财税实务12个省份关于房地产企业增值税纳税义务发生时间的说法
房地产开发企业将开发产品转为自用或出租土地增值税如何处理？(老会计人的经验)
房地产开发企业将开发产品转为自用或出租土地增值税如何处理？（老会计人的经验）一、清算时收入和成本的税务处理？根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
根据上述规定，房地产开发企业将开发的商品房部分转为自用办公，该办公自用的房产成本费用不能在土地增值税清算时扣除。
二、清算后再转让房地产如何计算土地增值税？根据国税发〔2006〕187号文件第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
三、将未售转为自用或出租是应清算项目还是可清算项目？根据山东省地税局2005年1号公告第十九条规定，符合下列条件之一的，房地产开发企业应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第二十条对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。
通过以上两条规定可以看出，对应清算项目，文件第十九条第一款规定很明确：房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
工程施工企业纳税时点
工程施工企业纳税时点一、工程施工企业纳税时点的相关规定根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税法》等相关法律法规规定，工程施工企业需要按照规定的期限缴纳各项税款。
一般来说，工程施工企业需要按月、季度、年度等不同的时点对税款进行申报和缴纳。
具体来说，工程施工企业需要注意以下几个方面的纳税时点：1. 月度纳税时点：工程施工企业在每个月的规定时点需要进行月度纳税申报和缴纳。
一般来说，工程施工企业需要在每月的15日前申报上个月度纳税情况，并在当月的底前缴纳相应的税款。
月度纳税时点是企业纳税的基础，企业需要严格按照规定时点履行相关纳税义务。
2. 季度纳税时点：工程施工企业在每个季度末需要进行季度纳税申报和缴纳。
一般来说，工程施工企业需要在季度末前15天内申报上季度度纳税情况，并在当月的底前缴纳相应的税款。
季度纳税时点是企业纳税的重要环节，企业需要按时履行相关义务，避免因逾期纳税而导致罚款或其他后果。
3. 年度纳税时点：工程施工企业在每个年度末需要进行年度纳税申报和缴纳。
一般来说，工程施工企业需要在年度末前3个月内进行年度纳税申报，并在当年的底前缴纳相应的税款。
年度纳税时点是企业纳税的总结和检查阶段，企业需要认真核对各项数据，确保准确完整地申报税款，避免发生税务风险。
以上是工程施工企业纳税时点的相关规定，企业需要依据具体情况合理安排纳税事务，确保按时、按规定地缴纳税款。
下面将探讨工程施工企业在纳税时点方面存在的问题，并提出一些建议。
二、工程施工企业纳税时点存在的问题在实际操作中，工程施工企业在纳税时点方面存在一些常见问题，主要包括以下几个方面：1. 时点把握不准确：由于企业的税务工作繁忙复杂，有时候难以准确把握各项税款的申报和缴纳时点。
而一旦错过了申报和缴纳的时点，就可能面临罚款或其他处罚。
2. 数据准备不充分：有些工程施工企业在纳税时点前没有做好相关数据的准备工作，导致不能及时准确地申报税款。
实例 增值税纳税义务发生时点早于会计收入时点的处理案例
实例增值税纳税义务发生时点早于会计收入时点的处理案例在财会[2016]22号《增值税会计处理规定》中写到:按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的,应将应纳增值税额,借记”应收账款”科目,贷记”应交税费——应交增值税(销项税额)” 或”应交税费——简易计税”科目,按照国家统一的会计制度确认收入或利得时,应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入.【案例】某建筑企业承建一项土石方工程,开工前施工项目部按工程承包合同的规定,收到发包单位通过银行转账拨付的工程款30万元.月末,企业以工程价款结算账单与发包单位办理工程价款结算:本月已完工程价款19万元,按规定应扣还预收工程款16万元.施工项目部收到发包单位支付的工程价款3万元.假设该项目采用一般计税方法计税,根据上述情况,企业应作如下账务处理:(1)开工前预收工程款:借:银行存款300000贷:预收账款———预收工程款300000预收工程款产生的销项税额=300000÷( 1+11%)×11%≈29729. 73(元)借:应收账款———×工程增值税贷:应交税费———应交增值税(销项税额)(2)月末办理结算:工程结算价款产生的销项税额=190000÷(1+11%)×11%≈18828. 83(元)借:应收账款———应收工程款190000贷:工程结算应交税费———应交增值税(销项税额)(3)根据业主要求,从结算总金额扣除16万元预收工程款:借:预收账款———预收工程款160000贷:应收账款———应收工程款160000因业主要求扣除的预收款16万元在预收环节已经计算过销项税额甚至开过发票,而按结算金额全额计提销项税额时就存在重复计算,因此可把业主要求扣除的预收款金额对应的销项税额冲回:扣除的预收款金额对应销项税额=160000÷( 1+11%)×11%≈15855. 86(元)借:应收账款———×工程增值税-贷:应交税费———应交增值税(销项税额)-上述账务处理,企业也可以根据本单位的核算习惯,和第(2)项业务合并处理. (此种账务处理方法是在22号文件的基础上,结合实务操作的便利性自行设置的,不是22号文件的统一规定.)(4)收到发包单位支付的工程价款3万元:借:银行存款30000贷:应收账款———应收工程款30000假设该项目采用简易计税方法计税,根据上述情况,企业应作如下账务处理:(1)开工前预收工程款:借:银行存款300000贷:预收账款———预收工程款300000预收工程款产生的增值税税额=300000÷( 1+3%)×3%≈(元)借:应收账款———×工程增值税贷:应交税费——简易计税(2)月末办理结算:工程结算价款产生的增值税税额=190000÷(1+3%)×3%≈(元)借:应收账款———应收工程款190000贷:工程结算应交税费———简易计税(3)根据业主要求,从结算总金额扣除16万元预收工程款:借:预收账款———预收工程款160000贷:应收账款———应收工程款160000因业主要求扣除的预收款16万元在预收环节已经计算过增值税税额甚至开过发票, 而按结算金额全额计提增值税税额时就存在重复计算,因此可把业主要求扣除的预收款金额对应的税额冲回:扣除的预收款金额对应增值税税额=160000÷( 1+3%)×3%≈(元)借:应收账款———×工程增值税-贷:应交税费———简易计税-上述账务处理,企业也可以根据本单位的核算习惯,和第(2)项业务合并处理.(此种账务处理方法是在22号文件的基础上,结合实务操作的便利性自行设置的,不是22号文件的统一规定.)(4)收到发包单位支付的工程价款3万元:借:银行存款30000贷:应收账款———应收工程款30000。
河北省地方税务局关于对房地产税有关业务问题的解答
河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答2014-06-16 文章来源：本站编辑信息提供:本站原创浏览次数：214一、国税发〔2006〕187号第二条第二款"竣工验收的房地产开发项目"是指什么？"占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上"如何计算？"竣工验收的房地产开发项目"应符合下列条件之一：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始交付购买方；3.开发产品已取得了初始产权证明。
"占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上"是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上。
二、国税发〔2006〕187 号第一条中"国家有关部门"具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确"以规划部门最终审批条件为准"的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。
三、房地产项目中同时包含多种产品类型，依据什么原则来分别计算增值额？房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他(商铺、车库等)三类分别计算增值额。
房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。
四、土地增值税扣除项目按不同类型房地产进行分摊时的分摊方法有哪些？按照《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的有关规定，对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额应采用占地面积法计算分摊。
国家法律形式发布实施的税种口诀
国家法律形式发布实施的税种口诀
纳税义务发生时间汇总
1、增值税
2、消费税
3、船舶吨税，应税船舶进入港口当日
4、资源税
①销售应税产品：收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当日；
②自用应税产品：移送应税产品的当日。
5、水资源税，纳税人取用水资源的当日
6。
环境保护税，排放应税污染物的当日
时开始缴纳城镇土地使用税）
8。
耕地占用税，纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日；纳税人改变原占地用途，需要补缴耕地占用税的，其纳税义务发生时间为改变用途当日。
9。
房产税，次月（原有房产用于生产经营的除外，是从生产经营之月起缴纳）
10。
契税，纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日
11、车辆购置税，购置应税车辆的当日
12、车船税，取得车船所有权或者管理权的当月（以购买车船的发票或其他证明文件所载日期的当月为准）
13、烟叶税，收购烟叶的当天
纳税申报时间
记忆小提示
大多数情况下，纳税申报时间为15日，企税个税单独记忆，剩余的只有几个例外，土地增值税是7日内，耕地占用税是30日内，车辆购置税是60日内，咱们可以记成“7弟三更天去买车，666”，7弟指的是土地增值税是7日、三更指的是耕地占用税是30日内，买车666指的是车辆购置税是60日内。
财税[2016]140 号金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税新政逐条解读
![财税[2016]140 号金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税新政逐条解读](https://img.taocdn.com/s3/m/6dd70f1efbd6195f312b3169a45177232f60e475.png)
II法规·解读Regulations12月21日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)，对36号文件发布后，有关金融、房地产开发等行业，在征税执行过程中的多个重点问题，做出了明确补充规定。
一、《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。
金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。
二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第4点所称的金融商品转让。
解读：上述两条明确了36号文件对归属于“贷款”税目的具有利息收益兴致的金融产品,对今后金融产品收益是否缴纳增值税的判断,有了新的更明确的依据。
明确了持有至到期的各类资管产品不属于“金融商品转让”。
这样，非保本浮动收益类的基金产品分红收益\资管产品分红\信托计划分红等等, 不缴增值税，持有至到期收回本金和非保本浮动收益，也不缴增值税。
但根据36号文件，购入基金、信托、理财产品等产品在到期前的转让，还在金融商品转让税目下按差额纳税。
值得注意的是，依照本文件规定的理解，保本+浮动收益的资管产品，由于承诺到期本金可全部收回，因而获得的分红收益属于“保本收益、报酬”，需要按“贷款”税目缴纳增值税。
三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
解读： 与36号文件相比，扩大了逾期利息不征税的范围，从原银行(包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行)、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司，见与36号文中附件3 第四条) 扩展为证券、保险、金融租赁等金融机构，与36号文附件3第一条 第二十三款对金融机构定义的范围保持了一致。
地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理
地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理随着地产行业的蓬勃发展，地产企业销售期房和现房的增值税收入确认问题也逐渐凸显。
在销售期房和现房过程中，如何正确处理增值税收入确认的法务与税务问题至关重要。
本文将深入探讨该问题，为地产企业提供相关的法务与税务处理建议。
首先，需要明确的是，期房和现房销售在增值税收入确认上存在一些区别。
期房销售指房地产企业在商品房开发过程中，将商品房委托给其他销售组织销售的行为。
现房销售则是指房地产企业销售自身开发的完工的商品房。
在销售期房和现房的过程中，地产企业需要注意以下几个方面的法务与税务处理。
首先，地产企业需要遵守相关法律法规，合规经营。
地产企业在销售期房和现房时，需要遵守国家相关的法律法规，特别是《中华人民共和国房地产开发经营条例》等法规，以确保销售行为合法合规。
同时，地产企业还需要严格执行国家制定的关于商品房销售定价、税务政策等政策，不得违规操作。
其次，地产企业需要准确确认增值税收入。
地产企业销售期房和现房的增值税收入确认主要涉及到两个方面，即销售价款和税率的确认。
销售价款的确认需要按照《房地产销售合同》的约定进行，确认销售总额和已售面积等信息。
而税率的确认则需要依据国家制定的税收政策，诸如房地产增值税免征、减征等政策进行确认。
地产企业需要仔细核实相关的销售合同和税务政策，确保准确确认增值税收入，避免引起税务风险。
第三，地产企业需要做好相关的会计处理。
在增值税收入确认的过程中，地产企业需要进行相应的会计处理。
首先，需要按照国家税务部门的要求设立增值税专用账户，并在销售期房和现房后及时记账，确保准确记录相关的销售收入。
同时，还需要结合国家相关的会计准则，制定相应的会计政策和会计处理方法，确保财务报表的准确性和合规性。
此外，地产企业还需要关注税务风险，并采取相应的风险管理措施。
在销售期房和现房的过程中，地产企业可能面临一些税务风险，如增值税税率变动、税务稽查等。
企业所得税纳税义务发生时间(2篇)
第1篇企业所得税是我国税收体系中的重要组成部分，对于调节企业收入分配、促进经济发展具有重要作用。
企业所得税的纳税义务发生时间，直接关系到企业应纳税所得额的计算和纳税申报的准确性。
本文将围绕企业所得税纳税义务发生时间展开论述。
一、企业所得税概述企业所得税是指企业因生产经营所得、转让财产所得、特许权使用费所得等应税收入，按照国家规定计算并缴纳的税款。
企业所得税的纳税人为企业和其他经济组织，包括内资企业和外资企业。
二、企业所得税纳税义务发生时间的规定根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，企业所得税纳税义务发生时间有以下规定：1. 一般收入：企业在取得收入时即发生纳税义务。
具体包括：（1）销售货物收入：企业在销售货物时，以货物交付的当天为纳税义务发生时间。
（2）提供劳务收入：企业在提供劳务时，以提供劳务的当天为纳税义务发生时间。
（3）转让财产收入：企业在转让财产时，以财产转让的当天为纳税义务发生时间。
（4）特许权使用费收入：企业在收取特许权使用费时，以收取特许权使用费的当天为纳税义务发生时间。
2. 特殊收入：对于以下特殊收入，纳税义务发生时间有特殊规定：（1）利息收入：企业在取得利息收入时，以利息实际发生的当天为纳税义务发生时间。
（2）股息收入：企业在取得股息收入时，以股息实际发生的当天为纳税义务发生时间。
（3）租金收入：企业在取得租金收入时，以租金实际发生的当天为纳税义务发生时间。
（4）其他收入：根据收入的性质和特点，确定纳税义务发生时间。
三、确定企业所得税纳税义务发生时间的重要性1. 准确计算应纳税所得额：纳税义务发生时间的确定，有助于企业准确计算应纳税所得额，确保税收的公平性和合理性。
2. 规范企业财务管理：企业按照规定的时间申报纳税，有助于规范企业财务管理，提高企业财务报表的真实性和准确性。
3. 保障国家财政收入：按时缴纳企业所得税，有助于保障国家财政收入的稳定增长。
4. 避免税收风险：企业按照规定的时间申报纳税，可以降低税收风险，避免因纳税义务发生时间不准确而引发的税务纠纷。
预交增值税的抵减会计处理及建筑业预交增值税问题
1.企业申报增值税时，对于异地预缴的税款，可以在当 期应纳税额中进行抵缴。抵缴时，相同计税方法的项目之 间均可以抵缴，抵缴后仍有余额的在下期抵缴，不退税。
2.企业申报增值税时，对于采用简易计税方法计算的增 值税款不得用一般计算方法下产生的留底税额进行抵缴。
3.对于预缴增值税税款，在抵缴应纳税额时，是否需要 区分一般计税方法和简易计税，在目前的政策上并没有作 出明确说明，申报表上也是只有一个栏目，因此，预缴增 值税款在抵缴时，基本都采用了不区分计税方法和项目， 相互综合抵缴的办法。应该说，这样的处理在实务中是可 行的，也是普遍采用的，也得到一些官方认可的。
〔2016〕36 号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法， 向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地 主管国税机关申报纳税。
此文强调的是按照财税〔2016〕36 号文件规定的纳税义 务发生时间和计税方法预缴。
3.财税［2017］58 号则将建筑服务的纳税义务发生时间 进行了改变，采取预收款方式的，不再以收到预收款的当 天。同时，第三条规定，纳税人提供建筑服务取得预收 款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包 款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。
即： 适用一般计税方法的，应预缴税款=(全部价款和价外费 用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2% 适用简易计税方法的，应预缴税款=(全部价款和价外费 用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% 因此，跨地级市提供建筑服务除当地特殊规定外，从最 新文件看，应按照收到预收款时进行预缴，但是财税 ［2017］58 号并没有说国家税务总局公告 2016 年第 17 号的 相应规定修改或者作废，貌似有不妥。 三、关于增值税预缴税款抵缴问题
（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提 供建筑服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除 外。
房地产企业如何解读财税(2019)20号文
房地产企业如何解读财税（2019）20号文？财政部、税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知（财税[2019]20号，以下简称“20号文”）第三条规定，自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
房地产企业作为资金密集型企业，集团内单位之间无偿借贷资金免征流转税的规定，无疑是一大利好消息。
提醒广大地产企业财务工作者，在新的利好政策面前，需要理性对待20号文。
一、注意政策的适用用期间20号文规定，集团内单位之间无偿借贷资金免征流转税政策的起止日期为“自2019年2月1日至2020年12月31日”。
这段话可以理解为，2019年2月1日之前发生的集团内单位之间无偿借贷资金是不免流转税的，2020年12月31日后发生的该类行为，是否免流转税现在还不知道。
换句话说，2019年2月1日之前发生的集团内单位之间无偿借贷资金的税务风险并未化解，如果此风险到2020年12月31日后尚未得到解决，以后是否具有该类税务风险还尚未可知。
二、注意无偿借贷资金免流转税的范围20号文规定的资金无偿借贷免征增值税的范围仅限于“企业集团内单位（含企业集团）之间”，但是有偿借贷是不免的、非企业集团内单位的无偿借贷是不免的，借给自然人之间也是不免的。
三、注意免税税种的范围20号文规定了企业集团内单位（含企业集团）之间的资金借贷行为免征增值税，但不代表法人单位免费将资金借给个人免企业所得税，也不代表个人免费将资金借给法人单位免个人所得税（恰恰2019年1月日起，个人所得税法增加了个人所得税反避税条款）。
四、统借统还集团架构的功能1、统借统还架构解决的问题是资金来源于“外部”，且“内部使用”时没有“加价”，这种情况才免流转税，同时因为资金来源于“外部”，所以企业所得税税前扣除是不用考虑“债资比”限制。
2、关联企业之间自有资金无偿借贷，统借统还架构没有“免税功能”。
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【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！
财税实务12个省份关于房地产企业增值税纳税义务
发生时间的说法
【学习理解】
我们知道，在营业税时代，销售商品房的纳税义务发生时间为收
到预收款项当天，由于不一定确定最终销售额，通常是开具收据
(如地方税务机关认可的收据样式)，最终再开具发票交付补退差
额。对于营改增之前的预收款项，则其纳税义务已属于营业税，
营改增下允许开具增值税普通发票进行最终结算，但并不计算缴
纳增值税。
增值税下，我们上面有提到，如果以预收款项时作为纳税义务发
生，是不合理的，这一点在财税[2016]36号文件中也已放弃，
主要是考虑对于一般纳税人而言，先收款光有销项，而进项是后
述发生的，这是难以匹配的。不过有的同志认为对于小规模纳税
人是不是仍可以采用预收时确定纳税义务，这样就打破了一致
性，自己的阵脚就易乱了，所以必须采用一致的规则。而对于预
收款项之时确定为预缴税款，是基于平衡财政收入，将来最终达
到纳税义务发生时，统一计算应纳税额，再作抵减预缴税款处理。
那要是项目结束了，仍未扣减完如何办呢？这个没有规定，也可
能还没有发生，估计也难以快速形成这么完整的处理体系，规定
只是说向以后结转抵减，理论上是可以退税的，本来就是预缴抵
减的概念，这跟土地增值税的预缴是一样的逻辑。不过估计退的
困难还是需要充分考虑到的。
整体而言，多数地方是以交付或约定交付商品房为前提条件，这
个小编也是认同的，至于海南改变了之前同上的类同理解，或许