房地产企业综合税率
房地产业可抵扣成本费用进项税率表
注：1、开发间接费用请参考管理费用、销售费用、财务费用；2、小规模纳税人代开专票，可抵扣进项税率一律为3%。
注：1、小规模纳税人代开专票，可抵扣进项税率一律为3%。
《财税〔2016〕36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。
资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
各行业税种及税率
各行业税种及税率饮食业应该缴纳的税（费）一、什么是饮食业根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，饮食业，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务的业务。
饭馆、餐厅及其他饮食服务场所，为顾客在就餐的同时进行的自娱自乐形式的歌舞活动所提供约服务，按“娱乐业”税目征税。
二、涉及税种饮食业主要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税、个人所得税等。
（一）营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，饮食业营业税的计税依据是指纳税人提供餐饮业应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用,按照5%税率征收营业税。
计算公式为：营业税应纳税额=营业收入额×营业税率1、根据转发财政部《关于印发〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的通知》等两份文件的通知(京税一[1994]45号)的规定，饭馆、餐厅及其他饮食服务场所，顾客在就餐同时进行自娱自乐形式的歌舞活动提供服务而在饮食价款之外另行收取费用的，应将这部分另行收取的费用单独记帐，并依照娱乐业税目税率缴纳营业税。
凡上述单位的上述另行收取费用与饮食价款收入划分不清的，应对其全部收入依照娱乐业税目税率征收营业税。
2、依据国家税务总局关于饮食业征收流转税问题的通知（国税发[1996]202号）的规定，饮食店、餐馆（厅）、酒店（家）、宾馆、饭店等单位发生属于营业税“饮食业”应税行为的同时销售货物给顾客的，不论顾客是否在现场消费，其货物部分的收入均应当并入营业税应税收入征收营业税。
3、根据转发国家税务总局“关于烧卤熟制食品征收流转税问题的批复”的通知（京地税营[1996]258号）的规定，关于纳税人经营烧卤熟制食品如何征收流转税的问题，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，饮食业属于营业税的征税范围，销售货物则属于增值税的征税范围。
因此，对饮食店、餐馆等饮食行业经营烧卤熟制食品的行为，不论消费者是否在现场消费，均应当征收营业税。
房地产租赁增值税税率是多少
房地产租赁增值税税率是多少想知道更多房地产租赁增值税税率详细内容，请看下文，店铺将为您作详细的解答。
房屋租赁经营需要交纳的税及税率1、营业税：按出租房屋租金收入的5%计算。
2、城建税：以营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。
纳税人所在地在市区的，税率为7%;所在地在县城、镇(县、市属镇的)，税率为5%;所在地不在市区。
县城或镇(县、市属镇)的税率为1%。
3、教育费附加：按营业税的3%计算。
4、印花税：按签订租赁合同所载租赁金额的千分之一计算。
税额不足一元的，按一元贴花。
5、房产税：按租金收入的12%计算。
6、企业所得税：按照企业所得税法的有关规定，企业应将出租房屋取得的租金收入并入企业收入总额计算缴纳企业所得税。
7、城镇土地使用税：拥有房屋产权的单位和个人，用于生产经营和出租的房屋坐落在城市、县城、建制镇、工矿区城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地(含出租的院落占地)面积，依土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。
第一部分：不动产租赁营改增概念一、基本概念与《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年 14 号)的介绍相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年 16 号)中，重复出现了单位、个体工商户、其他个人，不动产、住房等等概念。
为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：(一)纳税人1、单位与个人单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
单位，也就是企业和非企业性单位之和。
个人，是指个体工商户和其他个人。
其他个人，也就是自然人。
个人，也就是个体工商户和自然人之和。
企业、非企业性单位、个体工商户、自然人，共同构成了全部增值税、营业税纳税人范围，也可以说，单位、个体工商户和其他个人，共同组成了所有的增值税、营业税纳税人。
2、增值税一般纳税人和小规模纳税人从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。
房地产开发经营税费
房地产开发与经营
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房地产开发经营税费
1.2 流转税-------土地增值税
土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人，就其取得的增值额计征的 一种税。
增值额的计算
1.土地增值税增值额，等于转让房地产所取得的收入扣除增 值税扣除项目后的余额。房地产转让收入包括货币收入、实 物收入和其他收入。 2.增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开 发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或 者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财 政部规定的其他扣除项目。
房地产开发与经营
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房地产开发经营税费
1.3 所得税-------企业所得税
纳税人
企业所得税的纳税人为在中华人民共和国境内的企业和其他 取得收入的组织。
征税对象
居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所 得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其 所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在 中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企 业所得税。
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房地产开发经营税费
房地产税的种类
我国现行的房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕 地占用税、土地增值税、契税、印花税、土地使用权转让及 不动产销售营业税、固定资产投资方向调节税、城市维护建 设税、房地产所得税等。
按照征税客体性质的不同，还可将房地产税划分为流 转税、所得税、财产税、行为税四类税种，其中，流转税包 括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税；所 得税包括企业所得税和个人所得税；财产税包括房产税、契 税、城镇土地使用税、耕地占用税；行为税包括印花税、固 定资产投资方向调节税。
房地产税务知识
房地产税务知识卖方纳税=营业税及附加1+土地增值税2+印花税3+企业所得税4买房纳税=契税5+印花税一、获取土地阶段：契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税●契税：Deed Tax（1）定义：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
（2）特点：属于财产转移税；由财产承受人缴纳。
（3）征税对象：（A）国有土地使用权的出让，由承受方交。
是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
（B）土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。
是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（C）房屋买卖：即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。
以下几种特殊情况，视同买卖房屋：1．以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。
2．以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3．买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
（D）房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。
（E）房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。
（F）承受国有土地使用权支付的土地出让金。
对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。
不得因减免土地出让金而减免契税。
（4）计算方法：应纳税额= 计税依据6× 税率（3% ～5%，各地政府确定）●印花税：Stamp Duty（1）定义：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。
印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。
1营业税及附加=收入*5.5%）2土地增值税=（收入-建安费*1.2-销售/管理费用-营业税及附加）*（30%-60%）3印花税=合同记载金额*0.05%4企业所得税=（收入-建安费*1.2-销售/管理费用-营业税及附加-土地增值税）*（25%）5契税=土地实际价值*（3%-5%）6计税依据：不动产的价格，此阶段应参考其土地实际价值。
福建省房产税实施细则
福建省房产税实施细则一、背景介绍福建省是中国东南沿海地区的一个省份，拥有丰富的自然资源和经济发展潜力。
为了更好地管理和利用房地产资源，促进房地产市场的健康发展，福建省制定了房产税实施细则。
二、税收对象根据福建省房产税实施细则，房产税的纳税对象包括个人和企业所有的房地产，包括住宅、商业用房、工业用房等各类房产。
三、纳税义务1. 个人所有的房地产，根据其房产的评估价值，按照一定的税率计算房产税。
2. 企业所有的房地产，根据其房产的评估价值和用途，按照不同的税率计算房产税。
四、税率福建省根据房产的评估价值和用途，制定了不同的税率。
普通来说，住宅的税率相对较低，商业用房和工业用房的税率相对较高。
五、税收计算1. 个人房产税计算公式：房产税 = 房产评估价值 ×税率。
2. 企业房产税计算公式：房产税 = 房产评估价值 ×税率。
六、纳税申报和缴纳福建省规定，纳税人需要每年按照规定的时间进行房产税的申报和缴纳。
纳税人可以通过线上或者线下的方式进行申报和缴纳。
七、税收优惠政策福建省为了鼓励房地产市场的发展和提高居民的购房积极性，制定了一系列的税收优惠政策，包括但不限于：1. 首次购房者可以享受一定的税收减免。
2. 鼓励购买经济适合房和公共租赁住房的个人可以享受一定的税收优惠。
3. 对于房地产开辟商，如果其开辟的房地产用于公益事业或者保障性住房，可以享受一定的税收减免或者免征。
八、执法和监督福建省税务部门负责对房产税的执法和监督工作，对于违反房产税法律法规的行为，将依法予以处罚。
九、纳税人权益保障福建省税务部门将保障纳税人的合法权益，提供便捷的纳税申报和缴纳服务，同时接受纳税人的咨询和投诉，并及时处理。
十、总结福建省房产税实施细则的出台，有助于规范房地产市场秩序，促进资源的合理配置和经济的可持续发展。
纳税人应按照规定的时间进行房产税的申报和缴纳，同时可以享受相应的税收优惠政策。
税务部门将加强执法和监督，保障纳税人的权益。
大型商铺业涉及的主要税种和税率及处理方式
大型商铺业涉及的主要税种和税率及处理方式营业税=租金收入×5%城建税=营业税×7%教育附加=营业税×3%地方教育附加=营业税×2%（如有）印花税租金收入×0.1%房产税=租金收入×12土地使用税企业所得税25%房地产业开发的大型商铺租赁是以投资性房地产核算。
要紧收入是以租金的形式实现，关键是成本的核算。
一、投资性房地产的含义随着我国房地产行业的不断进展，企业持有房地产除了用于自身生产与存货对外销售，还出现了以赚取租金或者资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的要紧经济业务。
这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房与作为存货的楼房有显著不一致。
但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房与出租房、自用土地使用权与出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产与无形资产中，使用历史成本法为基本计量原则进行核算。
这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估与投资者权益受损。
投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。
所谓投资性房地产，是指为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，要紧包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权与出租的建筑物，但不包含为生产商品、提供劳务或者者经营管理而持有的自用房地产与作为存货的房地产。
二、投资性房地产的核算模式针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或者无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质与真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产与无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策根据，并规定了下列两种模式可供选择：（一）成本模式该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。
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房地产企业
营业税：税目为销售不动产；收入*5%（此处视为流转税）；
城建税：税目为城建税；流转税*7%；
教育费附加：税目为教育费附加；流转税*3%；
堤防费：税目为堤防费；流转税*2%；
地方教育附加：税目为地方教育附加（原“地方教育发展费”）；流转税*1.5%
（09年以前按收入*0.1%）；
价格调节基金：税目为价格调节基金；从09年开始征收，收入*0.1%；
印花税：税目为其他营业账簿；账簿数目*5元/本；
房产税（城市房地产税）：从价征收；交易价格*1.2%；
土地使用税：针对各公司储备土地的级别征收；须查对应的价格，按亩征收；
企业所得税：08年以前 收入*20%*25%；（其中20%为应税所得率，25%
为基准税率）
09年开始 收入*15%*25%；
注：如企业涉及其他应税交易，不针对所处行业，统一按税法核定。且每年
的税率或多或少都会产生变动。