物业写字楼工程管理方案

物业写字楼工程管理方案目录

第一部分：管理架构及岗位职责 1

1. 工程管理架构 1

2. 岗位职责及任职资格 2

2.1 设备运行部职责： 2

2.2 强电维修部职责 3

2.3 弱电维修部职责 4

2.4 空调暧通、给排水维修部职责 5

第二部分：管理制度7

1. 值班室管理制度7

2. 值班制度16

3. 交接班制度16

4. 装修管理制度17

5. 操作间管理制度20

6. 周巡检制度21

7. 调设备房管理制度22

8. 热力站管理制度22

9. 发电机房管理制度23

10. 水泵房管理制度24

11. 配电房管理制度24

12. 用水供水管理制度25

13. 用电管理制度26

14. 设备房管理制度26

第三部分：设备管理规程27

第四部分：设备报修流程41

第五部分：设备保养及检修规程44

1. 水泵保养及检修规程检修规程44

2. 排污泵保养及检修规程45

3. 冷却塔保养及检修规程47

4. 电控柜保养及检修规程48

5. 变频控制柜保养及检修规程50

6. 低压配电柜保养及检修规程51

7. 空调末端保养及检修规程53

8. 风机保养及检修规程54

9. 风机、消防泵控制柜保养规程55

10. 自动喷淋系统保养规程56

11. 防盗监视系统保养规程57

12. 周界防范系统保养规程58

13. 公用天线保养规程59

14. 停车场系统保养规程60

15. 疏散出口指示灯保养规程61

16. 消火栓保养规程62

17. 气体灭火控制系统保养规程63

18. 防火卷帘门系统保养规程64

19. 中央空调系统接管验收规程65 第六部分：设备管理标准67

1. 门禁系统管理标准67

2. 监控录像系统管理标准68

3. 防火卷帘门管理标准70

4. 干粉灭火器管理标准71

5. 火灾报警联动控制系统管理标准72

6. 气体自动灭火控制系统管理标准75

7. 疏散出口指示灯管理标准76

8. 停车场管理系统管理标准76

9. 巡更系统管理标准78

10. 变压器管理标准78

11. 低压电气柜管理标准79

12. 变频器管理标准82

13. 柴油发电机管理标准86

14. 水泵管理标准87

15. 中央空调管理标准88

第一部分：管理架构及岗位职责

1. 工程管理

2. 岗位职责及任职资格

2.1 设备运行部职责：

⌝设备运行操作

⌝24小时巡查值班

⌝设备运行数据记录、分析

⌝能源统计分析

2.1.1 运行主任职责

⌝全面负责设备运行部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作；

⌝接收由客服中心提交的租户室内或公共设施的报修工作，并分专业安排相应维修部门落实处理；

⌝负责工程管理部维修材料库房及操作间的管理，实时填写维修材料出入库单据，每月定期编制维修材料盘存表；

⌝负责审核各维修部门月维修材料采购计划，汇总后编制《采购计划审批表》报公司领导审批；

⌝每日须对主要设备机房至少进行一次巡视，检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；

⌝严格周例会制度与培训制度，定期总结运行部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；

⌝负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。

2.1.2 运行主任任职资格：

⌝中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；

⌝熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；

⌝熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

⌝性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。

2.1.3 设备运行工职责：

⌝负责每4个小时对高低压配电房、生活水泵房、中水泵房、消防水泵房、发电机房、热力机房及中楼设备层设备设施进行一次全面巡查；每2个小时对空调主机房设备设施进行一次全面巡查。

⌝班次：早班8：00～16：00 中班16：00～24：00 晚班24：00～次日8：00 ⌝设备运行巡查流程图

2.1.4 设备运行工任职资格：

⌝技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；

⌝熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；

⌝熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

⌝性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《高压电工进网作业许可证》或《电工操作证》。

2.2 强电维修部职责

⌝供配电系统设备、公共设施(土建部分)维修

⌝租户室内强电设备及土建设施维修

⌝高低压配电系统设备及线路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养

⌝供配电系统设备改造

⌝供配电系统末端及公共设施巡视

⌝电梯分包质量的监督和管理

2.2.1 强电维修主任职责：

⌝全面负责强电维修部的日常管理安全生产及专业技术指导工作；

⌝接收由运行主任提交的租户室内或公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理；

⌝根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；

⌝每周须对供配电系统设备及公共设施至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；

⌝不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；

⌝严格周例会制度与培训制度，定期总结强电维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；

⌝负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。

2.2.2 强电维修主任任职资格：

⌝中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；

⌝熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；

⌝熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

⌝性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。

2.2.3 强电维修工职责：

⌝负责对高低压配电设备、公共土建设施、发电机的维修和技术改造；