一般房地产开发流程

一般房地产开发流程（住宅小区）

1、《国有土地使用证》（住宅：70年，工业：50年，商业、旅游：40年）办理

完成招拍挂后，依法取得《国有土地使用权出成交确认书》后须在60天内办理

提交资料：

（1）、建设用地规划许可证（复印件）

（2）、《国有土地使用权出成交确认书》（原件）

（3）、经规划部门核定的红线图（原件）

（4）、申请办证单位营业执照（复印件）

（5）、土地登记申请书、法人身份证明书、法人委托书、法人和委托代理人身份证（复印件）

（6）、土地款、出让金及土地契税的付款凭证（复印件）

（7）、土地权籍调查资料（宗地图、界址坐标、权籍调查表）

2、完成土地招牌挂后，办理《建设用地规划许可证》提交资料：

（1）书面申请

（2）建设用地规划许可证申请表

（3）土地出让合同

（4）土地拍卖成交确认书

（5）用地红线地形图

预计办理时间：材料提供完毕后7天内取得《建设用地规划许可证》；

3、对接市民政局进行项目名称核准（与《建设用地规划许可证》同时办理）

提交资料：

（1）地名命名申请

（2）地名命名报批表

（3）经营许可证（复印件6份，加盖公章）

（4）土地使用证（复印件6份，加盖公章）

（5）平面示意图（6份，加盖公章）

预计办理时间：材料提供完毕后40天内取得地名命名批复；

4、在办理上述两项工作的同时，对接市发改局办理立项审批

提交资料：

（1）立项申请（2份，加盖公章）

（2）立项备案表（2份，加盖公章）

（3）可行性研究报告（可后补）

（4）节能评估报告及专家评审意见（可后补）

预计办理时间：10天内取得立项批复；

5、编制可行性研究报告

①比选编制单位

②审订合同，甲乙双方进行合同签署。

提交资料：

（1）项目场址概况（项目场址位置、场址四至界限，附近建筑物的工程地质勘察报告、以及项目区域红线图、地形图电子版等）（2）初步设计方案（总用地面积、建设规模、规划布局、建设内容、户型面积、技术经济指标等，提供总平面布置图、户型图等）

预计办理时间：材料提供完毕后25天内编制单位提交可行性研究报告正式稿；

6、编制节能评估报告

①比选编制单位

②审订合同，甲乙双方进行合同签署。

提交资料：

（1）可行性研究报告

预计办理时间：25天内取得节能评估报告及专家评审意见；

7、编制水土保持方案报告

①比选编制单位

②审订合同，甲乙双方进行合同签署。

提交资料：

（1）可行性研究报告

（3）初步设计方案

预计办理时间：材料提供完毕后30天内取得市水务局批复；

8、编制地质灾害危险性评估报告书

①比选编制单位

②审订合同，甲乙双方进行合同签署。

提交资料：

（1）初步设计方案

（2）可行性研究报告

（3）立项批复

（4）地形图

（5）勘测定界成果

预计办理时间：材料提供完毕后50天内取得相关行政主管部门关于项目的批复；

9、编制环境影响评估报告

①比选编制单位

②审订合同，甲乙双方进行合同签署。

提交资料：

（1）初步设计方案

（2）可行性研究报告

（4）水保方案报告及批复

（5）地质灾害危险性评估报告及批复

（6）公众参与调查表（社会团体及个人）

（7）环评报告专家评审

（8）对接昆明市环境评估中心出具环评报告评估意见

（9）污染物排放总量复核

（10）对接市环保局出具下级审查意见

预计办理时间：材料提供完毕后130天内取得相关行政主管部门关于项目的批复；

10、规划设计方案上报管委会进行专家评审。

①对接管委会规划局专家评审相关事宜。

提交资料：

（1）规划设计方案PPT（内容包括：区域概况说明、工程概况说明、设计依据说明、总平面设计、公建配套说明、规划经济技术指标、建筑单体设计说明、配套商业等公建设计说明、给排水设计说明、电气管线综合设计说明、投资方基本情况说明、投资强度分析说明、区位图、总平面规划图、鸟瞰图、单体图等内容）

（2）土地成交确认书

（3）土地出让合同

（4）立项批复

（6）地灾批复

（7）环评批复

以上批复如果还在办理过程中，说明情况即可。

预计办理时间：7天内通过管委会专家评审；

通过管委会专家评审后，根据专家评审意见，在3—7天内对设计方案进行补充完善。

11、规划设计方案上报市规划局进行内审。

①将管委会专家评审意见函及设计方案上报市规划局，并对接市规划局内审相关事宜。

提交资料：

（1）根据管委会专家评审意见修改完善后的设计方案。

预计办理时间：7天内通过市规划局内部评审；

通过市规划局内审后，根据内审意见对设计方案进行补充完善。同时对接市规划局，确定设计方案上报市规委会评审的时间（7—14天内完成）。

12、规划设计方案上报市规委会审批

提交资料：

（1）项目基本情况：投资方基本情况、项目建设规模及投资强度分析、主要经济技术指标、主要建筑退让用地红线及退让周边情况说明

（东西南北四面退让情况）、项目前期办理及进展情况。（以上材料500字以内，另在该项中提供业主方和设计方项目负责人电话，该项需提供word文档）。

（2）相关部门资料：土地使用证或土地出让合同、环保、林业、发改等相关部门对项目的意见和专家评审意见（提供资料为扫描的JPG 文件，并验原件）。

（3）区位图：要求标明项目和上位规划的关系，项目功能性质定位、用地红线、周边道路名称和宽度及建筑退让道路边线的情况（要求标注清楚项目在总规或控规规划中的位置，以及在航拍图中的位置，航拍图需带规划道路路网）。

（4）总平面规划图（CAD总图和JPG总平面效果图）：要求标注建筑间距、建筑退让、主要经济技术指标、地下空间开发区域面积和停车位数量、基础设施配套情况，与周边规划现状道路的关系以及道路红线宽度。CAD版本统一使用AutoCAD2004版，总图坐标系统需与昆明城建系坐标一致，并需提供1:500地形图。CAD总图中需标注用地红线范围、坐标、建筑退让红线及距离、地下空间开发范围线、绿地范围线、每个单体建筑±0的设计标高，以上标注需在CAD总图中单独分层。另外附有居住功能的项目还需提供户型面积结构表及各户型面积百分比。总平面规划图尽可能提供两套方案，并明确提出推荐方案和简要说明比选的优点。标注文字要适当放大，要求投影后能清晰可见。

（5）鸟瞰图：透视效果要求与总平面规划图布局一致，范围内各建

筑物渲染效果清晰，范围外按现状规划情况以适当形式表现。（6）单体图：主要建筑单体效果图的正立面、背立面、侧立面效果图。在正立面标注±0、主要层标高、屋顶标高和层数。项目有居住功能的必须提供日照分析图（包括对现状周边建筑日照分析的影响）。每个建筑单体要求标注每层尺寸，所属建筑单体编号等。

（7）现状照片：需提供现状照片2-3张（jpg格式）能尽量反映项目现状地形、地貌等情况。

（8）多媒体幻灯片：以上7项除CAD总图外，需按顺序制作成PPT 幻灯片，PPT版本统一使用OfficePowerPoint2003版。

（9）设计方案制作三维动画

预计办理时间：30天内通过市规委会评审并获得《审议通知》；

13、办理《建设工程规划许可证》

提交资料：

（1）书面申请

（2）建设工程规划许可证申请表

（3）土地权属证明、土地出让合同

（4）项目立项、水务、林业、环保等相关批文

（5）上报通过规委会审议的设计方案至市规划局、当地报社，进行设计方案公示工作。

（６）对接云南省城乡规划设计院对总平图进行审核，根据审核意见，修改总平图。通过审核后获得审核意见。

（７）打印经审查批准的总平面图，建筑平立剖图（总平面图蓝图10份，建筑平立剖蓝图各1份，及其CAD电子版1份）

（８）打印经审查批准的总平面效果图、鸟瞰图、单体效果图（纸质2份，及其jpg格式电子版1份）

预计办理时间：４０天内取得《建设工程规划许可证》；

14、取得《建设工程规划许可证》后，到市规划局窗口盖总平图压线章（蓝图10份），以备后续办理施工许可证使用。

*15、对接测绘公司，开展建设项目规划批后管理跟踪测绘相关工作事宜。

①签署测绘合同

②进行首付款的支付工作。

③施工现场进行定位放线工作。

提交资料：

（1）建设工程规划许可证

（2）总平图

预计办理时间：20天内完成上述工作；

*16、对接市规划监察中队，办理建设工程规划批后

管理相关手续

提交资料：

（1）建设用地规划许可证

（2）建设工程规划许可证

（3）土地出让合同

（4）土地使用证

（5）规划设计条件

（6）宗地图

（7）定位放线资料

（8）规划批后管理表

（9）总平图（蓝图及CAD电子版）

（10）单体平立剖图（蓝图及CAD电子版）

（11）单体效果图

预计办理时间：20天内完成上述工作；

17、向市住建局窗口申请办理《建设工程施工许可证》，需提交资料：

一、《建筑工程施工许可证申请表》

二、立项批复复印件

三、《国有土地使用证》复印件

四、《建设工程规划许可证》及规划总平面图复印件

五、《施工图设计文件审查合格证书》复印件

六、《施工图设计文件审查备案表》复印件

取得《施工图设计文件审查合格证书》、《施工图设计文件审查备案表》之前需办理以下流程（ 1.云南安泰建设工程施工图设计审查事务所有限公司，一类，含超限；2.昆明恒基建设工程项目施工图设计文件审查有限公司，一类；）：

(一)住建局勘设处进行勘察前置政策性审查，出具《工程勘察文件前置审查通知

书》；

向昆明市住建局勘设处申请办理勘察前置政策性审查，需提交资料：

1、勘察前置审查申报表（政策性审查资料报送清单）；

2、工程勘察成果（验原件，盖省住建厅统一颁发的出图专用章，注册师签字盖章，验后返还）；

3、工程勘察成果签字盖章页（提供盖建设单位公章复印件）；

4、勘察合同（验原件，提供盖建设单位公章复印件）；

5、勘察单位资质（提供盖勘察单位公章复印件）；

6、建设工程用地规划许可证（验原件，提供盖建设单位公章复印件）；

7、盖规划审核专用章总图（验原件，提供盖建设单位公章复印件）；

预计办理时间：在报件齐全的情况下，可在5天内完成勘察前置政策性审查。

(二)报审图中心进行勘察前置技术性审查，出具《勘察前置审查意见书》；

向审图中心申请办理勘察前置技术性审查，需提交资料：

1、工程勘察文件前置审查通知书；

2、工程勘察成果（要求盖省建厅统一颁发的出图专用章或提供勘察单位资质复印件1份，并应加盖勘查单位公章。）；

3、完整的岩土工程勘察报告原件2份(必要时提供地质勘察原始记录)；

4、具有高程（整平标高）的建筑总图1份；

5、建筑、结构专业概况说明1份（设计单位应签字、盖章）；

6、盖规划审核专用章的总图1份（复印件要求盖建设单位公章）；

(三)根据经审查的勘察文件，组织施工图设计；

(四)住建局勘设处进行施工图设计文件政策性审查，出具《施工图设计文件审查

通知书》；

向住建局勘设处申请办理施工图设计文件政策性审查，需提交资料：

1、施工图审查申报表（政策性审查资料报送清单）

2、项目概况表（提供原件1份，加盖建设单位公章）

3、项目立项文件（验原件，提供盖建设单位公章复印件）

4、建设工程规划许可证（验原件，提供盖建设单位公章复印件）

5、勘察招投标或方案竞选备案表（提供盖建设单位公章复印件1份）

6、设计招投标或方案竞选备案表（提供盖建设单位公章复印件1份）

7、勘察前置审查意见书（验原件，提供盖建设单位公章复印件）

8、初步设计批复（验原件，提供盖建设单位公章复印件）

向市住建局窗口申请办理建设工程初设审查意见，需提交资料：

（1）《市建设工程初步设计审查申请表》2份；

（2）工程勘察、设计企业资质证书及中标通知书复印件各1份；

（3）工程勘察、设计合同原件各1份；

（4）拟建场地的岩土工程勘察报告原件1份；

（5）工程初步设计文件原件1套（包含说明书、图纸、工程概算等；）

（6）立项批复复印件1份；

（7）土地证复印件1份；

（8）建设工程规划许可证及红线图等复印件各1份；

（9）环评批复复印件1份；

（10）水保批复复印件1份；

（11）林木采伐许可证复印件1份；

（12）节能部门的批复意见复印件1份；

（13）初步设计文件电子版光盘1份；

预计办理时间：在报件齐全的情况下，可在10天内完成初设审查；

9、人防意见（验原件，提供盖建设单位公章复印件）

向市住建局人防办申请办理人防批复意见，人防办联系定额站组织专家组测算易地建设人防费用，取得《市防空地下室面积或缴纳易地建设费计算表》，人防报件资料逐级通过市建设领导审批后取得《关于缴纳防空地下室易地建设费申请的批复》、《云南省预算外资金收缴分离专用缴款书》，缴费完成后取得《人民防空行政审批联系函》。需提交资料：

（1）《项目人防基础数据表》

（2）《市缴纳防空地下室易地建设费申请表》

（3）立项批复

（4）《建设工程规划许可证》

（5）《国有土地使用证》

（6）满足缴纳防空地下室易地建设费文件1套（总平图、设计说明、建筑平面图、剖面图、立面图、基础开挖小于3米的基础图、结构图等）

预计办理时间：在报件齐全的情况下，可在15天内完成易地人防的审批；

10、消防意见（验原件，提供盖建设单位公章复印件）

11、环保批复（验原件，提供盖建设单位公章复印件）

12、节约用水批复（验原件，提供盖建设单位公章复印件）

向市水务局窗口（节水办）申请办理节水措施方案的审批，需提交资料：（1）《市建设项目节约用水措施方案审查申报表》

（2）建设项目节约用水措施方案

（3）节水方案编制单位的相关资质证明复印件

（4）建设项目总体平面布置图蓝图1份

（5）环境评价报告批复复印件

预计办理时间：在报件齐全的情况下，可在10天内完成节水措施方案的审批；

13、设计合同（验原件，提供盖建设单位公章复印件）

14、设计企业资质证书（提供盖设计单位公章复印件1份）

预计办理时间：在报件齐全的情况下，可在5天内完成施工图纸设计文件政策性审查。

(五)审图中心进行施工图设计文件技术性审查，审查合格后出具《施工图设计文

件审查合格书》和《施工图设计文件审查备案表》；

(六)向审图中心申请办理施工图设计文件技术性审查，需提交资料：

1、施工图设计文件审查通知书原件1份

2、工程勘察成果（盖省建设厅统一颁发的出图、注册专用章）、勘察单位资质复印件1份（加盖勘察单位公章）

3、所有图纸（加盖建设厅统一颁发的出图专用章）

4、建筑专业所有图纸（加盖注册建筑师章）

5、结构专业所有图纸（加盖注册结构师章）

6、初步设计文件及批复

7、立项批复

8、人防批文

9、消防批文

10、节约用水措施方案审查意见

11、勘察合同

12、设计合同

13、是否进行太阳能供热系统设计（项目需符合昆建发[2008]347号文第一条所列范畴）

(七)向建设主管部门办理施工图备案（市住建局）；

七、建设工程施工合同复印件

八、施工单位资质证书副本复印件

九、施工单位中标通知书复印件

十、工程监理合同复印件

十一、监理单位资质证书副本复印件

十二、监理单位中标通知书复印件

十三、工程质量监督申报书原件

十四、安全生产措施备案表原件

十五、资金证明原件（建设工期在1年以内的，资金证明金额为施工合同总金额的50%，建设工期在1年以上的，资金证明金额为施

工合同总金额的30%）

十六、施工组织设计原件

十七、商品砼合同复印件

十八、建设工程招投标情况报告书复印件

十九、渣土运输证明复印件

二十、人防办审查意见复印件

二十一、墙改意见复印件

向市住建局建管科（墙改办）申请办理墙改意见，需提交资料：

（1）《市住建局减免、缓征新墙材专项基金登记表》

（2）新墙材购买合同复印件1份

（3）新墙材检验合格证复印件1份

（4）新墙材备案证复印件1份

预计办理时间：在报件齐全的情况下，可在3天内完成墙改意见的审批；

二十二、农民工工资保证金证明原件（向市劳动监察大队办理

农民工工资保证金证明，开发商缴纳农民工工资保证金为施工合同总价款的1%，施工方缴纳农民工工资准备金为施工合同总价款的5%）

预计办理时间：在报件齐全的情况下，可在15天内完成《建设施工许可证》的审批。

《商品房预售许可证》办理流程

一、对接昆明市发改局开展商品房价格备案工作。

提交资料：

1、房地产开发企业营业执照[验原件，报复印件（加盖公司印章）]

2、房地产开发企业资质证书[验原件，报复印件（加盖公司印章）]

3、法定代表人身份证复印件[加盖公司印章]

4、填写《建设项目备案申请表》

5、房屋预售方案[加盖公司印章]

6、商品房预售明细表[加盖公司印章、2份]

预计办理时间：材料提供完毕后7天内取得商品房销售明码标价备案回复；

二、向市住建局窗口申请办理《商品房预售许可证》。

工程形象进度要求：经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶。经规划审批为七层以上的商品房预售项目，已完成地面七层以上结构工程。

提交资料：

1、房地产开发企业营业执照[验原件，报复印件（加盖公司印章）]

2、房地产开发企业资质证书[验原件，报复印件（加盖公司印章）]

3、法定代表人身份证复印件[加盖公司印章]

4、公司章程[报复印件（加盖公司印章）]

5、立项批复[验原件，报复印件（加盖公司印章）]

6、国有土地使用证[验原件，报复印件(附已交付全部土地使用权出让金发票复印件)（加盖公司印章），若土地证抵押，提交《国有土地它项权利证》复印件，附抵押银行同意我公司办理预售许可证的正式文件。]

7、建设用地规划许可证[验原件，报复印件（加盖公司印章）]

8、建设工程规划许可证[验原件，报复印件（加盖公司印章）]

9、建筑工程施工许可证[验原件，报复印件（加盖公司印章）]

10、《人防批复》

11、商品房销售明码标价备案回复

12、房屋预售方案[加盖公司印章]

13、商品房预售明细表[加盖公司印章、2份]

14、《审图报告书》、《审图合格证》

15、《民政部门小区地名批复》

16、总平面图、分层平面图及分户平面图[盖有建筑工程规划校对章（加盖公司印章）制成JPG格式光盘]

17、《开发项目绿化设计方案》

18、土地出让合同

19、规划设计条件

20、规委会批文

21、预售资金监管协议书

22、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证