工业地产开发流程
工业地产开发流程
第一：房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备；
2、申请资质等级审批；
3、申请办理企业名称预先核准；
4、办理工商注册登记；
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书；
7、办理企业名称登记；
8、送审合资或合作合同、章程；
9、申领外商投资企业批准证书；10、办理企业登记
「开发公司设立阶段的相关税费」
1、企业法人开业登记费；
2、企业法人变更登记费；
3、企业法人年度检验费；
4、补、换、领证照费
第二：开发项目的立项和可行性研究：
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书；
2、初步确定开发方案；
3、申报规划要点；
4、申报、审批项目建议书；
5、编制项目可行性研究报告；
6、申报、审批项目可行性研究报告
「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」
1、可行性研究费；
2、建设工程规划许可证执照费
第三：开发项目的规划设计和市政配套
●开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点；
2、申报规划设计条件；
3、委托作出规划设计方案；
4、办理人防审核；
5、办理消防审核；
6、审定规划设计方案；
7、住宅设计方案的专家组审查；
8、落实环保“三废”治理方案；
9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见；15、落实市政公用设施配套方案；16、报审市政配套方案；17、市政各管理部门提出市政配套意见；18、市政管线综合
●开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费；3、建设工程规划许可证执照费；4、竣工档案保证金；5、临时用地费；6、临时建设工程费；7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费
第四：开发项目土地使用权的取得
●取得开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让：1、办理建设用地规划许可证；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告的预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨：13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、划拨用地申请的审核、报批、16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用：17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区（县）房地局立案、19、签订征地协议、20、签订补偿安置协议、21、确定劳动力安置方案、22、区（县）房地局审核各项协议、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理批地文件、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核实劳动力、28、办理农转工工作、29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、31、地上物作价补偿工作、32、征地结案
●取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、滞纳金；
4、土地使用费；
5、外商投资企业土地使用费；
6、防洪工程建设维护管理费；
7、土地闲置费；
8、土地权属调查、地籍测绘费；
9、城市土地使用税；10、地价评估费；11、出让土地预订金；12、征地管理费；13、土地补偿费；14、青苗及树木补偿费；15、地上物补偿费；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建设基金；19、耕地占用税
第五：房地产开发项目的拆迁安置
●开发项目拆迁安置阶段的法律程序：1、委托进行拆迁工作、2、办理拆迁申请、3、审批、领取拆迁许可证、4、签订房屋拆迁责任书、5、办理拆迁公告与通知、6、办理户口冻结、7、暂停办理相关事项、8、确定拆迁安置方案、9、签订拆迁补偿书面协议、10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置、11、发放运作拆迁补偿款、12、拆迁施工现场防尘污染管理、13、移交拆迁档案资料、14、房屋拆迁纠纷的裁决、15、强制拆迁
●开发项目拆迁安置阶段的相关税费：1、房屋拆迁补偿费；2、搬家补助费；3、提前搬家奖励费；4、临时安置补助费（周转费）；5、清理费；6、停产停业综合补助费；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较
差的地区或远郊区县的居民的补助费；8、一次性异地安置补助费；9、房屋拆迁管理费；10、房屋拆迁服务费
第六:项目的开工、建设、竣工阶段
●项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作：
1、领取房地产开发项目手册、
2、项目转入正式计划、
3、交纳煤气（天然气）厂建设费、
4、交纳自来水厂建设费、
5、交纳污水处理厂建设费、
6、交纳供热厂建设费、
7、交纳供电贴费及电源建设集资费、
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、
9、设计单位出报批图、10、出施工图、11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、12、办理消防审核意见表、13、审批人防工程、办理人防许可证、14、核发建设工程规划许可证、15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标：
16、办理招标登记、招标申请、17、招标准备、18、招标通告、19、编制招标文件并核准、20、编制招标工程标底、21、标底送审合同预算审查处确认、22、标底送市招标办核准，正式申请招标、23、投标单位资格审批、24、编制投标书并送达、25、召开招标会，勘察现场、26、召开开标会议，进行开标、27、评标、决标、28、发中标通知书、29、签订工程承包合同、30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理：
31、办理质量监督注册登记手续、32、建设工程监理、33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费、35、办理开工前审计、36、交纳投资方向调节税、37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路、39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、41、交纳绿化建设费，签订绿化协、42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工：
43、施工场地的“三通一平”、44、施工单位进场和施工暂设、45、工程的基础、结构施工与设备安装、
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收：
47、办理单项工程验收手续、48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》、49、商品住宅性能认定、50、竣工统计登记、51、办理竣工房屋测绘、52、办理产权登记
●项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：1、三通一平费、2、自来水厂建设费、3、污水处理厂建设费、
4、供热厂建设费、
5、煤气厂建设费、
6、地下水资源养蓄基金、
7、地下热水资源费、
8、市政、公用设施建设费（大市政费）、
9、开发管理费、10、城建综合开发项目管理费、11、建筑行业管理费、12、绿化建
设费、13、公园建设费、14、绿化补偿费、15、路灯维护费、16、环卫设施费、17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、18、电源建设集资费（用电权费）、19、外部供电工程贴费（电贴费）、20、建安工程费、21、建设工程招投标管理费、22、合同预算审查工本费、23、质量管理监督费、24、竣工图费、25、建材发展补充基金、26、实心黏土砖限制使用费、27、工程监理费28、工程标底编制管理费、29、机电设备委托招标服务费、30、超计划用水加价、31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费、33、固定资产投资方向调节税
第七：开发项目的经营阶段
●开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售：1、办理《外销商品房预（销）售许可证》；2、选定中介代理机构和律师事务所；
3、与购房者签订认购书；
4、签订正式买卖契约；
5、办理签约公证；
6、办理外销商品房预售契约公证；
7、办理外销商品房的预售登记；
8、外销商品房转让登记；
9、外销商品房抵押登记；10、楼宇交付入住手续；
11、办理产权过户手续
二、内销商品房的销售：12、提交完成建设项目投资证明、13、签署预售内销商品房预售款监管协议、14、办理《内销商品房预（销）售许可证》、15、销售项目备案、16、委托中介代理机构进行销售、17、与购房者签订认购书、18、与购房者签订买卖契约、19、办理预售登记、20、办理转让登记、21、办理房地产抵押登记手续、22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书、24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理：25、房屋出租权的确认、26、申请房屋租赁许可证、27、出租人与承租人签订书面承租协议、28、租赁当事人办理租赁登记手续、29、租赁房屋的转租、30、房屋租赁关系的终止四、房地产出租的专项管理：31、房屋出租权的确认、32、出租人办理房屋租赁许可证、33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》、34、签订书面租赁协议、35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押：36、抵押权的设定、37、签订抵押合同、38、办理房地产抵押登记、39、抵押房地产的占管、40、抵押房地产的处分
●开发项目经营阶段的相关税费：1、营业税、2、城市维护建设税、3、教育费附加、4、印花税、5、契税、
6、土地增值税、
7、企业所得税、
8、个人所得税、
9、房产税、10、城市房地产税、11、房屋产权登记费、12、房屋所有权证工本费、13、房产共有权执照费、14、房屋他项权利执照费、15、房屋买卖登记费、16、房屋买卖手续费、17、房屋租赁审核备案手续费、18、租赁房屋审核备案手续费、19、租赁私房合同登记备案手续费、20、房屋租赁登记费、21、房屋估价手续费、22、房屋公证估价手续费、23、房地产价格评估费、24、房地产中介服务费
第八：开发项目的物业管理阶段
●开发项目物业管理阶段的法律程序：1、物业管理单位经营资质审批；2、签署物业管理委托合同；3、居住小区的物业接管综合验收；4、物业使用、管理、维修公约的核准；5、安排签订管理公约；6、制定、提供质量保证书和使用说明书；7、物业管理服务基本要求；8、物业管理委员会的设立
●开发项目物业管理阶段的相关税费：1、居住小区物业管理启动经费；2、共用部位共用设施设备维修基金；3、普通居住小区物业管理费；4、高档住宅物业管理费；5、经济适用住房小区物业管理费
工业地产招商流程培训
工业地产招商流程培训 一、什么叫工业地产 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地,工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国,工业房地产土地的使用年限为50年。 毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。与之相对的是净地出让。 净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系； 净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。 二、工业地产有什么特点: 工业地产有着其自身的特点 工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点,在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。以下可以从几方面粗略窥探一下：
1、政府政策的影响。由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略,必然要理清现存的混乱无序与违法经营。 近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出：国土部要求工业用地出让必须实行招拍挂,后又出台《全国工业用地出让最低价标准》,要求2007年1月１日起全面施行最低价标准;国土资源部和监察部下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，决定20０7年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察；《闲置土地治理办法》近来正火热进行中等等。 由此可见政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看,健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。通过市场的公平竞争,优胜劣汰,有实力的公司企业自然长存。 2、市场供求的影响。从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度,每年的GＤP增长都在8%至１0％，处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。自20０1年加入WTＯ后的５年,我国进出口贸易总额增速年均28%,到去年底，总规模达到1.7６万亿美元；累计实际利用外资超过6８50亿美元。全球5００强有4８0多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快,制造业
房地产项目开发流程(完整版)
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
工业地产基本开发流程
工业地产基本开发流程 我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。 一、工业地产理论及开发模型介绍 （一）工业地产理论 1.工业地产的概念 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业 和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制 造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 2.常规工业地产开发模式分类 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主 体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 （1）工业园区开发模式 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产 项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于 区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体； 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式， 同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的 整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 （2）主体企业引导模式 是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工 业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。严格 意义上来说并不是单纯的房地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相
房地产项目开发流程全过程83043
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
大型商业地产项目开发流程
工作行为规范系列 大型商业地产项目开发流 程 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-31475大型商业地产项目开发流程 Large Commercial Real Estate Project Development Process 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 大型商业地产项目的开发流程 近几年来，商业地产行业发展迅速，SHOPPINGMALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在国内各个城市，规模有小到大，从单栋建筑形态发展到群楼。虽然开发形势越来越热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目中途停止或开业后运营困难的现象经常发生。 商业地产项目的开发不同于一般购物中心或者住宅楼的开发，商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业特点，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、策划、建设、运营的每个过程与环节。 大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、
商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。 一、商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下: (一)立地选项 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属
工业、产业地产开发模式
中国工业、产业地产开发模式 纲目 一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点 1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景 2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势 1、工业地产开发现状及趋势 2、产业地产开发趋势 3、中国产业地产开发案例 三、“三套车”一一工业产业地产开发战略合作模式 四、工业产业地产项目赢利模式 五、工业产业地产项目运营模式 六、工业产业地产项目开发流程 七、工业、产业地产项目传播与招商模式 一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点 1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景 随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接 口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。 ――〈〈解放日报〉〉 截至20RR年，上海各类房产总面积约在3.5亿平方米左右，而工业房产就占到8000多万平方米。 上海每年至少可向市场提供1000多万平方米的工业、产业地产（不包括工业用地面积）。 ?对于大批空置或闲置的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发： 社区商铺 商务办公用房。 都市工业楼宇（园）。 制造业配套功能用房
2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 ?什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？ 产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。 国务院发展研究中心钱平凡一一 ’产业集群是全球性的经济发展潮流 产业集群发展与工业化进程相辅相成 产业集群可作为经济发展的战略方式 ?产业集群的竞争优势 !-专业化 集中化 网络化 地域化 ?中国产业集群发展趋势 '产业集群发展的经济社会作用 产业集群的经济效应一一 ――首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。 ――其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提咼效率。 ――第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。 ――第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。 ――第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。 ――第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。 产业集群的社会效应一一 ――首先，由于经济集聚一一扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。 ――其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。 ――第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。 ――第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。 ?产业集群的的六个特点一一 一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。
房地产项目开发的整个流程
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
房地产开发全套流程大全(完整版)
目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
工业厂房建设流程
工业厂房建设流程 建设工业厂房是一个比较特殊的建设项目。它的建设要求从后往前的前瞻性建设。 工业厂房是一类有着严格的功能和空间特征的建筑类型。工业厂房在建设设计之初就应该充分了解生产工艺的特点，生产设备对空间环境的要求。所以，报建手续必须紧密的结合生产工艺以及其他部分的要求进行。 工业厂房的设计建设必须贯彻执行国家的有关政策方针，做到技术先进，经济合理，安全适用，确保质量，符合节约能源和环境保护的要求。从报建的特殊性上就分别体现为：技术先进--- 立项中的可行性报告，经济合理-------------- 选址意见书，安全适用-------- 安 全评价报告，确保质量--- 质监站竣工验收，符合节约能源-- 节约用水评价报告和节约用能源评价报告，环境保护- 环境评 价报告书。这些是工业厂房建设与房地产项目以及其他工程建设不同之处，也是复杂之处。 具体的报建流程框架是： 立项，《规划选址意见书》，环境影响评估报告，土地招拍挂流程，土地红线勘察定界（三维地理信息），能评，水评，震评，安评，雷评，路名和门牌号申办，办理用地规划许可证，
办理土地证，设计院出设计图纸，消防审查（一般为审核项目），食堂等单体卫生设计审核，审图办审核施工图，环保设计审核，办理 工程规划许可证，办理质量监督，办理安全监督，缴纳各项规费（配套费，散装水泥，新型墙体材料等，劳保费），市政公用局市政设施审查，办理施工许可证，办理开工前场地清理手续，合同招标备案，测绘院放线，审图办基坑文件审核，基坑建设，规划验线，墙体材料验收，单体竣工测绘，规划单体验收，劳保费补缴，规划综合竣工测绘，规划综合验收，环保验收，食堂单体的卫生验收，质监站现场验收，消防验收，节能办验收，安监验收，节约用水验收，危险设备主管单位验收，竣工验收备案，补缴土地款，实测面积备案，测绘成果入库，办理房产证。细说一下工业厂房的具体建设流程： 1，立项。是一个项目开始的基础。这个工作是整个项目能不能得到国家或者其他机关的补助等支持的前提。首先选择 工业门类，尽量往国家提倡以及鼓励的高新技术领域靠 近。尽量避开国家正在淘汰的产能过剩的领域。这项工作是在当地的县级发改部门就可以完成（国务院权力下 放）。需要项目可行性报告以及相关的企业证明类文件，一般 5 个工作日之内。 2，选址意见书。这项工作是向规划部门申请的，这项工作是看看本项目是不是适合本区的总体规划，一般没有什么问
房地产开发详细流程
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设 项目选址、布局的法律凭证。 建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）
房地产公司运营流程
房地产运营管理流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、***化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一
定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得； 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
产业地产城综合开发全流程操作实务与案例解析
产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析 课程背景： 2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。 中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。 2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。 与此同时2017年国内两大房企创历史性记录的并购重组案进一步加速国内房企转型城市综合运营，一桩是亚洲历史上最大一单私募股权并购，2017年7月14 号新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以116 亿美元，折合人民币将近790 亿的价格收购。另一桩大家就是大家比较熟悉的融创万达并购案，7月10日早万达商业、融创中国联合公告称，
商业地产开发管理流程
工作行为规范系列 商业地产开发管理流程（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-83809商业地产开发管理流程 Commercial Real Estate Development Management Process 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 1、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断:不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题:如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产
的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例:位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期20xx年开业后，二期长期
工业地产开发流程样本
工业地产开发流程 第一：房地产开发公司设立 房地产开发公司设立阶段法律程序 一、内资房地产综合开发公司设立 1、公司设立准备； 2、申请资质级别审批； 3、申请办理公司名称预先核准； 4、办理工商注册登记； 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司设立 6、申请批准项目建议书； 7、办理公司名称登记； 8、送审合资或合伙合同、章程； 9、申领外商投资公司批准证书；10、办理公司登记 「开发公司设立阶段有关税费」 1、公司法人开业登记费； 2、公司法人变更登记费； 3、公司法人年度检查费； 4、补、换、领证照费 第二：开发项目立项和可行性研究： 房地产开发项目立项和可行性研究阶段法律程序 1、选定项目，签定合伙意向书； 2、初步拟定开发方案； 3、申报规划要点； 4、申报、审批项目建议书； 5、编制项目可行性研究报告； 6、申报、审批项目可行性研究报告 「项目立项和可行性研究阶段有关税费」 1、可行性研究费； 2、建设工程规划允许证执照费 第三：开发项目规划设计和市政配套 ●开发项目规划设计和市政配套阶段法律程序 一、房地产开发项目规划设计 1、申报选址定点； 2、申报规划设计条件； 3、委托作出规划设计方案； 4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案； 7、住宅设计方案专家组审查； 8、贯彻环保“三废”治理方案； 9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质
勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目市政配套 14、征求主管部门审查意见；15、贯彻市政公用设施配套方案；16、报审市政配套方案；17、市政各管理部门提出市政配套意见；18、市政管线综合 ●开发项目规划设计和市政配套阶段有关税费：1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费； 3、建设工程规划允许证执照费； 4、竣工档案保证金； 5、暂时用地费； 6、暂时建设工程费； 7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费 第四：开发项目土地使用权获得 ●获得开发项目土地使用权法律程序 一、国有土地使用权出让：1、办理建设用地规划允许证；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、订立国有土地使用权出让合同； 10、领取暂时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金返还 二、国有土地使用权划拨：13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、划拨用地申请审核、报批、16、获得划拨用地批准 三、集体土地征用：17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区（县）房地局备案、 19、订立征地合同、20、订立补偿安顿合同、21、拟定劳动力安顿方案、22、区（县）房地局审核各项合同、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理批地文献、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核算劳动力、28、办理农转工工作、29、办理农转居工作、30、办理超转人员安顿工作、31、地上物作价补偿工作、32、征地结案 ●获得房地产开发项目土地使用权有关税费：1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资公司土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9、都市土地使用税；10、地价评估费；11、
商业地产项目一级开发一般流程
商业地产项目一级开发一般流程 1、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开
最新工业地产用地物业开发的操作手法
工业地产用地物业开发的操作手法
工业地产用地物业开发的操作手法中国工业地产、工业园区招商推广第一门户——招商通 1、完全合法途径：由工业用地转性质为住宅或者商务办公等再进入市场销售。该方法为完全正规手法，但是操作较难。按照国家规定一般情况下需要满足几点要求：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是最通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 2、表面合法途径：利用政策模糊点，直接以工业用地性质进行住宅或者办公物业的销售。如香年广场、智慧广场，不改变土地用地性质，以生态化工业厂房的形式建设，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等在良好的政府关系前提下可以按照流程拿到，但涉及到产权分割部分需要进一步利用政府公关，
一般工业厂房产权分割普遍以栋、层为单位，香年广场通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200㎡-400㎡），智慧广场的产权以每层分割为2个单独产权物业的形式为主（约700㎡），这类物业的关键在于顺利取得单独产权的预售证，最后实现销售回款。 3、完全违规途径：还有许多小型地产商采取直接违规的方式，即工业用地以写字楼或者住宅建设，通过一系列操作手法拿到预售前的各种证件，以办公用房或者住宅销售（依然是工业用地性质）。由于建筑为整体产权，在产权分割上存在障碍，只能采取不拿房产证，只和购买者签订租约。如因国家规定租约不得长于20年，可以采用先签订20年租约，再20年续约的形式。
工业地产开发流程
工业地产开发流程 第一：房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1公司设立准备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商注册登记；5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书； 7、办理企业名称登记； 8、送审合资或合作合同、章程； 9、申领外商投资企业批准证书；10、办理企业登记 「开发公司设立阶段的相关税费」 1、企业法人开业登记费； 2、企业法人变更登记费； 3、企业法人年度检验费； 4、补、换、领证照费 第二：开发项目的立项和可行性研究： 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书； 2、初步确定开发方案； 3、申报规划要点； 4、申报、审批 项目建议书；5、编制项目可行性研究报告；6、申报、审批项目可行性研究报告 「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」 1、可行性研究费； 2、建设工程规划许可证执照费 第三：开发项目的规划设计和市政配套 ?开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点； 2、申报规划设计条件； 3、委托作出规划设计方案； 4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案； 7、住宅设计方案的专家组审查； 8、落实环保“三废”治理方案； 9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见；15、落实市政公用设施配套方案；16、报审市政配套方案；17、
房地产开发项目前期准备工作详细流程
房地产开发项目前期准备工作详细流程(1) 房地产开发项目前期准备工作详细流程大体如下，由于各地的实际情况不一样，因此可能存在差异，具体请以当地的具体规定为准。 1、规划部门： （1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。 手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表 F、转让合同 （2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。 需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。 需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费 2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。 需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文 3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。 需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证 需缴纳：（1）土地出让金。（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税 4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。 （1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。 （2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。 （3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。