营改增对房地产行业影响
2024年四大行营改增实施细则（二篇）
2024年四大行营改增实施细则依据现行规定，采用____%的征收率来缴纳增值税。
对于普通民众而言，针对二手房的增值税优惠政策实质上是对现行营业税优惠政策的延续，因此，这一变化并不会增加交易环节的税收负担。
梁因乐指出，由于不同地域在二手房交易税收实际承担人方面的操作惯例存在显著差异，因此，营改增对二手房交易市场的影响主要将由市场供需状况所决定。
值得注意的是，销售不动产的具体时间也会影响增值税的缴纳税率。
具体而言，一般纳税人若销售其在____月____日之前取得的不动产，有权选择适用简易计税方法，并依据____%的征收率来计算应纳税额；而若销售的是____月____日之后取得的不动产，则应按照____%的税率进行纳税。
在缴纳税款的过程中，还需注意交税地点的选择，即需要在不动产所在地预缴部分税款，并向机构所在地的主管税务机关进行纳税申报。
分析认为，房地产行业的营改增政策将有力推动规模化、专业化的租赁经营模式，以及购租并举的住房供应新模式的发展。
为了实现进项抵扣，开发商将逐步摒弃大而全的粗放经营模式，转而将咨询、设计等业务进行外包。
由于土地或房屋的增值将直接导致开发商需缴纳更多税款，这将促使开发商不再单纯依赖涨价来获取利润，而是更加注重提升产品品质和加强成本管控。
关于营改增对去库存的影响，由于所有企业新增不动产所含的增值税均可纳入抵扣范围，这将在一定程度上降低各行业企业在改善办公条件、购置办公楼时的成本，进而对商业地产销售产生刺激作用，有望促进写字楼市场的去库存。
金融业作为世界性难题，其营改增改革备受关注。
由于金融业的子行业众多、业务种类繁杂且核算复杂，被视为最后一批进行营改增的行业之一。
根据相关规定，金融服务包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让等，其营业税率已由原来的____%调整为____%的增值税率。
金融业增值税制度的设计面临诸多挑战，但营改增方案已充分考虑了金融业实施增值税的关键点。
建筑业“营改增”后的税负影响及其应对策略分析
建筑业“营改增”后的税负影响及其应对策略分析“营改增”是指从营业税向增值税的转换，并以此为重要内容，进行的一项税制改革。
在建筑业中，“营改增”后对税负有着很大的影响。
本文将对建筑业“营改增”后的税负影响及其应对策略进行分析。
1. 增值税实际负担增加营业税是按照销售额计征的，而增值税是按照价值增加额计算的，往往比营业税高。
建筑业中，材料的价格可能会因为环保、物流等因素而发生变化，建筑企业往往会面临到材料价格与基价之和高于客户可接受范围的情况。
增值税部分的比例相比营业税较高，企业之前承担的余地也相对较小。
2. 税负压力大由于增值税环节较多，企业往往需要承担较高的税负，建筑业也不例外。
尤其是当前建筑行业的利润率相对较低，资金回收周期相对较长，一旦税负增加，建筑企业的经营难度更大。
3. 税收成本增加营改增后，建筑企业要更多地面临税法律师、会计、税务代理等税收服务人员，以满足新的税收政策要求，企业的税收成本大大增加。
1. 降低成本就是要加强管理，提高效率，减少税收成本。
可以从以下三个方面入手：（1）控制原材料的采购成本企业在采购原材料时，要注重质量和价格，一定程度上可以减少采购成本。
（2）优化用工成本建筑业往往需要用工，企业可以优化用工成本，降低雇佣成本，节省用工人数。
（3）提高作业效率提高作业效率不仅能节省材料、用工和其他开支，还能降低税收成本。
鼓励技术进步、提高人员素质和加强设备管理是提高作业效率的有效途径。
2. 调整经营模式（1）走品牌化道路企业可以在行业中建立良好的口碑和品牌形象，以此吸引更多的客户。
这有助于企业从价格竞争中脱颖而出，获得更高的利润。
（2）外力引入建筑业可以引入外部资金，以此加大经营规模、降低成本、提高利润。
3. 加强内部管理可以加强企业内部管理，增强企业的财务安全、风险控制，防止内部财务操作失控。
同时，可以加强内部人才资源和知识管理，发挥企业人力资源和知识管理的优势，提高经营效率和创新能力。
浅谈“营改增”对企业的影响及应对策略
“ 营 改增 ” 对 企 业 的 影 响
都产生 了很大 的影响，是我国税制与国家经济情况发展相适应 业 的 影 响。
一
、
（ 一） 企 业税 负水 平受 到影 响
应 的税收改革措施， 以应对金 融危机 的冲击， 保证本 国经济的持
【 ２ 】 江丹萍， 温皓亮． 房地产企业税收征管中存在的问题与对 策【 Ｊ 】 ＿ 合 规 范房产税核算是企业的资产， 负债 与所有者权益的保 障。 作经 济与科 技。 ２ ０ ０ ９ ， （ ９ ） ． 加 强对 房产税核算必清楚认识房产税收 的基本特性，根据房地
产开发周期长的特点， 可 以根据税 收制度之规定实行计提税金，
浅谈 ‘ 菅 改增 ’ 对企业 的影 响及应对策略
樊 月琴
（ 宁波 市镇海 区财政局 浙江 ・宁波 ‘ ３ １ ５ ０ ０ ０ ）
摘 要： “ 营改增”是现代税 制改革中的重要 内容，其改革的主要 目的是为 了降低 企业的税 负，促 进我 国整体产业的发展。随 着 “ 营改增”税 改的不断 开展 与实施， 多数 企业都 获得 了明显的利润，降低 了 自身的税 负ｚ ｌ ￣ － ？ － － 。从 整体企业的税 负 情 况来看，只有
五、 结 语
收入总金额没进行准确的核算，因而无法 为主管税务机关提供 准确， 完整， 真 实的纳税信息与资料。 见于这种情况下， 可实行
核定征管的方法进行有效的税 收征管，这包括定额征收与核定 征收的核算。如有挂靠或承包房地产项 目的情况应根据 同规模
进行核定征收，同时做好纳税 责任 与义务 的宣传与审核评税工 作确保税收的申报率， 入库率， 提高 申报准确率与税务登记率等。 （ 二） 加强房地产 企业 的 日常监 管工作 在 房地产开发初期， 税务机关要求企业对项 目的规划图， 建
营改增实施细则（3篇）
营改增实施细则。
商用物业将受益值得____的是，营改增后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
业内人士评价，该项措施对于所有企业而言都将是利好因素。
尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。
该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。
资料显示，目前全国有____亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。
营改增的落地将有望促进写字楼库存去化。
同时，受该措施影响，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，也将促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。
张宏伟表示，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。
____年营改增实施细则。
不动产纳入抵扣范围能否为房企肩负从今年____月____日起，备受____的营改增将扩大试点行业范围。
其中，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业将纳入营改增试点范围。
自此，现行营业税纳税人全部改征增值税，其中建筑业和房地产业适用____%税率。
业内人士认为，营改增的推出对地产行业短期内不会带来剧烈变化，但未来将产生深远影响。
其中，营改增鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这对从事商业地产开发的房地产企业来说，对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。
税负过重一直是开发商多年来的痛点之一，一位地产商表示，近年来随着地产行业毛利率不断走低，房企压力不断加大。
泰禾集团董事长黄其森认为，目前，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。
建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。
本次营改增根据____表态，是一项重要的结构性减税措施，但是否将为企业减税将要看具体情况而定。
一家机构曾就此做出了专项调查。
该机构选取了主营业务为房地产开发且资产总额排名靠前的____房企为样本，采用这些公司____年的财务数据。
建筑业“营改增”对房建工程造价的影响分析
建筑业“营改增”对房建工程造价的影响分析摘要：随着国内房地产的日益发展，建筑企业越来越重视房建工程建设，同时造价管理也逐渐得到广泛关注。
我国全面实行“营改增”后，社会的各方各业都或多或少地会受到影响，首当其冲的便有建筑业，因此分析建筑业“营改增”对房建工程造价的影响具有非常重要的现实意义。
本文从全面“营改增”对建筑业的意义出发，从多个角度分析建筑业“营改增”对房建工程造价的影响，并努力提出相关建议，从而对房建工程造价进行有效控制。
关键词：建筑业；“营改增”；房建工程造价国民经济的快速发展，也促进我国税务结构、税务制度与时俱进地深入发展。
新经济发展形势下，用增值税全面替代营业税不可逆转。
对于建筑业而言，营业税改增值税有其积极影响，但同时对于房建工程造价也有不利之处[1]，建筑企业只有做到扬长避短，才能更好地促进自身进一步发展。
一、建筑业“营改增”的意义1.克服以往重复征税的弊端在国家实施“营改增”政策之前，我国以往的建筑行业在实际的经营过程中需要缴纳营业税，且税率为11%。
11%的税率虽然低于“营改增”后的增值税的税率，但是在建筑业缴纳的营业税中，纳税基础是建筑企业的所有营业收入，而增值税额部分的进项税额也不能予以抵扣，但同时建筑企业在运营过程中需要大量采购原料、缴纳租金、支付水电等管理费用，这些都属于增值税额，因此实际上，“营改增”之前，建筑企业在缴纳税款时，不仅需要承担巨额的营业税，还要支付大量的增值税额，企业面临着重复征税的负担，承受着很大的纳税压力。
而国家做出增值税全面取代营业税以后，虽然增值税17%的税率比营业税略高，但实际上此时建筑企业需要承担的营业税额部分消失了，同时增值税的进项税额可以在计算纳税额时予以抵扣，此时国家仅对建筑企业的增值部分进行征税，建筑企业的纳税基础也不是过去全部的营业收入，而是企业的增值部分。
因此，对于建筑业来说，“营改增”极大地克服了以往重复征税的弊端，大大减少了建筑企业的纳税负担，有力地提高了建筑企业的经济绩效，促进了建筑企业未来的良性发展。
樊剑英-《房地产企业项目开发各阶段纳税实务与营改增策略应对》
重庆首家隆重推出最新专题，建议高管与财务人员一并参加——2015年1月日重庆·宾馆樊剑英主讲2014年注定房地产、建筑安装企业属于多事之秋，先是遭遇税务指令性检查，再则是铺天盖地土地增值税清算，年终大考又面临新的企业所得税年度纳税申报表修订，年终考卷如何完成？新申报表对于房地产企业又将产生哪些影响？填报错误会带来哪些风险？2014年房地产建筑安装企业可以选用的政策又有哪些变化？本次课程将针对房地产建筑企业独开篇章。
另外，令人忐忑的建安房地产企业的营改增新政将在2015年实施，营改增本质上是有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力。
但是，企业如果没有积极做好准备，将不仅无法降低税收成本，还有可能会增加税负和加大税务风险。
建安房地产企业集团领航人及财税高管应该在战略角度高瞻远瞩提前部署企业应对营改增策略，在全行业内忧外患期间能“驾横海之大航，领集团于无忧”。
鑫上品税务师事务所抽调公司业务精英组成专业团队,将在重庆组织多轮培训，从经营模式管理、财务模式管理、税务模式管理、合同修订与管理、IT系统调整更新等角度协助集团领航人从集团战略角度认识房地产营改增影响，帮助财税总监、经理理解其重点、难点，继而能确保集团各相关部门理解集团营改增策略，准确执行“运用之妙存乎一心”的营改增转型方案与筹划。
【主办单位】鑫上品税务师事务所【培训时间】2015年1月16-17日（周三、四）9:00-17:00培训。
【培训地点】重庆·宾馆（重庆市）【课程大纲】第一部分房地产企业营改增后如何纳税？该关注哪些问题？1.建筑业、房地产业营改增纳税模式和现行营业税政策有哪些不同？还会差额纳税吗？2.营改增对建筑业、房地产业财务指标及净利润有何影响？如何评价税负变化？3.营改增对建筑业、房地产业经营预算工作有何影响？现行预算体系会如何变化？4.营改增后房地产纳税义务发生时间有无变化？对于工程款结算有无影响？营改增对房地产建筑业资金管理提出了什么要求？5.房地产企业支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？6.房地产企业支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？7.房地产企业哪些红线外支出可以在增值税环节抵扣？8.房地产企业股权转让取得的土地怎么抵扣？9.房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？10.营改增后，一级开发商是否仍然可以按净额缴纳增值税？11.在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？12.项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。
重磅：财税[2016]36号发布,全面解读房地产等4大行业营改增热点问题[税务筹划优质文档]
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编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确自2016
年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）等文件废止。
本期华税带您重点关注新政的重点事项。
建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业营改增政策——财税[2016]36号发布了，距离5月1日仅有短短的37日，时间异常紧迫，让我们一起对新政中的热点问题有一个整体的了解。
一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
建筑企业“营改增”后的影响及应对措施
建筑企业“营改增”后的影响及应对措施“营改增”是指将增值税纳入营业税征收范畴，即增值税取代营业税，以增值税为主要税种，对生产活动中所增加的价值依照征税原则计征税费。
对建筑企业而言，这项改革的实行将对企业的经营模式、成本结构、现金流等都产生直接或间接的影响。
本文将就此为从建筑企业的角度出发探讨“营改增”后对建筑企业的影响及应对措施，以供建筑企业参考。
一、影响1.劳务分包原税制下的劳务分包不需要缴纳增值税，但是在新税制下，劳务分包行业被划分为一般纳税人，需要按照一般纳税人的缴税比例纳税，增加了建筑企业的成本压力。
2.购置固定资产原税制下，建筑企业购置固定资产只需要缴纳营业税，非常灵活，但在新税制下，企业购置固定资产需要缴纳较高的增值税，增加了企业的资金压力。
3.现金流此次“营改增”改变了企业的纳税机制，从以前的销售额的营业税改为增值税。
在销售业绩巨大的建筑企业，此种结算方式不仅有益于企业避免了神秘计算的费用，但也会增加企业的风险，因为在前五年中企业可能无法获得增值税抵扣，从而反过来削弱现金流。
4.税负压力转变为纳税人的企业，需要缴纳增值税、所得税等，对于小型的建筑企业而言，找到可靠的纳税师或者聘请会计的成本都会对企业造成一定的负担。
二、应对措施1.协调政策由于比较新的税制改革，政策上仍在不断调整和完善。
建筑企业可以通过协调税务部门与政府的关系，谋划公司发展战略，并避免合规性问题的发生。
2.优化模式营改增后，企业需要主动理清自己的生产链条，厘清自己的纳税期，并形成简化化、高效化的纳税模式，这样可以从纳税期时间、税负压力等方面优化企业经营成本。
例如，建筑企业可以通过采取多元化的服务方式，降低现金流的风险。
3.完善财务管理行业技术人员对于建筑企业的财务管理是非常重要的。
建筑行业有许多技术人员的花费都需要拿到合同，这就要求企业要理清合同的款项和赊账，建立合同档案，及时监管并处理合同款项。
企业需要通过课税减免、简政放权是的政策变革，降低企业的税负压力。
地产、建筑、金融业税率为11% 三大行业营改增或同步推出
业界预期房地产、建筑、金融业税率为11% 三大行业营改增或同步推出一封由超过9家建筑类央企联署、就营改增税负问题致国务院领导的建议书，近日引发广泛关注，也让原本可能于今年4月1日推出的房产建筑业营改增变得扑朔迷离。
目前他已经看到相关部门起草的政策文件讨论稿，“有99%的可能，房地产业、建筑业和金融业将同时纳入营改增范围。
原计划可能4月1日发文，而现在也不好说了。
”据记者了解，业界普遍预期房地产、建筑业增值税税率为11%，这对于处于低景气周期的两个行业来说，压力不小。
而一位大型房地产企业税务负责人对营改增则持开放态度。
他表示，在房地产利润日渐微薄的今天，房企如果对于营改增认识不清、分析不透、操作不好，将可能导致企业税负增加；而如果准备得当，操作有效，税负还有可能下降。
方案呼之欲出今年无疑是营改增的攻坚之年，财政部、国家税务总局近期纷纷表态，力争年内将营改增剩下的行业全部纳入税改范围，这其中包括被业界称为难度最大的房地产、建筑和金融保险三大行业。
此前，关于房产建筑业营改增的各种研讨培训持续升温。
2月4日，在普华永道举行的“房地产行业营改增研讨会”上，内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，由于房地产与建筑业相关性高，为保证增值税链条完整，两行业今年可能同时进行营改增，政策出台可能在3月份，实施时间可能在5月、6月、7月三个月之间。
上述参与税改文件讨论稿的税务专家同样表示，这项营改增原计划可能是4月1日发文，但由于多家建筑类央企联合向政府施压，建议降低税率稳定企业税负，现在具体推出时间已不好预测。
而基本可以肯定的是，两个行业将同时纳入营改增范围。
《华夏时报》记者采访获悉，房地产业和建筑业营改增很可能采用11%的税率。
不过，记者向财政部税政司求证上述消息时，相关官员未给出明确信息。
他表示，相关工作正在按部里要求推进，到了合适的时点会对外发布。
目前，我国房地产行业营业税税率为5%，建筑业营业税税率为3%。
简析营改增对工程计价体系及工程造价产生的影响 郭红霞
简析营改增对工程计价体系及工程造价产生的影响郭红霞发表时间：2018-01-17T10:02:47.260Z 来源：《基层建设》2017年第30期作者：郭红霞[导读] 摘要：营业税改征增值税是国家税改的重要内容，也是国家实施结构性减税的一项重要举措，对建筑业和建筑企业产生了重要影响，其中包括建筑业的工程造价及计价体系。
西宁房地产集团有限公司青海西宁 810000 摘要：营业税改征增值税是国家税改的重要内容，也是国家实施结构性减税的一项重要举措，对建筑业和建筑企业产生了重要影响，其中包括建筑业的工程造价及计价体系。
营改增政策的进行对于建筑行业来说，既是机遇也是挑战，建筑企业要想在改革的浪潮中抓住机遇，解决困难，获得持续发展，就需要正确认识营改增对工程造价产生的影响，积极采取有效的措施予以解决。
本文将会就营改增对工程计价体系及工程造价产生的影响进行分析，然后提出有关解决措施，为建筑行业工程造价体系应对营改增的影响提供借鉴。
关键词：营改增；工程计价体系；工程造价；影响；对策引言建筑行业是国家的传统行业，也是国家经济发展的支柱产业。
随着我国市场经济的不断发展，建筑行业也以蓬勃的势态持续发展。
国家十分重视建筑行业的发展，因此在针对建筑业的政策上不断调整，保障建筑业能够平稳健康发展。
营改增政策的实施对建筑行业产生了重要的影响，计税方式和税率等都做出了很多调整，因此，工程造价体系也需要做出改变以配合政策的实施，为建筑行业的发展保驾护航。
一、营改增对工程计价体系及工程造价的影响营改增就是将原本各行业缴纳的营业税改为增值税，减少重复征税，降低各行业税收负担的政策。
对于长期缴纳营业税的传统建筑行业来说，这个转变势必会影响重大，对建筑行业现行的造价体系的影响更是不可小觑：（一）对计税模式的影响建筑工程造价的传统计税模式以综合税率法的计算为主。
例如在建筑企业工程项目建设中，税费取费方式上以记取综合税率为主，税率一般以3.41%为标准。
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营改增对房地产行业的影响
【摘 要】本文主要是针对房地产行业，从该行业出发对 “营改
增”试点做出探讨，主要包括”营改增”的内容和对房地产企业的
影响。
【关键词】营改增；房地产行业；影响
一、从财务核算角度测算营改增对房地产行业税负的影响
增值税与营业税虽然都是流转税，但在税制设计和财务核算上存
在很大区别。增值税是价外税，计税依据为纳税人生产经营活动产
生的增值额，在实际操作中采取的是购进扣税法，纳税人购买增值
税应税项目时缴纳的增值税可以在销售应税项目时全额抵扣，只需
对本环节的增加值缴纳增值税。营业税是价内税，纳税人基本上按
照其提供应税劳务取得的营业额、转让额、销售额，依照该应税劳
务适用的税率，计算缴纳营业税。比较二者，增值税的税制模式能
够更好地避免重复征税。本文中笔者以房地产行业为例，在物料成
本占主营业务成本比例及增值税税率的不同假设下，从财务核算角
度测算营改增对该行业税负的影响。
例：假定某房地产公司某年的主营业务收入为117 万元，主营业
务成本为90 万元，营业税按销售额计征缴纳5.85 万元，利润总
额=收入-成本-营业税=117-90-5.85=21.15（万元），所得税=利润
总额×25%=5.29（万元），税负=所得税+流转税=5.85+5.29=11.14
（万元）。其他税费暂不考虑。
假设营改增后，该公司缴纳增值税，税率为17%，主营业务收入
和主营业务成本不变，117 万元的原主营业务收入分离为17 万元
的销项税和100 万元的主营业务收入，在物料成本为40 万元、占
主营业务成本的比率为48.08%的假设下，进项税为6.8 万元。注
意营业税税制下，购货进项税不能抵扣，直接进入物料成本，原营
业税制下的主营业务成本90 万元减去进项税6.8 万元演变成增值
税税制下的主营业务成本83.2 万元。应交增值税=销项税额-进项
税额=17-6.8=10.2（万元），利润总额=收入-成本=100-83.2=16.8
（万元）（增值税不能在所得税前扣除），所得税=利润总额×
25%=4.2（万元），税负=所得税+流转税=4.2+10.2=14.4（万元）。
可见，该房地产公司在增值税税率为17%、物料成本占比为48.08%
的假设下，流转税税负增加，并远大于所得税税负的减少，致使企
业总体税负增加。在物料成本占比递增的情况下，增值税税负是递
减的，所得税税负是递增的，在物料成本占比90.05%的情况下，该
公司整体税负小于原营业税税制下的总税负。假设该房地产公司适
用的增值税税率为11%，该公司在其他条件均无变化的情况下，不
管物料成本占比如何，增值税税负都比营业税税制下的税负减轻，
所得税递增的影响被增值税税负的减少所消除，从而整体税负下
降。从上述分析而知，营改增对房地产行业的影响关键在于增值税
税率的设计，因此营改增要想实现预期的结构性减税的功能，税率
的设计是重中之重。
二、从房地产业关联产业的税负中来分析营改增对房地产业的影
响
建筑业与房地产业是两个紧密相连的产业，依据税负嫁接的原
理，建房的税负直接影响卖房的税负。现行增值税和营业税法规中
都有混合销售行为的规定，依据当前的税法，建筑业虽然在销售自
产货物时征收增值税，在提供建筑业劳务时征收营业税，但是，销
售货物缴纳的增值税和提供建筑业劳务缴纳的营业税并不能在建
筑物建造完成销售时进行抵扣，重复征税依然存在，这不仅增加了
房屋的建造成本，而且抑制了企业（一般纳税人）购买房产的需求，
因为购买房产缴纳的营业税不能像重置其他固定资产一样抵扣。由
此可见，营业税和增值税并行，破坏了增值税的抵扣链条，影响了
增值税作用的发挥。
营改增后，上述税法中规定的混合销售行为将不复存在，不管是
销售自产货物或者提供建筑业劳务都统一缴纳增值税，理论上都能
在销售房产缴纳增值税时抵扣。增值税的核心特征是抵扣机制，优
势在于能够有效避免重复征税，因而，如果营改增的税率设计能够
达到预期的减税目的，房地产业的税负下降将指日可待。
三、房地产行业未雨绸缪，需苦练内功
1、及早熟悉营改增政策法规
按照“统筹设计、分步实施，规范税制、合理负担，全面协调、
平稳过渡”的基本原则，国家设计了营改增试点的总体方案，综合
考虑服务业发展状况、财政承受能力、征管基础条件等因素，先期
选择经济辐射效应明显、改革示范作用较强的地区开展试点，然后
逐步推广至其他行业。
营改增能够实现税制转换，打通连接二、三产业增值税抵扣链条，
从制度上解决货物与劳务税制不统一和营业税重复征收问题。在营
改增试点实施后，试点地区企业普遍税负降低，但也有一些企业出
现了税负加重的情况。因此，房地产企业需及早熟悉《营业税改征
增值税试点实施办法》等营改增相关政策法规。
2、注意了解税收征收主体的变化
营改增扩围，交通运输业、研发技术服务、信息技术服务、文化
创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务业纳
入试点范围。作为营改增试点扩围地区的10省、市、计划单列市，
与上海有一个比明显的区别，那就是上海的国税、地税是合二为一
的，而其他省市则大多是国税、地税分设。
未来，执行营改增的职能部门将是国税局，税收征收主体主管税
务机关发生了变化。相对于上海而言，其他省市的房地产行业一旦
加入增值税试点后，由过去向地税机关缴纳营业税，改为向国税机
关缴纳增值税，税收征收主体、税种、税率、税务核算方法等方面
均发生了的变化，这将给房地产企业的纳税申报带来较大的挑战。
3、开展营改增税负测算
在将营改增政策研究透彻的基础上，房地产行业应深入研讨，科
学测算和分析改革对企业税负的影响，充分运用税收政策，整合资
源、优化流程、细化分工、转型升级，适时调整企业经营战略。
流转环节增值税税负的高低主要取决于3个因素，包括税率、可
抵扣项目以及增值税税负能否向下一环节转嫁。营改增税负测试，
即对改革带给企业在盈利、税负、现金流等方面的影响进行评估，
测算出改革前后税负的变化情况，以便能够事先对企业的业务流
程、会计系统、税务申报等方面进行合理的改变，规划出对房地产
企业更为有利的税务管理形式。
4、积极反映行业诉求
从2012年12月1日起，浙江省在交通运输业和部分现代服务业
开展营业税改征增值税改革试点，即从12月1日起，我省单位和
个人提供交通运输业和部分现代服务业服务的，开始缴纳增值税，
不再缴纳营业税。
浙江省根据前期开展试点模拟测算的结果，大约95%左右试点纳
税人在“营改增”后税负会下降或持平。部分试点企业税负有所增
加，针对这一情况，浙江省财政将对税负增加的企业给予财政补助，
增加的部分将由同级财政进行补助。
房地产行业应对将要进行的营改增税负情况进行测算并对比，研
究实施此项税收改革对行业及相关企业的影响，提出应对政策建
议。这实际上是为了更好地贯彻落实国家结构性减税的重大部署，
让企业了解税改过程中可能遇到的问题，做好营改增的各项准备工
作。
对营改增过程中遇到的问题和困难、建议和诉求，企业要定期收
集和分析，及时向行业协会和税务机关反映，提出解决方案和合理
化建议，以帮助企业迅速有效解决实际问题。这也可以为有关部门
制定符合行业实际情况的政策提供依据。
参考文献：
[1]蓝泗方.“营改增”对建安企业影响的实例分析[j]. 税收征
纳. 2012（10）