土地增值税培训
房地产公开课【郑州】2014房地产企业土地增值税清算难题解析及节税技巧实战培训
【郑州】2014房地产企业土地增值税清算难题解析及节税技巧实战培训【课程背景】主办：中房商学院中房博越地产机构时间：2014年3月5-6日（两天）地点：郑州【课程背景】2013年岁尾，央视三次炮轰“土地增值税”，不仅将矛头指向房地产开发商，更痛斥国家税务总局征管不力。
随后，国家税务总局以官网答记者问的形式给予回应：“税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。
”地产宏观调控持续发力，国家税务总局承受舆论压力，经济下滑地方财政吃紧，所有信息都指向——“2014年将迎来最为严厉的土地增值税征管!”作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗?如果您有地块刚刚启动尚未进行税收筹划，如果您正在为项目是否应申报清算犹豫不决，如果您有应清未清楼盘在惴惴不安等待清算，如果您对土地增值税清算尚有疑难杂症，如果您对土地增值税清算缺乏系统学习，欢迎来到“土地增值税清算”专题大课堂!本课程中房商学院特邀实战派专家李利威为大家详尽讲解土地增值税清算全流程，所有土地增值税问题一网打尽，化解税收风险、破解土地增值税难题、掌控节税技巧。
真实案例分享，接地气、重实效，让您两天不虚此行!【课程讲师】李老师：知名税务律师，“律师”、“注册会计师”、“注册税务师”，中国注册会计师协会专家团讲师、中国总会计师协会特聘专家，武汉大学税法研究中心特聘讲师、中英财务总监职业资格认证专家讲师、中国税务律师联盟成员，中国税务报资深撰稿人。
现工作于大成律师事务所，实战经验丰富，曾操刀中建地产、金融街控股、中投发展、雅戈尔地产、莱蒙地产、中冶地产、联想集团、海通集团、世茂地产、世纪金源等众多地产公司筹划项目，现担任方兴地产、金融街控股、首开地产、中翔集团、太极湖集团多家房地产企业集团税务顾问。
授课形式活泼生动、深受学员喜爱。
【课程对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。
【课程大纲】一、2014年土地增值税政策和征管走向展望二、启动土地增值税清算(一)清算条件(应该清算/可以清算)1、某滚动开发项目清算时点案例2、清算单位的确定(两分型、三分型、四分型等等)3、合并、分立、投资是否土地增值税清算4、“竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定5、预售许可证取得后满三年的判定(二)未清算的法律责任(滞纳金/罚款/刑事责任)1、达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税?2、清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税?3、“可以清算”项目是否加收滞纳金?4、“未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例5、预缴中少缴纳土地增值税是否构成偷税?6、核定征收税款偏低被追查是否定性为偷税?(三)清算启动的纳税筹划1、清算与否的抉择：补税型;退税型;两清型2、土地增值税清算与僵尸公司注销3、汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度三、清算前期准备成本对象(项目类型)的划分1、普通住宅标准/保障房的项目类型等2、某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例3、住宅和商业可否合并计算四、收入篇(一)《房地产转让收入鉴证表》概述(二)销售收入的确认1、预售/分期收款/按揭收入的确认2、订金、定金、违约金和赔偿金3、折扣转让房地产4、商品房面积与有关部门实际测量面积不一致5、转让地下车位永久使用权收入如何确认6、计税价格明显偏低的处理(三)视同销售收入1、合作建房后分房产、房屋土地对外投资2、以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等3、预征时点/清算时纳税义务发生时间4、视同销售收入金额的确认4、代收费用/价外费用5、拆迁收入6、政府财政返还五、房地产成本扣除(一)土地成本1、以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本2、无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据3、契税、土地使用税、耕地占用税4、拍地支付的佣金5、拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金6、某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例(二)开发成本1、税务局如何查处虚增开发成本2、土地增值税清算中如何审核发票3、疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外4、地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位5、成本分摊的技巧(解析项目的52种清算方案)(三)开发费用和税金扣除1、开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路2、土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异3、利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等4、三种基本信托融资模式的利息扣除5、某私募股权融资的案例解析6、税金疑难实务：土地使用税、各种基金等(四)清算后事项某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例六、特殊业务1、合作建房如何进行土地增值税清算?2、合并是否可以节省土地增值税?3、投资时如何计算土地增值税?4、土地增值税的核定征收5、如何注销项目公司?七、稽查后风险应对篇1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款?2、核定征收税款偏低是否定性为偷税?3、预缴时少交税款的法律责任?4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定专家现场与学员互动交流，答疑解惑。
所得税汇算及土地增值税清算实务培训讲义
一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的
项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
1. 2. 3.
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积 的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停
车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所
、医院、邮电通讯等
1.建成后产权属于全体业主所有的，
其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可
。 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共 配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 审核建筑安装工程费时应当重点关注： （一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内 容相符。 （二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。 （三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成 本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 （四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工 人工费、材料费、机械使用费等情况。 （五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
《土地增值税讲义》PPT课件
土地增值税之进展时---扣除工程
3
利息费用---相关规定
国税函[2021]220号关于利息支出规定：
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分 摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按 商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
(二)凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金 融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付 的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的10%以内计算扣除。
土地增值税之进行时扣除项目房地产开发成本与企业所得税的差异22利用地下基础设施形成的停车场类别土地增值税企业所得税成本核算指引差异对比无产权车位自持自营不征收土地增值税成本费用不能扣除利用地下基础设施行成的停车场所作为公共配套设施进行处理分摊成本至其他核算对象作为单独的成本核算对象做投资性房地产处理土地增值税与成本核算指引处理相同有偿转让征收土地增值税成本费用可以扣除作为单独的成本核算对象入伙时结转收入及对应的成本归全体业主所有成本费用可以扣除对无产权车位无明细规定土地增值税与企业所得税处理相同无偿赠与地方政府公用事业单位的用于非营利公共事业成本费用可以扣除无偿赠与地方政府公用事业单位以外其他单位的视同销售征收土地增值税成本费用可以扣除人防车位作为公共配套设施进行处理不能销售或不能出售长期租赁使用权不作为成本核算对象不归集成本三者处理相同土地增值税之进行时扣除项目房地产开发成本与企业所得税的差异32项目营销设施建造费国税发200931号开发间接费主要包括管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程管理费周转房摊销以及项目营销设施建造费等
与企业所得税的差异
与核算指引的差异
土地增值税之进展时---收入
2
视同销售
〔国税发〔2006〕187号文〕 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房 地产， 其收入按以下方法和顺序确认：
土地增值税的30个涉税疑难问题处理
土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函［2007］第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收.则需要缴纳增值税.总之,双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。
2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函［2007］第645号)的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税.3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理《土地增值税宣传提纲》(国税函发（1995）110号）第四第规定:根据《条例》的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。
【青岛】房企土地增值税清算策略及重点项目解析培训(8月21日)-中房商学院
【青岛】房企土地增值税清算策略及重点项目解析培训（8月21日）房地产培训：房企土地增值税清算策略及重点项目解析培训【课程背景】房地产培训：关于2013年6月20日发布的进一步做好土地增值税征管工作的通知，其中严格规定征收条款的标准，本次课程主要是针对国家条款的标准，一一讲解解决的方法及防范措施，中房商学院房地产培训网特邀刘老师，注册税务师、会计师、审计师、高级纳税筹划师，中房商学院房地产培训网高级顾问；数家房地产企业税务顾问、答疑专家。
针对新政全面解读，让您2天学会土地增值税清算！【课程对象】房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【专家导师】刘老师，注册税务师、会计师、审计师、高级纳税筹划师，中房商学院房地产培训网高级顾问；数家房地产企业税务顾问、答疑专家。
有常年战斗在一线的工作经历，深刻了解企业的税务问题，擅长所得税汇算与土增税清算。
【课程大纲】一、房地产企业土地增值税政策（一）土地增值税预征率的规定1、经济适用房预征率2、普通住宅预征率3、非普通住宅预征率4、商铺写字楼预征率5、别墅高档住宅预征率6、保障房预征率（二）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料1、报建资料2、税务资料3、会计核算资料4、施工预决算资料（三）土地增值税的清算单位1、按期清算2、按项目清算3、按栋清算4、按预售证单个清算5、分期开发清算后是否还要按项目总体清算（四）土地增值税的清算条件1、企业主动清算2、税务局要求清算3、企业注销土增税清算4、企业重组土增税清算二、房地产企业土地增值税清算操作技巧（一）土地增值税扣除项目应注意的几点1、不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费2、拆迁补偿费是必须实际发生3、不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费4、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊5、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除6、总部为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用7、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款利息支出，应按照项目合理分摊8、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出9、质量保证金的扣除问题10、房地产开发费用的扣除问题11、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧12、土地闲置费不得扣除13、取得土地使用权时支付契税的扣除14、拆迁安置费的扣除15、金融借款民间借款如何选择扣除16、接受销售自产货物同时安装业务如何取得票据17、甲供料甲控料模式如何核算扣除18、收购烂尾楼在开发如何计算扣除19、高价购买股份开发后土地增值税如何扣除20、合并分立取得土地如何确定计税成本21、合作建房如何确定成本22、售后回租售后包租如何清算23、拆迁补偿如何确定成本扣除24、承包托管如何确定成本扣除（二）土地增值税扣除成本框架1、分体式框架2、整体混合式框架（三）土地增值税收入的确定1、自销收入时间确认2、代销收入时间确认3、视同销售收入时间确认4、分期销售收入时间确认5、按揭销售收入时间确认6、折扣折让买一送一收入时间确认7、拆一还一输入确认时间8、合作建房收入时间确认9、融资性售后回租收入时间确认10、抵债、债务重组收入时间确认11、酒店式销售模式收入时间确认12、售后包租收入时间确认13、投资重组收入时间确认三、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题四、出售旧房应纳土地增值税税额的计算1、转让旧房准予扣除项目的确定2、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题。
税法考试习题放基础培训讲义-第46讲_土地增值税法(2)
第三节土地增值税法三、应税收入与扣除项目（二）扣除项目的确定：旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法）（1）房屋及建筑物的评估价格。
（不是房屋原值）（2）取得土地使用权所支付的金额。
（3）转让环节缴纳的税金。
【解释】评估价格=房地产重置成本价×成新度折扣率房地产重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
（70年代办公楼200万盖的，6成新，2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%）【解释1】注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。
单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。
【解释2】（特殊强调）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（实际的一年）【解释3】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
【解释4】契税扣除的基本规则：凡是计入取得土地使用权所支付的金额中扣除的，不能再作税金扣除；如果销售旧房并按提供旧房发票计算土地增值税的可以作为税金扣除，但不能作为加计扣除5%的基数。
【例题·单选题】2018年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2008年1月1日。
购入及转让环节相关税费80万元。
该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（）万元。
（2018年税一）A.1280B.1880C.1895D.1940【答案】B【解析】允许扣除项目金额=1200×（1+5%×10）+80=1880（万元）。
土地增值税的个涉税疑难问题处理
土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;基于此规定,在土地置换中,如果换出土地是国有土地,并且国有土地使用权发生了转让,是有偿转让房地产的行为,属于土地增值税应税行为,应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让,根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;则需要缴纳增值税;总之,双方均不支付补价的土地置换的行为,无论是否办理土地使用证的变更手续,都应该缴纳土地增值税处理;2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,的土地增值税处理根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;因此,将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,应当依法缴纳土地增值税;3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第四第规定：根据条例的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税;这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税……;二是只有转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税;如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围;……根据上述文件精神,房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的,不缴纳土地增值税;4、房地产开发企业的建设工程,在工程项目登记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算;因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算;5、房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在计算土地增值税如何处里,如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积,如何处理房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费,并在新建房补偿拆迁房交付时,按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入;如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积,超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入;6、房产转让合同上约定了房价,但不包含转让税金,约定转让税金由房产受让方承担,转让收入怎样确定房产转让合同上约定了房价,约定转让税金由房产受让方承担,先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和;以此方法计算的转让收入合理的,据以计算土地增值税,不合理的,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得货币收入,计算土地增值税时的收入确定根据国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知国税发200991号第十九条的规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;8、一次性获取土地使用权,但是分期分批开发,在计算土地增值税时,如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额答：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第六条的规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊;9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除纳税人对其拥有的土地使用权进行评估,评估增值额无论会计上如何处里,在土地使用权转让计算土地增值税时,不应作为土地增值税扣除项目;10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理根据国家税务总局关于印发的土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;具体为：以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款;土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;”;根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除;对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除;因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定;11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,可否作为计算土地增值税扣除项目纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致,并且取得了土地出让金合法票据,在土地使用权转让计算土地增值税时,应当作为扣除项目;12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地,但是该单位支付修路款时,取得的是政府部门财政收据,支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容,如果道路是由其他单位施工的,并且财政部门或其他部门以代付了修路费用,向代付单位支付的修路费取得的是财政收据,可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工,支付的修路费取得的是财政收据,则不能作为取得土地使用权支付的金额;13、对于以地补路工程的项目,其修路成本和承担工程的成本,能否看作是其取得土地的成本土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地,实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿,房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额,但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性,并有相关的政府文件或者合同协议为依据;14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量,这些应付账款可否计入开发成本;根据土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除;如果合同约定以部分工程款作为质量保证金,符合合同法规规定的比例要求,并且开具了发票,应当作为房地产开发成本按规定扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除;”15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,如何进行土地增值税的清算国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第二项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;具体核定方法由省税务机关确定;”如江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知苏地税发200775号规定,对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;所以,如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费,是否可以扣除编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用,按国家财务会计制度的规定计入有关成本,并按土地增值税政策规定扣除;17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的,装修成本如何扣除国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第四项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本”;房地产开发企业将所建商品房装修后销售的,如果在计算转让收入时,向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的,装修成本可以计入房地产开发成本,按规定扣除,并可作为计算加计扣除金额的基数;如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入,则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目;18、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号规定,开发间接费包含项目营销设施建造费,在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费根据土地增值税暂行条例实施细则的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;因此,计算土地增值税时,项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里;19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费,如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的,应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数;20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除项目之间的利息费用划分不清,如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%,如何扣除中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第七条第三款规定：财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除;房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除;21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税,如何扣除财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物,对购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数;从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税,按财务制定计入有关的成本,可以作为计算加计扣除金额的基数;、22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出;因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生的上述支出时,借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目;土地增值税暂行条例实施细则规定：开发土地和新建房及配套设施的费用即房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目;23、房地产开发公司开发一幢综合楼,1-4层是商业用房,5-20层是住宅,现在进行土地增值税清算,经计算,住宅为负增值,商业用房为正增值且数额很大;住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值土地增值税暂行条例实施细则第八条规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税199548号十三条规定,对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额财税200621号及国税发2006187号文对此也有规定,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定;江苏省地方税务局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知苏地税发〔2009〕72号第十七条规定：清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税;根据以上规定,除普通标准住宅外,同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率;24、已核定项目如何适用核定征收率已核定征收项目如果符合土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的,其未售部分继续销售的,按清算时确定的核定征收率核定征收;25、房地产开发项目分期开发,前期项目已核定征收,后期项目如何进行清算土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致;因此,前期项目已核定征收,后期项目也应该核定征收;25、房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,是否要预征土地增值税房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,应根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的第八条规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;即纳税人已清算项目继续销售的,应在销售的当月进行清算,不再先预征后清算;26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算;单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;清算时未售部分预征的税款不得扣除;未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用;未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除;27、土地增值税清算过程中,企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅,需要提供哪些证明资料1立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；2土地管理部门划拨土地的批准文件；3物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；4住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6经济适用房销售清册包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额；7主管地税机关要求提供的其他资料;28、销售经济适用房的车库等,是否可享受土地增值税的优惠政策房地产开发企业转让经济适用房车库等,其面积并入经济适用房面积,其合计数未超过经济适用房标准的,享受经济适用房政策,其合计数超过经济适用房标准的,所转让房产与车库等均不作为经济适用房,不应享受经济适用房优惠政策;29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第五条规定：对于以土地房地产作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定;因此,房地产企业用房地产投资的,需要缴纳土地增值税;例如,母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值,母公司购入土地时价值500万,按800万作价投资,在投资时母子公司都不是房地产开发企业,但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质,土地用来建造科研大楼,大楼建成后用于自用或出租,是否交土地增值税根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号的规定,母公司以土地向子公司投资时,子公司尚未取得房地产开发资质,子公司当时不是房地产开发企业,因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税;子公司取得房地产开发资质后,以该土地进行房地产开发,今后如果转让房地产的,应按规定缴纳土地增值税;。
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景老师，税务系统官员，多年税务稽查经验，参与国家税务系统多起房地产大案要案稽查。
徐老师，注册税务师，注册会计师，资深房地产税务顾问。
牛老师，中国税务咨询师，房地产清盘清算专家，参与多家房地产项目筹划方案的设计与运作，参与《房地产企业税收筹划实战报告》、《房地产企业土地增值税实战与案例精解》编著。
【课程大纲】一、土地增值税清算环节鉴证与审核（一）土地增值税清算的受理1、土地增值税清算的概念2、土地增值税清算的条件3、土地增值税清算的期限4、土地增值税清算应报送的资料5、《土地增值税清算申请表》的填制6、《与收入相关的面积明细表》的填制7、清算资料的审核与受理（二）土地增值税清算的鉴证与审核的基本规定1、清算鉴证与审核的方式2、清算鉴证与审核应特别关注的主要事项3、“清算单位”的鉴证与审核4、土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类5、如何“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、6、“一次性取得土地，分期开发”7、一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销8、商住一体楼土地增值税计算9、“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待（三）土地增值税清算收入的鉴证与审核1、土地增值税收入的组成2、政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理3、非直接销售和自用房地产的收入确定4、关于土地增值税清算时收入的最终确认5、《转让房地产收入明细表》的填制6、土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法（四）土地增值税清算扣除项目的鉴证与审核1、、扣除项目的组成2、《扣除项目明细表》的填制3、合法有效凭证的界定4、土地增值税对预提费用的处理5、属于多个房地产项目共同的成本费用，应如何处理6、扣除项目审核的基本程序和方法包括7、扣除项目审核的16项主要内容8、取得土地使用权所支付的金额的鉴证与审核9、《取得土地使用权所支付的金额明细表》填制10、支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除11、企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除12、土地征用及拆迁补偿费鉴证与审核13、产权条换方式销售不动产开发成本的扣除14、《土地征用及拆迁补偿费明细表》填制15、如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据16、《前期工程费明细表》的填制与审核17、建筑安装工程费鉴证与审核及《建筑安装工程费明细表》填制18、房屋装修费用怎样确定19、地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除20、基础设施费鉴证与审核及《基础设施费明细表》填制21、公共配套设施费鉴证与审核及《公共配套设施费明细表》填制（五）其他与清算有关的项目的鉴证与审核1、印花税、契税扣除有哪些相关规定2、未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除3、加计扣除的规定都适合哪些开发项目4、转让旧房及建筑物扣除项目的鉴证与审核5、什么情况下需要进行价格评估6、土地增值税税率是怎样规定的二、如何进行土地增值税清算？流程如何把握？1土增增收的条件有哪些？2土增纳税人的确认需要注意哪些问题？3集体土地建房开发是否属于土增征收的范围？三、土地增值税清算中有哪些实际问题？如何破解这些疑难问题？1、应税收入和扣除项目的确认2、土地增值税优惠政策3、土地增值税的计算与缴纳4、土地增值税纳税申报5、土地增值税的会计处理问题详解：（1）土增扣除项目的四个原则是什么？（2）如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？（3）政府返还资金的税收处理需要注意哪些问题？（4）不同方式下取得土地如何确认土地成本？（股权收购、建设--移交、接受土地投资、拆一还一等）（5）耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？（6）房开企业土地使用税纳税义务起止时间详解。
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布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
具体核定方法由省税务机关确定。
皖地税〔2007〕39号：纳税人办理土地增值税清算时的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各市、县地税局可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
1、发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
2、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
3、参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
4、房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
5、建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
1、基础设施费是否真实发生，存在虚列情形。
2、是否将房地产开发费用记入基础设施费。
3、多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。
1、公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
2、是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
3、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
2、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
1、将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
2、开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
3、闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减
利息支出。
几个业务问题需要统一口径：
一、普通住宅确定
财税【2006】21号：第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》[财税字[1999]210号]第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型，中低价位普通住房”的标准执行。
纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
二、项目确定
财税【2006】21号：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
皖地税【2007】39号：同一清算项目中同时包含普通住宅、非普通住宅的，纳税人应根据普通住宅、非普通住宅建筑面积占总可售建筑面积的比例或者其他合理的方法分摊扣除项目总额，分别计算增值额。
皖地税函【2007】311号：1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的要求，分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。
3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。
三、旧房转让计算方法
财税【2006】21号：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
四、政府收回
财税【2006】21号：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管问题根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；国“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、投资联营
财税【2006】21号：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（省局答复）：
（一）对房地产企业用建造的本项目房地产安置被拆迁户的，视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给被拆迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对被拆迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房费用计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
七、关于合作建房土地增值税征收问题（省局答复）
合作建房包括合作开发房地产，合作自建房情形。
合作开发房地产，是指当事人以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产的行为，其中合作开发房地产合同的当事人至少一方具备房地产开发经营资质。
在计算土地增值税时，以该项目整体计算扣除项目金额，其中取得土地使用权所支付的价款，以出地方取得土地使用权所支付的价款计算，其他成本费用按规定计算。
合作双方各自转让时，扣除项目按房地产建筑面积分配比例计算分摊。
如提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应对提供土地使用权的当事人转让按土地使用权征收土地增值税，开发项目建成转让时，对提供资金的一方按规定征收土地增值税。
如提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，视为提供资金的当事人购置房地产，应对提供土地使用权的当事人按规定征收土地增值税。
如提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，视为借款，应对提供土地使用权的当事人按规定征收土地增值税。
合作自建房，双发合作，一方出地，一方出资金，建成后分配房屋自用的行为。
在分配房屋时按规定免征土地增值税。
再看：
1、政策口径
2、扬州教授讲义
3、房地产业企业所得税计算相关规定。