万科集团房地产成本核算指导
万科集团房地产开发成本核算
万科集团房地产开发成本核算2.范畴：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务治理部负责本规范的推行、说明、修改并检查执行情形；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本治理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算方法，合理确定成本运算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发觉成本治理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务治理部反馈。
4. 方法和过程操纵4.1 成本核算的差不多程序成本核算的一样步骤依次如下：4.1.1 依照成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本运算表，运算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，依照有关规定分别运算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，依照成本核算和治理要求，总括反映各成本核算对象的成本情形。
4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本运算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。
4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可依照成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情形，确定具体成本核算对象。
4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，能够以各期(区)为成本核算对象。
房地产开发企业成本核算指导
房地产开发企业成本核算指导背景介绍房地产行业是中国经济中的关键产业之一，对于推动城市经济和促进社会发展具有重要作用。
然而，房地产开发过程中，企业需要面临一系列的成本，如土地成本、建筑成本、管理成本等。
因此，为了更好的管理成本，提高企业经营效益，下面我们就来详细了解一下房地产开发企业成本核算指导。
什么是成本核算？成本核算是指企业对生产过程中所发生的各项费用进行核算以及管理的过程。
对于房地产开发企业来说，成本核算主要包括土地成本、建筑成本、管理成本、销售成本等。
成本核算对于企业的经营管理和决策具有较大的影响，因此，必须加强成本的核算和分析，以更好地掌握企业的经营状况。
成本核算的重要性1.为企业开展精细化管理提供基础成本核算是企业进行精细化管理的前提，只有对各项成本进行全面核算和分析，才能够精确地了解企业的生产成本、管理成本等情况，并有针对性地开展管理工作。
2.评估企业的盈利能力通过对各项成本的核算，可以了解企业的盈利状况，避免企业投资过度或经营不畅导致亏损的情况发生。
3.指导企业经营决策成本核算可以帮助企业掌握生产和经营的费用状况，并在此基础上开展有针对性的经营决策，从而更好地推动企业的发展。
房地产开发企业成本核算指导1.土地成本的核算房地产开发企业的土地成本通常包括土地使用费和土地增值税等，因此在进行土地成本核算时，需要根据实际情况进行分析和计算，将土地成本纳入到企业的成本中，以便更好地掌握经营状况。
2.建筑成本的核算建筑成本是房地产开发企业的主要成本之一，需要包括建筑材料、施工工具和人工等费用，因此在进行建筑成本核算时，需要计算各项费用，并根据实际情况进行分析。
同时，要注意与建筑质量的关系，经常进行质量检测工作，以确保建筑的质量。
3.管理成本的核算管理成本通常包括人员工资、办公费用和差旅费用等，对于房地产开发企业来说也是不可忽视的，因此在进行管理成本核算时，需要对各项费用进行细致的分析，以更好地掌握管理成本的变化和趋势。
万科地产成本管理制度
万科地产成本管理制度一、背景介绍随着房地产行业的快速发展和竞争的加剧，成本管理对于地产企业的长期发展至关重要。
作为中国最大的地产开发商之一，万科地产一直致力于提高成本管理水平，以增强企业的竞争力和可持续发展能力。
为此，万科地产特制定了全面的成本管理制度，以确保成本控制和资源优化的有效实施。
二、制度目的万科地产成本管理制度的目的是为了规范和优化企业的成本管理流程，提高成本管理的效率和科学性。
通过严格的成本控制和资源配置，确保企业的投资回报率和利润率，为持续的创新和发展提供有力支持。
三、制度内容1. 成本预算管理1.1 制定年度成本预算，根据市场需求和项目规模合理分配成本预算。
1.2 经过审批后的成本预算分解到各个部门，明确责任和权限。
1.3 定期检查和调整成本预算，保持预算的准确性和合理性。
2. 成本控制管理2.1 设立成本控制指标，对各项成本进行控制和核算。
2.2 制定成本控制目标，对超出预算的成本进行分析和处理。
2.3 加强对招投标过程中的成本管理，确保采购成本的合理性和透明度。
2.4 定期组织成本分析会议，对各项目的成本进行评估和优化。
3. 成本效益评估3.1 建立成本效益评估指标体系，评估各项目的成本效益。
3.2 对成本效益低的项目进行调整和优化，提高资源利用率和项目回报率。
3.3 定期进行成本效益分析，总结经验和教训，为未来的决策提供参考。
4. 资源配置管理4.1 根据成本管理要求，合理分配和配置资源。
4.2 优化资源利用效率，避免资源的浪费和闲置。
4.3 定期对资源配置进行评估和调整，保持资源配置的灵活性和科学性。
5. 成本管控技术支持5.1 引入先进的成本管理软件和技术工具，提高成本管理的科学性和自动化水平。
5.2 加强对成本管理人员的培训和专业知识的更新，提高成本管控水平。
5.3 建立成本管理信息系统，实现成本数据的及时采集和分析。
四、责任和执行万科地产成本管理制度的责任单位为成本管理部门，该部门负责制定和执行相关的成本管理政策和制度，并对各部门的成本管理工作进行监督和指导。
万科房地产财务部成本工作手册1234573168
发票问题 是否属于公司确定的格式合同？如不是，则要认真、全面审 核。 境外合同则还要考虑税务问题，可请于然协助审核。 合同金额要尽量根据对应的工作内容分解、细化。 附件（如预算书、报价单、图纸签收单等）是否遗漏？是否加 盖了对方公章？ 定标书中报价单位是否不到3家？各家报价是否相差很远？ 重点关注金额较高的合同 2.3付款审核指引 2.3.1付款基本流程 经办人—〉经办部门主任—〉成本部人员—〉经办部门经理—〉成本部 经理—〉财务部人员—〉财务部总监/财务部经理（以100万为限）—〉 总经理—〉出纳—〉结算中心 说明： 1． 100万以上款项交财务总监审批，100万以下款项交财务经理审 批。 2． 5000元以下现金，50000元以下支票由财务经理审批后直接交与 出纳办理。 2.3.2财务部成本管理人员审核付款单据流程 1． 审核付款申请单，在成本管理软件的资金计划—〉付款计划模块 中查询该笔款项。 2． 核实无误后在付款申请单上签字。 3． 在内部网—付款审批流程模块找到该笔款项进行审核通过。 4． 将内部网上填录的付款信息粘贴到资金管理中心的网上付款模块 —〉付款申请单上，并将结算编号写在付款申请单上。 5． 每日将专户的付款信息从网上付款模块中引出上报资金管理中 心。
保修款 1．主要由客户服务中心监控其工程质量，我部要检查是否有代垫维修 款需扣除。如果工程单位承包我司多个项目时，我司在付其保修款时要 考虑所有项目的代垫维修款情况。 2.3.3.3设计 审核清单
付款性 付款情 发票
质
况表
图纸设 √
√
计
样板间 √
√
设计
境外付 √
√
款
验收报 完税证
告
明
√
√
√
√
合同原 合同
地产房地产公司成本核算指导
地产房地产公司成本核算指导1. 引言地产房地产行业作为一个重要的经济支柱在国家经济发展中起着重要的作用。
为了能够有效地进行经营管理，地产房地产公司需要对其成本进行核算和管理，以便实现经济效益的最大化。
本指导旨在为地产房地产公司提供成本核算方面的指导，帮助其开展有效的成本控制和管理。
2. 成本核算的基本概念和原则2.1 成本核算的定义成本核算是指对企业在生产经营过程中发生的各项成本按照一定的方法进行分类、计量、登记和报告的过程。
2.2 成本核算的目的成本核算的主要目的是为了帮助企业了解和掌握自身的经营成本情况，为经营决策提供准确的数据支持，同时也是对成本进行合理分摊和分配的依据。
2.3 成本核算的原则成本核算应遵循以下原则：•实时性原则：成本核算应当及时进行，及时记录和登记各项成本。
•全面性原则：成本核算应包括企业生产经营所有的成本项目。
•独立性原则：成本核算应根据各个成本项目的特点进行分别核算，确保各项成本之间的独立性。
•直接成本与间接成本的区分原则：成本核算应将直接成本和间接成本进行区分，并分别计算和核算。
•正确认定成本原则：成本核算应基于准确和客观的数据进行，确保成本的正确确定。
3. 地产房地产公司的成本核算方法3.1 直接成本的核算方法地产房地产公司的直接成本通常包括项目开发、土地成本、建筑材料成本等。
对于这些直接成本，可以采用以下核算方法：•直接成本分摊法：按照成本发生的时间和发生的阶段对直接成本进行分摊核算。
•直接成本分割法：将直接成本分割为可变成本和固定成本，并进行分别核算。
3.2 间接成本的核算方法地产房地产公司的间接成本通常包括管理费用、销售费用、研发费用等。
对于这些间接成本，可以采用以下核算方法：•分配法：根据各项间接成本的发生原因和成本分配基础进行成本分配。
•比例法：根据各项间接成本所占比例进行成本核算。
4. 地产房地产公司成本核算的注意事项4.1 成本预测和控制地产房地产公司应根据历史数据和市场信息进行成本预测，以便及时采取措施进行成本控制。
(整理)万科集团房地产开发成本核算.
精品文档1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。
精品文档4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表)
万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表)1、目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2、范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3、职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。
4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
万科集团责任成本管理体系指引
1.目标为提升集团成本管理水平，形成份工负责、有机协调成本管理体系，特制订本管理指导。
2.范围本管理指导意在为集团所属各地产企业建立责任成本体系，适适用于万科集团所属各地产企业。
3.职责3.1万科集团总部财务管理部成本审算中心负责本管理指导制订、修改、指导、解释和检验落实，并负责相关具体对接事宜。
3.2万科集团所属各地产企业负责落实实施本管理指导。
4.方法和过程控制4.1 责任成本体系释义4.1.1 房地产业务操作过程是程序性很强专业合作过程，各个专业过程所确定、形成经济支出迭加组成了房地产成本。
4.1.2 房地产成本管理效果依靠于各步骤本身良好运作,房地产成本管理依靠于各步骤之间有机协调和配合。
4.1.3 万科责任成本体系意在明确专业职能部门成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考评评价其职责推行情况。
4.1.4 万科责任成本体系意在加强不一样专业、不一样步骤之间合作和沟通，形成份工负责、有机协调责任成本体系。
4.2 责任成本体系组成要素4.2.1责任主体：以企业设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体，在各业务步骤区分主导部门和配合部门。
4.2.2 责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。
4.2.3 责任目标：按企业成本管理宗旨：以经济合理性最大成本提升产品竞争力，并形成行业成本优势。
各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。
4.2.4 反馈指标：以定量指标为主。
反馈指标系列数值反应项目成本特征，单一反馈指标高低并不能如实反应成本理性。
4.2.5 评价部门：立即计算并提供反馈指标。
在各部门发表自我评价基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统项目责任成本分析汇报。
4.3 责任成本体系范例上述划分范围，但可作更明细划分。
4.4 责任成本体系建立程序4.4.1 由企业总经理牵头，成本管理部具体组织，按本指导划分责任成本范围，确定责任主体和配合部门，并深入细分职责；4.4.2 各企业可可依据本指导选择、调整具体反馈指标，可自行协商确定反馈指标合理区间。
房地产成本核算指导
房地产成本核算指导随着城市化的不断推进，房地产市场成为了国民经济的重要支柱之一。
在房地产项目管理过程中，成本核算是一项必不可少的工作，它关系到项目的财务收支状况、企业的利润和未来的发展方向。
为了确保房地产企业在成本控制方面具备有效的手段和方法，本文将对房地产成本核算指导进行探讨。
一、房地产成本核算的必要性房地产项目的建设过程中，成本往往是一项重要的经营资源。
房地产企业在进行项目决策时，应该考虑成本与效益的平衡关系，并且确保在项目生命周期内成本得到有效控制。
成本管理是房地产企业管理中的重要环节，成本控制是企业管理的核心和基础。
在最初的阶段，如果对成本核算不重视，将会导致企业遭受大量的损失，严重影响企业的持续发展。
二、成本核算的方法1. 直接成本法直接成本法是一种成本核算方法，它涉及到直接与项目相关的成本，例如材料、人力资源和设备。
这种方法简单且易于操作，方便企业对其成本的管理和监控。
在房地产企业中，直接成本包括土地、建筑物、工程安装包等成本。
这些成本都是可以直接计算出来的，可以为企业提供一个切实可用的成本管理工具。
2. 间接成本法间接成本法是一种处理与项目不直接相关的成本的方法，例如水电费用、行政费用和管理费用。
这些费用虽然与项目不直接相关，但也是必要的，并且可被分配到项目成本中。
这种方法需要一定的谨慎性，因为这些成本可能在不同项目之间进行分配，需要一个统一的、可重复的方法来执行。
三、成本核算的实现1. 引入成本核算软件现在市场上流行的成本核算软件越来越多，它能够为企业的成本核算提供方便的方法和更精确的数据支持。
通过引入成本核算软件，企业能够更加有效地管理成本，并更快地识别和解决问题。
软件还可以帮助企业减少重复、繁琐和耗时的工作，从而提高生产效率。
2. 引入成本核算专业人员为了确保成本管理工作的高效性和准确性，企业可以考虑引入专业的成本管理人员。
这些人员能够处理大量资料和数据，并且为企业提供精确的成本分析建议。
万科集团项目开发成本费用核算办法附开发成本科目编览表
万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表)1、目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2、范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3、职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。
4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
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万科集团房地产成本核算指导 第一章 总 则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章 成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 ▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 (4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。
第四章 成本费用项目及核算内容 4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：1) 土地征用及拆迁补偿费2) 前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程费5) 配套设施费6) 开发间接费 4-2 各成本项目的开支范围如下： 土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： (1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 (3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 (4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： (1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 (2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改 造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 (3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 (4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 (5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 (6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 (7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 基础设施费 指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容： (1) 道路工程费：小区内道路铺设费。 (2) 供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。 (3) 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 (4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 (5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。 (6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 (7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。 (8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。 (9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 (10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。 (11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。 建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容： (1) 土建工程费 ① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。 ② 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 ③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 (2) 安装工程费 ① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 ② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 ③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 ④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 ⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 ⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 ⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 ⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 ⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。 (3) 装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 (4) 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 (5) 其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。 配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况： (1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。 (2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 (3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 (4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括： (1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。 (2) 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 (3) 固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。 (4) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 (5) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 (6) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。 4-3 开发企业期间费用的开支范围为：