三星镇旧城改造及造岛开发项目

学府新城·田园三星 华西集团整镇打造 项目推荐书

根据三星镇优越的地理位置，优美的自然环境，得天独厚的水资源，结合华西集团在建设、规划方面的先进理念和资金上的优势，作如下推荐。 一、三星镇基本情况 三星镇位于县域东部，东临龙泉山，西邻沱江水，是唐巴公路和在建的成德南高速公路、金堂大道、金旌大道等干线上重要的交通要冲，紧邻全县经济中心，距金堂火车站3千米，距在建的成德南高速公路出口4公里，距成南高速公路出口10公里，距成绵高速公路出口12公里，距成金快速通道2公里，距成都市区36公里。该镇是县城东部新组团和大学城所在地，也是市无公害蔬菜基地和农牧产品集散中心，具有山水兼得的自然本底和良好的区位条件。 三星镇旅游资源丰富，又靠近“世外桃源”的白鹭岛和千里沱江起点，周边有三学寺、金堂峡、梨花沟、花果山等景区，是千里沱江上的一个重要节点，“浩浩荡荡，横无际涯”的千里沱江穿城而过，水资源的优势十分明显。 全镇幅员面积45.1平方千米，坝区约占40%，山区约占60%。辖8个行政村和1个社区，124个组，7829户、2.38万人，其中非农人口0.2万人，场镇聚居5450人，城市化率22.9%；有耕地26824.62亩、园地2972.85亩、林地 21109.92亩、草地1360.9亩、城镇村及工矿用地5491.35亩、交通用地1378.53亩、水利用地3349.27亩、其他用地5166.06亩。城镇建成区约0.47平方千米。 在县城“南下、北上、东进”的大背景下，三星镇被定位为县城东部新区和大学新城，其发展迎来了新的历史机遇。目前，随着三星大桥建成通车，成德南高速公路、金堂大道、金旌大道等主要交通干线相继动工，城市轻轨规划加快，投资氛围进一步趋热。 自2008年以来，川师文理学院、西南交大希望学院、西南民航专修学院相继落户三星镇。三所高校集中连片规划建设，总占地面积2100余亩，投资总额近13亿元，全部建成后将入驻学生4万人以上。预计川师文理学院、西南交大希望学院将于2011年9月建成开学，西南民航专修学院将于2012年9月建成开学。目前，“学府新城”已形成金堂城市的新名片，在提升金堂人文底蕴的同时，必将进一步推动土地和城市升值，加速金堂的城市化进程。 预计在3到5年的时间里，三星镇城区面积将超过5平方公里；常住人口将超过6万人，城市化率达到90%。一座现代化的新型城区和大学新城即将凸显在金堂县城的东大门。 业主公司优势 华西集团是全球225家最大国际承包商第179位，是四川省唯一获得房屋建筑施工总承包特级资质和国内少数主 项资质最高、增项资质最多的建筑企业之一。鲁班奖及创鲁班工程特别荣誉奖20项，国家优质工程银质奖10项，184项国家和省部级科技进步奖，全国五一劳动奖章，全国先进施工企业，全国工程建设质量管理优秀企业，全国建筑安全生产先进集体，全国用户满意施工企业，“守合同，重信用”企业。2006年列中国500强企业第297位，中国企业信息化500强78位；2007年列“四川企业100强”第9位，“ ENR中国承包商企业60强”第18位。2008年荣获中国建筑施工企业联合会、全球领先的管理杂志《世界经济学人周刊》和中国资信评估中心联合举办2008年(第四届)“中国建筑500强”大奖。具有雄厚的资金实力和先进的设计建设的理念。 二、项目建设的意义和必要性 1、项目建设的意义 统筹城乡的新农村建设、城镇化建设需要产业支撑，而立足金堂优势、整合关联资源的“田园三星，学府新城”项目就是可持续发展的优势产业。以大学城为主要背景，新农村建设为核心，水文化、休闲文化为特色的新三星建设项目。结合土地综合整理，发展现代农业。是金堂县新农村建设一个重要组成部份。 有产业支撑，农民集中居住才有长期就业保障，农民集中居住和农村集体建设用地的集中使用，在科学规划、合理 空间布局的基础上，靠近三星场镇，扩大场镇规模，形成大学城新组团，可提升城镇档次，将农耕文化为基调的三星场镇建设成有现代城镇功能、有旅游功能、有田原风光、有居住功能和投资功能的现代化城镇，这才是统筹城乡经济社会综合发展和实现自然之美、社会公正、城乡一体的田园城市建设。 这样的建设，既有现实的发展意义，又有深远的历史意义。 2、项目建设的必要性 我们将因地制宜，按照宜居则居，宜农则农，宜商则商的原则来建设统筹城乡的新农村和城镇化，以富裕农村、繁荣农村、发展现代农村和现代城镇，使本项目建设更有民生性。 根据市场需求，结合华西集团在建设、规划的先进理念和资金上的优势，打造的新三星更有时代性。 服从金堂县委、县政府的关于打造“东北明珠”的统一规划，建设一个“低碳、环保、节能”的现代田园城镇，是本项目的最大特色。 政府引导，企业主导，村组参与，是项目建设的主要模式。 通过“统一规划、分期投资、滚动发展、专业经营、规 模效应、配套完善、带动周边”的思路来策划、规划和建设三星。不仅意义深远而且非常必要。 三、拟推荐项目 （一）三星镇旧城改造项目 三星拟用进行旧城改造地块位于三星镇唐巴公路两侧，紧临北河，涉及竹林社区2、5、9、10组，兰家店11组。占地386.42亩（其中国有土地122.77亩，集体建设用地149.15亩，耕地114.5亩），绝大部分为自建房。该地块无基础配套设施、无消防通道、道路泥泞通行不便、居住环境极差。 拆迁总面积217479.28㎡，其中住宅184858.14㎡，拆迁安置费用37872.52万元，商业32621.14㎡，拆迁安置费用19572.68万元，拆迁安置费用合计57445.20万元，折算为148.66万元/亩。 拟开发面积927412㎡，其中住宅741930㎡，商业185482㎡，容积率3.6。预计建设成本投资为239310.69万元（包含新建成本、总平及配套费、报建费、拆迁成本、勘察设计费），建设期利息及后期支出费用为69916.01万元（包含建设期利息、营业税、印花税、土地增值税、交易手续费、维修基金、直接销售成本、工作经费），总投资额为309226.7万元。 预计销售额为367255万元，预计净收益为58028.3万元。投资回报率18.8%。 三星片区旧城改造项目投资估算总表 序号 项目和费用名称

技术经济指标

投资/效益额（万元） 单位 工程量 单位指标 备注

一 支出 （一） 建设成本 规划容积率：3.6 1 新建成本 148385.92 平方米 927412.00 1600 元/平方米 2 总平及配套 18548.24 平方米 927412.00 200 按建筑面积计算 3 报建费 12427.32 平方米 927412.00 134 按134元/㎡计算 4 拆迁安置成本 57445.20 亩 386.42 148.66 按亩计算，拆迁款为一次性投入 5 勘察设计费 2504.01 平方米 166934.16 0.015 按总建筑成本1.5%计算 小计 239310.69 前期投入总和

（二） 建设期利息及 后期支出费用

1 建设期利息 28430.11 以建设成本为基数，暂按五年期利息5.94%，2年建设期计算。 2 营业税 20015.40 367255.00 按交易金额总和的5.45%计 3 印花税 1836.28 367255.00 按交易金额总和的5‰计

4 土地增值税 1424.51 237417.60 住宅：交易金额的6‰计 1947.56 129837.40 商业：交易金额的1.5%计

5 交易手续费 222.58 741930.00 3 住宅：3元/㎡计 454.43 129837.40 商业：交易金额的3.5‰计 6 维修基金 1785.27 927412.00 以550元/㎡的3.5%计 7 直接销售成本 11017.65 367255.00 按交易金额总和的3%计 8 工作经费 2782.24 927412.00 以30元/㎡计 小计 69916.01 后期投入总和

合计 309226.70 建设成本与建设期利息之和 （一）+（二） 二 销售 1 商业 129837.40 平方米 185482.00 7000 2 住宅 237417.60 平方米 741930.00 3200 小计 367255.00 三 预计净收益 58028.30 （销售）-（支出） 四 投资回报率 18.80% （二）北河造岛开发项目 北河大造岛开发项目，位于北河大桥上游200米三星至栖贤向前河坝，北河东岸。面积200亩。；拟推出拍卖挂牌价格150万元/亩，土地价值估算为30000万元。拟新建480002.4㎡，其中住宅384001.92㎡，商业96000.48㎡，容积率3.6。预计建设成本投资为124128.47万元（包含新建成本、总平及配套费、报建费、拆迁成本、勘察设计费），建设期利息及后期支出费用为42809.26万元（包含建设期利息、营业税、印花税、土地增值税、交易手续费、维修基金、直接销售成本、工作经费），总投资额为166937373万元。 预计销售额为198720.99万元，预计净收益为31783.26万元。投资回报率19.04%。