宜兴房地产市场分析

2009年末，宜兴市总人口不到107万人，其中城镇人口52.93万人，乡村人口53.85

万人。总户数37.92万户，平均每户家庭人口2.8人。年末全市常住人口125.81万人，比上年末增加2.14万人，城市化率为55.55%。全年出生人口6606人，出生率为6.21％。死亡人口8386人，死亡率为7.88％。人口自然增长率为-1.67％。（政府数据）根据现有义务教育入学人数初中新生比小学、幼儿园的要多出一倍，人口自然下降幅度还将继续加大。

经济方面，2009年末，人均GDP突破8000美元，达到8250美元。如按常住人口计算，人均GDP突破7000美元，达到7038美元。县域经济基本竞争力蝉联全国第七名。全年城镇职工工资总额20.24亿元，比上年增长19.6%；城镇职工平均工资30656元，比上年增长18.8%。根据城市、农村住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入20752元，比上年增长13.2%；全年农村居民人均纯收入10191元，比上年增长12.6%。城镇居民人均消费性支出13521元，比上年增长12.0%；农村居民人均生活消费性支出7388元，比上年增长13.5%。年末城乡居民人均储蓄存款28657元，比上年增长30.8%。（政府数据）

居住条件不断改善，城镇居民人均住房建筑面积36.2平方米、农村居民人均住房使用面积44.4平方米。此水平已经远远超出国家确定的小康标准24平方米了。

宜兴城镇人口52.93万人，16个镇的城镇人口如果按1/3算，宜兴城区人口35万人，55.55%的城市化率已经远高于全国的42%的水平。

目前，我们能感受到的是，与80年代比，通过种种渠道，农村进城镇的人数已经过半，甚至达到2/3之多。那个时候的城镇化率恐怕不足20%，而农村的一半以上又进城了，也就是说，形象上现在的城镇化率已经有60%了。

城市化发展趋势，按发达国家的城市化率70%（按照正常情况至少需15年的发展，全国是1.38%的增速，即每年1800万农民进城）测算，宜兴总人口按100万，宜城的人口数也只有47万。中小型城市的定位不易动摇，城市化发展就有制约，无法与大中城市相提并论。主要是城市配套，如医疗、养老、教育、体育、环保等方面。

宜兴市2008年全年房屋建筑施工面积336.54万平方米，比上年增长0.7%；其中住宅施工面积290.42万平方米，比上年增长5.8%。受经济大环境综合影响，全市商品房销售下滑幅度较大。全年商品房销售面积67.98万平方米，比上年下降57%；其中商品房住宅销

售面积51.95万平方米，比上年下降60.7%。商品房实际销售额23.23亿元，比上年下降54.4%；其中商品房住宅销售额14.02亿元，比上年下降64.9%。（政府数据）

在国家一系列房地产市场调控政策密集出台的情况下，今年上半年，宜兴房地产市场呈现较为平淡的运行态势。综合评述如下：

一、房地产开发投资增长，在建量增多

数据显示，今年1至6月份，房地产开发投资完成20.48亿元，与上年同期相比，增77.9%，无论是从绝对数值还是相对比例上看，增长的量都是相当大的，是近年来开发投资量最大的半年，而其中属于二季度完成的投资量就有12.67亿元。这一比较说明，上半年房地产开发投资增加的量主要集中在二季度，反映出近四年来，我市房地产开发投资一直维持的平稳状态，从上半年起有所改变，表现出一种增加的趋势。这种趋势，对改善我市目前房地产市场的供售状况，将是有益的。另外，从全社会固定资产投资规模看，上半年为160.33亿元，与近年来同期相比，有较明显的增长，反映出全市经济向好的发展态势，而房地产开发投资的增长，也顺应了这一趋势。到6月末，市区在建商品房面积222．59万平方米，与上年同期相比，增13．40%，其中新开工面积达74. 16万平方米，这个量也是近年来在建商品房规模最大的时段。

上半年，全市土地市场仍呈现比较活跃态势，共出让经营性土地108.17万平方米，出让金额31.44亿元，其中市区出让68.62万平方米，出让金额26.42

亿元。

从房地产市场供给方面反映的情况看，上半年我市房地产市场投资增长，在建增多，土地出让仍保持了一定规模。这样的状况，与去年下半年来市场商品房的热销有关，与近年来，我市致力于加大基础设施投入，人居环境得到显著改善

有关。

二、商品房交易趋于正常

受多种因素影响，我市的商品房销售，在去年热销的基础上，进入今年，成交量明显回落，逐渐趋于正常状态。上半年1至6月，全市共成交61.49万平方米，成交额29.87亿元。这个数据与去年同期相比，基本持平。上半年商品房成交量中，属市区范围的成交共33.51万平方米，成交额21.5亿元，与去年同期相比分别下降了11.2%和5.3%。这个情况告诉我们：今年上半年，成交量的回落，主要反映在市区。在所属镇域，商品房仍保持平稳的销售态势，有些镇区，

商品房仍维持热销。

造成目前我市市区商品房销售量回落的原因是多方面的，主要有以下几点：一是宏观政策的调整，特别是四月份出台的“国十条”，以及此后的一系列操作性抑制措施，对市场心理层面的影响，使去年以来有所膨胀的本地房地产投资需求得到一定程度的抑制；二是去年三、四季度宜兴市场商品住宅的热销，是一段时间购买力的集中释放。其中已经成交的一部分房屋并非最终购买者，尚需二手房市场慢慢消化；三是由于去年下半年的市场热销，大量上市楼盘已经售馨，目前市场在售楼盘较少，特别是市区，非常明显，相当部分在开发楼盘处于无房可售状态。无房在售，也限制了成交量；四是近四年来房地产开发投资总量徘徊，且

偏小，特别是去年，房地产开发投资未有实质性增长，使今年上市量跟不上市场

的实际需求。

三、房价平稳运行

二季度，市区普通住宅均价每平方米5613元，比一季度上涨2.76%。宜兴市区的普通商品住宅均价，在去年上一个台阶以后，已经有近一年的时间维持在目前的价位运行。今年以来，一季度均价略有下降，二季度略有上涨，均属平稳运行状态。这一状态的维持，亦有多方面原因，其主要原因：一是上半年市区新上市楼盘较少，去年以来，市区，特别是城东新区，吸引眼球的楼盘大多无房可售；二是目前的宏观环境，本地自住性需求短期内难支持房价持续上涨。

四、商品房供应结构问题仍然存在

上半年，全市共发放商品房预销售许可证19 张，批准预销售面积76.63万平方米，其中市区批准预销售47.88万平方米。将上半年上市量与实际成交量相比，全市和市区分别为1.25:1和1.42:1，数据显示供应略大于成交，这样，使自去年三、四季度以来市场可售房源供应不足的问题有所缓解。但是，就从市区商品住宅的上市量32.94万平方米与实际成交量26.47万平方米相比，比例为1.24：1，这个比例告诉我们：市区的商品房供应量，特别是商品住宅，市场可

售数虽有缓解，但仍显不足。

其次，目前市场可售房源中，高档住宅仍占相当比例，从市区范围内商品房市场的发展看，目前小高层、高层住宅的开发建设已经主导了住宅市场，普通大众化的多层住宅已经少见。对于一个以自住或改善性需求为主的区域性房地产市场，低总价、中小户型普通大众化住宅的供应还是偏少。

五、二手房市场成交量下降，价格稳步上移

二手房市场对政策反映最为敏感。由于受税费和信贷政策调整影响，上半年，二手房市场成交量大幅下降，尤其是一、二月份更为明显，三月份起，这种状况有所好转，但与去年同期相比，或与去年下半年相比，成交量都大幅度下降。全市共成交2835起，成交面积36.03万平方米，成交金额8.27亿元，与去年同期相比，成交起数和面积，分别下降15%和27%；与去年下半年相比，分别下降48%和48%。二手房成交量的大幅下降，主要集中在市区，成交量只相当于去年下半年成交量的四成。与去年相比，二手房成交量大幅下降的原因也是多方面的：一是由于政策影响，去年实施了一年的优惠税率，在一定程度上刺激了交易，今年恢复原利率，收紧房贷政策，都促使二手房市场回落正常水平；二是拆迁安置房去年大量上市，突击办理过户手续，今年以来，市场上这类拆迁安置

房逐渐减少，也导致了成交量下降。

从二手房市场的挂牌房源情况看，前几年拆迁安置房扎堆上市的情况有所减少，投资性全新二手房挂牌有所增加，由于一手房市场供应不足，部分刚性购房

需求转向二手房市场选购，也属正常。

在二手房市场仍保持相对活跃的情况下，受一手房价格上涨影响，第二季度，成交均价有所上移，据抽样统计，宜兴市区二手房住宅均价为每平方米4291

元，比上季度涨2.51%。

六、趋势分析

在目前宏观政策环境下，根据我市房地产市场运行的实际情况，预计今后一

段时间：

——金融调控，以及税率调整等宏观政策，对市场的需求，特别是投资性需求产生了较大的影响。对宜兴这种区域性特征仍较明显、自住性购房、改善性购房占绝对多数的城市来说，这种影响，更多的体现在需求的心理层面，影响的程度要弱于或滞后于大中城市。调控政策中关于规范房地产开发秩序、规范房地产企业的市场行为，这些措施的切实执行，将有利于地区性房地产市场的健康运行

和平稳发展。

——由于上半年开发投资增长，充分考虑建设周期、开发投资、信贷政策，以及投资信心等多种因素影响，市区商品房需大于供的局面将会得到一定程度改善。从商品房交易态势看，由于短期内市区范围上市的楼盘不是很多，所以，现有商品住宅楼盘维持较理想销售业绩的可能性较多。

——目前，市场在售的普通住宅以高层、小高层、大套型住宅为主，在二手房市场的拆迁安置房可供量大部分被市场消化后，住宅供应品种的结构性矛盾将会越趋明显。所以，市场呼唤普通大众化中低价位、多层、低总价住宅的开发建

设和销售。

——由于土地及开发成本对房价的刚性影响，以及市场可供量偏少（市区）的实际情况，目前房价在相对区间的平稳运行状态，仍会维持一段时间。但随着市场新开楼盘逐渐增多，这种状态将发生新的变化。

——短期内，二手房市场仍将维持目前状况运行。市区二手房市场的挂牌房源趋于多样化，高、中、低档均有。成交房源的多样性，特别是一部分投资性房源入市，亦将影响成交均价的持续坚挺。