产业地产成功运营的关键要素

产业地产成功运营的关键要素

文章看点：

1.产业地产开发价值链解析。

2.分析产业地产开发的三大特点。

3.总结产业地产成功运营的三个关键要素（全价值链、资金平台、产业导向&政府扶持）。

文/赛普华东区刘煜前言

随着政府主导经济园区引入市场机制，推向市场化的重大举措，产业地产应运而生！无疑，产业地产已经成为中国房地产行业发展的攻坚之所，战略突围的重要选择。

然而，面对产业地产林林总总的项目，无论是科技园区、经济园区，还是物流园区、总部基地，其背后所隐藏的开发难度和周期过长、成功和失败园区的经验和教训、可持续的发展模式和潜在的巨大隐忧，均超乎想象！鉴于此，产业地产成功运营的关键要素该是什么？着实值得我们深入研究与探索……

一、产业地产的价值链和开发特点

1.产业地产价值链横跨一、二、三级市场，直接导致战线长、跨度大

产业地产的核心在于以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合，进而形成三者相互促进的商业模式，并且成为

产业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一、二、三级市场，包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。如图1所示：

这种大跨度的开发模式，直接决定了产业地产开发周期更长、专业跨度更大，也就直接导致产业地产的门槛更高的现实。

2.从盈利模式来看，表现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的特点

产业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰富，叠加效益巨大。根据实践案例及价值链分析，至少有如下八种盈利模式。如图2所示：

然而，这种高额利润正是在前期大量投入的基础上形成的。加之前期策划、土地整理、基础设施建设等周期长，资金压力巨大。

3.围绕“土地”资源，借助产业地产开发运营，“企业、政府、产业”形成了密切的利益共同体

在开发运营过程中，一方面，政府“有形手”所发挥出的巨大作用：出台政策，立法支持；税费减免，创业资金支持；统一规划，统一领导；简化行政手续，提供“一站式”服务等。另一方面，产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营，产业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以，围绕政府、产业的合作能力成为企业开发产业地产项目的重要课题。

二、产业地产成功运营的关键要素

1.打造全产业链运营模式，形成大跨度的专业运营能力

站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进行城市基础设施的运营。以企业为主导的产业园区，企业既是园区的投资者和建设者，同时也是园区的运营者和管理者，以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中，全价值链能力储备和构架至关重要。

围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应中国城市发展的必然。

通过对国内苏州工业园区、中新生态城的研究，我们都不难发现一个共同的轨迹，那就是经过长周期的经济园区建设，他们都形成了围绕城市规划、基础设施建设、二级项目开发和园区运营为核心职能的的全价值链企业集团。

例如，中新苏州工业园区开发公司（CSSD）下设以市政基础设施投资、建设、运营、管理和服务等为核心职能的公共事业服务、热电、燃气、景观绿化、水业以及物业管理公司，下设以二级项目开发为核心职能的置地有限公司，下设以产业投资为核心职能的各类投资公司等。中心生态城也在投资开发公司的基础上已经初步形成四大业务板块，分别是主责房地产开发和经营的建设投资公司、主责市政工程绿化等的市政景观公司、主责城市供电、供热、燃气、供水、电信的能源公司、主责环保基础设施的环保公司。

2.创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台

经过实践案例研究，主要体现如下三种解决方案：

方案1：“园区运营+地产开发”双线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。

该方案的最大特征在于，通过“园区运营+地产开发”双线联动，二者形成良性互动，相互支撑。一方面，园区品牌提升区域价值，促进常规地产开发价值实现；另一个方面，常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。

方案2：债务性融资和权益性融资并举，构建多种融资渠道。

在产业地产开发方面，多数园区资金筹措已运用过多种融资方式――发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等，现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面，存在很大问题。

行业内，加大权益性融资力度，已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。通过土地经营，引入战略合作伙伴，共同开发建设产业项目，后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设，就是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议，共同开发建设产业项目。

方案3：设立基础设施投资基金、产业投资基金，着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值，完成产业项目早期或当下开发任务。

3．聚焦“产业线”和“政府线”，强化产业规划落地和政府职能导入和支持

目前，国内的产业园区开发仍处于起步阶段，缺乏足够支撑，无论是产业转型升级还是产业转移，相关的政策支持仍显不足，不具备明显的驱动力；在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化，必须在此基础上寻求新的突破点，实现守正出奇；国内产业园区的规划大都是概念口号多而落

地行动少，尤其以企业为主导运作的模式，在资源的整合力和推动力上明显不足，产业规划落地难。

结合国内外成功产业园区的先进经验，产业项目的建设可以立足于以下几点：（1）产业转移和升级首先依附于大城市和资源型城市周边，基于城市发展战略与核心资源；（2）产业导入首先从产业要素聚集入手，尤其是推动政府进行政策设计和资源整合；（3）全方位提供产业吸引人群所必须的各类配套性功能，包括公共、商业、居住、教育等。

另外，在企业内部组织职能设计上，布局“产业职能线”和“政府沟通职能线”将得到有效的组织保障。

结束语

相对于传统地产项目，产业地产的成功开发运营，可以形成新的产业集群，促进产业升级，满足国家和政府产业调配的需要；可以协助政府完成城市功能区域的优化升级，增加税收，提升地方经济实力，实现农民入城产业工人转化，强烈契合政府意愿；可以创新企业经营模式，开拓企业经营领域，提升企业核心竞争能力，持续为企业贡献价值。今年12月即将在深圳召开的第16届CIHAF中国住交会更是抛出“产业新城”的概念，将产业地产与新型城镇化开发紧密联系起来，未来产业地产的发展前景可期。

亮点借鉴：

1. 产业地产开发价值链：横跨一、二、三级市场，包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。