长治市襄垣迎宾西街项目前期定位及产品建议文档资料.pptx
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【推荐】某地产项目产品规划建议书46
复兴区
7%
丛台区
30%
邯山区
14%
高开区
40%
邯郸县
本项目
临漳 馆陶 9%
其他县
【推荐】某地产项目产品规划建议书4 6
产品定位
客群定位
回顾 通过内部客户样本的分析，从事职业、年龄、购房需求、年收入等多维度研究，我们得出 我们的客户群体
主力客群---- 白领菁英一族： 公司白领、买房结婚或首次改
善年轻客群
次主力客群----财富成长家庭：
为改善居住环境的客群
覆盖全城 网聚四类客群
次主力客群---- 财富阶层: 拥有一定财富积累的有品
位的高端群体
次主力客群-- 城市新锐: 首次置业，父母赞助
【推荐】某地产项目产品规划建议书4 6
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产品定位
市场总结
总结 本案所处区域板块，众多品牌房企竞相入住，区域认可度较高，市场的热度向东部新区转 移，产品以改善性需求为主，竞品销售情况取得不俗的业绩。 1、本区域市场关注度高，潜力大，供需两旺，已开发项目均取得不错的销售业绩 2、荣盛、美的、隆基泰和等品牌开发商的进入将本区域的市场热度推向高点 3、产品方面100-120㎡去化速度快，属于“炙手可热”的市场宠儿。中高端住宅中120-140㎡ 舒适型三居成为改善型客群青睐的主力产品。160-200㎡之间的产品拥有少量需求，200平面以 上户型滞销. 4、市场价格方面从5500-7000，存在较大价格差距，考虑到荣盛已为本区域树立价格标杆，同 时对比后续开发的美的及隆基泰和项目，本案拥有位置和成本上的双重优势，销售前景相对乐观。
高教区
体育 中心
文化公 园
商业金融文化区
滨水休闲商业 区
新景祥—吉林长春宽城区大型项目前期发展定位报告PPT课件
城镇居民的人均可支配收入持续快速 增长，07年同比增幅为12％，处于同 类城市上游行列，但绝对值仍较低； 由于历史原因城市经济一度缺乏活力， 城市居民消费能力有限，但随着产业 经济的复苏，城市居民消费能力和消 费意识正在逐年提高。
第12页/共119页
城市化进程加速，市场扩容现象明显
➢ 城市化水平平均增速0.575%，在2006年 增速超过3%，城市化率为47.2%。表明 自2006年起，城市化发展加速，城市化 进程加快以满足城市的发展需求，从而 将带动城市整体房地产业的发展；
第9页/共119页
本案总体思路(Contents)
项目认知与理解 宏观环境综合审视 房地产市场发展现状及趋势 项目开发主题初探 项目定位思路和物业发展建议 项目总体规划建议
第10页/共119页
经济总量不高/人均GDP突破3000美元，房地产处于快速 发展阶段
长春GDP总量在省会城市中处于中间水平，但 GDP在06、07年的快速增长表现出经济上涨的良 好势头，同时将带动城市房地产市场的发展；
第6页/共119页
项目优劣势研判
优势（ Strength ）
劣势（ Weakness ）
• 地块所在区位处于宽城区城市服务中心，与 宽城区政府斜角相望，有较好的发展前景；
• 项目南侧紧邻养正高级中学，为居民高中入 学提供方便；
• 地块周边未来的配套发展环境较好：东侧为 规划医院（医大三院）、七十二中，西侧为 规划中的宽城区体育中心、社会停车场等， 给项目带来较大升值和发展空间。
3. 地块所处区域历年开发项目档次普遍较低， 房价同比一直不高，给项目提升带来不利因 素；
4. 区域居民消费水平较低，居住混杂，目前缺 少中高端人群。
5. 区域内土地储备数量加大,竞争压力较大， 潜在竞争对手不断增多
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城市化进程加速，市场扩容现象明显
➢ 城市化水平平均增速0.575%，在2006年 增速超过3%，城市化率为47.2%。表明 自2006年起，城市化发展加速，城市化 进程加快以满足城市的发展需求，从而 将带动城市整体房地产业的发展；
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本案总体思路(Contents)
项目认知与理解 宏观环境综合审视 房地产市场发展现状及趋势 项目开发主题初探 项目定位思路和物业发展建议 项目总体规划建议
第10页/共119页
经济总量不高/人均GDP突破3000美元，房地产处于快速 发展阶段
长春GDP总量在省会城市中处于中间水平，但 GDP在06、07年的快速增长表现出经济上涨的良 好势头，同时将带动城市房地产市场的发展；
第6页/共119页
项目优劣势研判
优势（ Strength ）
劣势（ Weakness ）
• 地块所在区位处于宽城区城市服务中心，与 宽城区政府斜角相望，有较好的发展前景；
• 项目南侧紧邻养正高级中学，为居民高中入 学提供方便；
• 地块周边未来的配套发展环境较好：东侧为 规划医院（医大三院）、七十二中，西侧为 规划中的宽城区体育中心、社会停车场等， 给项目带来较大升值和发展空间。
3. 地块所处区域历年开发项目档次普遍较低， 房价同比一直不高，给项目提升带来不利因 素；
4. 区域居民消费水平较低，居住混杂，目前缺 少中高端人群。
5. 区域内土地储备数量加大,竞争压力较大， 潜在竞争对手不断增多
太原项目前期市场研究和初步定位精品文档
0
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2001 2002 2003 2004 2005 2006
01－商06品年房商品销房售销价售价格格平稳增长
2001
2002 2003 2004 2005 01－06年商品房销售面积
2006
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
市场稳步发展。。。。。。4060 250
西安 339.67 776.59 347.4 399.64
118.1 290
121.08 223.2
石家庄 136.6 83.74
超3级69地.产2资3料库地5！9库房9产.网营4—7销中策划国案地例产！策资划源师第，置一业网顾w问w，工w合程.c肥师D，ik造u价.c师o3m，2评9估.师4 学习宝39典1.85
2004
219
2005
161
2006
初步比较－沿着时间序列
统计局：01－06年商品房竣工面积和销售面 积
房地产管理局：01－06年商品房竣工面积和 销售面积
250
2 2 52 1 9
250
200 150 136.72
以152上.72 的比165较，17我3145们常能得14出7161这样的12结5000论13：6.72
太原项目前期市场研究和初步定位
2007年5月3日
技术路线图
第一阶段 项目发展方向确定
市场大势分析
项目机会分析
城市比较研究
总体市场分析
市场扫描
本体资源分析
总体发展趋势研判
项目占位
开发商目标要求
项目总体发展战略
项目发展方向
技术路线图
第二阶段 物业发展建议
某公园西侧地块前期市场与战略定位研究报告(PPT 100页)
镇海商帮公园西侧地块
前期市场研究与战略定位报告
宁波中原物业顾问有限公司 2010年2月
生而不凡，从出生就赚足眼 球，故事就此开始……
2009年9月7日下午， 镇海招宝山饭店， 13家开发商聚集，经过6小时、146轮竞拍 的“拉锯战”，最终由宁波建材房地产开 发有限公司以21.92亿的总价拿下了镇海商 帮公园西侧地块，这一总价不但刷新了前 不久刚由雅戈尔置业拿下茶亭村地块创造 的18.17亿的宁波土地总价记录，同时也超 过了上海嘉定区南翔镇A02、A09、A10地 块21.02亿，成为近一个月来全国的总价第 二高！该地块最终成交的楼面地价为6023 元/㎡，也成为了镇海区的“新地王”。
目 录
第五回
第一回
> 土地属性研究
第二回
> 客户初判与市 场环境分析
第三回
> 项目竞争机会 研判
第四回
> 大盘攻略（案 例分析）
> 项目发展战略 定位
第 一回
土地属性研究
在建筑师和策划师眼里， 每一片土地，都有她的灵魂，
有她最适合成长的房子。
城市角色 镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、
东面：商帮博物馆
项目四至：东至归源路、西至明海大道，南起中官路、北至清泉路
西至：明海大道
西南面：河道
南至：中官路
东南：商帮公园
宗地分析 项目为占地18万方，城区内罕见的规模大盘，物业选
型丰富开发周期长，需合理规划统盘考虑，以最大化 实现土地价值。
项目 规划
项目虽为四块独立地块组成，但天然一体，可分 可合；
九龙湖
澥铺
蛟川街道
招宝山街 道
区域面积
户籍人口
前期市场研究与战略定位报告
宁波中原物业顾问有限公司 2010年2月
生而不凡，从出生就赚足眼 球，故事就此开始……
2009年9月7日下午， 镇海招宝山饭店， 13家开发商聚集，经过6小时、146轮竞拍 的“拉锯战”，最终由宁波建材房地产开 发有限公司以21.92亿的总价拿下了镇海商 帮公园西侧地块，这一总价不但刷新了前 不久刚由雅戈尔置业拿下茶亭村地块创造 的18.17亿的宁波土地总价记录，同时也超 过了上海嘉定区南翔镇A02、A09、A10地 块21.02亿，成为近一个月来全国的总价第 二高！该地块最终成交的楼面地价为6023 元/㎡，也成为了镇海区的“新地王”。
目 录
第五回
第一回
> 土地属性研究
第二回
> 客户初判与市 场环境分析
第三回
> 项目竞争机会 研判
第四回
> 大盘攻略（案 例分析）
> 项目发展战略 定位
第 一回
土地属性研究
在建筑师和策划师眼里， 每一片土地，都有她的灵魂，
有她最适合成长的房子。
城市角色 镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、
东面：商帮博物馆
项目四至：东至归源路、西至明海大道，南起中官路、北至清泉路
西至：明海大道
西南面：河道
南至：中官路
东南：商帮公园
宗地分析 项目为占地18万方，城区内罕见的规模大盘，物业选
型丰富开发周期长，需合理规划统盘考虑，以最大化 实现土地价值。
项目 规划
项目虽为四块独立地块组成，但天然一体，可分 可合；
九龙湖
澥铺
蛟川街道
招宝山街 道
区域面积
户籍人口
房地产项目产品定位投标报告PPT课件( 100页)
3 轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并加强与其他区域的联系,增加客源，南市区也将持续成为昆明
新盘供应区；
-19-
南市区代表商圈
南亚风 情第壹 城商圈
西贡码 头/金都 商集商
圈
世纪 城商
圈
新亚 洲体 育城 商圈
新螺 蛳湾 商圈
南市区商业发展现状
区域面积广，各大板块间融合度不佳，居住分散、商业各自为政，形成“多核” 发展，大多数商业氛围较淡
南市区发展：充分发挥城区的历 史文化与自然资源优势，同时大 力发展与旅游观光、休闲度假和 会展产业相配套，以商贸流通、 房地产、金融业和信息产业为核 心的现代服务业。
南市区整体概况 ——区域划分
昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规 模和时间，将南市区分为以下四个板块：
南亚风情第壹城总体概况
• 项目位置：滇池路中段(市中级人民法院旁） • 开 发 商：昆明南亚风情房地产开发有限公司 • 开盘时间：2009年12月6日、2010年4月25
日、2011年5月15日 • 占地面积：282.45亩 • 总建筑面积：97.8万平米
其中：住宅：24.6万㎡ 商业：35万㎡ 商务办公：13.9万㎡ 商务酒店：5万㎡ SOHO公寓：4.3万㎡
区域范围经济运行指标 ——南片区配套情况
南市区整体概况小结
1 南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生
态旅游的打造为主。
2
该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。未来广福路、滇 池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，
新盘供应区；
-19-
南市区代表商圈
南亚风 情第壹 城商圈
西贡码 头/金都 商集商
圈
世纪 城商
圈
新亚 洲体 育城 商圈
新螺 蛳湾 商圈
南市区商业发展现状
区域面积广，各大板块间融合度不佳，居住分散、商业各自为政，形成“多核” 发展，大多数商业氛围较淡
南市区发展：充分发挥城区的历 史文化与自然资源优势，同时大 力发展与旅游观光、休闲度假和 会展产业相配套，以商贸流通、 房地产、金融业和信息产业为核 心的现代服务业。
南市区整体概况 ——区域划分
昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规 模和时间，将南市区分为以下四个板块：
南亚风情第壹城总体概况
• 项目位置：滇池路中段(市中级人民法院旁） • 开 发 商：昆明南亚风情房地产开发有限公司 • 开盘时间：2009年12月6日、2010年4月25
日、2011年5月15日 • 占地面积：282.45亩 • 总建筑面积：97.8万平米
其中：住宅：24.6万㎡ 商业：35万㎡ 商务办公：13.9万㎡ 商务酒店：5万㎡ SOHO公寓：4.3万㎡
区域范围经济运行指标 ——南片区配套情况
南市区整体概况小结
1 南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生
态旅游的打造为主。
2
该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。未来广福路、滇 池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，
地块产品建议ppt
≤23750㎡
绿地面积
≥28500㎡
机动车位
—
项目 用地面积 总建筑面积
住宅 其 商业 中 社管
物管 限高 容积率 建筑密度 绿地率 住宅机动车位
初步建议经济指标 102300㎡ 286400㎡ 256850㎡ 28000 ㎡ 400㎡ 1150㎡ 24-100m 2.8 ≤23% ≥28% ≥2055个
Part 1
地块分析
地块经济指标 初次产品建议
地块经济指标
项目
原始经济指标
用地面积
102300㎡ （含公共开敞面积7000㎡）
计容建筑面积
≤286400㎡
住宅
256850-266850㎡
其 商业 中 社管
18000-28000 ㎡ ≥400㎡
物管
≥1150㎡
限高
24-100m
容积率
≤2.8
基底面积
面积） 4076 5357 14459 32736 36378 25655 25210 97842 8463 6659 1736 1073
0 0 259649.87
2013年第三季度
套数 84 104 202 444 466 253 289 649 76 42 7 19 2 0 2637
面积 3908 6169 15819 38180 44394 26711 33526 85501 11436 7188 1335 4356 506
Title Unit of measure
销售面积（㎡） 销售套数
全部住宅 3413406.2
31842
高层
1198654.35
11339
占比
35.12%
35.61%