开发报建报批过程

房地产知识扫盲——开发报建报批规程

一、土地手续：

1．土地出让合同：通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同。2．土地用地勘测图。

3．建设用地批准书。

4．土地契税、地税完税证明（财政局、地税局）。

5．土地登记申请，审核发土地使用权证。

二、规划手续：

1．项目总平面规划，规划设计方案申报经规划委员会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划证。时间需2-3周。

2．建设工程规划许可，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可。时间需2-3周。

3．交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案移交合同。

三、项目发改委立项：

1．项目申请报告（工程咨询院）。

2．项目规划批文、总平面图。

3．环境影响评价（环保局）。

4．抗震设防（地震局）。

5．无线电委员会等部门意见。

6．办理完以上材料后报经发改委审批后发立项批文。

四、工程施工手续：

1．场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。

2．工程勘察、设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。时间需6-7周。

3．图纸设计审查：工程施工图纸审查（建设局图审中心），消防设计审核（消防局），防雷设计审核（气象局），人防手续（人防局）。时间需2-3周。4．工程报建，察看现场。

5．办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工、监理合同。时间需4-5周。

6．前期绿化设计，办理绿化审批手续。

7．建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。

8．建筑垃圾处置、商混供应合同。

9．交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。

10．申办建筑工程施工许可证。

11．签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。

五、工程建设阶段：

1．临时设施规划许可，规划放验线工作。（规划局）

2．开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。

3．配套工程施工建设。

4．房屋面积测绘，办理房屋销售手续（房管局）。

5．签订销售合同，回收资金。

六、工程项目竣工验收交付使用：

1．建设项目单体工程验收。

2．建设项目竣工综合验收。

3．办理建设项目竣工验收备案手续。

4．物业服务公司进住管理、服务。

5．业主交接装修入住。

6．办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。

每个房地产项目开发都是一个系统工程，对于报建/报批/取证工作规程经验分析是非常必要的。

1.0目的

明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行

2.0适用范围

适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。

3.0职责

公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。

3.1 管理中心负责：

a) 公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报；

b) 公司备案申报。

3.2 综合部负责：

a)《房地产开发项目手册》的办理；

b)《土地使用证书》办理；

c)《建设用地批准书》申办；

d)《建设用地规划许可证》的办理；

e)《建设工程规划许可证》的办理；

f)《施工许可证》的申办；

g) 《商品房预售许可证》的申办；

h) 《房屋所有权证》的办理。

3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。

4.0 作业内容

4.1 公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。

4.2 各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。

4.3 房地产项目公司注册及资质等级的办理

4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。

4.3.2 公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。

4.3.3 注册房地产开发公司应具备下列条件；

a)有明确的章程和固定的办公地点；

b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员；

c)有不少于企业等级的自有流动资金；

d)有符合国家规定的财务管理制度。

4.3.4 国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市）建设行政主管部门提报资质认定申请。

4.3.5 以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。

4.3.6 本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定办理。

4.4房地产项目公司备案

4.4.1 房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。

4.4.2 申请备案时，应提交下列文件：

a) 营业执照复印件；

b) 企业章程；

c) 验资证明；

d) 企业法定代表人的身份证明；

e) 专业技术人员的资格证书和聘用合同。

4.5《土地使用权证》的办理

4.5.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。

4.5.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。

4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容：

a) 项目性质、规模和开发期限；

b) 规划控制指标及规划设计要求；

c) 基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；

d) 基础设施和公益设计建成后的产权界定；