关于房屋成新率
房屋建筑物成新率现场勘察表
10.水卫
□管道畅通良好，各种器具完好；□基本完好，个别轻微渗漏；□不够畅通,局部锈蚀漏冒；□严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏;
1１.电照
□线路装置齐全完好，绝缘良好；□基本完好，个别部件受损;□局部陈旧老化,绝缘较差；□普遍老化残缺,绝缘不良
１２．暖气
□设备管道完好无堵漏;□基本完好轻度陈旧可用；□明显锈蚀待修,供气不正常;□基本无法使用;
房屋建筑物成新率Байду номын сангаас场勘察表
序号:
估价时点:年月日
建筑物名称
座落
维护保养
及时较及时一般较不及时不及时
可使用年限
已使用年
尚可使用年
房屋结构构造现状
评定分
结构部分G
1.地基基础
□有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；□有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降,但已稳定;□局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降,对上部结构稍有影响；□承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。
1３.通风
□现状良好；□基本完好使用正常;□不能正常使用;□严重损坏;
14.其他
设备部分权重
设备部分得分(10+1１+１2+１3＋14)
设备评定分:（１0+11＋12+13＋14)×权重
打分法评定成新率(P）:P=Ｇ+S+Ｂ
年限法成新率（N）：
综合成新率=打分法评定成新率×权重+年限法成新率×权重
成新率取值
2．承重构件
□足够承载力;□梁身弯曲变形；□梁身遭损；□梁身锈蚀；□梁身有裂纹；□连接牢固;□其他：
2023年房屋重置价评估参照标准
一等
条形基础、独立基础；钢柱梁、柱承重；四周砖墙围护；水泥地面，现浇钢硅楼面；现浇钢於平屋面（含防水隔热层）或预应力混凝土双T板屋面；外墙一般装饰，内墙标准粉刷；铝合金（塑钢）外窗，夹心板推拉大门、卷闸门；一般水、电、卫设施；标准层高区间为4.5米-5.2米。
850-1150
二等
条形基础或独立基础；H型钢柱承重；窗台下为砖墙围护或四周彩钢板围护；水泥地面，H型钢梁、现浇钢舲（或有楼承板）楼面；H型钢屋架、彩钢板屋面；铝合金（塑钢）外窗，夹心板推拉大门、卷闸门；一般水、电、卫设施；单层的标准层高区间为6.5米-7.8米；多层的，底层标准层高区间为4.5米-5.2米，二层及以上标准层高区间为3.5米-4.5米。
650-800
三等
砖墙、石墙承重或一般材质木料的立柱、木屋架承重；围护墙、隔墙粉刷差；杂木门窗；一般水泥地面；木楼板；阁栅槐条较差，屋面尚好；有电。
5(X)-650
四等
一般、较差砖石墙承重或较差材质木料的立柱、木屋架承重；围护结构和内结构材料较差或很差；屋面、地面一般或差；有电或无电。
450-500
2200-2500
一等
满堂基础（箱形基础）；钢硅梁、柱承重；围护墙与隔墙完整；现浇钢碎楼地面；现浇钢碎平屋面（含防水隔热层）、坡屋面；外墙中高档装饰，内墙标准粉刷；铝合金（塑钢）外窗，室内为普通木门；标准水、电、卫设施。
1380-1500
二等
满堂基础（筏形基础）；钢硅梁、柱承重；围护墙与隔墙完整；水泥地面，现浇钢硅或预制多孔板楼面；现浇钢硅平屋面（含防水层）或坡屋面；外墙一般装饰，内墙标准粉刷；铝合金（塑钢）外窗，室内为普通木门；标准水、电、卫设施。
400-6()0
五等
条形基础、独立基础；圆钢柱承重；窗台下为砖墙围护或四周彩钢板围护；水泥地面；拱形管子屋架、彩钢板屋面；铝合金（塑钢）外窗，夹心板推拉大门、卷闸门；一般水、电、卫设
房屋建筑物成新率评定表
小计： 门窗 装 饰 S 内外粉饰 其它
（1+2+3+4+5）*权重
小计： 给排水 采暖 电梯 通风 照明 设 备 B 供配电 通讯 电视 燃气 卫生洁具 其他
（6+7+8）*ห้องสมุดไป่ตู้重
小计： 评定分数（A）：A=K*（G+S+B）=
（9+10+11）*权重 评估人员确定的尚可使用年限：
年限法评定（B）：尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） 综合成新率：成新率A*权重+成新率B*权重=
索引号：C10-1-11页次：
房屋建筑物成新率评定表
资产占有单位名称： 明细表序号： 建筑物名称 房 产 证 号 设计使用年限 项 基础 承重构件 结 构 G 非承重墙 屋面 地面 目 建筑结构 建筑面积 竣工日期 标 准 分 帐面原值 帐面净值 已使用年限 评定得分 评估基准日： 年 月 日 编制人及日期： 复核人及日期：
【精品】谈拟拆迁房成新率的评定
谈拟拆迁房成新率的评定谈拟拆迁房成新率的评定来源：福州市房地产估价协会 (2010-02-02 11:27:56)柯复建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条指出：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。
不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
”但是由于旧屋区的拟拆迁房多为自建住房，往往不具备采用市场法和收益法的条件，只好采用成本法。
房屋建筑物的成新率如何求取和表达，是值得探讨的。
一、能够入户的拟拆迁房成新率的评定对于能够入户的拟拆迁房，成新率采用现场勘查打分法结合考虑使用年限来评定、估算成新率是不成问题的。
这也符合中国房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价案例与分析》一书的表述。
该教材在第四节“城市房屋拆迁估价”介绍“区位指导价市场价格评估技术路线”中指出：“建筑物的折旧，应综合考虑使用年限和成新率，以实际观测的成新率为主计算折旧。
”采用现场勘查打分法评定拟拆迁房的成新率，一般将其分成结构、装修、设备三个部分分别进行评定、打分。
各部分标准分（最高评分）及评定情况如下表：标准分评定情况评分累计评分结构部分基础25 承重构件25 非承重墙15 屋面20 楼地面15装修部分门窗25 外粉饰20 内粉饰20 顶棚20 细木装修15设备部分水卫40 电照25 其他设备设施35上表根据《资产评估常用数据与参数手册》进行整理修改。
原手册设备部分中有一项“暖气”，由于我们地处南方地区无此项，笔者将其改成“其他设备设施”，意指电梯、空调、厨房设备设施等。
如果无此项内容，可将其分数分别并入“水卫”、“电照”中亦可。
然后根据拟拆迁房的不同结构、不同楼层数，各部分取不同的权重，经综合计算后确定拟拆迁房的成新率。
不同结构、不同楼层数取不同的权重一般按下表确定：拟拆迁房的成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B以上资料摘至《资产评估常用数据与参数手册》。
房屋重置成本法案例
(五)典型案例案例：主车间(房屋建筑物清查评估明细表4-6-1序号1)1.概况主车间于1997年12月建成投入使用，建筑结构为钢混结构，建筑面积7,363.15平方米；檐口高约12.5m，跨度分别为30m、18m.、12m，柱距6m；外墙1.5m以下贴面砖，1.5m以上为彩钢板；地面防滑涂料，部分为花岗岩；铝合金窗，铁门。
至评估基准日，该建筑基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、门窗、上下水、电力设施等维护较好。
2.重置全价的确定(1)建安综合造价该建筑物于1997年建成并投入使用，建筑物工程造价计算是依据有关建筑工程资料和竣工结算资料及评估人员现场对建筑物的勘查估算，结合浙江省建筑工程取费标准进行计算，计算结果如下。
①土建工程造价土建工程造价包括主体、室内外及其他配套工程等，计算结果如下表所示：土建工程造价计算表②安装工程造价安装工程包括水电、消防安装工程等，计算结果如下表所示：金额单位：人民币元③建筑安装工程造价建筑安装工程造价=土建工程造价＋安装工程造价=12,788,028.36 +1,190,128.62=13,978,156.98(元)(2)工程前期及其他费用前期费用及其他费用计算表工程前期及其他费用=13,978,156.98×7.73%+ 7,363.15×13.5=1,179,983.95 (元)(3)资金成本该工程全部建成需要合理建设期为一年，贷款利率5.31%，资金按建设期均匀投入考虑。
资金成本=(13,978,156.98+1,179,983.95)×5.31%×0.5=402,448.64 (元)(4)重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本=13,978,156.98+1,179,983.95+402,448.64=15,560,600.00 (元)取整重置单价=15,560,600.00÷7,363.15=2,113.00元/平方米(取整)3.成新率的确定该房屋建筑物建成于1997年，钢混结构，距评估基准日已使用12.76年，房屋主体结构完好，基础无沉降现象，地面整体面层较牢固、无空鼓、起砂、裂缝，屋顶不渗漏、防水、隔热、保温层良好，门窗完好，基本无破损现象，上下水畅通、管道无锈蚀、无渗漏，电照完好，该房屋维护保养较好，评估人员根据实际使用状况结合经济寿命年限(属于生产用房50年)确定的该房屋尚可使用年限为37.24年。
房屋建筑物成新率现场勘察表简化版
房屋建筑物成新率现场勘察表序号：估价时点：年月日建筑物名称座落维护保养及时较及时一般较不及时不及时可使用年限已使用年尚可使用年房屋结构构造现状评定分□有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；□有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；□局部承载1.地基基础能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；□承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。
□足够承载力；□梁身弯曲变形；□梁身遭损；□梁身锈蚀；□梁身有裂纹；□连接牢固；□其他：□足够承载力；□板身弯曲变形；□板身锈蚀；□板身有裂纹；□连接牢固；□其他：结构 2.承重构件□足够承载力；□柱身弯曲变形；□柱身锈蚀；□柱身有裂纹；□连接牢固；□柱身有剥落；□其他：部分□足够承载力；□墙体变形；□墙体有裂纹；□连接牢固；□墙体有剥落；□其他：G3.非承重墙□节点坚固严实；□少量轻度裂缝；□轻微裂缝空鼓；□严重裂缝酥松；4.屋面□不渗漏，保温隔热层完好；□局部渗漏，保温隔热局部损坏；□局部开裂，局部渗漏；□严重漏雨严重损坏；5.楼地面□平整坚固完好；□轻度磨损剥落；□局部磨损断裂；□沉陷不平残破；装修部分S设备部分B 结构部分权重结构得分（ 1+2+3+4+5 ）评定分：（ 1+2+3+4+5 ） * 权重□完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好(允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求)；6.门窗□少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；□有翘裂，松动，腐朽现象，开关不灵；或有变形、锈蚀现象；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落□腐朽，开关普遍不灵，松动、翘裂，或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底□完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外 )，勾缝砂浆密实；□稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱7.外墙落；□部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；□严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。
成新率表
已用年限
7.25
规定使用年限
50
尚可使用年限42.75
年限法成新率＝尚可使用年限/（已用年限＋尚可年限）*100％＝
85.50%
综合成新状态＝鉴定法状态×60％＋年限法状态×40％＝
86%
综合成新率：综合成新率采用二种方法的加权，即理论成新率占60%+理论成新率×40%
房屋建筑物综合成新率鉴定评估表
结构
面积
层数
购建时间
规定使用年限
已使用年限
框架
2,355.00
1
2003年12月
50
7.25
分部状态鉴定
权重
状态
成新
状态鉴定
结构部分
20
90%
18
1.基础：无沉降∨不均匀沉降没有少量较大严重。
40
90%
36
2.承重构件：完好∨基本完好损坏局部严重。
70%
15
85%
13
3.非承重：墙完好∨基本完好损坏局部严重。
＝86.23%×60%+85.50%×40%
＝86%
20
80%
16
4.楼地面：完好∨基本完好损坏局部严重。
5
80%
4
5.屋面：完好∨渗漏个别局部严重。
100
87
装饰部分
40
90%
36
1.门窗：完好∨稍有破损普遍锈蚀开关不灵。
30
80%
24
2.内外粉饰：完好∨稍有破损脱落严重。
25%
15
85%
13
3.顶棚：完好∨稍有破损明显变形严重脱落。
15
80%
12
4.细木装修：完好∨稍有松动残缺严重腐蚀破裂。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析一、市场比较法—-—＊＊大厦办公用房 (2)二、成本法案例――＊＊仓库 (8)三、收益法评估案例――**大厦 (13)四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地 (15)五、机器设备评估案例――船舶 (21)一、市场比较法—--＊*大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为*＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊*路＊＊号的办公楼。
该楼建筑面积69,720。
566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同"载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层，委估建筑面积为69,720。
566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊*＊路*＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层,地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为*＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61，276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米(车位116个）.该楼为钢混结构,地上共55层，地下4层,建筑面积为69,720。
566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部,货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻,周围路网发达、交通便利。
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建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度——
会计科目和会计报表》对经租房产折旧时采用的一些
参数的有关规定如下：
房屋结构分类
序号 结构类型 定 义
1
钢筋混凝土结构 全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。
这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全
2
砖混结构一等 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥
抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋
3
砖混结构二等 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内
部设备不全的非单元式住宅或其他房屋
4
砖木结构一等 材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、
内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋
5
砖木结构二等 结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设
备的普通砖木结构房屋
6
砖木结构三等 结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房
屋
7 简易结构 如简易楼、平房、木板房、砖坏房、土草房、竹木捆绑房等
各种结构房屋的耐用年限（单位：年）
结构 用途 钢筋混凝土结构 砖混结构一等 砖混结构二等 砖木结构一等 砖木结构二等 砖木结构三
等
生产用房 50 40 40 30 30 30
受腐蚀的
生产用房
35 30 30 20 20 20
非生产用房 60 50 50 40 40 40
简易结构 10
各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构和简易结构为
0、砖混结构2％、砖木结构一等6％、砖木结构二等4％、砖木结
构三等3％。
房屋完损等级的判定依据和成新度
房屋完损
等级
判 断 依 据 新旧程度
完好房
结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的 十、九、八
成
基本完好房 结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，
设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的
七、六成
一般损坏
房
结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局
部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通．水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的 五、四成
严重损坏
房
房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、
破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管
线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的
三成以下
危险房
承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力．随时有倒塌可能，
不能确保住用安全的