大悦城写字楼定位报告共100页
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2013天津大悦城骑鹅公社开业回顾总结48页介绍
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无忧青春
脱离繁重的高中生活 进入大学，开始有时 间玩、做自己喜欢的 事，开始谈恋爱 最主要的压力来源于 考试
“不知道” 与“我应该”
忙！
稳定
大学生活步入尾声， 事业起步 事业步入稳定，开始组建家庭 工作？出国？念研究 忙、需要面对多重压 房、车、父母、小孩…仍需面对较大压 生？不可捉摸的未来 力：工作、配偶、置 力 开始承担责任，应该 业、社会交往、社会 独立、应该更努力、 经验不足等等 应该追求理想…
如果逆时序建立从创意设计到终端零售的直达平台，同时赋予它休闲和体验式的消费模式，是
否可以保证大悦城引领时尚的市场地位？
8
定位策划
创造天津最文艺的创意设计主题、休闲互动体验式街区
定位案例借鉴
新天地 时尚 798艺术区
香港 K11
田子坊
南锣鼓巷
定位案例借鉴
借鉴元素1：业态品类与商品品牌应尽力丰富，且有较强的独有性和引领性； 借鉴元素2：街区与卖场应有截然不同的风格和营销包装； 借鉴元素3：互动、体验、休闲的风情是街区的主线和主要卖点； 借鉴元素4：不宜设置大面积店铺，主要发展小而精致的独立设计师店面； 借鉴元素5：所有品牌均需有独立创意的形象和鲜明的品牌内涵； 借鉴元素6：街区需要独立的招商渠道、运营管理模式和推广概念才能经营成功。
天津大悦城
骑鹅公社开业回顾总结
一、创意由来
二、定位策划
三、实施过程
四、开街业绩 五、总结反思
创意由来
突围购物中心同质化竞争的一次创新
大悦城品牌的核心理念
年轻、时尚、潮流、品位。
2019年7月北京西单大悦城调研报告
项目特色：业态
商业部分共12层，包括地上10层、 地下两层
B2F主要业态为生活配套类 B1F-5F主要业态为服装、鞋包、配 饰、化妆品、数码等时尚零售
6F-10F主要业态为餐饮和休闲娱乐 餐饮、娱乐、配套业态共占据6层 面积，充分满足了年轻人购物之余 的休闲、聚会需求
零售业态的分布按照档次、风格 区分而不区分男女。使得青年男女 一起逛街更加方便。
项目特色：品牌
大悦城在品牌选择上 围绕年轻时尚化和独特 性两大原则，并不刻意 追求高端，保持了整个 商业调性和目标客群的 统一。
在首次招商开业后， 项目仍不断进行品牌调 整，保证入驻品牌依然 能够紧跟时尚潮流并保 持一定新鲜独特性。
2019年F1品牌列表
VERO MODA
ESPRIT
LACOSTE
几个问题
1
7楼以上商铺空置率相对较高
2
主中庭利用效果有限
高层空置率较高
从7楼开始空置商铺明显增多，8 楼空置商铺面积目测约占比30-40%， 对整体氛围影响明显。
主中庭利用
主中庭位于商场核心位置，直达顶部。 楼顶采用玻璃材质，可直接透过阳光。 底部设在B1层，设计为临时舞台，但由 于其面积偏小，演出也非日常活动，实 用性可供斟酌。从实际观察来看，无活 动时间中庭周边人气冷淡。
摘星的你
B2
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
感谢观看
所有的忧伤终将远去，所有的幸福都会来临
合肥政务区写字楼市场调查报告62p
所占比例
4.06% 9.11% 16.05% 14.30% 12.64% 15.11%
➢ 合肥写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交比例，已超过全国写字楼土地成交15％平均线。 ➢ “限购”政策的执行，商业地产将获得更好的发展，价格上涨趋势明显。
历年写字楼市场供应量不断增加，09年呈现激增
60 50 40 30 20 10
2004-2009年写字楼类土地成交变化图
400
18.00%
16.00%
300
14.00%
12.00%
200
10.00% 8.00%
6.00%
100
4.00%
2.00%
0
0.00%
2004 2005 2006 2007 2008 2009
成交面积：亩
16.5
成交价格：万元/亩 65
60.76 35.75 67.52 32.22 78.53 110 180 280 240 290
9000 7000 5000 3000 1000
合肥主要写字楼销售情况
价格（元/㎡）
销售率（备案）
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
IFC安徽国际金 融中心 万达广场 新城国际 绿地瀛海 国金大厦 立基大厦
宝文国际大厦 利港国际
利浩财智广场
➢ 09年至今，合肥写字楼价格有较大上涨，多数高品质楼盘销售价格已达到8000元/平方米以上， 超过 10000元/平方米的写字楼数量也在不断地增加。 ➢ 整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目，目前在市场中占有一定比例，尤其政务区比较集中，
0 2004年
近6年写字楼供应比较
供应量
增幅
2013年达美中心广场写字楼及项目知识分享
7、自持体量
自持体量—— 写字楼：共18万㎡，其中近10万平米为公司自持。 酒店式公寓：2.3万㎡，全部自持。 BMC商业：4.2万㎡，全部自持。
达美中心广场大部分产品都为自持，未来必将控制租户品质、租金价格以及软件服务 管理水平，这也是对未来项目品质的有力保障。
三、写字楼产品卖点
1、外部及大堂
…………
三、写字楼专业名词解读
1、建筑面积
建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包 括使用面积，辅助面积和结构面积。
建筑面积在房地产行业中，主要用来体现项目规模的大小。
项目 名称
建筑 面积
本案 35万㎡
国贸 三期
54万㎡
银泰 中心
华贸 中心
35万㎡ 100万㎡
嘉铭 中心
“5A”的含义——
OA（办公智能化系统）：网络系统、会议系统、多媒体系统等…… CA（通讯智能化系统）：公用天线电视、交换机、布线系统等…… FA（消防智能化系统）：烟感系统、温感系统、自动报警、自动喷洒等…… SA（安保智能化系统）：电视监控、通道控制、防盗报警灯…… BA（楼宇自动化系统）：冷热源系统、空调系统、照明系统、给排水系统等……
无柱式设计（隔断/半隔断）：最合适客户的办公空间莫过于一个大空间，可以 适应现代办公组织体系的不断调整。同时搭配可拆装的半隔断式的工作位置屏 障，又能保障办公的私密性。
网格预留：写字楼采用将室内地墙与吊顶平面按一定的尺度划分成为网格。在 这些网格中安排相同的灯光、空调、电器插头等装置，供客户依自己的需要安 排隔断，以划分不同的空间面积，满足不同使用要求。
2号楼
4号楼
1号楼
3号楼
1号楼：5-19层为办公、20-30层为酒 店式公寓、31—34层为豪宅。
中国50最著名商业综合体
7、项目名称：硬件设施最高端：银泰中心
8、项目名称：“体验性”最极致综合体：北京蓝色港湾
项目位置：位于北京国际化程度最高的朝阳区朝阳公园西北角，城市中心黄金边缘 项目规模：占地13万平米，建筑面积6万平米。 功能组成：购物、娱乐、休闲、旅游，文化 定位：蓝色的文化港湾，购物公园，一个位于亚洲最大的城市公园，欧式商业小镇 建设时间2008年投入运营 方案特色：环境和谐，功能和谐
12、项目名称：最受投资者青睐综合体 三里屯SOHO
12、项目名称：最受投资者青睐综合体 三里屯SOHO
12、项目名称：最受投资者青睐综合体 三里屯SOHO
13、项目名称：最适合复制的综合体：上海五角广场万达广场
项目规模：整个万达广场立体划分 三层,总建筑面积为81700多平方 米。 建设时间： 2006年12月24日开业 建设地点：项目坐落于上海黄浦江 畔五角场市级副中心商业区，是上 海市最大、人气最旺的商业项目之 一。
4、项目名称：最老资格综合体：北京国贸1期
4、项目名称：最老资格综合体：北京国贸1期
5、项目名称：写字楼租金最贵：国贸三期
项目位置：位于东三环与 建国门外大街立交桥的西 北角，地处北京商务中心 区的核心区域 项目规模：占地面积 16073㎡，建筑面积54 万㎡，高330米，80层。 功能组成：现代办公楼、 豪华五星级酒店、高档宴 会厅和精品商场 定位：今日全球最大的国 际贸易中心。 建设时间： 2005年开始 动工，2007年建成
方案特色：以中西合璧、新旧结 合的海派文化为基调，将上海特 有的传统石库门旧里弄与充满现 代感的新建筑群融为一体，创建 既具传统风貌，又具现代化功能 设施的聚会场所，提供餐饮、零 售、娱乐、文化及服务式公寓等 设施，露天茶座及酒吧、广场表 演和步行街等特色，令项目倍添 新意。上海新天地别具特色的建 筑风格获得广泛的赞赏。
0420_西单大悦城产品线研究
中粮置业以“建立有价值的商业物业，逐步形成优质的物业组合”为使命，始终致力于奉献高品质的生 活空间和生活服务，在物业管理方面，中粮置业旗下凯莱物业管理有限公司，坚持“优质、高效、诚信、 服务”的物业管理理念，以专业化、高品质的管家式服务实现集团投资型物业价值的最大化。
目标规划：5－10年内在全国拓展打造20个大悦城
【中粮集团】
集团简介：中粮集团（COFCO）是中国领先的农产品 、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于利用不断 再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的 生活空间及生活服务，贡献于人类社会的繁荣。 集团使命：我们奉献营养健康的食品和高品质的生活服务，建立行业领导地位，使 客户、股东、员工价值最大化。 中粮集团目前下设中粮粮油、中国粮油、中国食品、地产酒店、中国土畜、中粮屯 河、中粮包装、中粮发展、金融等9大业务板块。
✓商业运营效果较好，主力店及次主力店营业额较为客观，人流量较大，提袋率较高； ✓业态布局较为保守；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
【西单大悦城小结】
关于西单大悦城：
1、【经营模式】利用精品店代替主力的商业模式，大大的提升了购物中心的租金水平以
及招租的灵活性，是一代新型商业发展的趋势；
1号线和4号线
西单商场站 1－2分钟
西单站
5分钟左右
•竞争环境：君太百货、中友百货、西单商场等9家百货店，此商圈内缺 乏一站式购物中心和专门针对年轻人的体验场所 •其他概况：在大悦城中餐饮功能、娱乐功能分别占到30%、20%的比 重，购成商业新的体验点；在招商过程关注“首次登陆中国/北京”的 知名品牌引入，如美国大型服装零售商NEXT；针对青年人消费特征， 时尚品牌、潮流品牌的占比大大提高
关于项目规划：
✓外部动线与内部动线设置较为合理；水平动线与垂直动线互相呼应，人流导向较为明确；通天梯的 设置具有开创意义，较好的解决了高层人流向上问题； ✓三个中庭的设置各有特色，具备丰富空间聚拢人流的效果； ✓人流动线以直线为主，较为呆板； ✓项目装修较为陈旧，影响项目品质；
目标规划：5－10年内在全国拓展打造20个大悦城
【中粮集团】
集团简介：中粮集团（COFCO）是中国领先的农产品 、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于利用不断 再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的 生活空间及生活服务，贡献于人类社会的繁荣。 集团使命：我们奉献营养健康的食品和高品质的生活服务，建立行业领导地位，使 客户、股东、员工价值最大化。 中粮集团目前下设中粮粮油、中国粮油、中国食品、地产酒店、中国土畜、中粮屯 河、中粮包装、中粮发展、金融等9大业务板块。
✓商业运营效果较好，主力店及次主力店营业额较为客观，人流量较大，提袋率较高； ✓业态布局较为保守；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
【西单大悦城小结】
关于西单大悦城：
1、【经营模式】利用精品店代替主力的商业模式，大大的提升了购物中心的租金水平以
及招租的灵活性，是一代新型商业发展的趋势；
1号线和4号线
西单商场站 1－2分钟
西单站
5分钟左右
•竞争环境：君太百货、中友百货、西单商场等9家百货店，此商圈内缺 乏一站式购物中心和专门针对年轻人的体验场所 •其他概况：在大悦城中餐饮功能、娱乐功能分别占到30%、20%的比 重，购成商业新的体验点；在招商过程关注“首次登陆中国/北京”的 知名品牌引入，如美国大型服装零售商NEXT；针对青年人消费特征， 时尚品牌、潮流品牌的占比大大提高
关于项目规划：
✓外部动线与内部动线设置较为合理；水平动线与垂直动线互相呼应，人流导向较为明确；通天梯的 设置具有开创意义，较好的解决了高层人流向上问题； ✓三个中庭的设置各有特色，具备丰富空间聚拢人流的效果； ✓人流动线以直线为主，较为呆板； ✓项目装修较为陈旧，影响项目品质；
中国50个著名综合体项目一览综述
中国50个著名综合体项目一览：华贸中心、上海新天地每座城市都需要有带领步入国际化的商业综合体，中国地产发展至今，发展城市综合体已经代表了一种趋势，一种潮流，一种地产品牌持续发展与城市地产价值最大化的必需。
这种发展趋势不仅仅表现在一线城市，二三线城市也是如此，苏州有圆隔时代广场、深圳有万象城、北京有银泰中心、南京有水游城、武汉有世界城、重庆有龙湖时代天街……1.商铺租金最贵：东方广场之东方新天地东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。
东方新天地现已成为不少知名品牌店的首选地点，也成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。
东方新天地商场包括6个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和天空大道。
6个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。
另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。
2.入驻品牌最多综合体：华贸中心北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东800米处。
这座由三栋高达百余米写字楼、座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。
它的出现使CBD 繁华地段东移，确立了CBD新的商务地标。
此外，华贸商圈还拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店。
两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的"独立式婚礼小教堂",国际最顶级的俱乐部也在此落户。
华贸中心的整体设计由世界最著名的建筑设计师之一的美国KPF担纲，建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉、极富纪念性和时代感，基于"建筑与城市人文结合、建筑与环境共生"的理念。
KPF的设计宗旨是创造一系列的由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生与存在与周围环境形成一种必然的联系。
12万达楚河汉街经营模式分析172047909
黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、
PLORY、H&M、ONLY、
ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、
Jack&Jones、PRICH、NIKE、
LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+ LAVAZZA
入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、 周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯 琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联 通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良 品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红 茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方
汉首开
• 香港名店进驻 • 翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆， • 不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店；
• 121户知名商家云集
个性潮流区
国际时尚区
品味生活区
入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书 入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时
城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、 力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、
苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、 宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、
宣传总规模 340万 摘牌总建面 260万
文化旅游：20万 商业：24万 酒店：16万 写字楼：45万 住宅：155万 配套：3万 其他：77万（地下部分）
7/共27页
2.2联合政府做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通
8/共27页
2.3先做名片——迎合政府与客户，改变土地属性
➢ 开工到开业仅8个月 ➢ 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形
工
24个月
写字楼/住宅交付，酒店开业，万达广场开业
13年12月
14/共27页
3.5 东沙模式的借力与效果 周转与回报 ——依托生意模式，更大力度利用杠杆
深圳CocoPark考察报告
地铁现状
位于购物公园站，无缝接驳地铁1号线和4号线 3个出口
公交条件
未来CBD公交总站线路：3路，398路，b612 路，b686路，b799，e1路，e20路，k318路， m223路，m223路空调，m224路
机场优势
机场30分钟车程
一、项目概况——打造团队：品牌商家打造，星河房地产开发有限公司+美国尔本建筑事务
但彼此之间既熟悉又相亏了解。目前共有20多位建筑师。正在进行的 建筑设计项目包括住宅、商场、酒店、商用办公楼以及规划。 香港启胜管理公司
运营/物业管理 公司
启胜管理服务有限公司 (启胜) 於1978年成立，是新鴻基地产成员 之一，业务包括甲级写字楼、大型商场、高级豪宅、大型屋苑、工贸大 廈、以及會所与康乐设施管理，是全港最具规模的物业管理机构之一。
四、零售业态分析——重点品牌介绍2 – 全棉时代
一、品牌简介：深圳全棉时代科技有限公司成立于2009年，是稳健医疗集团旗下的全资子公司之一。全棉时代依靠稳健医疗集团对棉织品近二 十年的科学钻研，凭借自身的专业技术，独创性的研发出了一种全新的生产工艺即直接使用天然棉花生产全棉水刺无纺布-PurCotton。 PurCotton®是以自主知识产权的专利技术生产出来的“全棉水刺无纺布”命名的，其生产工艺已在全球50多个国家和地区注册专利。 1.国家：中国 2.定位：家居用品 3.主要消费群： 20-45岁 4.特色：健康、舒适、安全、环保，让人们远离化工刺激，回归纯天然、亲肌肤的健康舒适生活 5.经营范围：日常护理和家居生活用品；产品主要包括婴幼儿用品、女性用品、居家用品和医疗用品四大类 6.价格区间： 200 – 600元 二、开店情况： 深圳：益田假日 金光华 成都：万象城 万达 上海：月星环球港 北京：蓝色港湾 西单大悦城 三、经营面积：60 ㎡左右 四、销售情况：月销售8万-10万 五、所属公司：深圳全棉时代科技有限公司
葛洲坝朝阳定福庄地块_产品定位建议
✓三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地， 四环以内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地 以及大型公共设施建设用地； ✓首都功能核心区和生态涵养区土地供应量不超过土地供应 总量的15%，城市功能拓展区和城市发展新区的土地供应 总量不低于全市土地供应总量的85%。
——《北京市2011—2015年国有建设用地供应计划》
北侧—朝阳路对面
项目地块
西侧—定福庄西街 小商业街
南侧—家属楼
东侧—传媒大学
东侧—定福庄东街
项目指标
中小体量项目,地块平整；但地块内多成树，且临朝阳路5层楼已
与汉庭签订10年租约,一层临街商铺招租中；两因素将影响方案
设计
主要指标：
占地： 63120 ㎡
建面：180562 ㎡
容积率： 2.80
2个影响因素： •地块内成树众多,需 与园林部门协商处置 办法； •北侧临朝阳路5层建 筑已与汉庭酒店签订 10年租约,且一层底 商招商中，此楼体位 于地块红线内，若不 可拆迁，将对项目定 位造成重大影响。
2
用地性质 不变
纯写字楼办公物业
前提： •写字楼体量不超过3万平米； •公租房与住宅比例基本为1：1
3
土储收回后 按正常流程
上市
不可控因素较多,变数较大,不建议选择此路经
报告结构
自我审视 路径分析 路径研判 建议方案深化 经济测算
住宅市场研判 写字楼市场研判
政策环境
三环内无住宅用地放量，四环内供地亦受限制，引导居住用 地向外围释放
•央视东迁带动1.2万家传媒类企业、8000家传媒类 上下游企业将跟随东进; •未来几年，这条走廊聚集传媒类企业将达到2万家， 年实现收入突破1000亿元，就业人数达到50万人.