物业公司接管验收管理制度

**物业公司接管验收管理制度 1、目的 规范集团新建项目承接查验及物业移交标准工作流程，确保新建物业项目

顺利接管。

2、范围 适用于集团所有开发项目的承接查验、接管工作。

3、接管验收的定义 3.1 竣工验收指建设工程项目竣工后,由开发建设单位会同设计、施工、设 备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工 和设备安装质量是否符合标准进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。 3.2 物业承接查验是指物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共 用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。 3.3 当单体工程全部完工后且竣工验收已完成并取得政府部门颁发的合格 证后，由项目物业公司发起承接查验工作。

4、职责 4.1 物业集团总部承接与合作服务部负责对物业城市公司及项目物业公司实施承接查验培训、监管、考核。 4.2 物业城市公司负责牵头发起项目承接查验工作，并按照本操作指引执 行承接查验工作，由物业城市公司负责推动、跟进、反馈承接查验问题处理，由 项目物业公司负责接管后设备设施的保管，负责移交后设备设施的运行、维修工 作。 4.3 物业城市公司负责项目承接查验的专业技术支持。 4.4 项目地产公司工程部负责提供设计图纸、设施设备采购合同等相关技 术资料及相应技术指标与参数，提供承接查验相关工具、物料及人员，以便承接 查验顺利开展。项目地产公司工程部参与项目承接查验，负责问题的维修整改， 并与项目物业公司工程部进行设备设施的技术交底。 4.5 新建项目集中交付前 3 个月，由物业城市公司、项目物业公司、项目 地产公司工程部、项目地产公司销售部、项目地产公司设计部、相关施工单位、 监理单位成立承接查验小组。 4.6 承接查验小组职责： 4.6.1 根据新建物业项目的接管时间节点组织、确定承接查验计划、流程、 方案、参加人员及具体工作安排。 4.6.2 交付前 3 个月负责组织分户验收工作、召开承接查验及问题整改专 项会议，编制会议纪要。 4.6.3 与参加承接查验的各方人员确定问题点整改方案、责任人（单位） 及时间节点。 4.6.4 跟进问题完成情况，完成分户验收、承接查验问题复检。 4.6.5 由项目地产公司工程部、物业城市公司双方指定后期质保期内维修 对接人。项目地产公司工程部以书面形式告之物业城市公司及项目物业公司各工 程责任施工单位、维保修对接人及联系方式。责任施工单位以书面形式告之项目 地产公司、物业城市公司及项目物业公司质保期内维修负责人姓名、联系方式、 邮件地址、质保期起止时间等信息，该文件要求加盖施工单位公司公章(或项目 章)。 4.6.6 物业城市公司、项目物业公司负责依据项目地产公司工程部所提供 的设计图纸、竣工图、合同清单等资料、国家有关规范及物业日后运行使用角度 对设备设施进行查验，建立问题清单，提出整改意见及整改期限要求。 4.6.7 新建项目主要以地产开发的项目为主，首先应以设计图纸、竣 工图、合同清单及国家强制性住宅建设规范为承接查验标准，若外接合同对承接 查验标准有约定的，以约定为准，物业集团总部已有的承接查验标准可作为外 接项目承接查验的参考标准。

5、方法与过程控制 5.1 承接查验范围：公共设备设施、公建配套（含可经营公共资源）、客户 资料、产权资料、技术资料。如接管合同对承接查验的范围有特别约定，以约定 为准。查验过程中发现有缺失或不符合移交标准的，需进行详细登记，记录内容 包括但不限于地点、数量、现状描述等。 5.2 承接查验的时间节点 5.2.1 分户验收：在集中交付前 3 个月，由项目地产公司销售部主导、物 业区域公司、项目物业公司、项目地产公司工程部、项目地产公司营销部、监理 及施工单位参与，成立承接查验小组，对交付区域逐层逐户逐房间验收，形成销 项清单。由项目地产公司工程部负责组织相关施工单位维修整改，项目地产公司 客服部负责跟踪督促、项目物业公司负责复检销项。分户验收问题在集中交付前 需全部整改完成。 5.2.2 交付前联合验收：交付前 30 天，运营计划中心组织营销管理中心、 研发管理中心、项目地产公司工程部、项目地产公司销售部、项目地产公司营销 部、物业集团总部、物业城市公司、项目物业公司、监理及施工单位对交付区域进 行联合验收。交付联合验收流程按照《交付过程管控与联合验收管理制度》执行。 5.2.3 资料查验：在交楼前 15 天完成资料移交查验。主要包括规划资料、 产权资料、竣工验收资料、技术资料、合同、竣工图资料等。物业城市公司及项 目物业公司对项目地产公司移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备 出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。由项目地产公司与物业城市公司共同 签字确认资料清单，未能移交的资料，项目地产公司须列出未移交资料的详细清 单并书面承诺补交的具体时限。 5.2.4 集中整改阶段：集中整改阶段为集中交付后三个月。集中交付后 15 天、45 天项目物业公司分两批汇总现场工程遗留问题清单以邮件发送项目地产 公司。对于业主日常收楼过程中提出的整改问题，项目物业公司最迟于第二日汇 总反馈项目地产公司销售部。项目地产公司应及时组织相关责任单位维修整改， 交付后第一个月有效整改完成率必须达到 60%、第二个月必须达到 80%、第三个 月必须达到 90%。 5.2.5 移交阶段：集中交付后四个月项目地产公司必须向物业城市公司及 项目物业公司完成公用部位、公用设备设施的整体移交工作。移交包括资料移交、 现场实体工程移交。移交查验应按照项目规划整体移交为原则。即以楼宇整栋单 元本体、及机电配套系统进行查验。 5.2.6 实体工程的验收：在物业项目承接查验合格后对供配电、电梯、给 排水、智能化、暖通等设备进行试运行，待试运行合格后再进行移交，其中供配 电、电梯、给排水、智能化等设备的试运行周期为一个月，供暖设备、供冷设备 的试运行周期为一个采暖期、供冷期。因受季节因素影响，无法调试运行的设备 需待系统试运行完成后办理移交手续，项目整体移交可以容缺办理。试运行期间 设备设施的运行管理、维护、维修仍由施工单位负责。 5.2.7 项目地产公司在承接查验前须安排专业技术人员进行技术交底，并 提供技术交底相关纸质资料。物业城市公司应保留技术交底视频录像等技术资 料，以备后期培训学习。 5.3 承接查验的技术依据 5.3.1 物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方 标准与规范。 5.3.2 项目地产公司提交的竣工图纸资料清单。 5.3.3 设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书。 5.3.4 物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准。 5.3.5 建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书。 5.3.6 地产及物业公司相关制度标准。 5.4 承接查验的程序 5.4.1 成立承接查验小组。 5.4.2 确定物业承接查验方案，制定承接查验工作计划，明确各项承接查 验工作的内容、完成时间及责任人等，与物业城市公司负责人沟通确定最终的查 验日期及首、末次会议地点。 5.4.3 组织分户验收。 5.4.4 交付前组织联合验收。 5.4.5 移交有关图纸等资料、组织技术交底。 5.4.6 查验共用部位、共用设施设备。查验工作完成后需于当天就问题点 的存在、解决方案、责任单位（人）、整改时间节点与全体参与人员达成共识， 并当日签字确认问题明细、责任单位（人）、整改时间节点。 5.4.7 集中维修整改，解决查验发现的问题。 5.4.8 确认现场查验结果，对于未整改问题，签字确认遗留问题清单，约 定整改时间节点、责任单位（人）。 5.4.9 根据问题整改情况，提起移交接管审批流程，办理物业交接手续。 5.5 承接查验的要求 5.5.1 查验方法： 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物 业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。移交时重视功能 性试验，消防系统须进行消防联动测试、排水排污管道须进行冲洗和通球试验、 压力管道须进行水压试验和冲洗、发电机须进行发电测试、防雷接地电阻测试等。 针对收并购项目，承接查验过程中应充分考虑收并购前项目原有设计方案、 图纸。 5.5.2 查验结果处理 设施设备承接查验后原则上不允许带病接管。 类别 性质描述 移交要求

A 类 存在安全隐患或者严重影响 使用功能的问题。 移交前 100%整改，整改完成后，再进行移 交。

B 类 1.存在安全隐患较小，对系 统整体使用功能影响较小的 问题。 2.存在质量问题，但属于可 以完善的问题。

整改完成率 95%以上，要求如下： 1. 遗留问题由项目地产公司工程部、施工 单位、物业城市公司三方签字确认并要 求施工单位在整改期限内完成整改。 2. 对于在整改期限内未完成整改的问题， 由物业公司整改，所产生的费用从施工 单位质保金扣除。

C 类 1. 存在观感影响较大的 2. 因不可抗拒原因产生的 问题

要求： 1.可以整改的问题要求在整改期限内整改 完成。 2.因不可抗拒原因、设计缺陷、设计漏项 而无法整改的问题，由项目物业公司采取 其他措施补救的，其产生的费用由项目地 产公司承担。

遗留问题清单须明确整改期限并由项目地产公司工程部、施工单位、物业区 域公司三方签字确认。 5.5.3 质保期起点的界定 项目建筑工程质保期起算日期为：项目建筑工程的质保期从物业承接查验合 格之日起计算。 5.5.4 移交接管确认 1）A 类遗留问题全部整改完成。 2）B 类和 C 类遗留问题原则要求全部完成，但 B 类问题整改完成率最低