房地产新商业模式
房地产行业中的商业模式创新
房地产行业中的商业模式创新房地产行业一直以来都是经济发展的重点领域之一。
随着社会经济的不断发展和人们对生活品质要求的提高，房地产企业如何不断创新商业模式，以适应市场需求，提供更加优质的产品和服务，成为了摆在他们面前的一项关键挑战。
本文将从几个方面探讨房地产行业中的商业模式创新。
一、多元化开发模式在市场竞争激烈的环境下，房地产企业需要通过多元化开发模式来满足不同消费者的需求。
传统的商业模式主要集中在住宅项目上，然而，现代消费者对于居住环境的要求已经不再局限于住宅本身，更加关注配套设施和社区文化。
因此，房地产企业开始向多元化方向发展，除了住宅项目，还会涉及商业、办公、文化、教育等领域的开发，以打造一个综合性的社区。
二、以租代售商业模式以租代售商业模式是指开发商在建设商业项目时，将商业面积以租赁的方式出售给经营者，而不是进行销售。
这种模式能够有效降低开发商的风险，减少资金压力，同时也能够提高商业项目的经营水平和稳定性。
对于从事商业经营的企业来说，以租代售商业模式也能够降低其进入门槛，减少经营风险，推动商业发展。
三、共享经济模式共享经济近年来成为全球范围内的一种新兴经济模式，其核心理念是通过共享资源和服务，实现资源的最优配置。
在房地产行业中，共享经济模式也得到了广泛应用。
例如，一些房地产企业推出共享办公空间，为创业者和企业提供灵活的办公场所；还有一些企业推出共享住宿服务，允许个人和家庭在空闲时间将房屋出租给他人。
这种商业模式的创新，不仅提高了资源的利用率，也为消费者提供了更多选择。
四、智能化商业模式随着科技的不断发展，智能化已经成为房地产行业商业模式创新的重要方向之一。
利用人工智能、大数据分析、物联网等技术手段，房地产企业可以实现更加智能化的设计、建设和管理。
例如，通过智能化的安防系统、智能家居设备等，为住户提供更安全、舒适的居住体验；通过大数据分析市场需求和消费者行为，精准推送个性化的房源信息。
智能化商业模式的引入，不仅提高了效率，也为用户带来了更好的使用体验。
房地产业转型发展新模式
房地产业转型发展新模式
房地产业转型发展新模式是指通过创新和改革，推动房地产业从传统模式向现代化、智能
化和可持续发展的新模式转变。
以下是一些可能的新模式：
1. 绿色建筑：房地产开发商采用绿色建筑技术和材料，注重节能、环保和可持续发展，从而降
低能源消耗和环境污染。
2. 智能建筑：利用物联网、人工智能、大数据等技术，建设智能化的房地产项目，提供智能家居、智能安全、智能管理等服务，提升居民生活质量和便利性。
3. 服务型房地产：将房地产开发商从传统的销售商转变为服务提供商，不仅提供房屋销售，还
提供租赁、物业管理、社区服务等综合服务，以满足消费者多样化的需求。
4. 共享经济：房地产开发商通过共享住房、共享办公空间等方式，将房地产资源充分利用起来，提高资源利用效率，降低房屋空置率。
5. 创新金融模式：引入金融科技，推动房地产金融创新，如房屋租赁信贷、房屋产权证券化等，为投资者和购房者提供更多的融资和投资渠道。
6. 社区共建共享：引入社区参与和社区治理的理念，鼓励居民参与房地产项目的规划、建设和
管理，提升社区的凝聚力和居民满意度。
这些新模式都是为了适应社会经济的发展和人民日益增长的物质文化需求，推动房地产业向更
可持续、智能化、服务化和共享化的方向转型发展。
房地产市场的创新模式共享经济和新兴商业模式的探索
房地产市场的创新模式共享经济和新兴商业模式的探索房地产市场的创新模式——共享经济和新兴商业模式的探索随着共享经济和新兴商业模式的兴起，房地产市场的创新模式也得到了进一步的探索和发展。
本文将从共享经济和新兴商业模式两个方面，探讨这些创新模式在房地产市场中的应用和影响。
一、共享经济在房地产市场中的应用共享经济作为一种新兴的经济模式，通过共享资源和服务，实现资源的高效利用和互利共赢。
在房地产市场中，共享经济的应用主要体现在以下几个方面：1. 共享住宿服务共享住宿服务平台如Airbnb等的兴起，改变了传统的酒店住宿模式。
通过将闲置的房屋资源转化为住宿服务，满足了旅行者对住宿的需求，同时为房东提供了收益来源。
共享住宿服务的兴起不仅改变了住宿行业的格局，也促使着房地产市场的创新和发展。
2. 共享办公空间共享办公空间的出现，是对传统商务中心和办公楼租赁模式的一种创新。
通过共享办公空间，企业可以节约成本、灵活安排工作空间，同时也能与其他企业进行交流和合作。
共享办公空间的形式多样，既有专业的联合办公空间，也有企业租用自己闲置的办公空间提供给其他企业使用。
这种创新模式推动了房地产市场对办公空间需求的重新思考。
3. 共享公共设施共享经济还延伸到了公共设施领域，在大城市中成为缓解交通拥堵的一种方式。
例如共享单车、共享汽车等，通过共享的方式提供了便捷的出行选择，减少了交通压力。
此外，共享停车位等也逐渐成为缓解城市停车难题的一种创新模式。
二、新兴商业模式对房地产市场的影响新兴商业模式的发展也对房地产市场带来了深远的影响。
以下是几个典型的例子：1. 无人零售店无人零售店如亚马逊的Amazon Go等，通过人工智能技术实现了无人值守的自助购物体验。
这种商业模式不仅改变了传统零售业的经营方式，也对商业地产的需求提出了新的要求。
无人零售店通常需要配备先进的技术设备和智能硬件，因此对商业地产的设施和功能提出了更高的要求。
2. 体验式零售店体验式零售店注重顾客的购物体验，提供超越传统购物的互动和娱乐性，如苹果零售店。
房地产中介的新业务模式与服务创新
房地产中介的新业务模式与服务创新房地产中介行业近年来发生了深刻的变革，新的业务模式和服务创新正在引领行业的发展方向。
本文将针对房地产中介的新业务模式和服务创新进行论述，旨在探讨其对行业的影响及未来发展的趋势。
一、互联网+房地产中介随着互联网的普及和发展，互联网+房地产中介成为了行业的新业务模式。
传统的实体中介机构通过线下渠道寻找客户，然后提供买卖房屋的中介服务。
而互联网+房地产中介则通过在线平台将房源信息与需求信息进行匹配，并提供在线问答、在线看房等服务，实现了更高效、便捷的买卖房屋体验。
二、房地产金融服务创新除了传统买卖房屋的中介服务，房地产中介还开始涉足金融服务领域，为客户提供更多元化的服务。
例如，中介机构可以与银行合作，为买方提供住房贷款推荐、办理等金融服务；同时，也可以为卖方提供二手房抵押贷款等金融产品，提高房屋流转的灵活性。
三、多元化的增值服务为了在竞争激烈的房地产中介市场中立足，许多中介机构开始提供更多的增值服务，以满足客户的个性化需求。
例如，提供装修设计咨询、搬家服务、房屋维修等一站式的房屋交易服务，为客户提供更完整的解决方案。
四、数据运用与智能化服务随着大数据和人工智能技术的发展，房地产中介机构开始运用数据分析和智能化服务来提高效率和用户体验。
通过对客户需求和市场趋势的深入分析，中介机构可以为客户提供更个性化、精准的搜索推荐服务。
同时，智能化的客户服务系统也可以通过自动化回复、语音识别等技术为客户提供更便捷的咨询和解答服务。
五、品牌建设与企业文化在新业务模式和服务创新中，品牌建设和企业文化也起到了重要的作用。
中介机构需要建立良好的品牌形象，树立专业、诚信的形象，以吸引更多的客户和合作伙伴。
同时，企业文化的建设也可以增强员工的归属感和团队协作，从而提高整个中介机构的服务水平和竞争力。
总结起来，房地产中介的新业务模式和服务创新为行业带来了诸多机遇和挑战。
中介机构需要积极应对这些变化，抓住机遇，不断创新，提高服务质量和用户体验。
未来房地产市场的创新商业模式
未来房地产市场的创新商业模式随着时代的发展和社会的进步，房地产市场也在不断地演变和创新。
传统的销售和租赁模式已经不能满足市场的需求，越来越多的创新商业模式应运而生。
本文将针对未来房地产市场的创新商业模式进行探讨。
一、共享经济模式在房地产市场的应用共享经济模式近年来逐渐走进人们的生活，对于房地产市场也带来了新的商业机会。
以共享居住空间为例，通过在线平台，房屋拥有者可以将自己的闲置房屋出租给需要居住空间的人，实现资源共享，提高资产利用率。
共享经济模式的应用使得房地产市场更加灵活和高效。
二、智能科技在房地产市场中的运用随着科技的飞速发展，智能科技开始逐渐渗透到房地产市场。
例如，智能家居系统可以实现自动化的控制，提升居住的舒适度和便利性。
此外，基于大数据和人工智能的房地产投资分析系统可以帮助投资者更加准确地评估风险和收益，提高投资效率。
三、绿色环保的建筑和设计理念未来的房地产市场将更加注重绿色环保的建筑和设计理念。
高效节能的建筑材料和技术将得到广泛应用，以减少资源浪费和环境污染。
同时，注重人文关怀和生态平衡的设计理念也将得到更多的关注，打造舒适宜居的社区环境。
四、文化创意与房地产的结合随着人们对生活品质的要求提高，房地产市场也将与文化创意产业结合得更加紧密。
通过将艺术和文化元素融入到房地产开发中，可以提升房产的附加价值，吸引更多的买家和租户。
例如，将公共空间设计成艺术展示和文化交流的场所，使住户在享受舒适居住的同时，也能感受到文化的熏陶和艺术的魅力。
五、在线房地产交易平台的发展随着互联网的快速发展，在线房地产交易平台逐渐成为主流趋势。
通过在线平台，买家和卖家可以更加便捷地进行房产交易，节省时间和精力。
同时，通过提供在线房产信息和服务，平台可以为买家和卖家提供更多的选择和便利。
六、产业地产模式的兴起未来房地产市场中，产业地产模式将得到更多的关注和应用。
产业地产是指将不同产业融入到房地产项目中，创造更多的价值和就业机会。
未来房地产市场的创新交易模式
未来房地产市场的创新交易模式未来房地产市场的发展将受到创新交易模式的推动。
随着社会和科技的不断进步，传统的房地产交易模式正在逐渐被新型的、更加灵活和高效的模式所取代。
本文将探讨未来房地产市场可能出现的几种创新交易模式，并分析其对市场的影响。
一、共享经济模式共享经济在各个领域都取得了显著的成功，房地产领域也不例外。
未来，我们可以预见到共享经济将对房地产市场产生巨大影响。
通过共享经济模式，人们可以更加灵活地利用闲置的房产资源。
例如，通过在线平台，房主可以将自己的空闲房屋出租给需要住房的人，而租客则可以便捷地找到适合自己的住所。
这种模式不仅可以提高资源利用率，还可以降低个人在房地产交易中的成本和风险。
二、数字化交易模式随着数字化技术的快速发展，未来房地产交易将越来越依赖于互联网和智能设备。
通过数字化交易模式，买卖双方可以在线上完成整个交易过程，从查找房源、预约看房、评估房产价值，到签订合同、支付款项，一切均可在线操作。
这种模式不仅节省了时间和成本，还提供了更多的交易选择和信息透明度，使交易更加公平和高效。
三、区块链交易模式区块链技术的出现给房地产交易带来了根本性的变革。
通过区块链技术，房地产交易可以实现去中心化、不可篡改、信任可追踪等特点。
每一笔交易都会被记录在区块链上，不仅可以防止欺诈和纠纷的发生，还可以提供更高的交易速度和安全性。
此外，区块链技术还可以使房地产交易更加便捷，消除了传统交易中的繁琐环节和中介机构，实现了高效的点对点交易。
四、虚拟现实交易模式虚拟现实技术已经在房地产行业得到了广泛应用。
通过虚拟现实交易模式，买家可以在未实际看到房屋的情况下，通过虚拟现实技术进行房屋的浏览和体验，以及对房屋进行装修和布局的预演。
这样可以节省买家的时间和成本，提高购房的准确性和满意度。
同时，卖家也可以通过虚拟现实展示房屋的优势和特点，吸引更多的潜在购房者。
五、智能合约交易模式智能合约是基于区块链技术的一种全自动化的合约机制，能够在没有第三方干预的情况下执行合约条款。
房地产市场的新兴业态与商业模式
房地产市场的新兴业态与商业模式在过去的几十年中，房地产市场一直是一个繁荣而受追捧的行业。
然而，随着经济的发展和社会的变迁，传统的房地产业态与商业模式已经无法满足人们对居住和商业需求的多样化和个性化。
因此，新兴的房地产业态与商业模式应运而生，为市场带来了新的机遇和挑战。
一、共享经济模式共享经济模式是近年来崭露头角的新兴房地产业态之一。
在这一模式下，人们可以共同使用或共同拥有房地产资源，实现资源的最大化利用。
例如，共享写字楼、共享办公空间等。
这种模式不仅可以降低企业成本，提高资源利用效率，还能创造更多的社交机会和商业合作机会。
二、文化创意产业模式文化创意产业模式是将房地产与文化创意产业相结合的一种新兴商业模式。
在这一模式下，房地产开发商将文化创意产业引入到房地产项目中，通过打造独特的文化氛围和体验，吸引消费者和居民。
例如，将艺术画廊、音乐剧院等文化设施纳入住宅小区规划，创造独特的文化社区。
这种模式能够提升房地产项目的附加值和市场影响力。
三、智能科技应用模式随着智能科技的不断发展，智能科技应用模式在房地产市场的新兴业态中扮演着至关重要的角色。
通过智能科技的应用，房地产开发商可以提供更加智能化和便捷的居住和商业体验。
例如，智能家居设备、智能停车系统等。
这种模式能够提高居住和商业环境的舒适度和便利性，符合现代人们对品质生活的追求。
四、创新商业模式创新商业模式是指通过开展新型的商业活动和服务来满足人们的需求。
在房地产市场的新兴业态中，创新商业模式发挥着重要的作用。
例如，通过租赁经营模式提供灵活的办公空间，满足企业对办公空间的短期使用需求。
这种模式能够更好地适应市场的变化和消费者的需求，提供更加灵活和个性化的服务。
五、可持续发展模式可持续发展模式是在社会的可持续发展理念指导下，提供符合环保和可持续发展标准的房地产产品和服务。
在这种模式下，房地产开发商注重资源的节约和环境的保护，同时提供高品质的生活和工作环境。
房地产行业的创新商业模式和业务机会
房地产行业的创新商业模式和业务机会近年来，随着科技的发展和经济的转型，房地产行业也日益向着创新和多元化的方向发展。
新的商业模式和业务机会不断涌现，给行业带来了全新的挑战和机遇。
本文将就房地产行业的创新商业模式和业务机会展开探讨。
一、智慧房地产智慧房地产是当下流行的一个创新商业模式。
借助新技术，如物联网、大数据和人工智能，房地产企业能够更加智能化地管理和运营房产。
通过智能化设备的安装和数据的收集分析，可以实现对房产的远程监控、楼宇自动化管理以及能源节约等功能。
这种商业模式的实施，不仅提升了房地产企业的管理和服务水平，也为业主提供了更加舒适便利的居住体验。
二、共享经济与租赁模式共享经济的兴起给房地产行业带来了新的机会。
共享住宿、共享办公等模式逐渐成为新的消费趋势。
房地产企业可以利用空置资源，打造共享空间，满足市场需求。
通过将闲置房产进行短期出租，实现资源利用的最大化，同时也可以实现经济效益的提升。
共享经济在租赁模式方面也有广阔的发展前景，房地产企业可以提供更加灵活的租赁方式，满足不同消费者的需求。
三、城市更新与旧改项目城市更新和旧改项目也是房地产行业发展的一个重要方向。
通过对老旧建筑和城市区域的改造，提升城市的整体品质和功能，进而推动经济的发展。
房地产企业可以通过收购老旧建筑、改造旧城区等方式，打造现代化的商业区和居住区，满足市场需求。
这种商业模式的实施，不仅有助于提高土地的价值，也能够提升城市环境质量，带动相关行业的发展。
四、绿色建筑与可持续发展绿色建筑是房地产行业的另一个创新商业模式。
随着环境保护和可持续发展意识的增强，绿色建筑成为了新的发展趋势。
通过使用环保材料和节能设备，减少对环境的影响，同时提供舒适健康的室内环境。
绿色建筑不仅能够为企业带来良好的社会形象，也能够节约能源消耗，减少运营成本。
随着绿色建筑认证体系的建立，消费者对绿色建筑的需求也在不断增加。
总结起来，房地产行业的创新商业模式和业务机会在不断涌现。
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-26% -16% -19% -20% -21% -14% -13% -15% 7% -10% -8% -11% -11% -13%
现金流情况 :关乎房价!
➢假定二季度起，经营现金流流入下降25%，经营现金流流出水平维持08至 09年的平均水平
➢在同样假设前提下，企业现金流在今年底将达到08年年底同期紧张程度
资料来源：长江证券研究部
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一线公司均值
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谨慎推荐
8.05
谨慎推荐
8.4
谨慎推荐
8.87
谨慎推荐
4.97
二线公司均值
合计均值
18.47 21.66 8.56
15.7 7.27 10.55 15.86 9.14 10.26 9.92 6.35
对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业 ，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部 门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
土地:房地产企业最重要的资源
未来地价占售价的比重会继续提高，原因：
➢住宅土地出让溢价率越来越高
➢未来开发商赚取“土地时间价值”的机会大大减少
图7：上市房企地价占售价比重
图8：地价占售价的比重会提高传导图
1.公寓、住宅、写字楼、商业街等散售型物业是万 达模式的主要收入来源 2.靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利 是次要收入来源 3.万千百货会为万达带来无需利息的现金流
将收益最高的百货模式控制在自己手中，与小商户 采取松散型管理
目前遇到的 问题
1.叫好不叫座 2.客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡 3.将一线城市成功案例复制到二、三线城市，盲目拔 高当地消费水平，对于二三线城市收入水平认知不够 深刻
图3： 06年以来房地产板块绝对估值
图4：相对于整体A股估值溢价（基于TTM）
平均市盈率为36.6
资料来源：Wind, 长江证券研究部
2006年7月
2008年9月
目前
资料来源：Wind, 长江证券研究部
目录
一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式
表6：NAV反映的房价跌幅
公司代码
公司简称
投资评级
报表日股价
NAV
NAV反映的房价下跌幅度
600048 000024 600383
保利地产 招商地产 金地集团
000926 002133 600067 000046 600748 000718 002244 600533
福星股份 广宇集团 冠城大通 泛海建设 上实发展 苏宁环球 滨江集团 栖霞建设
表4：毛利率对应土地增值税率（土地增值税/营业收入）
毛利率
30%
35%
40%
45%
土地增值税率
2.70%
4.65%
6.60%
8.55%
50% 10.75%
55% 13.68%
60% 16.60%
资料来源：长江证券研究部
目录
一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式
时间
法规条例
颁布单位
2005年10月1日
《关于实施房地产税收一 体化管理若干具体问题的
通知》
国家税务总局
2006年3月2日
《关于土地增值税若干问 题的通知》
财政部、国家税务 总局
2006年12月28日 2009年5月12日
《关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问
题的通知》
《土地增值税清算管理规 程》
图17：现金资产比
图18：现金存货比
资料来源：wind,长江证券研究部
资料来源：wind,长江证券研究部
目录
一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式
新的商业模式探寻
城市综合体----万达模式 万达的发展历程经历了四次较大的变革: ➢第一次公司实现了改制，突破了制度瓶颈的制约； ➢第二次是实现了走出去，进行全国化扩张； ➢第三次选择了专业化而非多元化的道路； ➢第四次成功创造出“订单地产”的模式，并把成功模式复制至全国各地
1.59% 5.34%
1.21% 4.51%
5.01% 3.70% 4.43% 1.79%
2.58% 2.73% 1.93% 0.79%
4.46% 7.06% 5.61% 7.71%
2.47% 5.84% 4.14% 5.02%
税收:持有环节税收影响需求
➢土地增值税的严格执行将对高毛利、低周转重资产型的公司不利 ➢毛利率超过35%，土地增值税税率会有大幅度的提高 ➢持有环节税收出台会影响需求从而间接影响房企销售价格以及速度
表7：大连万达历史上的四次重要转折
序列
时间阶段
事件
第一次 1991年-1992年
国有制企业改制，成立大连万达集团股 份有限公司
第二次 1998年-1999年
万达开始全国扩张，进入成都、长沙、 南昌等城市
第三次 2000年-2001年
退出非住宅与商业地产领域
第四次 2003年
资料来源：长江证券研究部整理
1.快速复制 2.以散售物业养持有物业
传统百货模式
1.较低折扣 2.产品品种和品类丰富取胜
主要盈利模 式
与商家的关 系
1.公寓、住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来 源 2.靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是 次要收入来源
依靠整体的环境、品牌影响力来增加自己对租金的议 价能力，与商家属于松散型管理
13.91 7.27 10.55 15.86 9.14 10.26 9.92 6.35
P/NAV 0.58 0.69 0.73 0.67 0.62 0.84 0.75 0.55 0.88 0.82 0.89 0.78 0.77 0.74
目前市场所反应的行业情况
➢假定结算面积比之前预期下降10%，市场对于未来的预期是价格下降13%
要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增长水平和 市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科 学合理地确定预征率，并适时调整。对未按预征规定期限预缴税款的 ，要按日加收滞纳金。
规定土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的 项目，以分期项目为单位清算，另外还规定了关于清算的条件，并要 求从2007年2月开始对土地增值税进行清算。
对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具 体问题做出了具体规定。
就土地增值税清算时收入确认、房地产开发企业未支付的质量保证金 ，其扣除项目金额的确定，以及拆迁安置土地增值税计算等的问题予 以明确。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区 省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型 房地产确定适当的预征率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不 得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制 定核定征收率。
房地产新商业模式
2020年5月26日星期二
目录
一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式
资本市场与实体市场发生背离
➢09年下半年起，房地产市场量价齐升 ➢地产板块指数不断下降
图1： 09年以来房地产市场表现
图2：09年以来房地产板块指数
税收:目前土地增值税预征清算偏少
➢开发企业缴纳的该项税收低于实际应缴税款
表3：地产企业土地增值税预征清算情况
时间
土地增值税
2009 2008
769 2161
2009 2008 2007 2006
1118 560 328 66
2009
520
2008
666
2007
404
2006
257
资料来源：长江证券研究部整理
商品房营业收入
48316 40490
22343 15114 7408 3682
11663 9433 7200 3329
万科 保利
金地
商品房销售金额
63420 47870
43382 20511 17040 8365
21083 11400 9750 5114
土增税与营业 土增税与销售
收入的比值
金额的比值
资料来源：上海国土局, 长江证券研究部
图15：重庆近期住宅用地出让情况
资料来源：杭州国土局, 长江证券研究部
图16：西安近期住宅用地出让情况
资料来源：重庆国土局, 长江证券研究部
资料来源：西安国土局, 长江证券研究部
税收:土地增值税
➢对于房地产开发企业来说，影响最大的是土地增值税
表2：05年以来土地增值税政策表述
均值20%左右
土地“招拍挂” 使得土地溢价
率提高
90 70政策导致 土地结构性稀缺
打击囤地，获 取“土地时间价 值”空间缩小
地价上升
相对售价下降
资料来源：公司公告 , 长江证券研究部
地价占售价的比重提高
资料来源：长江证券研究部
土地:出让溢价率高企
图9：北京04年以来住宅用地出让溢价率
图10：杭州04年以来住宅用地出让溢价率
估值下移的原因： ➢融资 ➢土地 ➢税收
资本市场与实体经济背离的困境
目前商业模式的困境
万科、恒大等 快速周转模式
星河湾、龙湖等 产品差异化模式