泗洪房地产市场调查报告

泗洪房地产市场调查报告 泗洪县位于江苏省西北部，东临洪泽湖，西与安徽省泗县接壤，北与宿迁市宿城区、泗阳县为邻，南隔淮河与安徽省明光市相望，总面积2731平方公里，拥有耕地206万亩，河湖水面166万亩，辖23个乡镇，总人口102万，县人民政府驻地青阳镇。 泗洪地处南京、徐州两大都市圈的交汇地带，受长三角经济区和沿海经济带辐射，是中国名酒之乡、中国螃蟹之乡、中国旅游之乡、全国粮食生产先进县、中国水产百强县、平原绿化先进县、全国科普示范县和中国最佳原生态旅游目的地。 泗洪历史悠久，可追溯到上古唐虞时代的五帝之一少昊帝。地方方言属北方方言中的江淮方言区，是地方戏曲泗州戏的流行区。民间艺术繁荣，旱船、高跷、花挑、跑驴、舞龙、舞狮等艺术形式为群众喜闻乐见；长期以来形成的岁时、礼仪风俗众多。泗洪是名酒之乡，双沟、分金亭、双洋等系列白酒久负盛名，酒文化底蕴尤为深厚，酒礼、酒俗、酒规、酒令极为繁杂。 人口年末全县总户数284334户，总人口1054529人，其中女性509894人，非农业人口348328人。全年人口出生率28.67‰，死亡率4.4‰，人口自然增长率24.27‰。男女性别比106.81（女=100），比上年提高0.45。全县计划生育率96.79%。常住人口由去年的91.6万人增加到92.3万人，城镇人口比重为47%。 人民生活城乡居民生活水平不断提高。在岗职工平均工资38508元，比上年增长21.29%。根据城乡住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入15934元，比上年增长13.8%，城镇居民人均生活消费支出11939元，比上年增长7.1%；全县农民人均纯收入9327元，比上年增长13.9%，农民人均生活消费支出4720元，比上年增长10.77%。年末城乡居民人均储蓄存款10361元，比上年增长30.3%。居住条件继续改善。城镇人均住房建筑面42平方米，农村人均钢筋、砖木结构住房面积43.1平方米。 生活悠闲、安于现状是对泗洪城镇居民生活最好的概括，多数人金融观念守旧，理财方式主要是银行储蓄，购房害怕承担风险，偏好现金付款。

一、现状

据泗洪县工商局统计数字显示，目前全县累计登记注册房地产开发企业129户，累计注册资本达20亿元。目前在登记系统中的其他房地产行业累计达 58户，累计注册资本3903万元，从业人员达870人。由房地产行业衍生出来的其他房地产行业，包括物业管理、中介服务、其他房地产业。其中物业管理47家、注册资本3220万元，从业人员达793人，雇用工人达647人；中介服务7家，注册资本533万元，从业人员达50人，雇用工人达13人；其他房地产4家，注册资本150万元，从业人员达27人，雇用工人达49人。另据住建局房产处调研显示，泗洪目前有146家开发企业（包含在外地注册的），开发足迹遍布在宿迁、连云港、淮安、盱眙、赣榆、盐城、徐州等苏北地区以及河南、山东、安徽、云南、宁夏等省份和地区。 据业内人士透露，泗洪有50至60亿元人民币的的民间借贷资金被泗洪开发商带到外地开发。

二、存在的问题

泗洪房地产业发展面临的困境首先是资金。据调研，目前泗洪县房地产业的资金大部分来源于民间借贷，余下来源于银行借贷和自筹资金。 ①银行借贷 目前，房地产业从银行办理借贷包括抵押贷款——拿在建工程作为下一个工程的抵押，以及项目贷款两项。据了解，银行贷款比例，为开发商所需资金的20%左右。全国范围内的政策调控和金融政策调控，导致在银行借贷资金的争取上，房地产企业在外地和泗洪所受的处境差不多。 ②民间借贷

不管是在泗洪，还是在外地，泗洪房地产开发企业的资金来源均以民间借贷为主。民间借贷占开发商所需资金的80%左右。民间借贷包括定金、借贷等。定金会变成首付转给出资人。而借贷，即从民间融资，是指在房地产盈利的同时返还给出借人相应的利息。则需支付出借人3分至6分的月利息，据悉，有的房地产开发企业在急需资金的情况下，利息提高到1毛利以上，这对借贷双方均有很大风险。 ③其次是专业人才缺乏限制了产业的进一步发展

泗洪房地产开发企业所用人员构成为，泗洪人和外地人，基本上是1:1。其中财务、管理等重点岗位由泗洪开发商内部人（或泗洪人）担任，非重要职位由外地人担任。 据接受调研的房地产开发企业负责人介绍，目前泗洪房地产开发企业不缺人力，缺的是人才。包括技术、高级管理等专业人才，这个问题是泗洪房地产开发商普遍遭遇的窘境。 由于专业人才缺乏，会对开发商的先期开发风险调查、规划设计创新、产业资金预算、工程监督、人员管理等方面造成不同程度影响。

三、解决问题的对策

①构建桥梁 金融与泗洪房地产开发企业见面会：搭建房地产业与金融业的资金支持渠道，推出金融与地产见面会，促使双方的合作与共赢。建筑与地产业洽谈会：邀请南通、盐城及本地的建筑商与泗洪房地产开发商见面洽谈，共享利益风险、共享管理与技术、共享资金与成果。 ②搭建平台 成立房地产业协会：以团队的面貌共建泗洪房地产，给泗洪房地产开发企业一个家的支持，一个家的归属感，一个家的荣誉感；推出房地产业专业期刊：邀请国内外房地产行业专家与专业人士共同探讨泗洪房地产开发企业发展的理论支持与现实实践，成功人士的经验之谈等。创办地产业网站：提供信息、技术、资金等支持的渠道。（以上做法，泗洪已部分实施）定期召开房地产业高峰论坛：荟萃洪商、汇集人才、整合信息、汇聚资金，共同探讨理论支撑，探索市场、资本等发展的空间与时机。 ③政府对接 与泗洪房地产商所在发展地的政府对接，定期召开地产经济研讨会及新闻发布会，为泗洪地产业争取政府更多的支持；与当地的金融业对接，定期组织银企洽谈会，获取当地金融业的资金支持；与当地的消费者对接，举办团购会，共推泗洪地产之乡品牌。

一、泗洪县房地产发展历程 1、20世纪90年代；泗洪作为县级城市，房地产起步较晚，上世纪90年代全县基本没有成规模的商品房开发，居民住宅以单位公房、福利分房、自建房等为主，多数不对市场公开销售，即使部分面向市场销售的，也不成规模。 2、2000年-2004年；国家房改之后及货币分房政策之后，泗洪房地产市场才开始逐步发展起来，二里坝住宅小区、商业步行街等的建设，标志着泗洪房地产市场的正式起步。但该阶段，房地产市场需求较小决定了市场规模有限。 3、2005年以来；2005年泗洪县政府实行旧城改造，带动了大量的拆迁户购房，推进了泗洪房地产市场的快速发展，泗洪房地产市场步入了一个以改善置业、拆迁置业为主导的时期。这一时期，无论是建筑规划还是景观规划，商品房项目都获得了质的飞跃。

二、市场运营基本情况 ㈠、商品房开发建设情况 全县完成房地产开发投资额27.6亿元，同比增长18%。新开工面积95.86万㎡，同比增长0.27%，竣工面积80.32万㎡，同比增长20.58%。 ㈡、商品房供应情况 1、城区供应情况 城区商品房累计批准预售面积为96.33万㎡，同比增长16.91%，其中住宅累计批准预售面积为65.44万㎡，同比增长0.2%，商业用房累计批准销售面积30.89万㎡，同比增长80.75%。 2、乡镇供应情况 乡镇商品房累计批准预售面积为27.52万㎡，同比增长34.05%，其中住宅累计批准预售面积为23.8万㎡，同比增长32.89%，商业用房累计批准预售面积为3.72万㎡,同比增长41.89%. ㈢、商品房市场成交情况 1、城区备案销售情况 城区住宅实际登记销售面积为57.07万㎡，同比增长8.35%，累计销售套数5129套，同比增长10.59%。累计成交均价3404.28元/㎡,同比增长13.36%.商业用房实际登记销售面积为10.98万㎡,同比增长10.57%,累计成交均价5068.15元/㎡.同比增长33.63%,十月份城区住宅实际登记销售面积为8.2万㎡,销售套数723套,环比分别增长141.89%、136.27%,成交均价3551.54元/㎡.环比增长2.49%. 2、乡镇备案销售情况 乡镇住宅实际登记销售面积为12.98万㎡，累计销售1225套，同比分别增长88.66%、85.89%，累计成交均价为1854.17元/㎡,同比增长14.05%.商业用房实际登记销售面积为1.59万㎡,同比下降62.85%.累计成交均价为3375.51元/㎡,同比增长74.06%.

2012年,我县城区住宅累计均价(3404.28元/㎡)与2011年同期(3003.02元/㎡)比较,同期涨幅为13.36%.与2012年城镇人均可支配收入增幅16.7%相比,增幅低于城镇人均可支配收入增长幅度,房价保持在控制目标范围内且稳中有升. 2012年,我县城区住宅累计均价(3404.28元/㎡)低于周边泗阳(3729.92元/㎡)近300元每平方米,高于沭阳(3314.71元/㎡)近100元每平方米.

四、城区楼盘可售房源情况 截止2012年十二月底，可售住宅房源共计2910套，40.14万㎡，其中普通住宅2616套，33.44万㎡，高档住宅294套，6.7万㎡。

五、乡镇人口进城购房户数统计 截止2012年底，经统计，城区住宅成交5129套，其中乡镇籍购房3174套，占比61.88%，城区商业用房成交1070套，其中乡镇籍购房260套，占比24.3% 六、需求特征分析 1、人口结构：多数家庭为两代三口之家，少数为二人、四人，其余相对较少。 2、面积需求：住房面积需求多数为三房，小三房和大三房各占比例，二房客户主要为老人家、乡镇居民等。 3、购买行为：房地产起步已有几年，市民对商品房市场比较全面，视商品房等同于大额生活耐用品，买房时精挑细选，货比三家。 4、购买动机：多数人是因为拆迁引发的住房需求，占到总数的一半以上，其次是改善型置