2.外部环境分析课件

保利地产偿债能力分析

凯迪电力偿债能力及财务风险分析 :志健 专业:企业管理 学号:45

第一节公司背景 公司简介： 凯迪电力股份是1993年2月以定向募集方式在东湖高新技术开发区设立的股份。1999年9月23日，该公司在证券交易所正式挂牌上市。该公司是原国电公司推荐上市的第一家电力环保企业。该公司主要从事环保产业、新能源及电力工程等领域的新技术、新产品的开发和应用。主要业务是燃煤电厂脱硫工程、洁净煤燃烧发电厂技术及工程、城市污水处理工程、城镇生活垃圾处理工程，以及火力发电厂凝结水精处理工程的设计、成套、安装、调试、培训等工程总承包业务和以环保业为核心的资本运营其中。 凯迪电力股份（以下简称公司）是境公开发行股票并在证券交易所上市的股份（股票代码：000939）。公司是由中联动力技术有限责任公司、水利电力大学（2000年8月组建为新大学）、东湖新技术创业中心、水利电力大学凯迪科技开发公司等共同发起，以定向募集方式设立的股份。1993年3月26日，公司设立时总股本为3,060万股。1996年2月，经批准增资扩股，公司总股本为5,800万股。1999年9月23日，经批准向社会公开发行A股4,500万股，并在证交所挂牌交易，公司股本增加至10,300万股。2000年4月，经批准向全体股东每10股转增4股，公司总股本增至14,420万股。 2000年9月，经批准再次向全体股东每10股转增5股，凯迪电力总股本增至21,630万股。2004年6月，经批准再次向全体股东每10股转增3股，公司总股本增至28,119万股。2008年3月28日，经批准以每股作价8.12元的价格，向第一大股东凯迪控股投资发行8,729万股人民币普通股，用于购买其资产，公司总股本增至36,848万股。2010年2月25日，经批准再次向全体股东每10股转增6股，公司总股本增至58,956.8万股。2011年6月30日，经批准再次向全体股东每10股送红股6股，公司总股本增至94,330.88万股。公司致力于环保产业、新能源及电力工程新技术、新产品的开发和应用，主要从事电力、新能源相关业务；煤层气（煤矿瓦斯）、页岩气资源勘探抽采项目开发利用的投资与管理、技术研发、综合利用；承包境外环境工程的勘测、咨询、设计和监理项目。公司将依托先进的生产技术、科学的管理理念、高度的社会责任感建立一个以工业为支柱、工业带动农业、涵盖新能源工业、绿色农业、林业的低碳循环经济体系，为农民造福、为国家造福、为世界造福。 第二节偿债能力分析 偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。企业偿债能力分析是企业财务分析的重要组成部分。 一.短期偿债能力分析

房地产环境分析报告文案

房地产环境分析报告 前言 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像、、等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。整顿规房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。 从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。 一．外部环境（PSET）分析 政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 一、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规了房地产行业。 二、规土地储备管理

企业外部环境分析

企业外部环境分析:?一，宏观环境分析(ＰＥST分析): 1、政治和法律因素（政府行为、法律法规、政局稳定情况、路线方针政策、国际政治法律因素、各政治利益集团） ２、经济因素(社会经济结构、经济发展水平、经济体制和经济政策、其他一般经济条件） 3、社会和文化因素（人口因素、社会流动性、各阶层对企业的期望、消费者心理、文化传统、价值观）?４、技术因素(技术水平、技术力量、新技术的发展）二,产业环境分析： 1、产品生命周期?导入期:用户少，竞争对手少,规模小，经营风险高。?成长期:标志是产品销量节节攀升;经营风险有所下降,但仍然维持在较高水平;战略目标是争取最大市场份额，并坚持到成熟期的到来。 成熟期:标志是竞争者之间出现挑衅性的价格竞争；经营风险进一步降低，达到中等水平；战略目标首先是防御，获取最后的现金流。?2、产业五种竞争力(五力模型)?在每一个产业中都存在五种基本竞争力量,即潜在进入者、替代品、购买者、供应者与现有竞争者间的抗衡。 潜在进入者的进入威胁: 进入者会瓜分原有的市场份额，减少了市场集中，从而激发现有企业竞争，减少价格—成本差。 替代品的替代威胁： 直接产品替代和间接产品替代。替代品之间价值高的产品获得竞争优势。?购买者、供应者讨价还价的能力: 买卖双方都力求在交易中使自己获得更多的价值增值。?产业内现有企业的竞争：?通常以价格竞争、广告战、产品引进以及增加对消费者的服务等方式表现。 3、成功关键因素分析（KＳF) 指公司在特定市场获得盈利必须拥有的技能和资产。?三，竞争环境分析 包括从个别企业视角去观察分析竞争对手的实力和从产业竞争结构视角观察分析企业所面对的竞争格局。 1、竞争对手分析(竞争对手的未来目标、假设、现行战略和潜在能力）从四方面分析是什么驱使着竞争对手，竞争对手在做什么和能做什么以及竞争对手的强项和弱项。 2、产业内的战略群组?一个战略群组是指某一个产业中在某一战略方面采用相同或相似战略,或具有相同战略特征的各公司组成的。了解战略群组特征并进行战略群组分析。 四，市场需求分析?1、市场需求的决定因素（市场需求＝人口*购买力*购买欲望)人口和购买力是难以控制的因素，购买欲望是可以把握因素，也是市场营销策略的着眼点。 2、消费者分析?从三个战略问题展开，即消费细分、消费动机以及消费者未满足的需求。 内部环境分析 一,企业资源与能力分析 企业资源分析: １、企业资源的主要类型：?有形资源(可见的,能用货币直接计量的资源,主要包括物质资源和财务资源)。 无形资源(指企业长期积累的、没有实物形态的，甚至无法用货币精确度量的资

房地产业外部环境分析

房地产业外部环境分析报告 摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。 关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 一、宏观环境分析 房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。 （1）政治与法律因素 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。

系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。某知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 总体来说，目前影响房地产的政治因素有四方面。 一是,房地产开发和经营的法规。 二是, 金融政策。由于国内房地产企业融资渠道少, 主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50 %甚至80 %以上。从去年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。 三是,土地政策。土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。 四是,税收政策。目前房地产涉及的税种多达十余种。针对不断变化的形势需要,国家会不断改革税收制度。 （2）经济因素 经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230 个，需要住宅12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味

宝洁公司外部环境分析报告

宝洁公司外部环境分析报告 小组成员：

宝洁公司分析报告 (1) 宝洁公司总体环境分析 (3) 一、公司简介 (3) 二、总体环境分析 (3) 1经济环境分析 (3) 2技术环境分析 (4) 3社会文化分析 (5) 4政治法律环境分析 (5) 5自然因素分析 (5) 宝洁行业环境分析 (7) 一、潜在进入者分析 (7) 1、可能进入者和进入方式 (7) 2、进入障碍 (8) 二、供应商分析 (9) 三、买方分析 (10) 四、替代品分析 (10) 1、美容美发 (10) 2、家庭健康用品 (11) 3、居家商用品 (11) 4、食品 (11) 5、吉列系列 (11) 五、产业内部竞争分析 (11) 六、SWOT分析 (12) 宝洁竞争对手分析 (13) 一、宝洁和联合利华进入中国市场的历史进程 (13) 二、分析比较宝洁和联合利华的营销策略 (14) 1、产品策略。 (14) 2、价格策略 (16) 3、促销策略 (17) 三、建议 (17)

宝洁公司总体环境分析 一、公司简介 宝洁公司（Procter & Gamble），简称P&G，是一家美国消费日用品生产商，也是目前全球最大的日用品公司之一。总部位于美国俄亥俄州辛辛那堤，全球员工近127,000人。在全球80多个国家设有工厂及分公司，所经营的300多个品牌的产品畅销160多个国家和地区。2008年，宝洁公司是世界上市值第6大公司，世界上利润第14大公司。他同时是财富500强中第十大最受赞誉的公司。该公司以多品牌影响战略闻名。1998年，宝洁公司在广州成立了在中国的第一家合资企业－广州宝洁有限公司，从此开始了其中国业务发展的历程。宝洁大中华区总部位于广州，目前在广州、北京、上海、成都、天津、东莞及南平等地设有多家分公司及工厂，员工总数超过七千人，在华投资总额超过十七亿美元。 二、总体环境分析 1经济环境分析 随着经济全球化的发展以及人民消费水平的迅速提高，导致对日化市场需求巨大，这就给宝洁产品创造了一个良好的市场环境，尤其是在中国，近20年来，我国化妆品年销售额以年均23.8%的速度迅猛增长。但同时也要看到中国物流不尽如人意，一些地方交通不是很便利，产品运输不能达到尽善尽美。信息化还不是十分普遍，原材料

保利地产业绩分析教学提纲

保利地产（600048）业绩分析 专业：市场营销 学号： 姓名：

I.企业简介 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续六年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。 公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。 保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。 公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。

万科的分析

一、万科公司战略规划分析 1、企业外部宏观环境因素分析（PEST分析法） （一）政治环境因素(Political Factors)分析 国内现行政策对房地产行业影响 a. 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况 b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。 未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用。 （二）经济环境因素(Economic Factors)分析 （１）国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势 （２）居民可支配收入 居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响。 预计，未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。 （３）消费模式

消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务。只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。 消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。 （４）利率 利率下调从两方面促进了房地产业的发展，其一是降息使开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的不同点是存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。 （５）通货变化 通货膨胀导致了消费者的实际购买力下降，而通货紧缩将使消费者、房地产开发商的预期下降，致使房地产行业的需求低迷，供给乏力。这些通货的变化都不利于房地产市场的发展。目前，我国通货膨胀的趋势还是比较明显，由于房地产行业的经济拉动作用比较明显，国家通过宏观经济政策和金融工具大力发展基础设施建设，同时调整收入分配结构，都在一定程度上缓解了通货变化的不利影响，有利于房地产行业的发展。

房地产环境分析

一、房地产开发与经营环境的够成： 宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境，它包括国家政局的稳定程度、国家法律的完善程度、国家宏观政策、国民经济增长速度与质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等。 中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。行业开发环境，它是房地产行业总体发展态势的反映，也是房地产开发的外部条件，它具体包括行业法规的完善程度，行业发展趋势与规模，行业竞争态势，行业准入条件与限制，行业发展所需科技、设备、资源状况等。微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。如城市国民经济增长速度与质量；城市居民购买力；水、电、煤气、供热、通讯等配套能力；建筑业的发展状况；材料供应市场状况；项目周边机关、事业单位、企业、学校分布状况；劳动力状况；居民主体构成情况等。 二、房地产开发与经营环境分析的原则、内容： 1、房地产开发与经营环境分析：就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。 2、环境分析必须遵循的四个基本原则：客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。 3、房地产开发与经营环境分析的基本内容： （一）宏观环境：包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等 政策环境： （1）财政政策，包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入政策方面，政府作为房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。在财政支出政策方面，政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。 （2）货币政策：指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务

保利集团战略分析

目录 1公司简介 2 2 组织架构 3 3保利2003—2005年的主要财务指标 3 4保利大事纪5

保利集团 1公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。保利房地产集团已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力，目前在全国十大城市同期运作40余个项目，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。 保利房地产（集团）股份有限公司从1992年正式进入房地产行业，迄今已发展了整整14个年头。作为中国房地产行业发展的见证人，保利地产随着行业的不断规范和完善，自身也在不断进步和壮大。2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，保利地产集团始终坚持诚实守信的经营原则，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20强和广州纳税最高信用等级企业。 保利地产集团在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”，保利地产不断发展壮大的过程，就是一部打造先进性和谐人居的历史。保利地产专注于项目的开发，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，从上个世纪开发保利花园开始，保利地产对于和谐、自然、舒适的产品特色营造，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。 保利房地产（集团）股份有限公司确立“务实、创新、规范、卓越”为企业经营理念，始终坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，积极提高核心竞争力和凝聚力，目前拥有大批高素质专业人才，以务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的广泛认同，保利地产品牌已深入人心。随着公司规模不断壮大，保利地产将继续打造精品，创造和谐生活，依法经营，规范管理，以行业旗舰的风采打造中国地产长城

企业外部环境分析

企业外部环境分析： 一，宏观环境分析（PEST分析）： 1、政治和法律因素（政府行为、法律法规、政局稳定情况、路线方针政策、国际政治法律因素、各政治利益集团） 2、经济因素（社会经济结构、经济发展水平、经济体制和经济政策、其他一般经济条件） 3、社会和文化因素（人口因素、社会流动性、各阶层对企业的期望、消费者心理、文化传统、价值观） 4、技术因素（技术水平、技术力量、新技术的发展） 二，产业环境分析： 1、产品生命周期 导入期：用户少，竞争对手少，规模小，经营风险高。 成长期：标志是产品销量节节攀升；经营风险有所下降，但仍然维持在较高水平；战略目标是争取最大市场份额，并坚持到成熟期的到来。 成熟期：标志是竞争者之间出现挑衅性的价格竞争；经营风险进一步降低，达到中等水平；战略目标首先是防御，获取最后的现金流。 2、产业五种竞争力（五力模型） 在每一个产业中都存在五种基本竞争力量，即潜在进入者、替代品、购买者、供应者与现有竞争者间的抗衡。 潜在进入者的进入威胁： 进入者会瓜分原有的市场份额，减少了市场集中，从而激发现有企业竞争，减少价格—成本差。 替代品的替代威胁： 直接产品替代和间接产品替代。替代品之间价值高的产品获得竞争优势。 购买者、供应者讨价还价的能力： 买卖双方都力求在交易中使自己获得更多的价值增值。 产业内现有企业的竞争： 通常以价格竞争、广告战、产品引进以及增加对消费者的服务等方式表现。 3、成功关键因素分析（KSF） 指公司在特定市场获得盈利必须拥有的技能和资产。 三，竞争环境分析 包括从个别企业视角去观察分析竞争对手的实力和从产业竞争结构视角观察分析企业所面对的竞争格局。 1、竞争对手分析（竞争对手的未来目标、假设、现行战略和潜在能力）从四方面分析是什么驱使着竞争对手，竞争对手在做什么和能做什么以及竞争对手的强项和弱项。 2、产业内的战略群组 一个战略群组是指某一个产业中在某一战略方面采用相同或相似战略，或具有相同战略特征的各公司组成的。了解战略群组特征并进行战略群组分析。 四，市场需求分析 1、市场需求的决定因素（市场需求=人口*购买力*购买欲望）人口和购买力是难以控制的因素，购买欲望是可以把握因素，也是市场营销策略的着眼点。 2、消费者分析 从三个战略问题展开，即消费细分、消费动机以及消费者未满足的需求。

用PEST分析房地产人力资源

人力资源环境分析指对人力资源管理活动产生影响的各种因素分析。人力资源环境具有差异性、复杂性、动态性、以及可预测性等四个特点。 对房地产人力资源环境影响,主要有四个因素,1、政治因素,国家通过对房地产的经济调控,从而影响房地产的人力资源环境。2、经济因素,通货膨胀,利率等对房地产影响,高失业率对人力资源管理的影响等。3、社会因素,地理分布,社会文化与价值观都时时刻刻影响着人力资源环境。4、技术因素,外部人才招聘,内部技术培训,能否有好的人力资源管理能力,影响着整个企业的管理与发展。 政府为抑制房地产上涨过快,出台一系列政策,对供求总量与结构产生影响,引导市场主体行为发生变化,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望,市场热度开始消退,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施与政策调控向市场机制与自身调节转变。处于转型时期,使得房地产市场变得异常复杂。政治环境一般不能直接作用于人力资源管理活动,但能影响企业,进而影响企业内部的人力资源管理活动。稳定的政治制度、与谐的社会生活、丰厚的人力资源师市场经济条件下企业发张壮大的充分条件。 随着全球经济周期变化与泡沫经济的产生,我国房地产业也出现了许多问题。房地产投资规模过大过快,而且投资单一,区域发展不平衡。东部与西部的房地产经济发展有很大的差异;由于高房价的利益驱动,大量投机活动给房地产业带来了隐患。房地产业经济发展不稳

定,房地产企业也受其影响造成企业的损失,影响着企业的人力资源管理活动。同时,高失业率等经济因素,人力资源得不到补充,也直接影响着房地厂人力资源环境,使得人力资源环境面临着内忧外患的局面。 目前,我国大多数房地产从业人员受到性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响,其人格特征较为内向,个人主观意识起确定作用,情绪稳定性较差。在具体的企业行为中,从业者能够依据客观与理智做出判断,决策比较果断,但领导者过于主观与独断,缺少组织与计划,总体上偏向于独断型与安逸型的领导行为。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策与理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛与凝聚力,缺乏对人才的培养与选拔。受外界因素的影响,男性的成功率高于女性,年长者较年轻着决策更为理智与果断,但缺乏竞争意识,文化程度高的从业者更利于企业的决策与发展。 房地产业就是个快速发展的行业,在企业不断发展的同时,人才问题成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国房地产行业的整合加速,,房地产行业对综合型经营人才的需求更加旺盛。专业化经营 人才需求增大,即她们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识与项目统筹管理能力,还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化,企业对细分的专业化经营人才的需求显著增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。注重用人、忽视育人、人才流动率高当前我国房地产行业的人才培养机制普遍不成熟。由于房地产企业以项目运作为主,周期短、见效快,以及成熟的综合型经营人才在市场上奇缺、使很多企业都不惜出重金四处猎取。

房地产行业环境分析

房地产行业环境分析 ——基于PEST分析方法和波特五力模型理论的研究 摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。本文利用PEST分析方法和波特五力模型理论对近期房地产行业的宏观环境和产业环境进行分析，并以此作为房地产企业制定发展战略的依据。 关键词：房地产；PEST；波特五力模型 1．引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 2．宏观环境分析（PSET分析法） 房地产企业发展深受宏观环境影响，在战略转型前必须对宏观环境进行详细分析。我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 （一）政治法律环境 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 2010上半年，国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控，遏制部分城市房价过快上涨的政策取向，连续出台了一系列的政策措施，政策调控的力度逐步加大。 以 1 月10 日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。

保利房地产(集团)股份有限公司内部控制自我评价报告

保利房地产(集团)股份有限公司内部控制自我评价报告（2011年）2012-04-06 01:01:51 上海交易所 保利房地产（集团）股份有限公司 内部控制自我评价报告 （2011 年） 二零一二年四月 保利房地产（集团）股份有限公司 2011年度内部控制自我评价报告 董事会全体成员保证本报告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 保利房地产（集团）股份有限公司全体股东： 保利房地产（集团）股份有限公司董事会（以下简称“董事会”）对建立和维护充分的财务报告 相关内部控制制度负责。 财务报告相关内部控制的目标是保证财务报告信息真实完整和可靠、防范重大错报风险。由于内 部控制存在固有局限性，因此仅能对上述目标提供合理保证。 董事会已按照《企业内部控制基本规范》要求对财务报告相关内部控制进行了评价，并认为其在 2011 年 12 月 31 日（基准日）有效。 我公司在内部控制自我评价过程中未发现与非财务报告相关的重大内部控制缺陷。 董事长：宋广菊 保利房地产（集团）股份有限公司

二○一二年四月一日 内部控制自我评价报告附件: 保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）根据财政部、证监会等五部委颁发的 《企业内部控制基本规范》及配套应用、评价指引等的要求，遵循全面、重要、客观性原则，在董事 会及审计委员会的领导下，从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督五方面，对公 司内部控制的健全有效性进行了自我评价。 一、内部环境 1、公司治理结构 公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等的规定，设立了股东大会、董 事会、监事会，建立了以《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议 事规则》为基础，以董事长、总经理、独立董事、董事会秘书、各专业委员会工作细则、《重大投资 决策制度》、《关联交易决策制度》等为具体规范的一套较为完善的治理制度；明确了股东大会、董 事会、监事会和经理层在决策、执行、监督等方面的职责权限、程序以及应履行的义务，形成了权力 机构、决策机构、经营机构和监督机构科学分工、各司其责、有效制衡的治理结构。 股东大会是公司的最高权力和决策机构，享有法律法规和公司章程赋予的决定公司经营方针、筹 资、投资、利润分配等重大事项的决定权。 董事会对股东大会负责，在法定范围内行使经营决策权，并负责内部控制的建立健全和有效实 施。公司的董事会共有 9 名成员，其中董事长 1 名，外部独立董事 3 名。董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专业委员会，并制定了工作细则，除战略委员会外， 各专业委员会召集人全部由独立董事担任，重大的专业性事项均会提交专业委员会审议后再提交董事 会审议，以使独立董事能更好地发挥作用。 监事会对股东大会负责，由 3 名监事组成，设专职监事会主席 1 人。监事会主席全程参与公司的

第二章 企业外部环境分析

第二章企业外部环境分析 现代管理把企业看作一个开放的系统，我们对于企业外部的对其产生影响的各种因素和力量统称为外部环境。企业生产经营所需的各种资源都需要从属于外部环境的去获取。外部环境的种种变化，可能会给企业带来两种性质不同的影响：一是为企业的生存和发展提供新的机会，二是可能会对企业生存造成威胁。 对企业经营活动有着直接而且重要影响的因素，可能来源于不同的层面。通常，按照环境因素是对所有相关企业都产生影响还是仅对特定企业具有影响而将企业的外部环境分为宏观环境、行业环境和微观环境。本章将着重分析影响企业战略的宏观环境和行业环境。 第一节宏观环境分析 宏观环境也就是企业活动所处的大环境，主要由政治环境（political）、经济环境（economic）、社会环境（social）、技术环境（technological）等因素构成，即PEST分析。宏观环境对处在该环境中的所有相关组织都会产生影响，而且这种影响通常间接地、潜在地影响企业的生产经营活动，但其作用却是根本的、深远的。 一、政治环境(P o l i t i c a l) 政治法律环境是指影响企业制订战略、实施战略和控制战略的各种政治变量、政策变量和法律制度。 法律、法规作为国家意志的强制表现，对于规范市场与企业行为有着直接作用。企业所在国或地区的法律、法规对企业的生产经营常常有制约作用。市场经济越成熟的国家往往在经济立法方面越完善。 政府的政策还广泛影响着企业的经营行为。即使在市场经济比较成熟的发达国家，政府对市场和企业的干预也有增无减. 政府的政策还可能会对某些行业、某些企业提供一种支持，如政府补贴、出口退税、科研基金、政府购买等等. 从事国际化经营的企业，除了要调查研究本国的政治法律因素外，还要研究打交道的国家的政治法律因素。例如，那些国家的方针、政策、法律法规、政局稳定程度等。 二、经济环境（E c o n o m y） 所谓经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家经济政策。社会经济状况包括经济要素的性质、水平结构、变动趋势等多方面的内容，涉及国家、社会、市场及自然等多个领域。国家经济政策是国家履行经济管理职能，调控宏观经济水平、结构，实施国家经济发展战略的指导方针，对企业经济环境有

保利地产内控环境分析

课题：保利房地产（集团）股份有限公司内部控制环境分析 小组成员： 熊辉会计四班83100209 苗苛会计四班24100412 高雪会计四班46090505 张玉静会计五班24100521

一、保利地产概况 （一）公司简介：保利房地产（集团）股份有限公司前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992 年9 月14 日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000 万元；1997 年9 月，保利南方对本公司进行增资，其中以现金增资4,959.72 万元，以盈余公积转增资本40.28 万元，增资后注册资本为6,000 万元。 2002 年8 月22 日，经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616 号文批准，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年7月，公司股票在广州证券交易所上市（代码（600048））。 （二）经营范围：目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖40个城市的全国化战略布局，拥有119家控股子公司，业务拓展到包括一级房地产开发，出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工，室内装修、冷气工程及管理安装，物业管理，酒店管理，批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。 （三）经营业绩：公司全年实现营业收入470.36亿元，截止2011年底，公司总资产突破2000亿元，实现销售认购732亿元，实现归属于母公司所有者的净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。销售业绩稳步增长。全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。2011年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元。 （四）目前股票市场情况： 图（1）

企业招聘内外部环境分析

企业招聘内外部环境分析 一，外部环境分析 1技术的变化 技术的变革与新技术的采用会引起人员需求的变化，这种变化表现在数量和质量两方面。一方面，技术的革新会使人均劳动生产率提高，对人员数量的需求可能会减少：另一方面，技术的变革也使得需要运用新技术进行工作的岗位出现人员空缺，需要招聘能够掌握新技术的人员。可见，技术的变化影响职位的性质，从而影响刘‘该职位工作人员的技能和能力的要求，而且新技术的采用也会对‘劳动力产生替代作用，从而减少对劳动力的需求。总之，这种变化表现为对熟练工人的负面影响更大，对受过高等教育的人则相对有利。 2产品／服务市场状况分析 单位所提供的产品／服务的市场状况会对招聘工作产生较大的影响，表现在： (1)市场状况对用工量的影响。当产品／服务市场需求扩大时，市场压力会迫使单位扩大其生产能力，从而增加用工量；当产品／服务市场萎缩时，市场又会迫使单位减少人力资源的使用量。 (2)市场预期对劳动力供给的影响。如果单位所属的市场具有巨大的发展潜力，就能吸引大量的人才涌人这个市场，从而使单位选择人才有比较大的余地。如果单位所属市场前景欠佳，就难以有充裕的人才可供选择。比如前些年财经业的火爆，使得财经专业的学生成倍增长；而纺织业由于陷人低谷，选择这一行业的人数就大为减少。 (3)市场竞争状况对工资的影响。产品／服务市场还限制了单位能够支付给员工的工资水平，在竞争性很强的市场上运作的单位，资方面的能力是有限的。例如，我国的国有商业银行自从逐渐失去垄断地位以来，提供给员工的工资同其他行业的差距越来越小，已不再具有优势，因此，对人才的吸引力也有所下降，相应地对其招聘工作产生了直接的影响。 3劳动力市场 劳动力市场是实现人力资源配置的地方，它通过劳动力供给和需求双方相互选择而达到配置人力资源的目的。劳动力市场对招聘主要从两个方面产生作用： (1)市场的供求关系。经济学上把劳动力的供给大于需求的市场称为需求约束型劳动力市场；把劳动力的需求大于供给的市场称为资源约束型劳动力市场。在需求约束型劳动力市场上，劳动力需求方处于有利地位，具有压低工资、降低劳动条件的可能；而在资源约束型劳动力市场上，失业率比较低，劳动者的工资收入、劳动条件相应比较好，单位要想吸引到合格的应聘者，就需要设计更周密和科学的招聘计划，招聘时期也会相应变得更长。 我国的劳动人口众多，在目前和一个比较长期的未来，普通劳动力市场都呈现需求约束型，单位对普通劳动者的招聘活动一般比较容易完成。但由于我国的中高级人才仍十分短缺，因此，中高级劳动力市场一般都呈现资源约束型，单位为了聘用到一位理想的中高层次人才，往往要投人巨大的人力物力。 (2)市场的地域范围。劳动力市场的地域范围并不是固定不变的，这取决于劳动者愿意居住的地方或可接受的往返的距离，而“流动的倾向”又取决于经济环境和单位薪酬支付的水平，同时交通和通信业的发达使地域因素对劳动者的限制大大下降了。一般来说，劳动力市场可以是局部的、区域的、国家的和国际的。 4竞争对手 招聘环境中还包括列‘竞争列手的了解，这些竞争对手可能向求职者提供替代性的工作机会。因此，分析竞争对手在招聘以及人力资源管理方面的策略和现状，收集竞争对手情报会直接影响到招聘的成败。在人员招聘领域，竞争对手情报主要包括如下信息： (1)竞争对手正在招聘哪些人员?招聘的条件是怎样的?

第二章--房地产市场营销环境分析

一、倘若让你分析一下某房地产公司所处的市场营销环境，该从哪几个方面入手？请详述之（60分，要求有条理，字数在800字左右）。 房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和，房地产市场营销环境由宏观环境和微观环境构成。 一、人口环境 人口是构成市场的第一位因素。市场是由有购买欲望同时又有支付能力的人构成的，人口的多少直接影响市场的潜在容量。从影响房地产消费需求的角度，对人口因素可作如下分析： 1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动 二、政治法律环境 政治法律环境指房地产企业市场营销活动的外部政法形势和状况给市场营销活动带来的、或可能带来的影响。政治法律环境包括政治环境和法律环境。 1、政治环境 2、法律环境 三、经济环境 房地产市场营销的经济环境主要是指房地产企业市场营销活动所面临的外部社会经济条件（具体来说，主要是指社会购买力）。影响购买力水平的因素主要是消费者收入、消费者支出、消费信贷及居民储蓄、币值等因素，而消费者的收入水平是影响房地产企业市场营销的最重要的经济因素。 1、消费者收入 2、消费者支出 3、居民储蓄及消费信贷 四、自然环境 自然环境要素包括自然资源的数量和结构与自然环境。 1、自然资源 2、自然环境 五、科技环境 科学技术是社会生产力中最活跃的因素。作为营销环境的一部份，科技环境不仅直接影响房地产企业内部生产和经营，还同时与其他环境因素互相依赖，相互作用。尤其是新技术革命给房地产企业市场营销既造就了机会，又带来了威胁。企业的机会在于寻找和利用新技

万科集团企业内部控制分析报告

万科集团企业内部控制分析报告 班级：09特会本2班组员：陈雅云、高雨 内部控制的含义——一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称。 基于对内部控制含义的理解，我们选择了万科集团作为这次我们分析的对象，这是一家发展势头良好，内部控制完善的上市公司，可以帮助我们更深刻的企业内部控制的实际含义。 万科企业股份有限公司，股票代码000002、200002，深圳证券交易所主板上市，公司成立于1984年5月，是国内首批上市的企业之一，总部位于深圳市盐田区大梅沙环梅路33号，业务范围主要为房地产开发及物业管理业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。截止2010年12月31日，公司总资产2156亿、2010年销售金额1082亿，销售面积898万平方米，业务覆盖了以珠三角、长三角、环渤海和中西部城市经济圈为重点的47个城市。 2011年度,万科集团参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定,坚持以风险导向为原则,结合本公司的经营管理实际状况,对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。 该公司进一步加强了覆盖总部、各一线公司及各业务部门的三级自我评估体系建设,持续组织总部各专业部门及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价,评价内容涵盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求,同时通 过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行 独立评价,具体评价结果阐述如下： 一内部环境 1. 治理结构 该公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结构,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使该公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会11 名董事中,有 4 名独立董事。独立董事担