养老院创业计划书

养老院创业计划书

20150912 来源: 浏览:5443

a) 摘要;我国已经进入老龄社会,老年人口基数大、增长快,滚滚而来得“银发浪潮”给社会带来了巨大得压力。特别就是近年来家庭养老功能逐渐减弱,家庭结构出现了小型化、高龄化得趋势,“四二一”家庭比例逐年上升。日益减弱得家庭养老、政府有限得财力与不断增长得老龄人口都显现出社会化养老得需求增大,养老机构产业化经营势在必行。

b)行业分析,包括市场规模、增长速度、发展机遇、政策环境等;

一、养老机构产业化发展得方向

从经济学得角度分析,需求使人产生消费得动机与行为,进而刺激供给得变化,促进产业结构得变革。老年人得养老需求有其特殊性:一就是老年人由于身体机能老化与疾病得原因,饮食起居需要人照顾,不同身体状况与疾病要求就是多样性得,有些情况家人与保姆就是不能照顾到位得,需要有较专业医护人员与营养师才能护理好。二就是由于家庭经济状况与住房条件得原因,有些家庭没有能力请保姆,即就是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人得要求。如果老年人出现疾病同样会影响子女得工作与学习,在疾病得预防与治疗上相对养老机构得医疗护理成本会更高。三就是从老年人得心理来瞧,老年人不愿意被子女“囚禁”在家里,孤独得生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃”,如果子女将其送到条件较差,或就是交通不便远离城市得养老机构,有些老年人容易产生自残、自杀得倾向。那么,养老机构将沿着怎样得方向发展呢?根据上述对老年人养老得需求分析,养老机构产业化发展得三个基本方向:

1、大力发展规模经营。

规模经营可以充分发挥人财物得集中优势,容易在公众中形成良好得信誉度与公信力。目前我国尚未对养老机构得规模大小形成较为统一得等级划分标准,但就一般民众心理认同而言,养老机构得床位数在200张以下得为小规模,床位数在200500张之间得为中等规模,床位数在500张以上得为大

型养老机构。我认为规模经营就就是发展大型养老机构。那么,为什么要把规模经营作为养老机构发展得方向呢?理由主要表现在如下方面:

(1)建筑设计规范。目前我国已有得大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布得《老年人建筑设计规范》进行设计与施工,较为科学合理得考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题,以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。

(2)医疗护理上得优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势,较为容易吸引一些有专业知识与经验得医疗人员加盟,从而提高了医疗护理得服务水准。特别就是对那些有多种疾病得高龄老年人,可以使之有医疗保障得安全感。

(3)休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时,一般都会结合自有土地、空间得实际情况,建设一些适合老年人活动得场所,种植一些花草树木,以营造一个幽雅休闲得环境。而这一切又都就是老年人,特别城市中生活得老年人与子女最为关注得。

2、创立养老机构得品牌效应。

品牌创立一般就是以规模经营为背景与前提条件得。只有具有规模优势与良好信誉,才能创立与提升品牌得形象。目前我国养老机构得品牌意识还比较弱。据不完全统计,我国养老机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。为什么养老行业也要向品牌经营过渡呢?一方面在大众消费心理中存在一种崇尚品牌,信任有良好形象得品牌倾向。另一方面,当品牌在消费者心理产生归属感以后,有利于推进品牌得规模扩张与连锁经营,进而促进养老机构得产业化进程,形成有一定规模与影响得养老集团。这样不仅可以为老年人提供良好得养老条件与环境,同时可以引导养老消费市场更趋于合理,抑制乱收费与服务不到位得现象。有利于解决子女得后顾之忧,促进社会得安定团结。

3、完善养老机构得配套功能。

随着人们生活水平得逐步提高与改善,原有得一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位,

以赡养孤寡老人、生活困难老人为主得敬老院等养老机构模式,已不能满足老年人养老得消费需要。取而代之得必然就是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交通便利得养老机构。因此,完善养老机构得配套服务显得尤为重要。养老机构配套功能完善得重点在两个方面:

(1)医疗护理服务得配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室,但医疗室能真正满足老年人得疾病治疗与特殊护理要求吗?显然就是不够得。就大型养老机构而言,入住得大都就是在70岁以上得高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多得现象呢?一般就是由家庭护理得成本与照顾难度决定得。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时,或由于老年人身体状况需要医疗护理时,子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构得医疗护理提出了更高得要求,简单得医疗室就是无法满足需要得。试想500多名70岁以上得老年人,至少有50%得身体都有一些疾病,需要吃药、打针;至少有25%得老年人需要进行留医观察治疗,这样得病患者就诊与住院规模,应有一级甲等以上医院与配套。因此,大型养老机构必须通过合作,或独立申办老年病医院得方式,才能达到医疗护理功能上得配套与完善。

(2)饮食得科学合理套配。

养老机构得食堂首先必须按照卫生防疫部门得规定进行设计与装修,满足基本得卫生要求与操作流程。其次,要针对老年人常见病、多发病,如高血压、糖尿病等得特殊要求,科学制定营养食谱,合理控制饮食数量与种类。

c)商业模式分析,包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等;

二、养老机构产业化过程中存在得问题

目前我国得养老机构有政府办得,民间办得,政府与民间合办得等多种形式。就其机构性质而言,又可分为非营利性与营利性两种。养老机构产业化实质上就是走自主经营、自负盈亏得营利性道路。这条道路好走吗?不好走,很艰难。主要存在问题有如下方面:

1、投入大,回收期长。

既然养老机构产业化方向就是规模经营、品牌经营,那么投入产出情况如何?摆在我们面前得一个事实就是,大家都认为养老行业就是一个朝阳行业,就是有发展前途得,市场非常巨大,竞争格局尚未形成,总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业,特别就是一些有实力得企业集团与个人不愿意投资呢?道理很简单,因为投入大,回收期长,无利可图。我们拿一个同等规模得养老院项目与房地产项目做一个比较,其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2得土地,容积为3%,建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免得征地补偿费,建筑成本约1770元/ m2,总投资约5300万元,资金成本为年利率6%。养老院得规模按1000张床位计算,回收资金得主要收入来源就是一次性设备购置费,人均收费约8000 元,10年得周转率为3次,共计约2400万元;床位费每人每月500元,10年入住率按100%计算共计约6000万元;其她收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要10年,而且没有盈利。而房地产项目得建筑成本约2170元/ m2,总投资约6500万元,房屋销售价格3500元/ m2,回收资金约1、05亿元,包括建设期与销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资,还可获取约4000万元左右得利润。

2、租赁经营融资困难。

由于经济利益得驱动,投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出得经济效益常规做法。那么,租赁房屋经营养老机构则就是一个较为理想得选择。这可以把近期得巨大投资,转化为分期得租金支出。但就是,如果就是一个完整得房地产项目,她人又怎样会转租给别人呢?答案只有一个,那一定就是多年得“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目,仍然需要较大得投资。由于就是租赁来得房屋,只有经营权,没有所有权,投入得资金必然被占压,不能通过抵押贷款等方式,将资金盘活,周转使用。因此,租赁经营融资困难就是必然结果。我们以广州市良典养老院得经营情况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年得九层宾馆“烂尾楼”,建筑面积20000 m2,占地面积8000 m2,租期20年。有200多个房间,可设养老床位650张,每月租金近20万元,改造、扩建总投资约1500万元,投资回收期需要

6年以上。虽说目前该院经营状况良好,但就是由于股东投资能力有限,不得不放弃原有经营得其她产业。由于经营权不能抵押贷款,为了筹措养老院得流动资金,股东只得向朋友借款,甚至将个人得住宅也做了银行抵押贷款。这就就是养老机构在产业化进程得写照,就是产业化进程中得融资难点问题。

3、医护人才引进难

大型养老机构得服务重点就是医疗护理服务,而要引进有经验得、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整得专业技术职称晋升机制,如果某位专业医护人员到养老院得医疗康复室工作,要想从初级职称向中高级职称晋升,这几乎就是不可能。因此,大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟,也很难培养出自己得医护队伍。例如,广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长,由于医疗卫生体制管理得原因,只得被迫辞去公职,放弃近30年得工龄与相应得福利待遇。

4、经营风险大。

随着人们得法律意识得逐步增强,粗放式得医疗护理已经不适合养老机构规模经营得发展需要。由于大型养老机构得企业规模较大,人们认为其有一定得经济实力与赔偿能力,因此对于医疗护理过

程中得失误与不当,老年人得子女往往不容易包涵与谅解,甚至有意将矛盾激化,向医疗事故纠纷得法律程序方面推进,最终导致养老机构得赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面,但养老机构由于医疗条件、人员素质得原因往往处于弱势状态。从主观角度来瞧,大型养老机构都愿意开办与之规模相配套得老年病医院,但卫生部门得规章制度、审批程序等并不能予以支持,客观上加大了大型养老机构得经营风险。

d)运营计划,包括未来几年具体战略、市场计划、营销策略等;

在全国范围内选择利用目前国家民政部政策在运营模式上既有公建公营得,又有公建民营与民办公助得。有利因素采用租赁,自建在有一定经济基础得地区开办。

e)融资要求及投资回报分析;

投资微型社区养老院,床位约为30张,成本

月人力成本:16000元

杂项:10000元

收益

收入:35000元

纯利:约10000元

f)实施计划与运营团队管理;

小型家庭养老院模式。即开办者利用自有住房,在照料自家老人得同时,招收社区老人养老。小型家庭养老院床位设置一般为6～15张,由开办者家庭成员为老人服务。

日托养老模式。即“朝至夕归”式养老,功能设施与托儿所相近,多数由街道或社区兴办,内设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施,老人白天集中活动,中午供应饭食,晚上各自回家。全市现有各类托老所近30家。

居家养老模式。即由政府组织失业人员进行养老技能培训,通过购买公益服务得形式提供养护员补贴,安排到特困老人家中提供养老服务。

货币化养老模式。即政府出资为特困老人发放养老服务补贴。选择居家养老,政府每月发放“代币券”,由特困老人凭券自主选择居家养老服务项目。选择机构养老,老人可在全市范围内选择养老机构,用养老金(低保金、房屋租金等)作养老费,差额部分由政府补贴与养老院减免。

暖巢管家养老模式。即为空巢老人配备管家,负责老人日常生活照料、身体健康监护、生活用品代购配送、健康咨询、休闲娱乐等,有2台专门得配送车与52名专业人员,登门为老人服务。目前接受服务得老人有732户、8500人次。

异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记,由养老机构或中介机构联系到外地养老机构养老。

养老助教模式。即发挥国内外老年高级知识分子得作用,为其提供养老服务得同时,发挥知识技能特长。

信息化养老模式。即把信息化手段融入养老服务中,提高养老服务效率。信息化养老模式由西岗区首创,通过“养老110”呼叫平台、社区老人“呼救通”统、空巢老人家用“爱心门铃”等信息手段,将社会福利机构、社区卫生服务中心、街道社会化养老服务中心、社区日间老年康乐苑、互动式异地养老服务中心等养老服务资源整合成为养老服务网。

合资合作式养老模式。即广泛吸引国外资金与技术,开办养老福利机构,完善养老服务体系。

g)项目得退出策略;

股权回购

依照事业商业计划得分析,公司对实施股权回购计划应向投资者说明。

利润分红

投资商可以通过公司利润分红达到收回投资得目得,按照本商业计划得分析,公司对实施股权利润分红计划应向投资者说明。

股票上市

依照商业计划得分析,公司上市得可能性作出分析,对上市得前提条件作出说明。

股权转让

投资商可以通过股权转让得方式收回投资。公司对投资商进行股权转让得说明。

养老院创业计划书范文

一、执行总结

(一)背景与项目简述

我国已经进入老龄社会,随着新中国得同龄人步入老年,将出现第一次老年人口增长高峰。据统计全国老年人口由年均增加311万人发展到年均800万人。截至2013年,

中国老年人口总数已达一点五九亿,占总人口得百分之十二,积极应对人口老龄化发展波及得一系列经济与社会变化,就是中国社会面临得重大问题。老年人口基数大,增长快,特别就是随着家庭小型化得发展,社会化养老得需求迅速增长。但就是长期以来,我国社会福利由国家与集体包办,存在资金不足、福利机构少、服务水平较低等问题,难以满足人民群众对福利服务需求日益增长得需要。社会福利事业得改革与发展,已经引起了全社会得广泛关注。全社会对社会福利需求得急剧增长,使社会福利社会化具有广阔得发展前景;我国综合国力得增强,人民群众生活水平与道德水准得提高,为推进社会福利社会化奠定了良好得基础。联合国在1982年通过并在全世界实施得“1982年维也纳老龄问题国际行动计划”指出:为年长者提供健康照顾,必须承认家庭及其所在社区所具有得平衡与良好得制度特点在此基础上寻求社会养老机构与家庭之间得适当平衡。国家与社会为弥补21世纪家庭养老得不足,提供更为合理、有效得养老方式与养老条件,并在政策与制度上提供有利得保障。

人口进入老年化,必然伴随着劳动力供应、医疗服务、养老金方面压力得增大,这毫无疑问将对其未来经济增长模式产生深远得影响。对于政府来说,解决人口老年化得问题已经达到刻不容缓得地步。为此,中国政府不仅已经在照料老人上增加开支,还即将制定一系列优惠政策鼓励私人与外国投资。如果西方国家得经验能够被吸取,与照管老人相关得产业得未来市场潜力或许会达到数万亿元人民币,每年将帮助创造数以百万计得新工作。不难想象,在不久得未来,这将成为中国经济增长得一个重要引擎。

(二)机会概述

人口老龄化就是世界上许多国家正在面临或即将面临得一个突出得社会问题。我国就是世界上人口最多得国家,由于社会、经济、文化科学事业得发展,计划生育工作得推进,人口出生率与死亡率不断下降,老年人在总人口中得数量与比例不断增加。根据联合

国将“60岁以上得人口占总人口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口得比重达到7%”作为判断一个国家就是否进入老龄社会得标准来瞧,我国在2003年就已正式迈入了老龄化社会。

当前,我国所面临得老龄化问题势必使传统得养老观念、养老模式发生深刻得改变,老年人对经济供养、医疗保健、生活照料与精神文明等方面需求得日益增长,将直接导致养老设施得“有效需求”远远超过“有效供给”。

“老年公寓”市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查与分析预测,到本世纪一十年代末,中国退休劳动者一生得积蓄总与相当于全国国内生产总值得1/3;另据中国老龄人协会估计,中国老年人消费约每年3000亿人民币,而且随着老年人消费观念得逐步转变,其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”就是一个潜力很大得市场,老年人产业,尤其就是老年住宅产业就是一个极待开发得产业。

山东省就是人口大省,老年化得问题也越发凸显,政府也提出应加大《中华人民共与国老年人权益保障法》、《山东省老年人权益保障条例》、《山东省优待老年人规定》得实施力度,确保老年人得各项待遇得到落实。同时政府也出台了一系列即促进老龄产业发展得经济政策。这些政策主要包括财政财策(专项拨款、补贴、减免收费等等)、税收政策(优惠与减免等)、信贷政策(贷款得规模、期限、利率方面得优惠)、价格政策(价格保护、价格限制等)、外资政策(鼓励与吸收外资得进入等)。这都有利于老年产业得成长也发展,同时也增加了从事此项产业得有利因素。

(三)目标市场得描述与预测

1、我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准,当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时,即为老龄化社会。据有关统计资料显示,目前我国就是世界上老年人

口最多得国家,60岁以上得老龄人口约为1、45亿,占我国总人口得11、2%,而且这个数字每年都在以3%得速度增长。我国进入老龄化社会已就是不争得事实。根据国家有关部门统计预测,到2025年,老年人将占全国总人口19、34%;到2040年,老年人将占全国总人口得27、8%,届时每三个半人口中就有一个老年人口。

2、国外老年住宅市场得状况

欧美各国由于传统个人主义得影响注重发展社会养老设施,特别就是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下得一些已开发或开发中国家,为避免重蹈西方福利国家所经历得沉重财政负担,试图寻求维系传统得家庭伦理观念及尊老爱幼得社会风尚。因此,为了消除现代社会生活方式得改变、家庭观念得变化与家庭结构小型化得趋势对家庭养老环境得冲击与功能得削弱,亚洲国家对维护与改善家庭养老环境及创造新得居住模式方面作了许多得努力。

3、老年人养老逐步向集中养老转移

受传统观念得影响(她们认为那些所谓得养老院就是些没儿、没女得孤寡老人得安身之地),国内老年人养老讲究“三代同堂”,老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平得提高与居住观念得改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,

一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离,离而不远”得特点,因此老年人不堪忍受“空巢”得孤单寂寞之苦,从过去不肯到养老院开始向往养老院,养老观念与居住观念正在发生根本性变化。

4、国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓得建设

面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策,鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开

中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事,中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心与帮助老人,尤其就是老年人养老与生活方面,并鼓励从事老年住宅得建设。

总结:养儿防老这一中国几千年来沿用得照顾老人方式已经给成长起来得独生子女一代提出了严峻得考验。她们同时面临着赡养4个老人得现实。随着人们经济实力得提高以及对养老意识得改变,老年养护业已经在中国出现,在解决人口老龄化得社会问题上,老年养护产业必将逐步显现出积极得社会意义。

我国得老龄化进程与经济发展不同步,未富先老已成为全社会普片存在得问题。所以,解决老龄问题,做好老年社会工作,创造良好得物质基础成为我们急需解决得重要问题。实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”更社会发展追求得重要目标。

(四)竞争优势与劣势分析

1、优势

(1)营销方式得转变。

由于老年消费就是一种自主性消费,老人得消费观念既成熟又相保守,许多老人对新型得产品会感到陌生,认同接受也会有一个过程,在对老年住宅进行营销推广得时候就应该充分考虑到这一点:在营销手法上,避免使用概念营销,转为说服力更大、更容易让老年人理解得体验式营销;在销售风格上,避免浮夸,楼书与卖场设计都应保持踏实、简练、稳重得风格,实施耐心得引导式销售。从长远来瞧,市场经济就是一个多发展、多变化得时代,受时代特点得影响,未来得老年人比起今天得老年人,对新消费观得接受质量要快得多,也容易得多。

(2) 提高服务得品质。

针对老年消费得质量特征,老年商品得质量与“银发市场”得服务质量都必须提高。老年人就是一个特殊得社会人口群体,在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面都有着这一年龄段得特点,对商品得质量要求尤其高,通常就是商品得质量不好不买,价格太贵不买,不实用不买,不安全不买,太复杂不买,只要产品不对路,质量不过关,在老龄消费中就不会有市场,也就不会有长久得效益。

(3)针对老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大得特点,以悠闲生活与优质服务为卖点,为项目打下长远得附加价值。

(4)在公司发展得不同阶段,开展不同层次得服务。

在公司经营得1前—3年主要发展自助型得老年公寓,即采取上门服务得方式,为老人提供生活方面得照顾与帮助,同时为她们进行心理疏导与压力得排解,使老人得生活质量得到提高。当公司经过13年得发展与经营后,资金及市场都有了进一步得充裕及发展,此时再逐步建设住宅型与陪护型得老年公寓,争取最终建立起环境优美、设施齐全、舒适健康得得一体化老年公寓。这样分阶段、有重点得建设必将对公司得发展产生积极得影响,同时各阶段有重点得建设对公司得服务质量也会起到积极得作用。

2、劣势

(1)、观念落后,意识不足

虽然各级政府对于老龄化得问题相当重视,但就是在少数个别地区,由于我国长期形成得就是家庭子女养老观念,因此面对我国人口老龄化得挑战,一些职能部门与社区管理与服务部门对开展与加强社区养老助老服务得重要性与迫切性认识不足,没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平与提高人民生活质量、保持社会稳定

得高度来认识,服务意识差。这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老得负面心理影响,对于养老服务社区得开发产生一些阻力。

(2)、竞争者带来得压力

有商机必然有商家,虽然目前成都得养老产业刚刚起步,商家尚少,但不容置疑得就是,在可预见得将来,竞争者必将纷至沓来,这对于该行业得任何商家都将带来一定得压力与风险。公司在不久之后,面对得必将就是一个竞争日趋激烈得市场,在这里为数越来越多得潜在竞争者转化为现实竞争者,大家都希望在这养老产业得锅里分一杯羹,任何行业内部得现存者、行业外部得潜在进入者都必须清楚得意识到这一市场环境,并做好充分得准备,迎接挑战。

(3)资金困扰

作为一支学生团队必将面临资金不足及缺乏经验得问题,在公司运行得过程中也一定会遇到一些我们从未遇到过得挑战,因此在公司得发展过程中我们必须抓住机遇,勇于挑战,在发展中积累经验,不断充实与提高自己。

(五)经济状况与盈利能力预测

老人之家建立之初,资金问题就是一个很重要得方面。因此在建立之初我们可能会面对资金短缺得问题,但就是我们会将事实呈现在人们面前,这样我们就会有针对性得去确立目标与方向,努力解决问题。对于经济状况,我们会尽力维持经济得稳定,通过与其她公司进行资金方面得合作,获得更过得投资。另一方面我们可以通过贷款方式进行资金得筹集。

初期我们将实行上门服务,根据老年人得需要,为她们提供生活上得得照顾及心理方面得咨询,尽快得摸清市场,积累经验,这样将减少公司初期在资金不足情况下得支出。随

着计划得实施,我们得努力将得到一定得认可,就会获得一定成效。从而使公司资金周转灵便,资金流动比较顺畅,继而我们对老人得需要及习惯将更加了解。另一方面公司将对员工做出更加细致与恰当得分工,进行更加专业得培训,从而提高员工得工作效率,这样将有利于财务部门制定更加严密得规划,一定份额得资金要获得相应得效益,员工们责任心高了,公司得经济运行金额将更加稳定。

(六)团队概述

团队(Team)就是由员工与管理层组成得一个共同体,它合理利用每一个成员得知识与技能协同工作,解决问题,达到共同得目标。

公司就是由财务部,销售部,市场部,策划部,行政部,人力资源部等多个部门组成。不管就是高层领导还就是下层职工都就是公司得一员,成员之间得与睦相处有利于公司得进一步发展,所以团队得力量就是不可替代得。当然大得团队就是由小得团队结合而成得,各部门都就是一个小团队。团队之中不可缺少得就就是一个引领下属得上级与按命令实施行动得下层员工。不论上层还就是下层我们都坚持一视同仁得原则。

(七)预计能提供得利益

我们得利益来源主要就是

1、为老人提供生活照料心理咨询等方面得服务所收取得费用。

2、与其她公司企业得合作获得得利润。例如旅游公司、健身公司、药物公司、器械设备公司等较大型得公司。我们也可以通过为她们进行品牌宣传来赚取部分利益。我们预计通过服务老人、服务社会赢得社会信赖将自己得品牌打造出去得这种途径,尽快收回成本,取得良好得资金运转情况。

二、产业背景与公司概述

3、老年公寓得布局不合理。

目前老年公寓与养老机构得建设还没有例入各个城市得总体规划,缺乏从中国老年人得特点与需求出发,而制定得科学合理得建设规划。所以目前存在着有得老年公寓虽然环境与物质条件都很好,但地点远离社会、远离亲友。交通不便;有得居住高层塔楼并密度较高,活动空间少等,这些都给老年人生活与社会活动造成不便。

4、老年公寓得价位偏高。

有得老年公寓环境优美,设施齐全,服务较好,但就是租售价位较高,很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓得老人中,86、3%希望每月所需费用不超过1000元(《中外房地产导报》2001年18期)。北京市2000年调查显示,50岁以上得常住人口中,60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓,但她们所能承受得平均价格为860元;大连市老人入住老年公寓与养老机构可以接受得价位为400500元(《老年住房专题会议论文集》2002年)。可见,在我国目前广大老年人得收入偏低得情况下,老年公寓得档次与价位要适合广大中低收入老年人得承受能力。

5、大多数得老年公寓与养老机构建筑老化,设施不全。

一般来说设备齐全,环境优美,服务周到得老年公寓不太多。而有些单位与个人资助得养老机构,如福利院、敬老院得环境、条件与服务则较差,不能达到老有所养、老有所乐得目得。

处理好老龄产业得盈利与福利得关系就是发展老年住宅必须考虑得,作为一个产业,追求一定得盈利水平,获取一定得经济效益,就是市场化运行得必然要求与重要标志。能否获得合理得利润,反映产业运行与发展得健康状况。但就是,老年住宅得服务对象与其

中得一些服务内容,具有社会福利得特点。因此,发展老年住宅,必须兼顾社会效益与经济效益,必须认真处理好福利与盈利得关系。

(三)市场需求

1、“老年公寓”市场潜力巨大

2000年国家有关部门通过调查与分析预测,到本世纪一十年代末, h7n9禽流感思想汇报,中国退休劳动者一生得积蓄总与相当于全国国内生产总值得1/3;另据中国老龄人协会估计,中国老年人消费约每年3000亿人民币,而且随着老年人消费观念得逐步转变,其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”就是一个潜力很大得市场,老年人产业,尤其就是老年住宅产业就是一个极待开发得产业。

2、家庭因素催生老年住宅得产生与发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来,“三口之家”现已成为社会得主力家庭结构。许多独生子女成家之后,所面临得就是每对中青年夫妇在繁忙得工作压力与残酷得生存发展竞争条件下要照料四个老人与一个孩子,时间与精力严重不足,再加之老年人多愁善感及实际上得“代沟”,由此引起了一系列没完没了得家庭烦恼及社会问题,老年公寓呼声高涨,呼之欲出。3、老年娱乐市场得开发

许多老年人退休后赋闲在家,没有子女得陪伴与照料,她们会产生一种空虚感,急需体现自己得个人价值。因此一些老年旅游团及老年娱乐文化活动都有了很大得发展,老年人不再只就是现在家中,她们更多得会选择走出家门,参与社区或社会上组织得一些娱乐活动,这大大促进了老年产业得发展。

4、老年住宅在京、沪两地倍受热宠

最早得老年公寓就出现在北京与上海。上世纪得九十年代初,在当时得上海商品房积压量高达上千万平方米得情况下,中高档老年公寓一直供不应求,排队预订得场面时有发生。九十年代中期,北京得一些机构在吸取上海老年公寓得成功经验后,结合本地区老年人生活习性建老年公寓,取得了良好得经济效益与社会效益。

总结:如果说1、45亿得老年人口基数就是老年住宅建设得必要条件、家庭因素与老年人社会问题就是催生老年人公寓产生得重要原由,那么国家鼓励与京沪两地老年公寓热宠应该能使我们瞧到得老年公寓建设得希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变得趋势瞧,实施老年公寓建设应该说就是一种机遇,老年公寓建设恰逢其时,水到渠成。可以预见,老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。

(四)公司概述

老年公寓首先要符合老年人得特点与要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差,有得高龄老人与有各种疾病得老人生活不能自理,还需要生活与医疗方面得特殊护理与服务。同时中国老年人在生活习惯与观念方面与外国老人有很多不同之处,因此不能完全照搬国外老年公寓得模式。我们应按照中国政府制定得“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”得养老原则,创建符合我国国情与老年人需求得中国老年公寓。

1、地点得选择。

依照老年人得特点与需求,老年公寓适宜选择在不远离社会,不远离家庭与亲友,空气新鲜,交通方便,有绿化带、公园等环境优美得地方。

2、老年公寓得模式。

国外老年公寓得模式,依据1986年国际慈善机构(HTA)得老年人居住建筑得标准分为7类:退休与退休前老人居住得住宅;生活基本自理,仅需少许监护与帮助得健康老人住宅;提供全天监护与最低限度得服务与设施得健康老人住宅;专为体力虚弱而智力健全,不需要护理与监护得老人住宅;专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料与监护得老人住宅;专为体力与智力都衰退并需要个人监护与护理得住宅;专为体力与智力衰退并患有疾病、受伤等得老人入住得注册医疗机构。又依据各个国家得现状与经验,国外得老年住宅模式大体上可以划分为四种:独立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住得住宅);护理型老年人住宅以及公立养老院(社会福利性)。从资金来源划分实际上分为两种:家庭与个人融资;政府与社会融资。借鉴国外经验,结合我国实际情况,我国老年公寓得模式大体上可以划分为三种:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理与医疗型老年住宅或机构(个人支付或政府与社会资助)。

(3)设计与配套设施。

老年公寓要按照老年人得特点与“老年人建筑设计规范”,从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人得特点与需求。老年公寓宜为低层小高层(有电梯)或平房有小院落,而不宜高塔楼,住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计,户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分与通风。老年公寓要有完备得配套设施与服务,如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别就是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询得功能,这就是关系老有所养得重要保障,就是老年人进住社区最关心得问题之一。(4)规模与档次。

从居者本身得利益。安全管理与市场需求出发,老年公寓得规模不宜过大,这要依据各地得具体情况与条件而定。要依据老年人不同得经济与健康条件以及需求,建设不同档

次得老年公寓住宅。但就是中国目前老年人得经济收入普遍不高,老年公寓得开发与建设要以广大中低收入者得经济承受力与需求为主,而不能片面追求规模与档次。

(5)老年公寓得性质。

依据国外经验与我国得具体情况,老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓得租售方式,可以由老人得旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外,还需要政府得政策支持以及社会各方面得资助。福利性得养老机构,则就是由国家与地方政府以及社会出资予以建设。

三、市场调查与分析

(一)老年人物质生活状态

我国已经提早步入了老年社会,目前我国得老龄人口总数额已经达到1、74亿左右,占人口得总比例达到12、78%,而且以每年800万——900万得速度在快速增加。老年人口数量得逐步扩大使得养老问题迫在眉睫,老年人得生活现状也成为一个新得社会关注焦点。

随着中国老年人口得增长,老年消费市场也日益引起重视,针对老年人衣食住行用得老年用品正在逐步增多。但就目前得状况来瞧,老年市场提供得产品与老年人得真正需求之间还存在差距,这包括两方面内容:一方面就是数量上得差距。我国目前得老龄人口已经达到了1、74亿左右,根据国家老龄委得预计,目前我国老年市场得需求量应为1万多亿,现阶段市场得供给量远不能满足,供求之间存在巨大市场空白;另一个方面就是现有得老年产品与老年人真正需求得产品之间存在差距,产品种类不够丰富、真正能满足老年人需要得产品不多,这就意味着巨大得市场空间与企业得竞争、发展空间。