营特点：重科技研发,科技研究，
通过成果孵化,技术转移 配套特点：重科研能力、轻商务配套 3、政府+企业（政府搭台+企业唱戏） 目前中小型产业园项目惯用模式 运营模式: 政企合办，政府出资源政策，企业出资 效益模式：政府政绩,企业物业租售或投资孵化 经营特点：企业超低成本获得资源，与政府各取所需 配套特点：商务\商业 4、企业主导型 政策引导扶持的招商引资较难按常规模式进行 运营模式:企业开发出资，政府出政策 效益模式：低价拿地\综合开发
主要 产业类
型
低附加值，劳动密集 型传统产业
产业 空间形
态
纯产业区，在空间上 呈现沿交通轴线布 局，单个企业或同类 企业聚集
园区 增值方
式
人们对园区主要活动 的关注顺序是贸-工技，可称之为“工业 产品贸易区”，其增 值手段主要是贸易 链，即通过与区内 外、国内外的贸易交 换获取附加值
代表园 区
我国一些发展水平偏 低的产业园区目前尚 处于这一阶段
人们对园区主要活动 的关注顺序是：技工-贸，其增值手段主 要是“创新链”
与城市发 展
空间关系
代表园 中关村科技园、台湾 区 新竹、法国索菲亚高 科技园区
第四阶段：现代科技都市
发展阶 段
产业聚 集动力
产业发 展
需求因 素
园区功 能
财富凝聚阶段
高势能优势
高价值的品牌，高素质的人才 资源，高增值能力和高回报率 的巨额金融本
相对脱离（单联式）
与城市 发展
空间关 系
代表 园区
我国目前大多数 发展较好的高新 区基本处于这阶 段
第三阶段：创新突破阶段
发展阶段
创新突破阶段
产业聚集 动力
创新文化
产业发展 需求因素
高素质人才，较好的 信息，技术及其他高 端产业配套服务，园 区自身R&D能力不断增 强
研发型、科技产业 园区功能 区、制造、研发复合
六、总结
功能
相对耦合（中枢辐射 式）
核心 内力为主，技术推 驱动力 动，企业家精神
主要 产业类
型
技术密集型、创新型 产业、高速信息网络 技术、生物技术、新 型能源技术、新材料 和先进制造技术等重 要的新兴领域
产业 空间形
态
产业社区、产业间开 始产生协同效应，在 空间上形成围绕产业 集群圈层布局
园区 增值方
式
在运营维护上，由联东地产专业的物业管理团队为项目提供三大服 务支持。物业服务，以建设园区文化为基础，在物业及后勤保障配套上 为入驻企业提供周到服务，提升园区软实力；定制服务，量体打造菜单 式服务，提供会务服务、内部保洁、装修监理等收费服务，提高企业内 部运行效率；增值服务，为入驻企业提供政策扶持、手续代办、人力资 源、统采统购等四大平台，为园区的正常运转保驾护航。
第二阶段：产业主导阶段
发展阶 段
产业主导阶段
核心 驱动
力
外力内力并举， 即政府和企业市 场竞争力驱动双 重作用
产业聚 集动力
产业链导向，各种生产要素重新整 合，形成稳定的主导产业和具有 上、中、下游结构特征的产业链， 具有较好的产业支撑与配套条件
主要 产业 类型
外向型的企业， 其中以电子及通 讯设备制造业一 枝独秀