土地价格影响因素分析
影响地价的因素说明（土地估价报告中）1，一般因素
应该说明影响土地价格的一般，普遍，共同的因素，可以包括以下内容：
（1），城市资源状况（包括地理位置，土地，城市人口等）
（2），房地产制度与房地产市场状况（含土地制度，住房制度，地价政策等）
（3），产业政策（含税收政策）
（4），城市规划与发展目标
（5），城市社会经济发展状况（包括城市经济布局，发展水平，综合实力，社会储蓄与投资，物价变动等）。
2，区域因素
说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：
（1），区域概括（含区域位置，人口，级别，经济发展，区域优势等）
（2），交通条件（含区域内公共交通状况，对外交通状况）
（3），基础设施条件（指区域内供水，排水，供电，通信，通暖，煤气及学校，医院等配套设施的完善程度）
（4），环境条件（含区域内人文环境和自然环境）
（5），产业聚集状况
（6），规划等限制
3，个别因素
说明估价对象的位置，面积，用途，宽度，临街状况，深度，形状，地质，地形，地势，容积率，宗地基本设施条件及估价对象现状利用和规划利用等影响地价水平的因素说明。
城市土地价格影响因素研究分析
城市土地价格影响因素分析
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城市土地价格影响因素分析 钟帅 发布时间:2011-03-16 摘要：利用中国35个大中城市2000—2008年的数据建立面板模型，对影响城市土地价格的因素进行实证检验。实证结果表明了长期内城市土地价格与城市人口规模具有显著的正相关关系，城市人口规模的扩张成为了土地价格不断上涨的推动因素。与此同时，考量了居民收入水平、储蓄水平以及房地产开发对城市土地价格变化的影响。 关键词：城市，土地价格，人口规模，面板数据 一、理论探讨 中国自从1998开始启动城市住房商品化改革以来，城市土地这一重要的自然资源和生产要素逐渐开始由市场机制进行配置。随着中国城市住房商品化改革逐步推进，城市化进程的快速深入，对城市土地的需求持续高速增长。与此同时，伴随着土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让等交易制度的不断发展和完善，中国城市土地市场逐渐形成，城市土地价格的形成、变化及其背后的推动因素成为理论界和实务界关注的焦点。 Capozza和Helsley(1989)提出的单中心城市地价的动力学模型认为城市土地价格由农业价值，转换成本，区位价值和发展价值四部分构成，而在长期由人口规模增长所表征城市发展速率才是造成城市间土地价格差异的根本原因。 胡冠军（2007）采用全国27个大中城市2000—2004年土地市场样本数据建立城市地价水平的Panel Data 模型，验证了城市人口规模与土地价格存在正相关关系。柯善咨、何鸣（2008）根据单中心城市模型和中国土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并利用地级及地级以上城市地价的横截面数据进行了计量分析，结果表明城市人口和收入是城市地价的重要决定因素。张娟凤、贾生华（2008）基于衍生需求模型构建理论框架，对长三角城市的实证研究认为城市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对于解释城市间住宅土地价格差异有显著性贡献。 自从1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，城市住房商品化改革逐步深入，中国城市土地价格经历了一个持续的快速上涨阶段，与此同时，中国的城市化率水平从2000年的 36%上涨
影响黄金价格因素
黄金市场的投资者都了解，黄金价格变化的主要因素无外乎供求关系、地缘政治、国际经济、美元指数以及石油价格等，那么如何对这些因素进行分析呢？ 黄金具有商品属性和金融属性两个基本属性。当国际地缘政治、国际经济、国际金融形势三个层面均处于稳定状态时，社会流动资本机会成本相对较高，各国货币相对稳定，黄金金融属性难以得到体现。这时，黄金市场的价格决定机制主要表现为黄金的商品属性，黄金市场的价格决定主要取决于黄金商品属性的供给和需求。例如，上个世纪70年代，浮动汇率制度登上历史舞台之后，黄金的货币性职能受到削弱，作为储备资产的功能得到加强，各国官方黄金储备量增加，直接导致了上世纪70年代之后黄金需求量大增，世界黄金价格大幅度上涨。 当国际地缘政治、国际经济、国际金融形势三个层面中任何一个层面处于不稳定的状态时，国际社会的战略和其他经济资源以及资本
流动出现不稳定的预期，社会流动性资本机会成本相对较低，黄金避险功能得以体现，相应的黄金价格预测应以金融属性为逻辑起点。如近期黄金价格一路飙升，直至1000美元/盎司的历史高位，主要原因就在于美国次债危机引起的世界经济前景的不乐观以及较高的通胀预期。 以黄金金融属性分析黄金价格变化时，黄金价格的判断首先分析国际地缘政治及国际经济状况，二者决定了黄金价格的中长期走势；在此基础上，分析国际金融形势及国际投资状况，二者决定了黄金价格的短期波动趋势。黄金价格中长期的趋势是国际金融形势和国际投资状况决定不了的，如果只关注国际金融及国际投资状况，在判断黄金市场价格走势的时候就容易迷失方向。 影响黄金价格的四个层次：国际地缘政治、国际经济、国际金融形势以及国际投资，每一层次都包含着影响黄金价格变动的具体因素。按层次进行分析，归纳出该层次的整体变动趋势以及由此对黄金
影响期货价格八大因素
股指期货主要影响因素分析 股指期货是金融衍生品，却是资本市场作为一种高效的对冲股市系统风险、发现价格的金融工具。对于对股指期货加以研究分析，找出影响股指期货波动的主要因素，给我们的投资提供参考。 股指期货价格受多种因素的影响，其中既有宏观经济方面的因素，也有微观经济方面的因素， 还有投资或投机者心理方面的因素。经过我们研究，下面几点是影响股指期货价格的主要因素： 1. 宏观经济运行状况 一般来说，股市是国民经济运行的晴雨表，宏观经济运行的状况与股票价格指数会呈正相关的关系，良性的宏观经济运行态势,通常伴随着不断攀升的股票指数趋势，通俗的说法，就是牛市，反之，萧条的宏观经济运行背景，股票价格指数往往呈现出下滑的态势。就是熊市。同时，宏观经济运行和企业总体的生产经营状况，以及股票价格指数呈现高度相关的关系，当企业经营效益普遍不断提高时，会推动股票价格指数的上升，反之，则会导致股票价格指数的下跌。通常资本市场的反映提前于宏观经济和企业经营状况的变化。股票价格指数期货实质上是一种对股票指数未来的一种预期，而指数反映了整个经济的运行状况。国家相关部门定期公布的一些宏观经济数据，如GDP 增长、通胀率、失业率、零售增长、储蓄率等，都会影响到政府将来的货币、财政政策，政府制定的方针政策会直接影响股票指数的价格，会对投资者对经济的未来预期产生影响，最终反映到期货价格上来。除此之
外，很多宏观变量，如通货膨胀，汇率、利率变动均能。从不同程度上影响股指期货合约的价格。宏观经济运行状况的指标主要有以下几个： （1）国内生产总值GDP GDP 是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。是按市场价格计算的国内生产总值的简称，即一个国家所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。理论上GDP 增长与股票指数的涨跌，具有正相关关系。但是在中国股票市场发展的26年中，这种关联的表现并不明显。国际上看美国的市场，历史悠久，可以当做一个美国的经济风向标。（2）就业状况 充分就业，是人尽其才的标志，人是生产力最活跃的因素，就业状况良好象征经济景气活络， 对股市利多；失业率上升，代表经济成长缓慢或走下坡路, 对股指有负面的影响。 （3）通胀水平 物价的健康上升对生产有正面的刺激作用，因为它能促进企业销售收入和股票投资名义收益的增加，所以在银行利率不变的条件下，人们为了保值，减少存款，转向投资股票。物价通常和政府支出关联，政府支出增加，通常也推动股票价格指数的上升，因为政府支出增加，将使国内资金充裕，货币流量的不断增大而导致股票上升。如果物价上升速度过快或幅度过大，而超过经济增长速度，就会导致通货膨胀，通货膨胀带来的后果是，实际收入下降和市场需求不足，加剧生产过剩，导致经济危机，最终使股票价格下跌。另外国家抑制通货膨胀的
影响美国房价水平的因素分析--孙瑞晨
影响美国房价水平的因素分析： --分位数回归方法 孙瑞晨 摘要：本文利用分位数回归方法研究了房屋的各种因素对于其售价的影响，结果表明不同因素对于房屋售价的影响随着所考察的分位数不同而变化，得到不同因素对于房屋价格的影响更全面的描述。 关键词：房屋价格；不同因素；分位数回归 一、问题的提出 房价一直是最近十几年的热点问题，一般认为影响房屋价格的因素分为以下几个方面。第一，房屋的自身属性，主要包括房屋年龄、燃气状况、景观等。第二，房屋所处的地段等级是影响房屋价格的重要因素，另外还包括小区内部以及周边环境、管理和各种配套设施情况，交通条件等客观外部因素。三是市场大环境和消费者心理因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。 可以看出，与房屋有关的各种因素对房价的影响是复杂的、为了更准确的描述房屋属性对于其售价的影响，受到国外一些研究的启发，我们利用分位数回归方法对房屋价格数据进行建模分析，并与通常采用的普通最小二乘线性回归模型进行了比较。定量分析的结果在一定程度上印证了经验的定性分析，并发现了房屋属性对售价影响的一些具体特征，每种因素对于价格的影响可随着所考察的分位数不同而变化。 二、文献综述 目前国内关于房价的研究分析比较多，但利用分位数回归的还比较少。王朝等[2013]通过建立基于Bootstrap估计的面板数据分位数回归模型，解释了随着房价的提高，恩格尔系数对房价的弹性变化最为明显，但是人均GDP增幅变化不明显，人均收入的提高对房价的改变微不足道，单靠提高工资难以解决消费者购房问题。 高风伟等[2016]从条件均值角度和分位数回归角度对房价的几种影响因素进行了回归分析，研究发现：人口密度是影响房价的最主要因素，且在不同分位点上影响程度各不相同：人均可支配收入对房价的影响在各分位点上影响相差不大。 林海波等[2016]对移民、房价和经济增长的相互关系进行实证检验，讨论移民教育程度和房价之间的关系，进行分位数面板分析，结论表明：房价上涨没有表现出对于大学生的阻碍作用，教育改进和创业努力可能让高学历移民更加适应
以史为鉴：近十年黄金价格波动的影响因素及建议
近十年黄金价格波动的影响因素及建议 黄金向来具有商品和金融双重属性，在经济全球化的宏观大背景下，黄金价格的走势除了受到传统商品供给与需求的影响外，更多地是受到货币政策、汇率走势以及金融市场投机等金融因素的影响。 一、影响黄金价格的主要因素 1、供求因素 黄金是一种特殊的商品，供给与需求之间的关系是影响商品价格的基本因素。 2、美元汇率影响 美元汇率也是影响金价波动的重要因素之一。一般在黄金市场上有美元涨则金价跌，美元降则金价扬的规律。美元坚挺一般代表美国国内经济形势良好，美国国内股票和债券将得到投资人竞相追捧，黄金作为价值贮藏手段的功能受到削弱；而美元汇率下降则往往与通货膨胀、股市低迷等有关，黄金的保值功能又再次体现。 3、各国的货币政策与国际黄金价格密切相关 当某国采取宽松的货币政策时，由于利率下降，该国的货币供给增加，加大了通货膨胀的可能，会造成黄金价格的上升。 4、通货膨胀对金价的影响 对此，要做长期和短期来分析，并要结合通货膨胀在短期内的程度而定。从长期来看，每年的通胀率若是在正常范围内变化，那么其对金价的波动影响并不大；只有在短期内，物价大幅上升，引起人们恐慌，货币的
单位购买力下降，金价才会明显上升。 5、国际政局动荡、战争、恐怖事件等 国际上重大的政治、战争事件都将影响金价。政府为战争或为维持国内经济的平稳而支付费用、大量投资者转向黄金保值投资，这些都会扩大对黄金的需求，刺激金价上扬 6、股市行情对金价的影响 一般来说股市下挫，金价上升。这主要体现了投资者对经济发展前景的预期，如果大家普遍对经济前景看好，则资金大量流向股市，股市投资热烈，金价下降。反之亦然 7、影响金价的其他因素 其他因素主要有:季节性因素,黄金利率的变化、黄金ETF的持仓变化以及不同国家的黄金文化对于黄金价格的影响因素等。 二、以史为鉴：国际黄金市场行情回顾
影响黄金价格波动的因素
影响黄金价格波动的因素 1.国内生产总值GDP通常GDP越高,意昧着经济发展越好，利率趋升，汇率趋强,金价趋弱。投资者应考察该季度GDP与前一季度及去年同期数据相比的结果，于增速提高，或高预期，均可视为利好。 2.工业生产指数指数上扬,代表经济好转,利率可能会调高,对美元应是偏向利多,对黄金利空；反之为利多。 3.采购经理人指数（PMI）采购经理人指数是以百分比来表示,常以50%作为经济强弱的分界点：现当指数高于50%时，被解释为经济扩张的讯号。利多美元，当利空黄金。指数低于50%，尤其是非常接近40%时，则有经济萧条的忧虑，一般预期联邦准备局可能会调降利率以刺激景气。利空美元，利多黄金。 4.耐用品订单若该数据增长，则表示制造业情况有所改善，利好美元，利空黄金。反之若降低，则表示制造业出现萎缩，对美元利空，利多黄金。 5.就业报告由于公布时间是月初，一般用来当作当月经济指针的基调。其中非农业就业人口是推估工业生产与个人所得的重要数据。失业率降低或非农业就业人口增加，表示景气转好，利率可能调升，对美元有利，利空黄金；反之则对美元不利，利多黄金。 6.生产者物价指数(PPI)一般来说，生产者物价指数上扬对美元来说大多偏向利多，利空黄金:下跌则为利空美元，利多黄金。 7.零售销售指数零售额的提升,代表个人消费支出的增加,经济情况好转,如果预期利率升高,对美元有利，利空黄金；反之如果零售额下降,则代表景气趋缓或不佳,利率可能调降,对美元偏向利空，利多黄金。 8.消费者物价指数讨论通货膨胀时，最常提及的物价指数之一。消费者物价指数上升，有通货膨胀的压力，此时中央银行可能藉由调高利率来加以控制，对美元来说是利多，利空黄金。反之煮熟下降，利空美元，利多黄金。不过，由于与生活相关的产品多为最终产品，其价格只涨不跌，因此，消费者物价指数也未能完全反应价格变动的实情。 9.新屋开工及营建许可建筑类指标因为住宅建设的变化将直接指向经济衰退或复苏。通常来讲，新屋开工与营建许可的增加，理论上对于美元来说是利好因素，将推动美元走强，利空黄金。新屋开工与营建许可的下降或低于预期，将对美元形成压力，利多黄金。 10.美国每周申请失业金人数分为两类，首次申请及持续申请。除了每周数字外，还会公布的是四周的移动平均数，以减少数字的波动性。申请失业金人数变化是市场上最瞩目的经济指标之一。美国是个完全消费型的社会，消费意欲是经济的最大动力所在，如果每周因失业而申请失业救济金人数增加，会严重抑制消费信心，相对美元是利空，利多黄金。该项数据越低，说明劳动力市场改善，对经济增长的前景乐观，利于美元，利空黄金。
影响房价的因素与意义
探寻影响房价因素与意义 南京大学金陵学院 12营销 引言 改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。 正文 下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。
由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因。”这种观点，是无法不赞同的。 江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人） 从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。 江苏省年底总存款余额
江苏省常住人口 江苏省年底人均储蓄额 由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额，意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。 江苏省近十年各类房屋平均销售价格
在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。 当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。 中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。
影响黄金价格变动的因素
影响黄金价格变动的因素 20世纪70年代以前，黄金价格基本由各国政府或中央银行决定，国际上黄金价格比较稳定。70年代初期，黄金价格不再与美元直接挂钩，黄金价格逐渐市场化，影响黄金价格变动的因素日益增多。 黄金作为金融产品和实物产品，有着货币黄金和非货币黄金之分。因此，影响黄金价格的因素很多，不仅仅是市场经济的作用，还有国家汇率及股票指数的影响，同时还受黄金产量和其他金属价格的制约。 作为一个具有投资原则的投资者，就应该尽可能地了解任何影响黄金供给的因素，从而进一步明了其他投资者的动态，对黄金价格的走势进行预测，以达到合理进行投资的目的。 具体来说，主要可以分为以下几个方面： 供给因素： （1）地上的黄金存量与开发成本 全球目前大约存有13.74万吨黄金，而地上黄金的存量每年还在大约以2％的速度增长，开采规模大幅扩大。2005年间，黄金矿山企业的开采成本大约控制在45元/克左右，2007年达到72元/克。根据不完全数据统计，自进入2009年后，山东招金集团有限公司下属10 余家矿山企业，开采矿石的成本已经累计增加到了90元/克，也既是说，黄金开采成本每隔两年就有近期25元/克的上升空间。 （2）黄金生产国的政治、军事和经济的变动状况 在这些国家的任何政治、军事动荡无疑会直接影响该国生产的黄金数量，进而影响世界黄金供给。地缘政治、恐怖主义袭击和全球经济下滑，对各国国民经济命脉有着中期内的冲击，对异国的货币政策与稳定有着较强的影响，这些促使了那些相对较弱小的黄金生产国增大本国的黄金开采力度，来应对通货膨胀和维护本国货币的稳定。 （3）央行的黄金抛售 中央银行是世界上黄金的zui/大持有者，1969年官方黄金储备为36458吨，占当时全部地表黄金存量的42.6％，而到了1998年官方黄金储备大约为34000吨，占已开采的全部黄金存量的24.1％。 按目前生产能力计算，这相当于13年的世界黄金矿产量。由于黄金的主要用途由重要储备资产逐渐转变为生产珠宝的金属原料，或者为改善本国国际收支，或为抑制国际金价，因此，30年间中央银行的黄金储备无论在绝对数量上和相对数量上都有很大的下降，数量的下降主要靠在黄金市场上抛售库存储备黄金。
黄金价格影响因素和投资策略分析
2005年以来，国际黄金市场备受关注，金价出现大幅度波动，并成为国际金融市场中的一大热点。黄金价格经过2005年的盘整之后，从2006年3月24日550美元的位置开始，在短短的35个交易日内上涨近180美元，到5月12日达到730美元高点，创下了26年来的新高。但此后金价出现雪崩式下跌，在短短20多个交易日中，价格从730美元的高点跌到了542美元的低点，跌幅近190美元。其涨跌幅度之大，速度之快，均为近20年市场所罕见。然而，2007年黄金价格企稳回升，到今年9月20日报731.70美元，悄然间已经重新站上了高位。在此市况下，充分研究黄金价格的影响因素，做好远、中、近期投资的策略分析，成为驾驭黄金市场投资机会、控制黄金投资风险的必经之路。一、黄金定价机制黄金被称为“金属之王”，长期以来是财富的象征，被用于金融储备、货币、首饰和高新技术行业等。传统金本位制度下，黄金具有货币和商品两种属性，其价格受制于黄金货币属性和商品属性均衡的影响。随着1973年布雷顿森林体系解体，黄金非货币化使黄金传统的货币功能弱化，黄金逐步演化为金融市场的投资工具之一，其金融属性应运而生。当代黄金的商品属性和金融属性在经济环境多重因素的作用下，动态地决定黄金的价格。具体地，黄金价格主要来自于伦敦黄金市场，许多国家和地区的黄金市场价格均以伦敦金价为标准，再根据各自的供需情况上下波动。伦敦黄金市场目前实行日定价制度.每日两次，分别为上午10时30分和下午3时。该价格是世界上最主要的黄金价格.能够影响到纽约以及香港黄金市场的交易。二、黄金价格影响因素20世纪70年代以前，黄金价格基本由各国政府或中央银行决定，国际上黄金价格比较稳定。70年代初期之后，黄金价格不再与美元直接挂钩，黄金价格逐渐市场化，影响黄金价格变动的因素日益增多。具体来说，当前的黄金价格影响因素可以分为以下几方面：（一）黄金供求金价最基本的决定因素是黄金供需关系。黄金市场的供应来源主要有以下几个方面：一是经常性供给。如世界各产金国的新产金，这类供给是稳定的，经常性的；二是诱发性供给。这是由于其他诸多因素刺激作用导致的供给：三是调节性供给。这是一种阶段性不规则的供给，主要包括还原再生金以及inf、各国央行和私人抛售的黄金。黄金的需求主要有以下几方面：一是黄金的实物需求。这主要表现在首饰业、工业等领域：二是黄金的储备和投资需求。由于黄金仍保持一定的货币职能，并能抵御通胀。目前许多国家仍将黄金储备作为国际储备的重要部分，普通投资者也通过投资黄金达到抵御通胀、资产保值增值的目的；三是黄金的投机需求。投机者根据国际国内形势，利用黄金市场上的金价波动，加上黄金期货市场的交易体制，大量“沽空”或“补进”黄金，人为地制造黄金需求假象。据世界黄金协会的数据显示。今年1季度黄金需求达到969.13吨，较去年同期增长了4%。由于一年以来金价上涨，因此以美元计价的黄金需求达到174亿美元，较去年同期上升22%。其中，黄金首饰的总消费额升至120亿美元，比四年前翻了一番。工业和牙科对黄金的需求则比较稳定，按吨数计算比去年同期增长1%，按美元计算增长了18%。受金价走势影响，黄金etf投资需求旺盛。据jp 摩根估计，迄今为止，etf投资者买入的黄金数量超过了150吨，而2006年黄金etf净买入量为260吨。在黄金需求持续增长的同时，供给增长速度却相对较慢。金属经济集团（meg）销售副总裁在伦敦金银市场协会年会上说，如果不能发现新矿，目前的黄金储量到2020年将被消耗完。统计数据则显示，世界上四分之一以上的新项目都位于非洲，但是在这个大陆上发现的新储量只占世界不到十分之一。如果黄金供应情况不发生变化，将会造成供应短缺。（二）国际经济因素经济大国对国内经济状况及其调控措施对黄金价格有不同程度的影响，其中以美国经济的状况对金价影响程度最高。经济大国的通胀越高，以黄金作保值的要求也就越大。世界金价也会越高，其中美国的通胀率最容易左右黄金的变动。在世界经济一体化的影响下，经济大国通过各自的货币政策、汇率政策的变动将其经济状况的影响传导给美国，造成美元的涨跌，进而导致黄金价格的起伏。值得关注的是，目前全球货币供应出现流动性过剩的现象，其导致全球资产价格上涨和全球资产泡沫不断积聚。石油、黄
影响股价指数的因素分析-2019年文档
影响股价指数的因素分析 摘要：股价指数是国民经济的“晴雨表”，文中介绍了利用向前逐步回归法结合EVIEWS 软件对影响股价指数因素进行筛选的方法，得到了股价指数与对其有显著影响的存款利率，人民币汇率两个因素的线性回归模型,并给予模型合理的经济解释。 关键词：股价指数，存款利率，国民生产总值，人民币汇率，实证分析 一、文献综述 本文研究影响股价指数的因素，通过阅读多篇文献及资料，认为影响股股价指数的因素主要有国内生产总值，存款利率，从理论上说GDP的增长会促使上市公司业绩变好，股民收入增加，促进股市的繁荣从而股价指数攀升；利率的变动主要通过对居民和上市公司的影响而影响股价，利率对投资者的影响具体体现在：一方面引发居民的资金流向发生变动，另一方面则通过居民的心理预期对股市产生影响。同时，利率通过对上市公司生产经营成本中的借贷资金成本对股市产生影响。 概括起来，变量的选择和研究方法大致有以下几种： （1）2019 年至 2019 年,中国的国内生产总值以每年9 %左右的速度增长,而股市在这段时间却下跌了 50 %;同样,股市飞涨的情形,也未必说明中国经济的“质量”。上证指数在2019一年里由年初的1 180. 96上升到年末的2 675. 47 ,总计上涨1 494. 51点,涨幅126. 5 %。但其中的 1 000 点是在后 3 个月内上涨的,而同期 GDP增幅仅10 %左右。本文运用时间数列和计量分析方法,搜集1991年以来上证指数和 G DP增长率的季度数据,运用相关分析和格兰杰检验分析我国股 市波动和经济增长之间的关系,从长期看,股价与经济景气存在正相 关关系,经济增长的变化是股价变化的一个显著影响因素。
2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素
作者：非成败 作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的
主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。 则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。
房地产价格的影响因素
2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发
影响黄金价格走势的因素.
影响黄金价格走势的因素 影响黄金价格走势的因素有很多种。但是总体来说影响黄金的因素只有两大项:一方面是美圆指数的涨跌于金价成反比;另一方面则是石油的价格涨跌,它于金价是同进共退的! 黄金价格走势影响因素: 1.国内生产总值GDP 通常GDP越高,意昧着经济发展越好,利率趋升,汇率趋强,金价趋弱。 2.工业生产指数 指数上扬,代表经济好转,利率可能会调高,对美元应是偏向利多,对黄金利空;反之为利多。 3.采购经理人指数(PMI 采购经理人指数是以百分比来表示,常以50%作为经济强弱的分界点。当指数高于50%时,被解释为经济扩张的讯号,利多美元,利空黄金。当指数低于50%,尤其是非常接近40%时,则有经济萧条的忧虑,可能会调降利率以刺激景气,利空美元,利 多黄金。 4.耐用品订单 若该数据增长,则表示制造业情况有所改善,利好美元,利空黄金。反之若降低,则表示制造业出现萎缩,对美元利空,利多黄金。 5.就业报告 由于公布时间是月初,一般用来当作当月经济指针的基调。其中非农业就业人口是推估工业生产与个人所得的重要数据。失业率降低或非农业就业人口增加,表示景气转好,利率可能调升,对美元有利,利空黄金;反之则对美元不利,利多黄金。
6.生产者物价指数(PPI 生产者物价指数上扬对美元来说大多偏向利多美元,利空黄金;下跌则为利空美元,利多黄金。 7.零售销售指数 零售额的提升,代表个人消费支出的增加,经济情况好转,如果预期利率升高,对美元有利,利空黄金;反之如果零售额下降,则代表景气趋缓或不佳,利率可能调降,对美元偏向利空,利多黄金。 8.消费者物价指数 消费者物价指数上升,有通货膨胀的压力,可能藉由调高利率来加以控制,对美元来说是利多,利空黄金。反之煮熟下降,利空美元,利多黄金。不过,由于与生活相关的产品多为最终产品,其价格只涨不跌,因此,消费者物价指数也未能完全反应价格变动的实情。 9.新屋开工及营建许可建筑类指标 因为住宅建设的变化将直接指向经济衰退或复苏。通常来讲,新屋开工与营建许可的增加,理论上对于美元来说是利好因素,将推动美元走强,利空黄金。新屋开工与营建许可的下降或低于预期,将对美元形成压力,利多黄金。 10.美国每周申请失业金人数 分为两类,首次申请及持续申请。除了每周数字外,还会公布的是四周的移动平均数,以减少数字的波动性。申请失业金人数变化是市场上最瞩目的经济指标之一。美国是个完全消费型的社会,消费意欲是经济的最大动力所在,如果每周因失业而申请失业救济金人数增加,会严重抑制消费信心,相对美元是利空,利多黄金。该项数据越低,说明劳动力市场改善,对经济增长的前景乐观,利于美元,利空黄金。 11.美国ECRI领先指标
影响股票价格的主要因素有哪些
影响股票价格的主要因素有哪些: 供求关系 股票市场何以与经济学息息相关,无疑是其价格的升跌无不由市场力量所推动。简单而言，即股票的价格是由供求关系的拉锯衍生而来，而买卖双方背后的理据，却无不环绕着大家各自对公司未来现金流的看法。基本上来说，股票所能产生的现金流可由公司派发股息时出现，但由于上市公司股票是自由买卖的，因此当投资者沽出股票时，便可得到非股息所带来的现金流，即沽售股票时，所收回的款项,倘若股票的需求（买方）大于供应（卖方），股价便会水涨船高，反之当股票的供应（卖方）多于需求（买方），股价便会一沉百踩。这个供求关系似是简单无比，但当中又有何许人能够准确预测这供求关系变化而获利呢？ 另外，坊间有不少投资者认为股价越大的公司，其规模就是越大，股价较小的公司，规模就越是细小，我可以在这里跟大家说：“这是错误的！”倘若甲公司发行股票100,000张，每股现值$20，即公司现时的市值为$2,000,000。而乙公司发行股票达400,000张，而每股现值$10，即乙公司的市值则为$4,000,000，可见纵使乙公司的股价较甲公司小，其市值却较甲公司大！ 公司盈利 纵使影响公司股价的因素有芸芸众多，但“公司盈利”的影响因素却是大家不会忘记的。公司可以短期内出现亏损，但绝不可以长期如此，否则定以清盘结终。所有上市公司均有责任定期向公众交代是年的财政状况，因此投资者不难掌握有关公司的盈利状况，作为投资股票的参考。 投资者的情绪 大家可能主观认为只要公司盈利每年趋升，股价定必然会一起上扬，但事实往往是并非如此的，就算一间公司的盈利较往年有超过百分之五十的升幅，公司股价亦都有可能因为市场预期有百分之六十的盈利增长而下挫。反之倘若市场认为公司亏损将会增加百分之八，但当出来的结果是亏损只拓阔百分之五（即每股盈利出现负数），公司股价亦可能会因为业绩较市场预期好而上升。另外，只要市场憧憬公司前景秀丽，能够于将来为股东赚取大额回报，就算当刻公司每股盈利出现严重亏损（譬如上世纪末期的美国科网公司），股价亦有可能因为这一幅又一幅的美丽图像而冲上云霄。总之，影响公司股价的因素并不单单停留于每股盈利的多少，反而较市场预期的多或少，方才是决定公司股价升跌的重要元素。
计量经济学论文房价影响因素的实证分析
计量经济学论文房价影响因素的实证分析 标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
我国房价影响因素的实证分析 【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。 【关键词】房价 Eviews回归分析 一、引言 住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。 二、文献综述 近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产
土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素
土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素
土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 2、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。 A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素 3、下列不属于企业的流动负债的是。 A：短期借款 B：预付账款 C：应付账款 D：应付票据 E：土地 4、土地利用总体规划的意义在于__。 A．编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施 B．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础 C．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件 D．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础 E．国家实行用途管制是土地利用总体规划的基础 5、地产市场的核心是__。 A．基准地价 B．地价 C．土地使用价值 D．土地收益 6、在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。 A：区域容积率 B：小区容积率 C：楼房容积率
D：城市容积率 E：国家实行土地估价师资格认证制度 7、生产要素包括__。 A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策 8、下列指标中，为数量指标。 A：房地产投资额 B：建筑密度 C：人均住房面积 D：楼面地价 E：土地 9、市级商服中心。 A：具有各级商服中心商服功能 B：只有市级商服中心的功能 C：只经营高档商品 D：位于城市的几何中心 E：时间因素 10、本金收益率是的比率。 A：本金与收益 B：收益与投资 C：收益与本金 D：投资与收益 E：土地 11、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，．【考试真题】 A：不得从企业抽回所投资金 B：能够从企业抽回所投资金 C：能够抽回但不得转让所投资金 D：不得抽回也不得转让所投资金 E：土地 12、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议决定。 A．60 B．90 C．100 D．120 13、城市是由自然环境和__组成，但城市的自然环境也是要人改造的。 A．人文环境 B．人工环境 C．空间环境 D．社会环境 14、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。
影响黄金价格重要的十大因素
任何事物的变化都他的原因。黄金的起起落落也有他的原因！接下来知名财经专家李东品金给您介绍影响黄金价格的十大因素！ 一：地缘政治 “大炮一响，黄金万两”说的就是地缘政治对黄金价格的影响。从古至今，黄金就是百姓避险的最佳渠道。在政治或经济动荡之时，信用货币的吸引力下降。此时，作为国际公认的交易媒介，黄金的避险价值就体现出来了，这无疑会支撑黄金价格上涨。 国际地缘政治的动荡会导致资源供给不稳定，也在一定程度上增强黄金避险功能。尤其在战略性资源需求日益增长的今天，当重要战略资源富集地区地缘政治出现不稳定预期时，如中东地区局势不稳定时，有重大避险功能的黄金将会受到追捧，从而引起黄金价格的走高。又如2017年低至2018年初分别出现美国税改政策，贸易战！从同程度影响着金价！ 二：美元价格 美元是影响金价波动的重要因素之一。美元指数表现坚挺，就会在一定程度上削弱黄金作为储备和保值的地位。此外，世界黄金市场一般都以美元为标价货币，所以二者在一定时期的价格走势会呈现出负相关关系。
然而，这种关系不是绝对的，在历史上很多时候也是不成立的。2008～2012年美元指数震荡之时，黄金价格却上涨了一倍。李东品金认为，长期来看，美元和黄金价格走势更多的是受供需关系影响，美元难以压制黄金的价格。 三：金融大战 除战争外，“经济乱世”也会导致投资偏好的转变，激发人们对黄金的避险需求，越来越多的人将黄金纳入资产配置中。 尤其是2016年上半年，国际金融市场动荡加剧，经济不确定性增加，凸显出黄金的避险功能，推升黄金价格稳步回升。统计显示，在过去的半年间，国际金价从每盎司1060美元的低位，一跃升至1300美元之上，猛涨近25%。 四：原油价格的影响 原油俗名黑金原油是国际市场上重要的大宗商品，油价的上涨会波及市场，引发通货膨胀。相关资料显示，原油每上涨10%，通货膨胀率就上涨约1%。通货膨胀导致货币购买力下降，为抵御通货膨胀，人们对黄金的需求上升，从而推动黄金价格的上扬。此外，由于国际黄金和原油价格都采用美元标价，而且国际贸易都是以美元交易的。因此，美元汇率的波动会直接影响金价和油价的同向波动。