不动产登记制度

不动产登记制度

不动产登记

我国现行的不动产物权变动模式是2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》规定所确立的。《物权法》第9条第1款对不动产物权作了原则性规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据本条规定，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，是不动产物权依法获得承认和保护的依据，在没有法律另有规定的情况下，我国对基于法律行为发生的不动产物权变动采纳形式主义（登记要件）的模式。我国的模式属于形式主义中的哪种，则需要进行一定的判断。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”与第9条的规定形成呼应。第15条规定：“第三人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该处的“合同”虽没有明确是债权合同还是物权合同（合意）。但普遍认为本处仅指债权意义上的合同。在这样的认知上，第15条规定就是物权变动与其基础关系或者原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要由合同完成，它属于债权法律关系范畴，成立以及生效依据合同法判断。这样的理解亦符合物权法定的原则，因为只有债权合同才能根据当事人的意思自治约定相应的权利义务，物权是不能通过当事人约定来创设种类、变更法定内容的。由此可以看出，我国的《物权法》只是将债权与物权区分开来，但并没有承认物权行为（物权合意）。以买卖合同为例，在交易的当事人之间要产生通过合同行为的物权变动的法律效果，需要同时满足以下条件：第一，当事人之间存在成立且生效的债权合同；第二，当事人要采用登记的法定公示方法。物权变动中没有物权行为的参与。因此，我国不动产物权变动行为既不是德国的物权形式主义，也不是瑞士的折衷主义，而是奥地利的债权形式主义。

不动产登记的性质

不动产登记是指权利人申请国家的专门职能部门将有关不动产物权的事项记载于不动产登记簿。对于不动产登记的性质，我国学界一直存在不同观点。新中国成立之初，由于受到苏联法制的影响，私法公法化的意识比较重，将不动产登记视作国家对私人权利的管理手段。直到《物权法》颁布前，关于不动产登记的内容基本通过属于经济法的《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律及行政部门颁发的规范性文件来调整，在真正私法意义的民法领域几乎没有提及。许多学者也将不动产登记归为公法中的行政行为，体现的是国家对不动产物权关系的干预，目的在于明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。也有

学者通过逆推来确定登记的性质，认为如果对登记机关的错误可以提起行政诉讼，那么该登记为行政行为。也有学者认为登记不是性质行为，不属公法范畴，而是私法上的程序性行为。登记是完成不动产物权变动的必经程序，不动产登记的性质与动产交付的性质相当，只是因为不动产可能涉及国计民生，因而由国家完成该程序而已。不动产大多属不可再生的资源，且经济价值高，国家通过登记了解不动产现状，进行管理，无可厚非。但不动产登记并不仅是国家调控经济的措施和手段。不动产登记的并不只是不动产的物理状态，而是不动产的物权，包括权利的归属、内容、属性及相应的顺位等。不动产物权发生变动，是由当事人通过自己的意思表示为一定法律行为，物权由一方当事人转至另一方当事人。当事人的法律行为是最终促成不动产物权移转的动力和根据。履行登记手续时，双方当事人向登记机构提出申请，也是意思表示的体现。按照当事人内心的真实意思设立与变更民法上的各种权利义务，是民法不同于公法的本质特征。登记行为确定的并非行政相对人在行政法上的义务或权利，而是民事主体在民法上的权利义务，其追求的不是公法上的效果，而是民法效果。在国外，不动产登记一般由法院完成，而非行政机关。笔者认为，不动产登记的本质不是行政管理或

者行政授权，而是不动产物权的公示方式。

四、善意取得能否适用于不动产？这是最近理论界与实务界讨论得比较多的一个问题。解决这样的一个争论，关键在于说明两点：首先，不动产登记的公信力与动产的善意取得是否存在区别？如果没有，无非名称不同，那么将善意取得的标的物扩张到不动产没有什么不妥；如果存在区别，那么该区别是否构成实质性的差异以至于理论上与实践中必须认真对待呢？其次，为什么我国的司法实践中不少法院确实在采用不动产善意取得理论处理案件？

1、不动产登记的公信力与动产的善意取得之间存在实质性差异不动产登记的公信力是指，依法完成登记的，产生绝对效力，即便登记簿上所记载权利并不存在，或者权利的内容、权利的主体与真实的情况不一致，法律上依旧承认那些因信赖登记簿所展现出来的物权而以之为标的进行交易的善意第三人所进行的物权交易具有与真实物权存在时相同的法律效果。动产的善意取得是指，动产的占有人无权处分其占有的动产，将该动产所有权移转给第三人或者为其设定他物权，如果该第三人在受让所有权或取得他物权时为善意，则其依法取得该动产的所有权或他物权。这两种制度存在以下几项实质性差异：（1）政策考虑上的不同。虽然不动产登记的公信力与动产的善意取得都具有维护交易的安全与效率的功能，但除此之外，法律上确立不动产登记的公信力还有一个重要的政策考虑，那就是国家要在社会生活中强行贯彻不动产登记制度。当一个国家的法律希望在社会生活中的交易中彻底实行不动产登记制度，它除了需要采取登记生效要件主义，还必须以国家的信用作为后盾，建立登记机关赔偿责任制度、设立赔偿基金甚至采取实质审查主义，以便使得不动产登记的公信力无论在强度还是范围上都要远远大于占有。如果不这样做，不动产交易的当事人因登记的麻烦及费用等成本的考虑都不会真正进行登记，不动产登记制度将很难得到贯彻。这一政策考虑上的差异正好解释了那些赞同不动产善意取得的人所无法回答的一个问题：为什么动产的善意取得在采取登记生效要件主义（如德国）以及登记对抗要件主义的国家（如日本）都得到承认，但是在采取登记对抗要件主义的国家却不承认不动产的善意取得或不动产登记的公信力？（2）成要件上的差异。①善意的判断标准不同。虽然两者都要求第三人必须是善意的，但是对于善意的认定标准却存在很大的不同。动产的善意取得中第三人的“善意”，是指他不知道或者虽然应当知道却非因重大过失而不知道处分人无处分权。然而，不动产登记的公信力中第三人的善意的判断标准就显得非常宽松。只要登记簿上不存在异议登记或者第三人不知道登记簿上的记载不正确就属于善意，即便该第三人应当知道却由于重大过失而不知道，也依然是善意，受到保护。因为不动产登记簿是由国家设置的，以国家的信用为后盾，所以法律上它比占有具有更高的可信度。与动产的受让人所不同的是，不动产的受让人除了需要了解登记簿的状况之外，无须承担额外的审查义务。②是否仅限于有偿的法律行为上不同。动产的善意取得只适用于有偿的法律行为，而不动产登记的公信力对于那些基于无偿法律行为而取得不动产权利的人也依然给予保护。③是否区分造成真实权利人与处分人不一致的原因上不同。从许多国家的民法来看，动产的善意取得中往往要区分动产的所有权与占有的分离是否基于所有人的意思即占有委托物（如租赁物、借用物）与占有脱离物（如遗失物、盗窃物），前者适用善意取得，而后者则不适用；但是，不动产登记的公信力却不问造成登记簿上的记载与真实权利不一致的原因究竟是什么，而一视同仁地对那些信赖登记簿的人给予保护。（3）主体不同。动产的善意取得无非涉及三方法律关系：无权处分人、第三人与原所有权人；而不动产登记公信力常常涉及的是四方法律关系：无权处分人、第三人、原所有权人以及不动产登记机关。

五、我国不动产登记制度存在的问题

我国刚刚出台物权法，还没有制定专门的不动产登记法。总体而言，物权法对于不动产登记的规定十分简单，甚至对一些棘手的问题采取了搁置处理的方式。目前我国不动产登记制度中的明显不足就是理论基础模糊不清，制度设计简单粗糙，缺乏可操作性。时至今日，