沙洋天水广场前期策划定位报告
商业定位策划报告
有进一步发掘、提升的可能
设施扩张性
1
消费市场容量及用地条件限制扩张。
B等：20分 —— 非常好的立地环境
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
4
项目SWOT分析
综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
目标客群界定
7
细分核心客群消费关注点，满足其多元化的生活需求。
多重的社会属性使得他们成为城市商业多元需求的代言者：
商业发展思考：多元化的生活需求
都市中坚力量
领导/职员
爱人/恋人
父母/子女
朋友/同事
伙伴/客户
目标客群界定
8
他们，或是私企/个体老板，或是企业高管，或是政府官员，总之他们是城市的中流砥柱他们，多位于30—45岁之间；家庭美满、事业稳定，收入颇丰；他们，追求品质的生活、偏爱品位和时尚；他们，注重圈层、渴望被尊重。
从消费者特征来看：对商品品种丰富、商品质量的追求是消费市场所表现出的普遍特点。从商业环境来看：现状商业的低品质无法满足消费群提升生活品质的需求，出现消费外流倾向。
从商品层面来讲：对商品“质”的追求——主要表现为商品品质好、品牌具有知名度；对商品“量”的追求——主要表现为商品数量丰富、商品品种齐全。
商业主题策划
17
商业经营定位
基本生活需求
购物消费型设施
时间消费型设施
品质生活需求
传统百货店/标超
购物主题型百货店/专业卖场
SHOPPING MALL
商业经营定位及形象塑造： 新一代商业的代表，带领潍坊商业进入第四代商业发展模式。 辐射全域，成为都市中坚力量“家庭体验式新生活时尚”的开创者、引领者。 本项目将引入主题购物中心这一先进的新兴业态，与商圈内现有传统商业业态形成鲜明的对比； 特别是都市中产阶层和年轻的新生力量传达“第一”、“全新”、“开创”、“引领”的设施形像，第一时间吸引消费者和投资者的关注，提升项目在其心目中的优势地位，扩大影响力和号召力。
广场项目整体定位建议报告
天元区有以下特点： 1、物业类型：主要以小高层高层为主 2、区域内项目规模大都在17万以下
市场总结
结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放 结论二：未来中高档楼盘竞争加剧 结论三：建筑形态由多层逐渐向小高层、高层倾向 结论四：株洲房地产市场上缺乏别墅类的豪宅
城市综合体的相关案例研究
8、项目营销推广 项目营销推广策略 项目品牌建立 宣传推广渠道
24.01.2020
株洲市宏观经济分析研究
城市的概况
长株潭融城核心城市之一
（长沙、株洲、湘潭）
中南地区最大铁路枢纽
中南地区最大的服装批发集散地 中南地区最大的物流中心
中南地区知名工业城市
市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里； 总人口369.40万人，其中市区人口77.22万人。
由工业城市发展到集工业、商贸、物流功能型城市
社会经济概况
结论：株洲市的经济和社会进去一个新的发展阶段，典型的一个重工 业城市。第三产业还有待进一步提升。城市化的发展在快速的推进。
社会经济概况
经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，服务业水平不断提升。 商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通方式快速发展。 餐饮业发展极为迅速，增长速度较快。
关键词：楼市降温，交易量萎缩，房价下跌
四大城区地产概况 以后重点的发展的就是河西新区，河西也是以后未来的核心商业圈。
株洲房地产现状
天元区板 块
河西南 部板块
四大板块的地产竞争楼盘。
株洲房地产现状
2010年5月份住宅项项目 的成交数量以及价格走势
各个板块的楼盘
1．荷塘区板块特征分析
荷塘区历来具有环境质量优良、文化教育资源丰富、生活配套完善等优势，是株洲的人口居住大区， 更是理想的宜居之区。在市民百姓对人居环境质量越来越关注、重视的今天，荷塘区以它良好的空气 质量指数、较高的绿化率日益赢得购房者的青睐。在宜居荷塘大旗的指引下，荷塘房地产市场呈现出 厚积而薄发、一路欢歌东进之势，各种不同的建筑文化、开发理念在荷塘各行其道、相得益彰。
项目前期策划书(共5篇)
工程前期筹划书〔共5篇〕第1篇：市政工程工程前期筹划书××××高速公路××××工程工程第××合同段项目前期策划书中交××××××高速公路××合同段工程经理部年月日中交××××××高速××合同段工程经理部目录一、工程概况〔一〕、工程简介…〔四〕、施工条件〔七〕、工程的管理模式及管理目标…二、现场生产筹划〔一〕、工程生产组织筹划…〔三〕、施工组织机构筹划…〔五〕、工程环境保护筹划…三、工程材料机械筹划〔一〕、工程材料管理筹划…四、经营筹划〔一〕、工程本钱控制筹划……〔四〕、计量支付的筹划……四、财务管理〔一〕、工程资金使用控制的筹划…〔二〕、工程利润的筹划…〔二〕、现场人员及施工队伍管理…〔三〕、内业资料的管理……〔六〕、测量管理筹划六、企业文化……………2中交××××××高速××合同段工程经理部一、工程概况:〔一〕、工程简介××高速公路是国家高速公路网的重要组成局部，是浙江省交通规划的二纵二横十八连三绕二通道的关键一连，是浙皖闽三省的省际快速通道，也是××市迄今为止投资最大的交通工程。
它的建设对实现国家干线公路网规划和浙江省骨架公路网具有十分重要的战略意义。
××高速公路××合同段起止桩号为K45+400～K51+590，全长6.19km。
本合同段主线共有大桥1802.9m/6座〔详细说明……〕，盖板涵153.9m/8 道，圆管涵19m/1道。
隧道3座，左右洞合计6649m〔详细说明……〕，路基挖方7.76 万方,填方 37.13 万方；隧道挖方 58.90 万方。
天水西边新城规划方案
天水西边新城规划方案简介天水市位于甘肃省中部，是甘肃省的一个地级市，也是兰州市的西南门户，通往青海、四川、陕西等地。
随着天水市经济的快速发展，城市规模不断扩大，越来越多的人涌入城市。
为了应对城市化发展的需要，天水市政府决定在城市西边新建一个新城区，提供更多的居住和商业空间。
本文将介绍天水西边新城的规划方案。
规划区域天水西边新城规划区域位于天水市西北部，横跨秦安县、清水县两个县境。
规划区域总面积约20平方公里。
规划原则天水西边新城的规划设计坚持以下原则：1.生态优先。
规划区域内保留和修复当地的草原、湖泊、河流等自然景观，减少对自然环境的破坏。
2.人性化设计。
注重人们生活和工作的舒适性，提高生活品质。
3.科技先导。
在城市设计中应用先进的科技手段，提高城市管理和服务水平。
规划布局天水西边新城规划总体布局，按照“一轴、一带、三核、多节点”的原则设计。
一轴规划区域内设置一条东西走向的主通道-秦陇南路，与现有城市主干道相接，与清水、秦安两县县城，连接南北主流交通路网。
沿线设置公园广场、商业中心、住宅区、文化教育区、体育设施等功能空间，形成城市的主要活动中心。
一带以“轴线-历史名乡-环境景观”为结构，划分成两个廊带。
其中北廊带以科技生态区、产业创新区、综合物流区、旅游配套服务区为主，促进产业融合和经济发展；南廊带以历史文化、自然生态为主要特征，对规划区域内自然和人文景观进行保护与修复。
三个核心区规划区域设置三个核心区：生态保护核心区、城市中心核心区、科技创新核心区。
生态保护核心区以草原、湖泊、河流为主，保护和修复自然环境。
城市中心核心区以商业中心、公共服务设施为主，成为城市的资金、信息、物流流通的中心。
科技创新核心区以科技创新、人才培养、高端服务为主要任务，为城市未来的经济发展提供支撑。
多个节点规划区域内设置多个节点，建设以生态观光、民俗文化、养老服务、公益服务、交通枢纽为主要功能，丰富城市生活的配套设施。
建设总体安排天水西边新城总体规划及建设分为三期。
广场建设可行性研究报告
广场建设可行性研究报告一、项目背景随着城市化的快速发展，越来越多的城市市民需要一个休闲娱乐的公共空间。
广场作为城市公共空间的重要组成部分，在日常生活中起着不可替代的作用。
然而，目前许多城市的广场建设并不完善，存在一些问题，如规划不合理、设施陈旧、管理混乱等。
因此，对广场建设的可行性进行研究，具有重要的实际意义。
二、项目目标本项目旨在通过对广场建设的可行性研究，为城市提供更加优质的公共空间，促进城市人居环境的改善，提升市民的生活质量。
三、可行性研究内容1.调研分析（1）市场调研：了解城市市民对广场的需求和期望，分析广场建设的市场潜力。
（2）竞争分析：分析周边广场的建设情况，了解竞争对手的现状和发展趋势。
2.技术可行性分析（1）规划设计：根据市场需求和规划要求，设计合理的广场布局和功能区域。
（2）设施建设：评估广场设施建设的技术可行性，确保设施的安全和可靠性。
3.经济可行性分析（1）投资分析：评估广场建设的投资成本，预测未来的经济收益。
（2）盈利模式：设计合理的盈利模式，确保广场建设的可持续发展。
4.管理可行性分析（1）组织管理：建立合理的管理机制，保障广场建设和运营的高效有序。
（2）人员培训：培训广场管理人员，提升他们的管理水平和服务质量。
四、项目实施方案1.项目定位：打造一个集休闲娱乐、健身运动、文化展示等功能于一体的城市公共广场。
2.项目规划：设计广场的总体布局和功能区域，包括休闲区、文化展示区、儿童游乐区等。
3.设施建设：更新广场的设施设备，配备齐全的座椅、休息亭、儿童游乐设施等。
4.管理运营：建立专业的广场管理团队，制定详细的管理规定和服务标准。
五、预期效益1.促进城市经济发展：广场建设带动相关产业的发展，增加城市就业机会。
2.改善城市居民生活质量：提供优质的公共空间，丰富市民的休闲娱乐生活。
3.增加城市形象：打造具有特色的城市公共广场，提升城市的文化软实力。
六、风险分析1.市场风险：市场需求不足、竞争激烈等因素可能影响广场的经营状况。
项目定位策划报告(模板)
XX项目/地块定位策划报告营销管理部年月目的：项目获取后通过对市场的分析，初步明确项目目标客户、发展主题、产品组合等，为项目立项及投资分析提供依据。
分为两个阶段，每个阶段的定位范围及深度要求如下：（1）第一阶段为获取后初步定位，作为概念设计的定位建议依据，为拿地阶段项目定位的延伸或调整，其深度应能达到指导设计部门概念设计的目的；主要内容范围为：市场调研与分析、项目产品定位建议、项目启动区（含示范区）初步建议以及一般物业发展建议。
（2）第二阶段为概念设计后的深化产品定位，结合概念设计成果提出正式产品定位，应达到本模板定位范围要求；深度应达到指导后续设计要求。
第一部分市场调研与分析1.宏观分析2.住宅市场分析2.1.项目所在城市房地产供应分析2.1.1.过往城市供应量、成交量及成交价格2.1.2.过往城市不同房地产产品类型供应量、成交量及成交价格2.1.3.对城市房地产市场未来供应预测2.2.区域房地产供应分析2.2.1.过往区域供应量、成交量及成交价格2.2.2.过往区域不同房地产产品类型供应量、成交量及成交价格2.2.3.对区域房地产市场未来供应预测（含对潜在竞争对手分析）2.2.4.区域典型项目分析a)项目概况⏹项目案名⏹项目位置（附区位图）⏹项目资源状况⏹项目产品特征⏹产品标准b)客户群体分析c)项目优劣势分析2.3.住宅市场分析总结3.住宅客户群体分析3.1.客群定位a)客群定位：具体选择哪几类客户作为项目目标客户b)客群群体特征分析⏹年龄结构⏹家庭结构⏹收入水平⏹置业目的⏹职业/行业分布⏹区域分布3.2.客群购房敏感性分析⏹例如：对物业形态、小区布局、配套、建筑风格、景观、户型、物业服务3.3.客群价格承受能力⏹客户群单价接受程度；⏹客户群总价接受程度；⏹客户群付款方式选择3.4.住宅客群分析总结4.商业分析4.1.城市商业发展历程及所处阶段研判4.2.成熟商圈介绍4.2.1.商圈分布图及商圈分布格局4.2.2.各商圈情况简介⏹商圈区位、商业业态（餐饮、超市、服装、休闲娱乐、IT通讯、家具、珠宝等）、品牌分布、租赁价格、出租率⏹主力消费人群及其特征⏹各商圈的典型商业项目分析4.2.3.现有商圈特征分析总结4.3.项目消费群体分析4.3.1.消费者结构分析与研究⏹示例：（社区配套商业：项目周边3公里；市级商圈）辐射人群范围、消费人群数量、家庭结构、年龄结构、汽车拥有量、家庭收入（购买力）、消费习惯（包括偏好消费场所、消费频次、消费目的、消费金额、服装鞋帽消费档次）、品牌商家接受度4.3.2.消费群定位示例：⏹第一层：区域周边20多万居民及商务人士，满足其日常消费需求；⏹第二层：截留XX区近30万家庭及商务消费人群；⏹第三层：全市追求时尚的中青年人群；⏹第四层：全市商务、旅游人群4.4.国内外可借鉴典型案例分析⏹项目规划信息⏹消费群特征⏹项目功能定位⏹业态组合配比⏹各业态主力品牌4.5.区域未来商业供应量分析4.5.1.政府对区域规划及商业体量4.5.2.商业项目分布图4.5.3.商业供应量分析4.6.商业市场分析总结及发展方向建议5.写字楼市场分析5.1.区域写字楼市场发展历程及所处阶段研判5.2.所在城市或区域针对商务区发展规划研究5.3.所在城市主要产业及对写字楼的需求分析5.4.城市或区域写字楼供需分析5.4.1.过往城市或区域写字楼供应量、销售量、出租量及成交/租金价格、空置率5.5.城市或区域商务板块分析⏹城市热点办公区分布图⏹城市热点办公区分布及区域发展特点（出租率、空置率、主要客户等）5.6.项目区域未来写字楼供应量分析5.6.1.政府对区域规划及写字楼体量5.6.2.写字楼项目分布图5.6.3.写字楼未来供应量分析5.7.写字楼租购客户群分析5.7.1.写字楼客户结构分析与研究⏹示例：可以从所处行业（地产、贸易、金融证券、物流、咨询顾问等）、资产规模、单位性质（独资、中外合资、外资、民营企业、国有企业、央企、事业单位、政府机关等）等维度，将大、中、小客户分类结构性分析5.7.2.客户需求分析⏹针对不同客户类型，从面积需求、位置需求、形象需求、产品具体需求、价格需求、配套、其他等方面进行分析5.7.3.客户来源分析⏹根据交通及本区域特征、客户结构特征及需求特征，对本项目客户来源进行分析5.8.国内外可借鉴典型案例分析⏹项目规划信息⏹客户构成⏹项目定位⏹硬件配套及车位配比⏹租售比例及租售价格5.9.写字楼市场分析总结及发展方向研判⏹写字楼的客户构成、租金水平（区分不同等级）⏹未来市场展望⏹写字楼发展方向建议视需要补充酒店、公寓等物业类型的研究6.本项目S.W.O.T.分析6.1.Stength（优势）6.2.Weakness（劣势）6.3.Opportunity（机会）6.4.Threat（威胁）⏹区分住宅、商业、写字楼等物业业态，并整体进行分析第二部分项目定位7.项目总体定位产品定位、价格定位、形象定位8.项目物业发展建议8.1.项目经营8.1.1.项目出发点和经营模式8.1.2.自持、销售配比8.1.3.经营方式建议8.2.项目规划建议8.2.1.总体规划布局建议8.2.2.不同物业形态选择和基本配比8.2.3.项目启动区（含示范区）开发建议8.2.4.开发分期建议9.项目住宅定位及产品建议9.1.项目住宅产品档次定位9.2.建筑风格建议9.2.1.建筑风格建议9.2.2.建筑风格示意图9.3.景观园林设计建议9.3.1.景观园林设计风格建议9.3.2.软硬景关系建议9.4.示范区建议9.4.1.示范区选址建议9.4.2.售楼处初步风格建议9.5.交房标准建议9.5.1.交房标准建议及选择9.5.2.不同交房标准的配比9.5.3.公共区域精装标准9.6.户型设计建议9.6.1.户型配比9.6.2.梯户比和平层分布9.6.3.户型功能设置建议9.6.4.户型/房间朝向及景观面设置建议9.6.5.户型附加值设置及创新户型建议9.7.配套设施建议9.7.1.配套打造建议9.7.2.配套设施功能定位9.7.3.配套设施分布建议9.8.车位配比建议9.9.物业服务建议9.10.其他增值（产品附加值）需求10.商业定位及产品建议10.1.城市角色定位10.2.商业市场定位及形象定位10.3.项目商业功能组合⏹购物、超市、餐饮、休闲娱乐、酒店、办公等功能组合定位。
商街定位策划书3篇
商街定位策划书3篇篇一《商街定位策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于商业街区的需求也日益多样化。
本商街位于[具体位置]，拥有独特的地理位置和发展潜力，但目前在定位和特色方面还不够明确，需要进行全面的策划和提升。
二、商街现状分析1. 地理位置优势：地处城市核心区域，周边交通便利，人流量较大。
2. 现有业态：包括一些传统的零售、餐饮等，但缺乏特色和吸引力。
3. 竞争情况：周边存在其他商业街区，竞争较为激烈。
三、目标定位1. 总体定位：打造一个集时尚购物、特色餐饮、文化娱乐、休闲体验于一体的综合性商街。
2. 目标客群：主要面向城市白领、年轻家庭、游客等群体。
四、功能布局1. 划分不同功能区域，如购物区、餐饮区、休闲娱乐区等。
2. 合理安排店铺位置，确保人流畅通和商业氛围的营造。
五、业态规划1. 引入知名品牌，提升商街的档次和吸引力。
2. 增加特色餐饮，包括本地特色美食和各类风味餐厅。
3. 发展文化娱乐业态，如电影院、剧院、书店等。
4. 配套休闲体验项目，如咖啡馆、茶馆、美容美发等。
六、品牌塑造1. 设计独特的商街标识和宣传口号。
2. 通过线上线下的宣传推广活动，提升商街的知名度和美誉度。
七、运营管理1. 建立专业的运营团队，负责商街的日常管理和服务。
2. 制定统一的运营规范和标准，确保商家的经营秩序。
3. 定期举办各类活动，如促销活动、主题展览等，吸引消费者。
八、实施步骤1. 前期调研和策划阶段：深入了解市场需求和竞争情况，制定详细的策划方案。
2. 招商阶段：吸引优质商家入驻商街。
3. 建设和装修阶段：按照规划进行商街的建设和店铺装修。
4. 开业筹备阶段：做好开业前的各项准备工作。
5. 正式开业及后续运营阶段：持续优化商街的运营和管理。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场变化，及时调整业态和营销策略。
2. 招商风险：制定合理的招商政策，吸引优质商家入驻。
3. 竞争风险：不断提升商街的竞争力，突出自身特色。
沙田太阳城前期策划报告
•
它强调以人为本的设计理念，力图去创造一种 现代、美好的居住社区，并由此唤起人类住区生 活最基本的向往——生活是丰富多彩的，人自由 地选择生活的权利，人与人相互依存和沟通，人 与都市紧密相连。
设计指导原则
新城市主义体现在社区的规划设计手法上，应 遵循以下共同的原则： (一)在社区设计中，强调的社区边界是创造领域 感和归属感必不可少的条件； (二)适度的社区规模和具有明显特征的社区中心 是创造可识别的场所的关键； (三)居住、就业和商业的多功能混合和提供多种 类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础； (四)以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道 路系统应构成社区基本的网络结构；
园区以功能来分有以科研为主的科学城、有的 以生产为主的工业园、还有的是两者兼顾的科技 工业园区，但是它们有一个共同点，就是工业园 区与居住生活区混合布置，居住生活区为在园区 工作的管理人员、科研人员、生产人员提供生活 场所。
高新区主要规划要点 1、整体规划 住宅区规划设计应该遵循园区整体规划的要求， 使之成为园区的有机组成部分。 2、规划概念 规划概念的发展方向应该体现园区特征，可以 以该园区的特征作为切入点，引申发掘针对居住 需求的设计亮点。在产品设计过程中尊重这种区 位特征，使产品与之有较强的融合性。
们居住、上学、购物等都很方便。在“新城市社 区”理念的指引下，应规划商业体系，既考虑购 物便利，又注重购物乐趣。
• Comfortable则强调生活的舒适性；
• Communication在于邻里间的相互沟通。
“由此，抽象的规划理念转化成能够给客户提供 利益的东西。社区必须要提供方便舒适的功能， 为实现这一基本精神，新城市主义对社区景观的 设计特别重视人的参与性，拒绝冰冷的只有观赏 价值而没有参与价值的景观。
天水南湖地块商业部分策划
第二节 天水商业地产研究
四 2006上半年天水在售商业物业概览
3、嘉乐广场
秦州区成纪大道 总建筑面积：6万平方米 一期：1＃14720平米，地下2层，地上14层，局部15层；3＃住宅楼9018平米，地下1层， 地上12层，局部13层。 商业售价：后面8500/M2，前面街商铺16000/M2
天水南湖地块商业部分 策划
2020/11/15
天水南湖地块商业部分策划
市场分析
天水南湖地块商业部分策划
第一节 宏观、中观环境研究
2006年中国商业地产产品大趋势
1、商业设施大型化趋势放缓
在宏观环境及政策等各方面因素影响下，预计2006年商业地产供应量将持续增长。其原因主要 有两方面：一是国家限制住宅开发后，开发商认为商业地产利润空间更大，转向商业地产开发； 二是目前市场的商业有效需求仍未得到满足。 商业设施规模2006年可能出现的变化有：一方面，大规模的集中商业供应难以出现，一窝蜂开 发的大型Shopping Mall的局面不会重演。多数开发商缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资 和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。即便沿用目前国内大型商业设施的业态组 合模式，但缺乏创意与特色。或虽有创意，却无法解决招商和巨大的资金缺口问题。盲目追求 大体量，而缺乏足够的消费人群和购买力，即便热闹一时，无法长期经营，供应过剩，从而导 致项目搁浅。 另一方面，2005年商务部发布了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点， 预计2006年社区示范范围将逐步扩大。未来商业物业多以提供社区配套服务为主要形态。
（天水商圈分布图）
天水南湖地块商业部分策划
第二节 天水商业地产研究
三 天水商业地产近年来的发展特征中心体系
商场定位、规划方案大纲（最终五篇）
商场定位、规划方案大纲（最终五篇）第一篇：商场定位、规划方案大纲商场定位方案大纲定位：潮流、特色汇聚一身的中高端休闲、放松、体验、娱乐场所目标人群：本地、外地游客、年轻潮流群体、悠闲群体；商场招商划分思路：以产品风格划分楼层或区域一层：体验、活动互动区域，如日本动漫区，（COSPLAY表演、动漫相关产品展示、销售、体验）、日本电子产品科技体验店；二层：韩风区，进驻一些韩国特色品牌或产品店，如，韩国化妆品、韩国明星写真，专辑等音响店、韩国特色零食店，韩国服饰；三层：英美风，进驻英美风格品牌服装店、西方文化体验店、西方重大节日礼品装展店、西方特色糕点店、西方特色产品便利店；四层：部分特色付费休息区，五层：中国风区域，进驻有本地区域特色产品店，如，茶道馆、文化体验区（代表哈尔滨文化地域特色的风景画或建筑模型、文化名人简介展览、哈尔滨各个旅游景点模型区），哈尔滨特有产品品牌店六层：美食餐饮区，根据风格划分餐饮区，韩餐区、西餐区、中餐区、日式餐饮区。
服务：区别其他商场的差异化服务定位。
第二篇：时代财富城项目定位及商场规划报告时代财富城项目定位及商场规划报告第一部分时代财富城项目定位一、时代财富城项目定位描述定位原则：（打造青山区第一个一站式服务商业体系）1、时代财富城优势：A:项目规模大，接近7万平方的商场规模，而且综合统一经营，有很好的大型购物中心概念，对包头市的经营商户和青山区居民有吸引力。
B:项目地理位置优势（处于包头市青山区主干道文化路和幸福路的十字路口，对面娜琳商业步行街、与王府井百货、娜琳百货、麦当劳、肯德基、北京华联等品牌扎堆运营，是青山区最为繁华的商业核心。
C：交通便利，项目可达程度高。
D:本项目已招进沃尔玛、七匹狼、劲霸男装等品牌效应。
E：大型地下停车场和商场前面空阔的地面停车场为消费者提供了足够的停车位（共800多个）。
F：气候因数：北方每年2/3时间属于低温，所以消费者大多愿意选择室内消费。
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沙洋 天水广场
前期策划定位报告 201 3 1>.0 4
CONTENTS 目录 开发 策略 产品定位 功能规划 业态布局 沙洋城市发展：城市经济 房产市场发展：总体现状 房产市场发展：未来趋势 1 、整体市场分析 可能性 3 、项目本体分析 2 、区域市场分析 商圈布局简析 业态综合分析：零售百货 业态综合分析：餐饮行业 业态综合分析：休闲娱乐 业态综合分析：租金简况 业态综合分析：发展小结 消费客户层分析 住宅综合分析 可行性 可行性 Why 为什么 城市房产现状 What 做什么 项目开发环境 How 如何做 项目整体定位 商业业态定位 经营主题定位 经营档次定位 商业类别甄选 业态主题定位 楼层主题定位 消费客层定位 住宅产品定位 住宅价格定位 住宅客户定位 商业价格定位 租售及营销建议 4 、项目定位建议 可操作性 交通环境简析 项目区位简析 项目现状简析
沙洋城市发展：城市经济 房产市场发展：总体现状 房产市场发展：未来趋势 城市房产现状
城市经济 沙洋政府十二五规划：以完善功能、增强辐射为目标，推进中心城区提档升级
沙洋县辖五里铺、十里铺、纪山、拾回桥、后港、毛李、官垱、李市、马良、高阳、沈集、曾集、沙洋等 13 个镇， 1 个省级经济开収区， 250 个村， 29 个社区屁民委员会，全县总人口 65 万人，其中沙洋监狱管理尿 3.77 万人。全县总面积，耕地面积 6.23 万公顷。县城规划区面积 19.96 平方公里，建成区面积 14 平方公里，城区人口达到 13 万人。 沙洋监狱为全国第二大监狱，下辖 13 个监狱中有 9 个均在沙洋境内，其中县城的长林监狱位于县城中心，即本案项目所在地。 独特的司法机构，造就了沙洋独特的常驻人群，狱警及监狱管理人群达到沙洋城市人口的 1/4 ，且收入稳定，消费能力较高 。
城市人口中，具备中高消费能力的狱警人群和城市的中高收入人群将成为本案的主要销售和消费目标人群。
城市人口 ： 常驻人口 13 万，其中 25% 隶属监狱系统
城市经济 GDP 与 GDP 与固定资产投资稳步增加， 2012 年 GDP 突破 180 亿人民币 GDP 2012 年全县实现地区生产总值 180.68 亿元，同比增长 11.5% ，城镇居民可支配收入和农民人均收入分别完成 14780 元、 9176 元，分别增长 17.3% 、 14% 。 固定资产投资总 2012 年固定资产投资完成 86.59 亿元，增长 21.9% 城市化率 2012 年沙洋城市化率已接近 45% 城市经济
沙洋各项经济指标稳步提升，年增加率保持在 15% 左右，特别是人均消费性支出已达到人均年收入的 70% ，消费力的提升也为沙洋商业的収展带来了劢力。 城市经济
城市经济 根据大量日本、美国等国家经验表明：城市化率增加和人均 GDP 增长演进到不同阶段，城市人口的商业需求和居住需求将随之发生结构性变化
房产市场发展 人均 GDP 与房地产发展的关联
根据联合国城市发展纲要和大量国内二三线同类型城市的研究数据发现，三线城市房地产 GDP 发展关联如下
800-2500US$ 2500-3500US$ 3500-4500US$ 4500 以上 US$ 住房面积提高 步入加速升级阶段 , 改善型需求向舒适 型需求转变阶段 居住质量改善阶段 改善型购房 城市经济发展与居住形态的关系 人 均 G D P 城市化率 25% 35% 40% 45% 50% 1. 传统居住习惯对面积要求偏大 2. 对居住品质要求不高 3. 注重邻里生活，沟通 4. 对单价相当敏感 人均 GDP 位于 1200 美金以下；城市化水平在 25% 以下 人均 GDP 位于 1200 ~2000 美金；城市化水 平在 40% 以下 1. 表现出总价敏感度，单价敏感度弱化 2. 房价上升，购买力下降，面积需求减小 3. 对小区品质有要求：外立面，绿化，景观等。 4. 随着土地级差发展，对地段要求凸显 人均 GDP 位于 2000~ 3000 美金；城市化水 平在 40% 以上 45% 以下 1. 对户型出现要求，对弹性空间增加极为敏感 2. 追求硬件品质 3. 追求物业，智能化等软件服务。 4. 完善的社区配套。 人均 GDP 位于 3000~ 5500 美金；城市化水 平在 45% 以上 60% 以下 多元化价值主张，在产品形态、功能形态，品质等各方面形成细分化差异。 + 人均住房面积持续增长 生存型需求阶段 房产市场发展
随着经济指标稳步提升，城市化率不断提高，人民生活品质提高， 沙洋住宅和商业形态和功能即将步入新的发展阶段。 800-2500US$ 2500-3500US$ 3500-4500US$ 4500 以上 US$ 25% 35% 40% 45% 50% 人 均 G D P 城市化率 + 人均住房面积持续增长 生存型需求阶段 房面积提高 居住质量改善阶段 步入加速升级阶段 , 改善型购房 改善型需求向舒适 型需求转变阶段 高密度城市综合体成为城市形象代表 普通多层 + 少量小高层 差异化多层 + 小 高层 + 高层 大量高密度 + 少量低密度产品 大量低密度产品出现 房产市场发展
主要表现：无大规模集中商业，商业规划处于萌芽阶段。 商业形态：百货公司 / 传统商业街区 / 专业市场 / 商贸市场 / 集市 / 老的传统百货 商业发展初级阶段 （散落商业布局） 商业萌芽发展阶段 （购物中心出现） 主要表现：城市商业中心出现，政府开始有组织的商业区域规划。 商业形态：集合式购物中心开始出现，成为城市商业发展亮点，通过多业态组合引导商业新形态； 商业快速发展阶段 （大都市商业经济） 主要表现：城市商圈开始组团发展，同时开始向外延伸；商业规划与商业驱动协调同步发展； 商业形态：出现商圈组合概念，形成天一与万达两大商圈组团； 现代商业发展阶段 （多形态商业组合） 主要表现：商业形态多样化，核心商业 / 区域商业 / 主题商业 / 能量型商业 / 社区商业等并茂发展； 商业形态：院落街区 / 奢侈品中心 / 奥特莱斯 / 酒吧街区 / 美食街区 / 体验式购物 / ； 【 提示 】 ： 2013 年之后，沙洋商业发展形态更加多样化，商业形态更趋向分工细化，对本案小体量的商业更是机遇挑战并存； 房产市场发展
商圈布局简析 业态综合分析：零售百货 业态综合分析：餐饮行业 业态综合分析：休闲娱乐 业态综合分析：租金简况 业态综合分析：发展小结 业态综合分析：区域租金简况 消费者分析 业态综合分析：发展小结 区域商业市场分析
商圈发展布局：主要商圈分布 东方百货 中百仓储 海新广场 建设街商圈 江津大道商圈
业态综合分析：江津大道商圈 江津大道商圈是沙洋县新形成的一个商圈，因为符合沙洋县的整体城市 规 划——西 进 北扩 。