别墅项目全案策划

别墅工程全案策划

前言：

一、别墅工程开发的注意细节

现有一些别墅工程主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅工程由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，完全忽视环境资源和自然景观。

别墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。

二、未来的别墅发展，有几个值得关注的方向：

（1）生态型——着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。

三、智能化——重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。

（3）个性化——极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。

（4）社区化——创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。

四、别墅开发核心要素

核心要素A：价格因素

核心要素B：别墅工程选址策略

略素核心要 C：别墅工程定位策略划核素心力 D：别墅规工程策略素核心E要格：筑别墅工程策建风略核素心要G格：别策墅工构程结风略H ：型别要户墅工策程素心核略策：别管墅工理程物业素核心要I核心要素J：别墅工程配套设施策略

壹、工程全案策划基本作业程序

前言：

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，工程需要从用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。主要有以下几方面：

一、市场调研：

1、前言：

本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析：

（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

近期房、地产的有关政策、法规、金融3形势

析争个查分案工、调4竞程与：分5费者析、消；地者分买1（购布）域；

2（机买购）者动（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；

性买机节购4）（时；、季（5）购买反应（价格、规划、地点等）；

频度）；（6购买结论6 、

境程二研调工、环：1块状况、地（置）位1 面2积）（形）地3（地4）（貌）5（性质

2、地块本身的优劣势（SWOT）

3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、

银行、邮局、酒店）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

析、三工程投资分境、1析投资环分）策政融金、息利行银（境环济经前当）1（规法策政的产地房）2（

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判

断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

断析分延土4价地展、值判分敏性、感5析本成（积）率容1 金投）2资入（边）本（成利3际润、出分产投析6入拟价成模与本1售表（）报2率（股回）东

7、同类工程成败的市场因素分析

销四营、策划调（场一市查）1、工程特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

风规筑格模与建、2

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管）线道布等、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）4

、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）5 ）等内管平费、管他托委还管自（管物6、业理是己理是人理收水、理容信、绩业誉质工员、素）往以、实（景商展发7、背力8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）户）分目二客析（标济1经、景背

济? 经实力? 行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、、文化背景2

定格（位价三）售标价论目销理、到1达）（格、格2交价成格价金租、3

4、价格策略

（四）入市时机、入市姿态

（五）广告策略

分性告的阶划段1、广题段告性2、主的阶广现、表阶告广段创性意的3 4、广告效果监控

策介（媒）、略六媒1、选择介2、性软题闻主新介3媒组、合放率、频4投5、费用估算

费推（广用）、七等板、单示、心销（包场现1、装营中范位围）楼）等书售2售、销文件、品印刷（

3、媒介投放

念计概设、五布1的划织区间空、规小局和组率积小2析、感容敏性分区的统、布路系车道流区人、流3小局（）4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

意风筑及建式的区、运5小形示格用定意色的确面外筑立建彩、区6小示及

系关配户区7、小型比例的搭8、小区经典户型的功能判断及其面积划分

小9、区则念化环境绿概原10、小区环艺小品主题风格确定及示意

综上所述，本工程的开发建设可以作为本企业创立品牌的一个良好契机，注重差异化营销，在产品创新、社区景观、社区配套、营销模式上加以创新。在产品设计上，WY建筑设计公司曾打造过国内顶级别墅精品工程广州星河湾，因此在产品创新上力求有突出的特色，结合鄂尔多斯市介绍情况，建议能否把该地区内蒙古具有特色的民族文化融

入产品。在社区景观上，随着人们生活水平的提高，对环境的要求以及对生活品质的重视，可以考虑别墅产品注重高绿化、原生态，创造良好的居住环境和居住品质。在社区配套上，利用社区智能化建立，满足高端客户对豪宅生活理念的居住需求，鄂尔多斯市市政府注重招商引资，该市能源资源丰富，投资环境优越可能吸引较多的投资商云集，可以考虑先盖好社区会所，前期可以做为售楼部使用，后期可以做为商务会所以及社区活动场所，提高居住档次，满足商务活动需求。在营销模式上，注重市场调研，设计什么样的产品，什么样的价格适合当地客户需求，竞争产品目前销售状况调研。随着该市二三产业的高速发展，人均收入水平的提高，当地高端客户以及外来投资客商的挖掘和吸引极为重要，比如煤炭采掘业，此类客户经济一般比较雄厚，出手大方，若当地酒店餐钦业，娱乐业发达，有行业商会等，可以考虑做互动营销。在开盘前期预热时，可以联合当地政府考虑邀请经济学专家做经济论坛，阐述该市经济发展现状，未来可持续发展模式等。可以邀请储备意向客户做产品说明会，让WY设计公司阐述本楼盘产品设计的特色和卖点。以上种种观点，都是建立在理论的可实行方案上，需要企业结合自身状况以及当地现状做具体分析。因为没有调查就没有发言权，所以以上论点都是浅溥的以及片面的，没有结合当地房地产市场的实际情况，只作为参考和借鉴。

郭恩贵

2010年3月16日