房地产公司销售型物业拿地阶段开发成本测算办法
房地产开发成本计算方法(全套)
房地产开发成本计算方法(全套)房地产开发成本计算方法（全套）第一节建设项目投资估算建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费和开发间接费。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础办法建设费、修建安装工程费、大众配套办法建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产5,000万元组成。
房地产开发成本测算大全
房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本.如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
构成1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征收及拆迁安置补偿费。
（1)土地征收费。
国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2)房屋征收安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括：(1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
房地产开发成本计算方法(全)
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金.(三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等.而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）.亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6—1：某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157，349平方米，其中住宅135，049平方米，商铺5，300平方米，会所17，000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租,会所自己经营.该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70，644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5，000万元组成。
房地产开发成本计算公式
房地产开发成本计算公式一、房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：1、管理费用可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。
2、销售费用开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要是广告宣传费。
约为销售收入的2%一3%；销售代理费。
约为销售收入的1.5%一2%；其他销售费用。
约为销售收入的0.5%一1%。
以上各项合计，销售费用占销售收入的4%一6%。
3、财务费用为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用。
二、房地产开发成本怎么计算１、土地、土建及设备费用。
房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％，土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。
2、市政公共设施费用。
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。
3、前期工程费。
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
4、建筑安装工程费。
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等。
在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
5、税费。
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等。
6、管理费用和筹资成本。
房地产开发成本测算大全
房地产开发本钱测算大全房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
构成房地产开发企业产品的开发本钱，相当于工业产品的制造本钱和建筑安装工程的施工本钱。
如要计算房地产开发企业产品的完全本钱，还要计算开发企业〔公司本部〕行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
构成1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进展时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地价，根据工程所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征收及拆迁安置补偿费。
(1)土地征收费。
国家建立征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进展。
(2)房屋征收安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储藏土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发工程或其他建立工程使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两局部费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括：(1)工程的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按工程总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平〞等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物撤除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
房地产开发成本测算大全
房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用.构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本.如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
构成1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到.2．土地征收及拆迁安置补偿费.（1)土地征收费。
国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2）房屋征收安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括:(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平"等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
关于房地产开发商目标成本的测算方法
关于房地产开发商目标成本的测算方法房地产目标成本测算以购房者能接受的价格、功能、需求量等为出发点，综合考虑产品功能、性质、市场竞争力等，追求供应链总成本合理化，创造整体成本领先优势，同时让客户最大化满意。
对价格和品质的权衡选择，正反映了房企战略和产品发展的取向。
成本测算是目标成本的开始，目标成本的编制准不准，首先在于成本测算准不准。
一、使用“目标成本测算表”，关注规划指标和建筑标准一份科学、准确的“目标成本测算表”是进行目标成本管理的基础，作为成本测算的统一格式。
就目标成本测算而言，其过程并不复杂，一般来说分为以下五步：1、依据本阶段总平面图及技术指标形成《项目规划指标表》；2、与设计及营销等相关部门，通过会议形式讨论沟通，形成《产品建造标准》；3、依据相关指标和信息，按照产品测算建安费用；4、依据相关指标和信息，测算非建安费用；5、汇总建安费用和非建安费用，形成目标成本汇总表。
成本测算遵循量价分离原则，注明量、价的计算思路，项目定位时如果成本测算无法细分，可以根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，并注明参考项目的成本情况。
目标成本测算表中尽可能引用规划指标中的数据，引用时可参照类似项目，若相应指标不适合引用时，则自定义指标并填入工作量。
成本汇总表根据项目一般分摊原则设置了分摊公式，如不符合项目实际情况可修改公式。
也可以测算前先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”，对于道路、绿化用地等景观规划指标应明确，从而为成本测算提供准确的计算指标。
（如下图）二、跨期和不同产品类型工程分摊成本测算项目规模较大或分期开发时，目标成本测算表中的地价应该按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期公共用地按各产品类型的可售比分摊）。
可售商业为独立核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益。
按不同产品乃至住宅产品不同楼层都进行了详细的分摊成本测算。
有的项目，在首期测算时填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算，跨期成本的分摊，主要在于地价的分摊。
房地产开发成本构成及费率测算
房地产开发成本构成及费率测算一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘;养殖场的拆迁赔偿费等;旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等;2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款;3、出让金国家收取的款项;包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分;4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去;①场地平整②勘察设计③临时设施④桩基工程⑤土建安装⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入;⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入;5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用;包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等;8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的;所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本; 二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用;主要包括：①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资;②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费;③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用;包括折旧费、大修费、附属工具费;动力及燃料费等;④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用;主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费; - 供热及换热站- 供电设备、安装外接及配电室、配电箱费用- 电梯2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建①中小学校、幼儿园②健身设施或用房③医院④派出所⑤环境卫生用房⑥物业管理用房保安监控室⑦居委会⑧商店⑨停车场洗车场⑩其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费单指工程施工费用①道路停车场地面硬化围墙②排水、排污管道③供水管道、二次加压④监控系统⑤供电线路、路灯⑥宽带及机房⑦有线电视⑧通讯线路⑨供热管道及换热站⑩园林、绿化三、基础工程费主体工程基础费用四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费2、监理费3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用;1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金八、贷款利息项目贷款或投资款项的计息,各银行是以复利计息的;九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等;十二、总投资额十三、利润额二房地产开发成本构成都有哪些开发成本构成都有哪些分别占总成本的比例包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用等;其中：1. 土地土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等;2.前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等3.建筑安装工程费,指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等4.基础设施费,开发小区内的道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等费用;5.公共配套设施费,指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出;6.开发间接费用包括,组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等;开发成本的组成内容从上可以看出：构成开发企业产品的,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本;如要计算开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用;管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用;它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况;同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任;因此,现行会计中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,开发企业开发产品只计算,不计算完全成本;探秘开发成本“戏法” 利润监管亟待加强记者进行了一番采访,了解到开发“成本戏法”的某些奥秘;土地成为“虚增成本”道具开发离不开土地,国家对土地实行“招拍挂”的初衷,在于体现市场公平,提高价格透明度;但记者在广西、湖南等地了解到,“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具;规模较小的项目,某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”,与有可能参与竞标的同行,在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”,由一家公司以较低的价格竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘参照周边楼盘价格定出高价;对于规模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,通过打压对手,减少竞争压力“夺标”;此外,在掌握从政府部门漏出的“风声”后,开发商在未来的黄段抢先“圈地”;如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕,开发商就会连夜“跑马圈地”,因为这时候土地价格最低廉;通过上述三个办法拿到土地,都能降低成本;但为什么末了地价成本又都上去了呢“这就是手段了”广西熟悉行业会计内幕的人士江海强说,“招拍挂”之后,大部分企业不会立即上交所有款项,往往会申请延期交款;根据国家规定,相关职能部门应向企业收取滞纳金,但滞纳金数额由职能部门说了算,这就留下了“操作”空间;“职能部门要求收取的滞纳金、罚款,到企业成本账里就提高了好几倍;”建材、“人头”和规划都能做“成本文章”建筑材料是开发商成本控制的重要筹码;钢筋、水泥、板材、管线等,某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品;“尽管这部分材料成本低廉,但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍至3倍;”一些房产公司工程部门人员私下说;凑人头数也是一个“绝招”;某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村整族人的身份证来制造使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象;在某些项目,农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元,拿不出任何资质证明的“技术工程师”,每月开出的工资也达到8000元甚至10000元,大量的虚增成本开支从此而来;此外,修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心,但这也是实现“成本飙升”的重要环节;一般来讲,大户型利润比中小户型高,所以在楼盘建设过程中,开发商有意将大户型面积进一步加大,将中小户型面积进一步压缩;竣工后在测量过程中,通过有“内部关系”的职能部门,将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”,对外宣称在楼盘开发过程中,根据建筑实际情况进行的修订;这样一来,交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上;房开商李萍告诉记者,如果是同一房价的大小户型,由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入,大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5,大户型的利润空间会更大;在上报测量的过程中,通过中小户型扩大大户型的成本,通过大户型的实际销售来获取利润,成为开发商赚取高额利润的主要手段;一位地产业内人士说,某些测量评估单位因为面临市场竞争压力,往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼,部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事;成本转移＋透支＝亏损假象常年从事开发的业内人士陈宗海说,目前大部分企业都办了物业公司,而开发商往往通过将物业公司、其他楼盘成本集中到即将验收的楼盘上来,用“东墙成本西墙贴”的方式,造成成本高的假象;一些在东部沿海和中、西部省区同时都有楼盘开发的开发商就更容易转移成本,极少遇上监管部门跨地域核实;广西金虹律师事务所律师吉昆峰认为,某些地方政府在“虚亏实盈”格局中也扮演着不光彩的角色：为了体现政绩,实现“财政年年增收”,很多城市下辖的区级政府鼓励企业提前缴纳来年甚至未来几年的税收;长沙市一位部门负责人说,这样做实际上将多期开发税负集中释放,增加了当期,进而也就刺激了当期房价;而开发到了二期、三期,税已缴完,成本越来越低,房价反而随着大环境越卖越高;深圳平石投资公司资深专业人士张天运等人认为,政府要确保对的调控能力,除了运用金融杠杆,还必须一方面加强对开发商各类成本的详细统计、评估,将这些细节纳入房价是否虚高的考察体系中；另一方面,政府相关职能部门应该向购房者公开相关成本信息,这样才能实现房价的有效回归;张天运认为,地方各级政府乃至县区政府,完全能够根据当地价格和各种成本因素作出评估,核定行业在本地区的平均利润率,向开发商强制征收暴利税,并在下一次招投标过程中设置严格的利润门槛,才能确保调控落到实处;业内人士曝光开发成本清单回报率近100%昨日,一位杭州的房产业内人士向记者传递了一份房产清单表一;从这份清单上看出,该开发商凭借该项目共赚取了亿元的毛利润,相对其6亿的成本来说,回报率近100%;表1：杭州某楼盘成本清单项目名称计算式金额万元一土地面积出让面积亩94133平方米二可建房面积主要部分多层公寓94560平方米占%小高层公寓40000平方米占%沿街商铺4000平方米占%半地下汽车库17280平方米小计167890平方米三容积率四销售额多层公寓780094560小高层公寓800040000 32000沿街商铺120004000 4800汽车库8100小计五项目成本万元1、地价投标价165万/亩241362、配套费37933、建安工程造价171984、建设与准备费19625、财务费用26886、销售广告费%7、营业税%8、不可预见费548311%项目成本合计六利润七所得税33%八净利润表2：上海ZH房产成本清单一期A块利润测算：一期A块建筑面积万元/㎡：商铺7000㎡,住宅：44000㎡1成本:动迁成本：亿元,楼面价4900元/㎡；建安成本2000元/㎡配套费用1500元/㎡组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用100元/㎡成本=4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡×万元/㎡=亿元2销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价万元/㎡.销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×万元/㎡=亿元清单,这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的;3毛利：亿元- 亿元= 亿元三浅议开发企业成本管理浅议集团开发企业成本管理WTO的加入,将促进国内市场与国际市场的接轨,国外巨额资金涌入国内市场,规模过小、力量分散的企业必将经受不起这样的冲击,即使规模效益显着的集团企业生存压力也将增大,必然要求降低各项成本;集团总部与其子公司之间在成本管理上各具所长,二者相互促进,会更好的发挥作用;集团总部在成本管理中扮演着指导者、监督者的角色;而各开发企业则可以依据不同的地域特征、政策环境等充分发挥自己的灵活性,利用总部总结的先进经验,更加有效的管理;一、集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况,对成本实行监控;2、进行,对市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层以作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助公司争取优惠政策、处理有关政策性问题;3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助公司做好项目前期策划中的成本控制;立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制;4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况,协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作;5、建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为集团管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业;6、组织集团成本管理的信息交流,通过培训、双向交流、研修会等方式,增进全员的成本管理意识,推广集团内外成本管理经验,寻求降低成本的有效途径,促进集团成本管理水平的提高;7、根据管理的需要,派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计,对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见;并结合项目收益情况,考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标;二、开发企业的成本管理职责1、认真执行集团成本管理制度,结合实际制定本单位成本管理,并自觉接受总部监督;2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况,确定项目开发计划,组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,并按要求向集团总部提交立项可行性报告,履行立项审批程序;3、规划设计阶段,应按市场定位和成本估算准确把握设计方案,组织审查设计概算的经济合理性,使规划设计既符合规范,又体现成本控制的意识和要求;4、客观、认真地进行项目成本费用测算,编制项目成本费用计划,确定项目及每个单项工程的目标成本,分解成本费用控制指标,落实降低成本技术组织措施;5、遵循基本建设程序,进行项目实际操作,对成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控;保证将成本控制在目标成本范围内;6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率;7、组织项目费用核算,及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况,按规定编报成本会计报表等有关资料;坚持成本报告,保证成本信息交流的及时、有效;8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素,用足用活各种政策、资源,提高成本控制的预见性,努力寻求降低成本费用的途径;9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训;三、成本监控集团应建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的成本监控系统;实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制;各监控中心应树立全员成本意识,对成本实行全过程监控;各开发企业应根据管理需要和项目实际情况,设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位,保证成本控制工作的顺利进行根据管理的需要,各公司应制订和完善各方面内容的成本管理制度,如招、投标管理制度；合同管理制度；工程质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交管理制度；预决算包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付管理制度；费用控制制度；材料设备管理;集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验,在此基础上,逐步健全、完善集团成本管理;各开发企业应按根据项目开发的节奏,及时编制成本计划,并跟踪、检查、考核计划的执行情况：◆开发产品成本计划按完全成本口径；◆期间费用计划；◆降低成本技术组织措施计划;各开发企业也应完善成本考核办法,确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标;各开发企业在成本控制过程中,应定期、按开发阶段对成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析,以及时总结经验教训,做好下一步成本控制工作;集团总部根据管理需要,应按项目就成本控制情况进行分析检查;四、开发环节的成本控制1.立项环节的成本控制各开发企业新项目立项时须向集团总部提交立项请示和详细的可行性研究报告,并经集团立项听证会讨论通过;可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容：◆成本费用估算和控制目标及措施；◆投资及效益测算、利润体现安排；◆税务环境及其影响；◆资金计划；◆竞投方案仅限招标、拍卖项目；◆投资风险评估及相应的对策；◆项目综合评价意见;2.规划设计环节的成本控制总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标,应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后进入下一设计阶段如单体设计、扩初设计、施工图设计;每一阶段都须要求设计单位出具设计概预算,并在与上一阶段的概预算进行认真分析、比较的基础上,编制建造成本概预算,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计;设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性包括建成后的物业管理成本等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费;关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发企业依据各自的特点灵活处理;由此可见,集团总部的成本管理工作大部分集中在前期,而监控整个过程,总结各阶段成功的经验,提供给各开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制,因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用,控制住这些费用就控制住了费用的主要部分;第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址,首先必须符合城市总体规划,还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等;用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等,毗邻无异议;同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握;第二部分勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分;对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包,必须按照新的招投标法的规定,通过公开招标确定承包单位,最大限度压低承包价; 工程项目在设计上的浪费是十分惊人的,设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美,不要多余的功能和多余的承重力,积极推行价值工程管理; 设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头,方案设计与施工图设计分开的做法; 三通一平工程费用,也是前期工程费控制的重点;土、石方工程一般工期较短,也没有复杂严格的质量要求,可以采用市场价格,实行总价招标; 施工用水、用电线路的敷设,一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要,切忌重复建设,增加成本;第三部分建安工程费的全程控制一、决策阶段的难题和对策：1、加强项目投资决策的科学性、系统性,准确市场定位;2、推行价值工程管理,“用最少的投资,争取最大的效益”：1 保持项目功能不变,降低项目投资；2 投资不变,提高项目功能；3 投资虽有所增加,但功能提高幅度更大；4 降低一些次要功能,使成本大幅度降低；5 运用新科技、新技术,既提高功能,又降低项目投资；3、决策的连贯与调整;前期计划的完整、系统、合理、科学,尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升;。
房地产开发成本测算大全
房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用;构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本;如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用;构成1．土地使用权出让金;国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者;土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到;2．土地征收及拆迁安置补偿费;1土地征收费;国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等;农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行;2房屋征收安置补偿费;在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用;因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿;它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费;3．前期工程费;前期工程费主要包括：1项目的规划、设计、可行性研究所需费用;一般可以按项目总投资额的一定百分比估算;通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算;2“三通一平”等土地开发费用;主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等;这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算;4．建安工程费;它是指直接用于建安工程建设的总成本费用;主要包括建筑工程费建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装以及室内装修工程费等;在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算;5．基础设施费;它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算;6．公共配套设施费;它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;其估算可参照“建安工程费”的估算方法;7．不可预见费;它包括基本预备费和涨价预备费;依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1～6项之和为基数,按3%一5%计算;8．开发期间税费;开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用;在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重;应根据当地有关法规标准估算;核算房地产开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程;房地产开发成本核算经过整顿,有关法规制度已比较完善,房地产开发将在有序,规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,重点控制房地产开发成本构成,严格控制各项费用支出,并严格进行房地产开发成本计算;成本分类房地产开发成本核算就其用途来说,大致可分为三部分：1、土地、土建及设备费用;这是房地产开发成本构成的主体内容,大致占总成本的80%,其中最重要的是土地费用;土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等;房产商在决定是否开发一个项目以前,必须进行房地产开发成本计算,将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本俗称楼板价,以此来进行项目的可行性评估;2、配套及其他收费支出;主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的;其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回;这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高;配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%.3、管理费用和筹资成本;房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出;如何把这部分费用核算好,对正确进行房地产开发成本计算,将起到非常重要的作用;构成因素1．土地使用权出让金；2．土地征用及拆迁安置补偿费；1土地征用费2拆迁安置补偿费核算内容1、成本归集对象;房地产开发企业在进行成本核算时,象其他行业一样.首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位;对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位;但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象;在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细如以单幢为单位,因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化;相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用;应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据;对大的开发项目应该适当分块,比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,这样才能充分发挥成本核算的作用;2、成本项目的设立;正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径;按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算;如何确定成本项目笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算;而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算;如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料;3、间接费用的核算;企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用;按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益;这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则;比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况;因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算;前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目;4、项目的竣工决算;房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润;可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算;因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉;而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成不影响销售,计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等,都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算;如何解决这个问题,可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本,使项目决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整项目成本;由于这部分工程支出,通常在项目总投资中所占的比例很小,这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响;核算步骤房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程;开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序;其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的;必须科学地确定成本归集对象;在这种情况下,成本核算不能过细台以单幢为单位,因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化;相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用;本文以为：对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用;1在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户;2为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户;3将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户;通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中;2、正确划分成本项目选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并;而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算;为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户：1“开发成本”账户;本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用;本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本;借方余额反映未完开发项目的实际成本;本账户应按开发成本的种类,如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算;2“开发间接费”账户;本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费;月末本账户无余额;本账户应按企业内部不同的单位、部门分公司设置明细账户;按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则;该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量;3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本;并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户;4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户;即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户,贷记“开发产品”账户;可是房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算;如何解决这个问题,本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本;由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响;成本控制成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要;中国房地产市场存量过大,其中除宏观经济体制方面的原因外,也有其价格形成机制方面的原因;根据经济规律,商品房如果售价下调则有助于楼市跑量;开发商之所以长年不能下调售价,其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力,成本居高不下的缘故;从宏观上讲,对房地产开发企业成本控制进行研究,对合理利用土地资源,避免房地产市场泡沫经济,减少国民经济损失有着一定的意义;房地产业经过几年的高速发展,已经走出了暴利的时代;深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做,而利润能维持在12%左右就算是好的项目了;由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟,房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态;随着国家逐步加强了对房地产业的规范,特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿如国土资源部第11号、21号、71号令等,对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式,房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行,即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得,房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路;国家加强了金融市场的宏观调控,对资本市场各种违规行为加以整顿和规范,同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事,必须踏踏实实地合理利用资金,加强成本控制,练好内功;随着中国加入WTO后房地产业的日益放开,一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入如和记黄浦、新鸿基、恒基等以及国内的一些集团型企业在全国的扩张如万科、万达、世贸等,房地产市场的竞争将更加日趋激烈,在同等条件下,在未来售价不明确或只能预估售价的情况下,只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势,才有可能取得土地的使用权及开发权,成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰;房地产微利时代的到来,房地产开发企业成本控制的重要性越发显现;节省成本,给利润腾出了上升的空间,也有利于市场竞争与市场跑量;从微观上讲,对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争,腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义;控制措施房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中,具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段;一前期调研在房地产工程开发前期,要充分考虑自身地理条件和市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性;可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是没有几个房地产公司愿意花这份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的;房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行成本控制的根本目的是要取得经济效益;在选立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险,这也是管理会计的重要内容;可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上,决定该工程是否开工;如果对消费者的心理没有充分地掌握,对市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁;在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目顺利地进行下去;二设计阶段降低建筑安装成本,首先要搞好设计阶段的投资控制;把全面造价管理工作的关键放在设计阶段;未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果;因此,建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面：1．实行方案设计、工程设计的招投标制度;建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的;首先要通过设计招标来选择设计单位;必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托;如一个好的项目,如果完全委托或全部由境外设计,则设计费用本身会相当高;可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托;2．加强技术沟通、实行限额设计;设计单位在工程设计中,要推行限额设计;凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算;要通过技术与经济相结合的数据说话;在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计规范、技术规定等进行设计;在保证项目设计达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破;在设计招标中,应明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,如含筋量、砼量等,以方便对结构设计的造价比较;3．加强设计出图前的审核工作;加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前;从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好;在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段;三施工阶段施工阶段投资成本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制：1．合理控制工程变更;工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起;控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事;应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生;洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通;2．严格审核承包商的索赔要求;对于承包商索赔要求的处理,则应按合同办事;加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控;3．搞好材料设备的加工订货;预算人员要广泛掌握建材行情;严格按有关规定做好材料限价工作,合理控制价差水平;对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货;属于指导价范围的,应实行“适当参与不包办代替,推荐厂家不指定厂家,监督质量采购质量的主要责任者是施工单位及合理限价不是不顾产品质量的片面压价”的原则,设备采购实行招投标,确保质优价廉;四竣工结算阶段凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成,必须要有竣工验收单;如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除;应做好工程洽商签证及预算增减账的清理;重点做好材料价差及竣工调价的审定工作;审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含项目不能重复出现;要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量;费用构成房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：1．管理费用;可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算;2．销售费用;它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用;主要包括以下三项：1广告宣传费;约为销售收人的2%一3%；2销售代理费;约为销售收入的1．5%一2%；3其他销售费用;约为销售收入的0．5%一1%;以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%一6%;3．财务费用;它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用如汇兑损失等;提示：成本仅供参考,因各地物价与消费水平与通货影响,可能会有不同;1、桩基工程如有：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米多层含量较低、高层含量较高,合160~300元/平方米；3、砼：~立方/平方米多层含量较低、高层含量较高,合100~165元/平方米；。
房地产开发项目成本测算方法基本常识
房地产开发工程的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对工程投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算工程成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发工程经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占工程开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发工程向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、工程监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据工程所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该工程所需发生的开支，具体明细如下： 1、资金成本。该费用实际是工程开发的机会成本，在进行工程成本分析时，应按工程全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。 3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的工程内容分析计算。 4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视工程个案而定。 5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。 6、上述各项费用中未提及的其他支出。 上述工程开发成本，不仅是在工程分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块工程的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有工程资料的积累工作，为新的工程分析提供参考。
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销售型物业
拿地阶段开发成本测算办法
XX置地有限公司
编制时间：2019年6月25日
销售型物业拿地阶段开发成本测算办法
1
一、 编制目的
统一拿地阶段的成本测算口径，逐步引导拿地阶段项目定位与成本匹配度，规范拿地阶段
房地产开发成本测算。
二、 适用范围
适用于XX置地有限公司下属独资、控股或共有经营权合资公司开发的销售型物业拿地阶
段成本测算。
三、 成本测算范围及责任部门
本办法成本测算范围为“CB02房地产开发成本”。
成本测算前，由大区投资运营部组织设计管理部、营销部等部门提供项目概况及物业类型
面积指标等输入条件。大区合约管理部负责协调大区各部门输出测算成果。
表1：拿地阶段成本测算主责部门
责任内容 主责部门
提供成本测算输入条件 大区投资运营部
输出成本测算成果 大区合约管理部
四、 成本测算逻辑
结合项目经验值和住宅成本限额指标文件，成本指标分为通用类和个性类两类。通用类指
标是指一般受项目个性化因素影响不大、指标值范围跨度不大的成本指标；个性类指标是指受
项目个性因素影响大、指标值范围跨度大的成本指标。
下表列述各类指标的测算办法及指标使用方法，特别是个性类指标，具体测算时需重点复
核，按项目实际情况调整。
表2：房地产开发成本测算办法及指标使用方法
成本科目编码 成本科目名称 指标分类 测算办法 使用方法
2 房地产开发成本
2.1 前期及后期费用 个性类 总结项目经验值，设置参考区间 项目据实调整
2.2 建筑安装工程费
2.2.2 土石方及基础处理工程 个性类 总结项目经验值，设置参考区间 项目据实调整
2.2.1
2.2.3-2.2.15
建筑安装工程费 通用类 假设测算条件，融入限额指标，建立成本测算模型，成本经验值验证 更新项目概况信息及业态面积指标，自动输入结
果，复核、校验。
2.3 基础设施费
2.3.1 红线内市政工程费 个性类 总结项目经验值，设置参考区间 项目据实调整
2.3.2 环境景观工程 通用类 按限额值设置 按限额取值
2.3.3 红线外市政工程费 个性类 总结项目经验值，设置项目据实调整
销售型物业拿地阶段开发成本测算办法
2
成本科目编码 成本科目名称 指标分类 测算办法 使用方法
参考区间
2.4 公共配套设施 通用类 同建安单体测算方法 同建安单体使用方法
2.5 开发间接费 个性类 由财务部测算提供 项目据实调整
2.6 增值服务 个性类 项目据实填写 项目据实填写
2.7 资本化借款费用 个性类 由财务部测算提供 项目据实填写
测算模型共有3类10个子表组成，详细测算使用方法见附件1：成本测算模板使用说明。
(1) 01 输出成果
(2) 02 测算输入条件
(3) 03分物业类型建安工程成本测算：住宅多层、住宅小高层、住宅高层、住宅超高层、
公寓、别墅、写字楼、底商、独立商业、1层非人防地下室。
表3：拿地阶段成本测算逻辑图