物权法中土地所有权的规定

物权法中土地所有权的
规定

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通过学习本课程，你将能够：
● 明白土地所有权的范围和取得；
● 理解土地所有权的确权和依据；
● 懂得土地所有权的转移。
《物权法》中关于土地所有权的规定
一、土地所有权的范围、取得
我国实行社会主义公有制，与其他私有制国家不一样，我国的土地所有权主要依据
法律进行确认，因此土地所有权是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权
法》）规定的所有权的一部分。

根据《宪法》及《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），我
国的土地所有权分为国家所有权和集体所有权两种。其中，国家所有权依照法律规
定进行确定，不需要进行登记；集体所有权也是依照法律规定进行确认，但需要必
要的登记工作。

《物权法》第四十一条规定：
法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
也就是说，任何单位和个人或者其他组织不能取得土地所有权，土地所有权只有国
家所有和集体所有两种形式。

《土地管理法》第八条规定：
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所
有；宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。

《物权法》第四十八条规定：
森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体
所有的除外。

关于土地所有权，《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理
法实施条例》）第二条规定：

下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地；
（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
（三）国家依法征用的土地；
（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土
地；

（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原
属于迁移农民集体所有的土地。

以上是《土地管理法实施条例》对国有土地所有权做的细化规定。
《物权法》第五十八条规定：
集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
二、土地所有权的确权、依据
1.土地所有权的确权
关于集体土地所有权和国有土地所有权两种所有权形式的确权，《物权法》第
九条规定：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经
登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.土地所有权的依据
土地所有权需要依照法律确认，而不是通过登记确认，这与《物权法》中规定
的其他物权不同，比较特殊。

《土地管理法》第十一条规定：
农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有
权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造
册，核发证书，确认建设用地使用权。

可以看出，集体土地的确权依据是登记，需要进行土地确权登记，也就是发土
地证并记载于土地登记簿上。该土地所有权证包括集体土地所有权证和集体土地建
设用地使用证两种证书，所以集体土地所有权需要登记发证确认。

目前，国内正在进行集体土地登记，有些地方还没有完成，有些地方结合第二
代全国土地调查进行集体土地登记发证工作。

《土地登记办法》第二条规定：
本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体
土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他
土地权利记载于土地登记簿上公示的行为。
前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使
用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体
农用地使用权（不含土地承包经营权）。

与集体土地使用权不同，国有土地使用权的取得不需要登记。
在土地使用权的取得中，有的土地依据登记，有的土地不需要登记。
例如，《物权法》虽然规定土地承包经营权，但在《土地登记办法》中没有对
土地承包经营权进行登记发证。

再如，《物权法》第二十八条规定：
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致
物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定
等生效时发生效力。

对于以上物权的生效，可以不依照登记。
归纳来说，取得土地使用权不需要登记的情况有三种：第一，法院的判决可以
证明权利属于个人；第二，仲裁委员会的判决和人民政府的征收决定；这三，依据
法律文书而导致的权利成立。

除此外，还有一些情况：
《物权法》第二十九条规定：
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
《物权法》第三十条规定：
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成
就时发生效力。

《物权法》中第三十一条规定：
依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权
时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

也就是说，在以上情况下处置特殊物权时，需要进行登记。
三、土地所有权的转移
1.土地所有权的转移方向
《宪法》规定土地所有权不能买卖，但在实际操作中，我国的国有所有制和集
体所有制之间可以进行转移，只是这种转移具有严格的方向性限制，即只能由集体
土地所有权转化为国有土地所有权，这是目前唯一存在的转移方式。

2.土地所有权的转移途径
土地所有权的转移途径有两种：征收和没收。
《物权法》第四十二条规定：
为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的
土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收
《物权法》和《土地管理法》并没有对公共利益做出明确具体的界定，现实生
活中的征收行为包括基础设施建设、大型水利、水电、交通、重点能源建设等，也
包括实现城市规划、改变城市面貌等，这些都是公共利益，能够使百姓普遍受益。

没收
没收是指因违法犯罪而导致的财产没收。
《物权法》第四十三条规定：
国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用
地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

《土地管理法》实行耕地特殊保护政策，对征地具有明确规定，其中征地中常
见的将农用地转为建设用地是国家严格限制的类别。