简述建筑物区分所有权的概念和特征
建筑物区分所有权
导入案例二：业主是否有权单独使用小区空地 ？
王先生居住在东郊的某住宅小区内。由于 该小区位于市郊的新开发区域，周边的商业 网点尚未建成和完善，小区内住户的生活并 不方便。王先生于是决定在小区内大门附近 的空地上搭建一个简易餐厅，用于早餐外卖。 就在王先生施工过程中，物业管理企业发现 了此事，及时地给予制止，并告知王先生该 空地是小区共用场地，未经业主大会同意不 得擅自利用。王先生认为自己搭建餐厅的目 的是为小区住户提供就餐便利，况且自己也 是小区业主之一，当然也有使用小区共用场 地的权利。双方为此发生争议。
四、成员权
1、成员权的含义：又称对区分所有建筑物的 管理权。
由于楼房的特殊构造，其权利归属及使用上不 能分离，业 主之间形成共同关系，并通过一 定的组织来使用、收益处分自己的物业的权利 ，因而作为一个组织的成员形成成员权。
2、成员权的内容
（1）表决权。业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项 享有投票表决权。
一、建筑物区分所有权的含义与特征
1、建筑物区分所有权的含义：
是指由若干独立单元构成的建筑物为不同的 主体所有而形成的复合权利，包括，每个独 立单元的所有人就该单元享有的独立所有权 ，对该建筑及其附属物的共有部分享有共有 权，对由于共同居住而产生的共同事物享有 成员权。
2、建筑物区分所有权的特征 复合性 专有部分的主导性 一体性 权利义务的对等性
（2）参与制定规约权。即参加全体业主大会，参与制定和 修改公约、管理规则等的权利。
（3）选举与罢免管理机构人员的权利。即参 加全体业主大会，选举管委会成员，罢免管 委会成员以及通过管委会罢免物 业管理公司 的权利。
（4）请求权。即依据管理公约请求召开业主 大会、请求管 理机构正当管理公共事务、请 求收取分配共有部分应得的利益、 请求停止 侵犯共同利益的行为的权利。
什么是建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形态。
今天店铺⼩编为你带来什么是建筑物区分所有权的内容，希望可以帮助到你。
什么是建筑物区分所有权⼀是专有部分的所有权。
所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。
⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。
三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。
民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。
虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直未确认这⼀概念。
民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。
⼆是确认了建筑物区分所有权的内容。
民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。
三是明确了重要设施的权利归属。
民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
四是对业主的⾏为加以严格规范。
民法典草案规定业主对建筑物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所有⼈共同使⽤的共⽤部分，每⼀所有⼈享有的对其专有部分的专有权和对共⽤部分的共有权的结合。
建筑物区分所有权
3.建筑物区分所有权的特点
一是复合性，建筑物区分所有权是由专有权、共 有权和成员权构成的复合型权利，权利主体同时 具有专有权人，共有权人和成员权人三重身份。
二是一体性，构成建筑物区分所有权的专有权、 共有权和成员权是不可分离的，在处分时，必须 将三者一体处分，不可分开。
四、建筑物区分所有权
（一）典型案例 （二）法律依据 （三）法理分析 （四）本案的处理
（一）典型案例 【案例3-6】业主告开发商擅自改建KTV案
（二）法律依据
1．《物权法》第76条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专 有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2．《物权法》第83条：业主应当遵守法律、法 规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、 排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违 章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合 法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理 规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除 妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的 行为，可以依法向人民法院提起诉，简称专有权，是指 区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分所享有的单独所有权。
建筑物区分所有权
建筑物区分 所有权组成
专有所有权 共有所有权
成员权
• 专有所有权——业主对专有局部享有的单独的所 有权；
• 共有所有权——每一位业主都和其他业主一起对 除房屋单元以外的整个物业小区〔即共用局部〕 享有共同的所有权；
• 成员权——基于区分所有权人间共同关系所生的 “构成员〞地位，业主对共用局部的共同管理权。
• 《物权法》第73条：“建筑区划 内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务 用房，属于业主共有。”
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。
2.区分所有权人作为共有所有权人之义 务
按共用局部之本来用途使用共有局部。 如停车场只能用于停车，不允许堆放 杂物。
分担共用局部费用。
维护与保存共用局部之义务
〔五〕共有所有权的行使
1. 业主对建筑物专有局部以外的共用局部， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。
2. 建筑物的共用局部应当由全体业主共同使 用、收益、管理和维护，具规划道路、绿地、物业用房
共
一般情形下的车库、车位
用 部
维修基金
分
建筑物的基础、承重结构、结构部分
范
围
公共通行部分
消防、公共照明等附属设施
其他不属于业主专有亦非市政公用部分
〔二〕共用局部的界定
• ?物权法?的规定 • 道路 • 绿地 • 其他公共场所、公用设施和物业效劳用房 • 车位、车库 • ?物业管理条例?的规定
2.? 物业管理条例?对物业效劳企业的规 定
第七章 业主的建筑物区分所有权
权部分”，是指建筑物区分所有人依照法律 或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共 有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
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（二）特征与性质
• 主体身份的复合性 • 客体范围的广泛性 • 内容的多样性 • 种类的多样化 • 权利变动的从属性
• 按份共有 • 共同共有 • 依建筑物的种类而区分
• （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
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第四节 区分所有建筑物的管理
• 一、含义 • 区分所有建筑物的管理，是指为维持区分
所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社 会的、经济的机能，而对之所为的一切经 营活动。 • 包括物的管理与人的管理 • （一）物的管理 • 建筑物 • 基地 • 附属设施
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签订了售房合同并获得实 际交付者
已婚，属于夫妻 共同财产
夫妻产权证 夫妻产权证 书署名者 书未署名者
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业主总人数
• 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业 主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
• （一）业主人数，按照专有部分的数量计 算，一个专有部分按一人计算。但建设单 位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分， 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的， 按一人计算；
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（二）建筑物区分所有权的类型
指对房屋（建筑物）拥有的与其他部分区别 开来的某一特定部分的所有权。
共分三种： 1、纵割式。一般指连栋式和双并式等纵切为 数户的建筑物。
2、横割式。上下横切分层所有的建筑物。 3、纵横分割式。上下横切分层所有的建筑物。
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第二节 专有所有权与共有所有 权
一、专有所有权 （一）概念与性质 涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占
建筑物区分所有权概念
房屋及公共设施维护
包括定期检查、维修和更新公 共设施，确保其正常运行。
环境卫生与绿化
负责公共区域的清洁卫生和绿 化工作，创造良好的居住环境 。
安全保卫
提供24小时的安保服务，包括 监控、巡逻等措施，确保业主 的人身和财产安全。
停车位管理
负责停车位的规划、租赁和管 理，确保停车有序、安全。
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建筑物区分所有权的法 律保护
法律保护的主体
建筑物区分所有权人
作为建筑物区分所有权的基本主体，享有对建筑物的专有部分和 共有部分的权利，并承担相应的义务。
物业服务企业
作为建筑物区分所有权的管理主体，负责建筑物的日常维护、管理 和服务工作，保障建筑物区分所有权人的合法权益。
政府机构
作为建筑物区分所有权的监管主体，负责制定相关法律法规和政策， 对建筑物区分所有权进行监管和保护。
特征
建筑物区分所有权具有专有性和 共有性，业主对其专有部分享有 独立的产权，对共有部分享有共 有权。
建筑物区分所有权的法律地位
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独立产权
业主对其专有部分享有独 立的产权，可以自由使用、 收益和处分。
共有产权
业主对建筑物的共有部分 享有共有产权，共同管理 和维护。
优先权
在建筑物区分所有权下， 业主的专有权利优先于共 有权利，但共有权利不得 侵犯专有权利。
法律保护的方式
民事法律保护
通过民事法律手段，如合同、侵 权赔偿等方式，保护建筑物区分
所有权人的合法权益。
行政法律保护
通过行政法律手段，如行政处罚、 行政强制等方式，对侵害建筑物 区分所有权的行为进行制裁和纠
正。
刑事法律保护
第五章建筑物区分所有权
第五章建筑物区分所有权目的要求目前我国的法律还没有正式采用建筑物区分所有权的概念。
由于现代城市的发展和人口的高度集中而形成了复合性集合住宅，随之而产生了需要调整这种住宅关系的建筑物区分所有权的概念。
建筑物区分所有权是与房地产所有权、共有等有着明显区别的一种特殊权利，通过研究建筑物区分所有权制度，将有助于区分相关权利人的权利与义务，以及正确处理因物业管理而产生的相关法律问题。
教学重点第一节建筑物区分所有权概述一、建筑物区分所有权的产生现代建筑物区分所有权是随着工商业的发展、城市的形成、人口的集中形成了复合性集合住宅而发展起来的，这种财产权利的复杂性在于：1．整个建筑物与每个住房的利益密切相关，权利人取得了建筑中单个单元的所有权，但是构成每个住宅所必需的墙壁、地板、屋顶等，同时也受他人的权利支配，谁也没有权利单独处分这些“属于自己的东西”。
2．尽管建筑物内一些设施只属于一部分人使用而其他人一般不使用，但是建筑物内的走道、通道、楼梯、电梯，以及建筑物外的道路、花木草坪、游乐场地等，却是全体住户都能使用的公共设施。
3．建筑物内关于水、煤、电、气等供应管道以及排放管道,存在全体住户和供应公司的权利分割点、以及个人与整体的权利分割点的确定问题。
4．建筑物内的住户整体对地基拥有权利并承担义务，既对土地权利形成了按分共有的关系。
二、建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权在德国称为“住宅所有权”，法国称为“住宅分层所有权”, 瑞士称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”，在日本和我国台湾称为“建筑物区分所有权”。
建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共同部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所形成的成员权之总称。
建筑物区分所有权是一种特殊的复合性的不动产所有权。
建筑物区分所有权主要的特点是：1．建筑物区分所有权权利主体身份的多重性，其具有三种不同的身份，既是专有所有权人，又是共有持分权人和成员权人；2．建筑物区分所有权中专有所有权是主导性的，取得了专有所有权，就意味着取得了共同部分持分权及成员权；专有所有权的大小，决定了其共有部分持分权和成员权（如表决权）的大小。
民法建筑物区分所有权
民法建筑物区分所有权当今社会，随着中国⼯商业的发展和经济的繁荣，城市⼈⼝急剧增加，继⾐⾷之后的居住问题⽇趋突出，对建筑⾯积的增长需求和⼟地⾯积的有限性，都促使建筑物不断向⾼空发展，⽽由此产⽣的建筑物区分所有的现象⽇益增多。
那么民法建筑物区分所有权的内容有哪些呢?下⾯就让店铺⼩编为⼤家介绍吧。
民法建筑物区分所有权建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格⽽⾔，与物权客体须为独⽴物，以及⼀物⼀权主义原则不相符合。
但是依社会观念，⼀建筑物区分为若⼲部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，⽽且这样也不妨碍物权的公⽰，⽆害于交易安全。
基于物权客体的独⽴性原则，区分所有的专有部分，须具备⼀定条件，才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。
这些条件如下：(1)须具有构造上的独⽴性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。
(2)须具有使⽤上的独⽴性，即被区分的各部分，可以为居住、⼯作或其他⽬的⽽使⽤。
其主要界定标准，应为该区分的部分有⽆独⽴的出⼊门户。
(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列⼊该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为专有部分的组成部分。
建筑物区分所有权的特征：1、建筑物区分所有权的客体具有整体性。
建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。
2、建筑物区分所有权的内容具有多样性。
建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权(成员权)三个部分组成。
3、建筑物区分所有权的本⾝具有统⼀性。
建筑物区分所有权不是权⼒的组合，⽽是⼀个独⽴、统⼀、整体的权利。
4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。
建筑物区分所有权的权利⼈拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。
建筑物区分所有权的种类：关于建筑物区分所有权之种类，依各国实务和⽴法，计有以下三种：1.纵割式建筑物区分所有权。
它是指在纵割式区分所有建筑物上所成⽴的区分所有权。
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简述建筑物区分所有权的概念和特征
建筑物区分所有权是指所有权人在法律规定的范围内对其所有
的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，包括建筑物区分所有权、相邻关系、共有等几种类型。
一、建筑物区分所有权的概念和特征(一)建筑物区分所有权的概念《物权法》第76条规定：“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等属于业主共有。
”在我国，建筑物区
分所有权指专有部分所有权人以外的任何人根据法律规定，对专有部分之外的建筑物区域内的土地、其他附着物等建筑物构造享有所有权。
(二)建筑物区分所有权的特征1、建筑物区分所有权具有独立性建筑物区分所有权虽然由专门法律进行规定，但这些法律只对建筑物区分所有权作出原则性的规定，具体的处分仍需遵循一定的民事法律原则，这些民事法律原则对所有权人的处分自由予以一定限制，从而保证建筑物区分所有权不会被轻易地转让、继承，保障其安全与完整。
2、建筑物区分所有权具有封闭性所有权人可以将建筑物区分所有权单
独行使，也可以行使建筑物区分所有权与相邻关系、共有关系结合行使，但不得单独行使建筑物区分所有权。
3、建筑物区分所有权具有完整性所有权人不能抛开建筑物区分所有权单独行使所有权中的任
何一项权利，如果将建筑物区分所有权单独行使，就失去了建筑物区分所有权的完整性。
4、建筑物区分所有权具有弹力性建筑物区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，其中除处分权外，其他各项权利均具有弹性。
当专有部分出现瑕疵时，其他各项
权利仍具有完整性。
建筑物区分所有权又称区分所有制度，它是在同一区域内的房屋上存在着两个以上的所有权人。
这两个以上的所有权人的权利义务不是通过建筑物区分所有权这一具体的权利来实现的，而是通过一些基本的法律原则和具体制度来调整。