万科上海区域穿插提效实施操作指引(视项目要求)精编版
上海万科项目开发前期设计与报批报建参考控制节点
上海万科项目开发前期设计与报批报建参考控制节点（一）说明：本页图表是根据闵行区报批报建历史经验归纳形成的参考控制工期，对于受不同区域特殊因素影响及有加速要求的项目可据此工作内容对各阶段参考工期进行调整。
任务名称编制详规详规批复建设用地规划许可证方案设计方案征询、批复可研报告批复扩初设计扩初征询、批复施工图设计施工图审图办理规划许可证施工许可证期 工 考 参天O 2天O 6天O 2天O 5天5 3天O 6天O 5天天O 3天O 2天O 2天O 120：天 25F 0I75 801001125 |151175 185200 210|2252352502753001 32513503601主要报批报建工作详规报批■60用地规划许可证方案批复~20~25""方案征询扩初征询 扩初批复9 ................. -----------------------可研报告批复60规划许可证------- ►20工程实体施工一主体施工达到预售条件参考值♦O15设计工作前置工作右 编制详规i20方案设计 50►O' --- K3扩初设计 501详规评审会：相关辅助工作▼编制环评报告环评报告批复O ---- >O ---------占土地岀让合同 g 缴纳土地岀让金和土地补偿费扩初评审会地名申请►O缴纳契税辛土地证预售证进度签证2025报监施工许可证50 |>d缴納配套费 申请开工/施工计划O —► ------------ O办理招标及中标通知书專拆迁许可证地批准书>9说明：1地下结构施工：4、室外雨污水施工：小高层、高层：主体结构施工从2层以上搭设外部挑脚手架；雨污水施工在落架前开始并完成；5、全装修施工：对于全装修项目，施工总工期增加90天。
6、应额外考虑的因素a）对外承诺的工期应适当考虑施工过程中的不确定因素影响，在施工工期基础上适当延长。
b）主体施工遇春节增加20天工期；其他法定节假日酌情考虑。
项目提前看房及交付工作操作指引
上海万科项目提前看房及交付工作操作指引一、上海万科工程项目提前看房操作指引1、组织提前看房活动的目的为体现万科集团客户理念和公司对客户的全心关怀，针对客户在购买房屋后至房屋交付前这一阶段，希望了解项目工程进度及所购房屋的建设状况的愿望，公司采用在项目交付前期，组织客户实地参观项目的形式，让客户了解项目建设情况，同时请客户对房屋质量状况进行预验收，以便进行及时整改。
2、组织提前看房活动的前提1）项目工程进度满足可开放参观的条件：A、单体已竣工，室外景观已初步具备规模，从小区大门至各楼栋道路基本整洁，并满足安全通行的条件；B、单体内部已进行初保洁，楼道内基本整洁，无影响通行的施工物件；C、室内已进行初保洁，环境基本整洁，无施工物件；D、全装修房室内已进行初保洁，各类设施及配件已全部到位，无施工物件。
3、提前看房准备工作1）交付前三个月——召开项目风险预控会议项目交付前三个月，由客户关系中心大项目客户经理牵头召开项目风险预控专题会议，会议主题为汇总项目可能引起客户投诉的工程质量、规划设计、销售承诺、景观环境、物业管理等问题，并确定项目是否具备提前交付的条件。
A）会议议程主持人：大项目客户经理与会部门：项目部、售案场、设计部、客户关系中心、物业公司服务中心、技术管理部等会议主题：汇总可能引发客户投诉的各类问题落实提前看房的可行性会议议程：a介绍预交付的项目概况，包括本次交付数量、工程进展等根据工程进度，确定提前看房的可行性，初步确定提前看房时间根据销售案场对合同特殊条款的核对情况进行整改提供预交付房屋预（销）售合同中特别添加条款清单及核对情况介绍预交付项目细部检查概况，包括细部检查过程中出现的普遍的质量问题、未及时整改的质量问题以及公共景观、绿化等存在的安全性、功能性问题等b）会议成果——形成项目风险问题汇总表，落实解决方案、时间节点及责任人确定是否具备提前看房的可行性示范文本：假日风景五期第一批交付风险预控会议纪c）注意事项风险预备会议后，各部门需联合对可能引起客户投诉的问题进行现场查看，并将查看出的问题、解决方案在相关会议纪要中明确。
万科集团上海区域工程管理红黄牌制度(1)
上海区域工程管理红黄牌制度一、目的：为明确万科集团上海区域工程管理中安全、质量及进度管理的底线要求，特制定本制度。
二、适用范围：本办法适用于万科上海区域所有在建项目及后续新开工项目。
三、安全管理：根据万科集团近10年安全事故数据统计（高空坠落48%，物体打击15%，坍塌16%，触电、机械伤害等21%），下列10项为高风险安全隐患：1、单次检查临边、洞口（坠落高度大于2.8m）防护缺失达到3处。
2、卸料平台与施工方案不符，存在超载现象或有坠落风险。
3、高于３米的门式活动架搭设需有方案且相符，顶部有防护。
4、吊篮不得直接支撑在建筑物女儿墙上或挑檐边缘或建筑外墙（特殊情况可专项论证方案且报备过公司工程部）；吊篮未落地停放，安全带应挂置在独立设置的专用安全绳上。
5、外墙吊绳坐板作业未系安全带，安全绳或大绳未落地设置。
6、单标段检查发现漏保失效达到2个及以上。
7、深度大于３米基坑支护（或放坡）与方案不符。
8、达到高支模条件的无方案或未经专家论证、未按论证的方案现场执行。
9、在外架拆除、大型机械拆除（或吊装）、高处有坠物风险的区域应使用安全警示带进行分隔警示、专人旁站；高处操作人员须佩戴安全带。
10、塔吊、人货电梯的安拆、升节时，施工资质及方案、技术交底、吊车合格证，安拆人员从业资格证（包括吊车司机，操作证应与操作机型相符）及真实性核查，须人证合一，安全员、监理必须全程旁站；人货电梯防坠器年检有效；塔吊、人货电梯未经检测验收合格禁止投入使用。
11、工友入场前未进行培训、安全教育；未定期对特种作业人员进行安全技术交底。
四、质量管理：根据客服分析，渗漏、空鼓开裂、木制作、隐蔽验收不规范、结构安全为客户投诉热点，下列质量隐患作为品质管控重点：1、渗漏、空鼓开裂类：施工原因造成的系统性渗漏、空鼓开裂风险，包括不限于施工质量/工艺/方案错误、工序颠倒、节点做法错误等；2、隐蔽验收：户内吊顶及内部电线套管、管井收口、龙骨地板、浴缸底部以及其他有空腔部位的质量及观感合规性，对已完成的可拆卸吊顶及架空地板、浴缸检修口分别打开1户检查；3、木制作：橱柜、浴室柜、收纳柜拼装前未对木材四周及柜体管孔洞进行封边防潮处理、台面未按照集采木作协议要求采取防开裂措施。
2021穿插提效体系解读
来自地产商的“飞鸽传书”向管理要效益的时代交付周期调研延期交付通知书扬尘治理影响统计“抢工抢在一年前”125346穿插提效推进万科两提一减5+2+X融创臻营造龙湖33321新建造体系碧桂园SSGF蓝光“优筑”美的“匠芯”旭辉“建造2.0”&透明工厂东原“超级工厂”中天建设“集、流、插”“两提一减、一助力”：提升效率、提升质量、减少人工、助力销售Part 1穿插提效策划先行Part 2穿插体系逻辑解析Part 3竖向穿插案例分析Part 4横向穿插案例分析围绕工程管理核心目标，践行“两提两减”预控节省•充分、有效•对内：各职能•对外：合作方•寻找重难点•提前考虑应对措施•暴露风险•寻找最优方案•费用前置•针对项目重难点、风险点定期回顾纠偏，过程中相互论证•人员变化，信息传承•形成规章、制度•运筹帷幄，谋定后动•成本意识•成为有审美观的工程师•有营销视觉•有客户意识兵马未动粮草先行•工程策划是成本策划、合约策划、招采策划的基础，其成果输出作为成本策划、合约策划、采购策划的输入条件，其他三个策划作为工程的支持•产品策划和项目运营是工程策划的基础，工程策划对产品策划提供必要条件约束（项目分期要求、建造体系、工程做法等），对项目运营提供合理化建议与需求听得见炮火的声音成本策划合约策划招采策划输入条件方案边界手段途径控制目标资源支持资源需求合约封装手段途径手段途径采购边界产品策划项目运营输入条件工程需求目标任务优化建议与需求管理支持输入条件工程策划的逻辑以终为始：时间逻辑+思考逻辑；1.开发模式2.土地出让条件3.出让协议4.红线内外场地信息1.一级运营计划2.规划总图方案3.产品决策方案4.营销推盘计划p项目目标1.质量安全目标2.工期提效目标3.客户满意度土地获取产策会工程策划会开工交付工程策划1.项目信息3.项目目标4.场地现状分析9.安全措施10.交付策划2.运营计划5.项目重难点分析6.示范区与正式工程关系7.工程计划与穿插施工方案8.分阶段总平布置方案深挖项目信息，风险和问题提炼复盘输入信息推演项目执行方案打通逻辑壁垒实现：打通、交互实现：深挖、共识世界上没有两个完全相同的项目，；所以工程策划也没有相同的逻辑注意：风险识别能力+逻辑推演能力工程策划的逻辑以终为始：时间逻辑+思考逻辑；从平面策划到作战沙盘工程策划“PDCA”工程策划阶段复盘没有相同的“工程策划”但是总会出现相似的问题！复盘可以把经验真正转化为能力是一种比总结更能让你精进提高的思维方法备注：现场是动态变化、受制条件影响较多（营销推售、施工组织等）、需要动态去检索、调整；复盘的价值是经验的转化：■为了知其然与知其所以然■为了同样的错误不要再犯■为了传承经验和提升能力■为了总结规律和固化流程竖向穿插 1.主楼室内穿插2.主楼安装穿插3.主楼室外穿插水平穿插1.地库穿插2.市政穿插3.景观穿插竖向和水平穿插通过施工过程全穿插，实现室内穿插、室外穿插、安装穿插等随主体施工由下往上流水，延长各楼层单工序作业时间，减少单工序的人数需求，提高工人熟练度，提高质量，缩短总工期。
万科实测实量操作指引(A5版)之欧阳地创编
产品质量实测操作指引第一篇第二篇总则1目的………………………………………………………… (4)2适用范围………………………………………………………… (4)3取样原则与计算说明………………………………………………………… (4)第三篇尺差控制篇4混凝土结构工程………………………………………………………… (5)4.1基本原则…………………………………………………… (5)4.2截面尺寸偏差（砼结构）………………………………………………… (5)4.3表面平整度（砼结构）………………………………………………… (6)4.4垂直度（砼结构）………………………………………………… (7)4.5顶板水平度极差（砼结构）………………………………………………… (8)4.6楼板厚度偏差（砼结构）………………………………………………… (9)4.7施工控制线设置（砼结构）………………………………………………… (10)4.8轴线偏差控制（砼结构）5砌筑工程………………………………………………………… (11)5.1基本原则…………………………………………………… (11)5.2表面平整度（砌筑工程）………………………………………………… (11)5.3垂直度（砌筑工程）………………………………………………… (12)5.4方正度（砌筑工程）………………………………………………… (13)6抹灰工程………………………………………………………… (23)6.1基本原则………………………………………….………… (23)6.2墙体表面平整度（抹灰工程）……………………………….………………… (23)6.3墙面垂直度（抹灰工程）………….……………………………………… (24)6.4室内净高偏差（抹灰工程）……………………………….………………… (25)6.5顶板水平度极差（抹灰工程）……………………………………………….… (26)6.6方正度（抹灰工程）………………………………………….……… (29)6.7地面表面平整度（抹灰工程）…………………………………………….…… (30)第四篇定尺加工篇7砌筑工程………………………………………………………… (11)7.1基本原则7.2外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）………………………………………………… (14)8抹灰工程………………………………………………………… (23)8.1基本原则………………………………………….………… (23)8.2房间开间/进深偏差（抹灰工程）…………………………….………….……… (28)8.3户内门洞尺寸偏差（抹灰工程）…………………………………………8.4外墙窗内侧墙体厚度极差（抹灰工程） (3)38.5同户型同厨卫间管井尺寸偏差（抹灰工程） (36)8.6同户型同厨卫间窗底框标高偏差（抹灰工程） (37)8.7同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（抹灰工程） (38)8.8柜体嵌入位尺寸偏差（抹灰工程）……………………………………………..… (39)8.9同户型同厨卫间开间/进深偏差（抹灰工程） (40)第五篇观感质量篇9设备安装………………………………………………………… (17)9.1基本原则…………………………………………………… (17)9.2座便预留排水管孔距偏差（设备安装） (1)79.3同一室内底盒标高差（设备安装）………………………………………….……… (18)9.4并列面板高度偏差（设备安装）…………………………………….…………… (19)10抹灰工程………………………………………………………… (23)10.1基本原则………………………………………….………… (23)10.2阴阳角方正（抹灰工程）……………………….………………………… (27)10.3地面水平度极差（抹灰工程）……………………………………………….… (31)11涂饰工程………………………………………………………… (46)11.1基本原则…………………………………………………… (46)11.2墙面表面平整度（涂饰工程）………………………………………..……… (46)11.3墙面垂直度（涂饰工程）………………………………………………… (47)11.4阴阳角方正（涂饰工程）…………………………………………………. (48)11.5顶棚（吊顶）水平度极差（涂饰工程）………………..……………………………….4912墙面饰面砖工程………………………………………….……………… (51)12.1基本原则…………………………………………..……… (51)12.2表面平整度（墙面饰面砖工程）…………………………..…………………… (51)12.3垂直度（墙面饰面砖工程）………..……………………………………… (52)12.4阴阳角方正（墙面饰面砖工程）………………………………..……………… (53)12.5接缝高低差（墙面饰面砖工程）………………………………..……………… (54)13地面饰面砖工程……………………………….………………………… (56)13.1基本原则…………………………………………..……… (56)13.2表面平整度（地面饰面砖工程）…………………………………………..…… (56)13.3接缝高低差（地面饰面砖工程）………………………………………..……… (57)14室内门安装工程……………………………………………….………… (59)14.1基本原则…………………………………..……………… (59)14.2门框正、侧面垂直度（室内门）……………………..………………………… (59)15铝合金（或塑钢）门窗安装工程………………………….……………………………… (62)15.1基本原则………………………………………………..… (62)15.2型材拼缝宽度（铝合金门窗）…………………………………..…………… (62)15.3型材拼缝高低差（铝合金－塑钢门窗）………………………………..……………….6315.4铝合金门或窗框正面垂直度（铝合金－塑钢门窗） (64)16木地板安装工程……………………………………………………….… (68)16.1基本原则………………………………………………….. (68)16.2表面平整度（强化复合、实木复合、实木地板） (68)16.3地板接缝宽度（实木复合、实木地板）……………………………..………………….6916.4地板接缝高低差（实木复合、实木地板） (70)16.5地板水平度极差（强化复合、实木复合、实木地板） (71)第六篇防渗漏篇17防渗漏工程………………………………………………….……… (41)17.1基本原则………………………………………..………… (41)17.2卫生间涂膜厚度（防水工程）………………………..……………………… (41)17.3卫生间附加防水层（防水工程）………………..……………………………… (43)17.4卫生间地漏（防水工程）……………..………………………………… (45)17.5边框外表面防水层（铝合金－塑钢窗）..………………………………………………17.6边框收口与塞缝（铝合金－塑钢窗）..………………………………………………第七篇防空鼓/开裂篇18防空鼓、开裂18.1外墙防开裂节点（砌筑阶段）..………………………………………………18.2内墙防开裂节点（砌筑节点）..………………………………………………18.3砼楼板和砼墙面给水管暗埋（设备安装）..………………………………………………18.4砌体墙面给水管暗埋（设备安装）..………………………………………………18.5砌体墙电线管暗埋（设备安装）..………………………………………………18.6裂缝/空鼓（抹灰工程）..………………………………………………18.7裂缝/空鼓（涂饰工程）..………………………………………………18.8裂缝/空鼓（墙面饰面砖）..………………………………………………18.9裂缝/空鼓（地面饰面砖）..………………………………………………19支持性文件…………………………………………….…………… (73)20相关附件……………………………………….………………… (74)20.1《质量实测合格率评估表》20.2《观感质量评分表》20.3《规定动作评分表》20.4《安全文明评分表》第一篇总则1.目的1.1．作为《产品质量评估管理办法（试行）》制度的补充。
上海万科钢筋工程作业指引精品文档19页
上海万科钢筋工程作业指引1.目的明确钢筋工程施工工艺控制流程，提升钢筋工程主体结构的实体和观感质量，从而提升客户对于工程质量的满意度。
2.适用范围适用于上海公司所有在建及新建项目。
3.编制说明3.1本标准作为招标文件的一部分，是审查投标文件及确定中标单位的依据之一。
3.2本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。
除执行本标准的相关内容外，还应满足以下安全文明作业的规范、标准要求：《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB 50204-2019《钢筋机械连接通用技术规程》 JGJ 107-2019《带肋钢筋套筒挤压连接技术规程》 JGJ 108-1996《钢筋锥螺纹接头技术规程》 JGJ 109-1996《混凝土中钢筋检测技术规程》 JGJ/T 152-2019《建筑钢结构焊接技术规程》 JGJ 81-20193.3本标准所附照片是表明需达到的最低标准。
4.钢筋标准做法：4.1 原材料进场4.1.1钢筋进场卸货前，检查出厂合格证、生产许可证、出厂检验报告、钢筋标识牌、钢筋上的标识，钢筋外观质量。
所标注的供应商名称、牌号、炉号（批号）、型号、规格、重量等应保持一致。
4.1.2施工单位、监理单位要分别建立钢筋送检台账（台账内容要反映钢筋规格、型号、等级、批号、批量、使用部位、进场时间、检验时间、检验情况等），每月将台帐报送项目部审查留底。
4.1.3钢筋进场后，必须在12小时内报监理进行检查验收，检查的内容为：钢筋品牌是否符合合同规定；钢筋应平直（盘园除外）、无损伤、表面不得有裂纹、油污、颗粒状和片状老锈，用卡尺对钢筋直径进行检查（对螺纹钢和有疑问的圆钢可称重进行理论重量换算），验收应有书面和影像记录并经总包和监理相关人员现场签字确认。
4.1.4 钢筋进场后，必须在24小时内完成报验、见证取样、见证送检，送检结果未出来前不得使用，原材料就地封存处理。
4.1.5送检不合格的钢筋原材了退场处理要有影像记录和书面资料。
万科上海区域安全文明施工标准做法手册(2019版)
上海区域事业集团安全生产管理委员会万科上海区域安全文明施工标准做法手册（2019版）第一部分 临边洞口防护1 临边防护 (1)1.1楼层、阳台、屋面临边防护 (1)1.2施工区域隔离防护 (2)1.3楼梯扶手防护栏杆 (4)2 洞口防护 (5)2.1预留洞口防护 (5)2.2电梯井口防护 (9)2.3后浇带防护 (10)2.4通道口防护 (11)第二部分 基坑工程1管理规定 (12)2基坑临边防护 (13)基坑上下人通道 (14)第三部分 脚手架1管理规定 (15)2脚手架基础 (16)3剪刀撑 (17)4连墙件 (18)5脚手架外立面防护 (19)6脚手架水平防护 (20)7悬挑式脚手架 (21)8附着升降脚手架 (23)9门式脚手架 (24)10脚手架上下斜道 (25)11脚手架拆除安全生命线 (26)12脚手架防坠落网 (27)13悬挑卸料平台 (28)14电梯井操作架 (29)15移动式操作平台 (30)16梯子 (31)第四部分 高处作业吊篮1管理规定 (32)2安全绳防护 (33)3吊篮配重块防护 (34)4安全装置 (35)第五部分 施工用电1临电系统 (36)2接地防雷 (37)3配电线路 (38)4外电防护架 (39)5配电箱防护棚 (40)6配电室 (41)7配电箱、开关箱 (42)8开关箱与固定设备 (44)9埋地电缆 (45)10现场照明 (46)第六部分 起重机械1施工升降机 (47)1.1管理规定 (47)1.2施工升降机防护通道 (48)1.3施工电梯防护门 (49)1.4施工电梯运料平台 (50)1.5安全装置 (51)1.6施工电梯安装验收牌 (52)1.7附属装置 (53)2塔吊 (54)2.1管理规定 (54)2.2基础防护围栏 (55)2.3塔吊附墙操作平台 (56)2.4上人通道及休息平台 (57)2.5塔吊安装验收牌 (58)2.6群塔防碰撞系统 (59)2.7气瓶吊笼 (60)2.8零散材料吊斗 (61)第七部分 施工机具1木工加工棚 (62)2钢筋加工棚 (63)3小型机械防护棚 (65)4圆盘锯 (66)5切割机防护罩 (67)6电焊机 (68)7电焊机吊笼 (69)8气瓶 (70)9气瓶库房 (71)10桩工机械 (72)11钢筋机械 (73)12砼振捣器 (74)13砼汽车泵 (75)第八部分 消防1消防车道 (77)2消防柜 (78)3灭火器箱 (79)4消防竖管 (80)5消防泵房 (81)6室外消火栓 (82)7消火栓保护围栏 (83)8消防演练 (84)第九部分 文明施工1企业形象展示 (85)1.1现场大门形象 (85)1.2工地围挡形象 (86)1.3建筑外架形象 (87)1.4塔吊字牌形象 (89)1.5安全宣传标语形象 (90)2个体防护 (91)2.1安全帽 (91)2.2安全带 (92)2.3安全网 (93)3门卫管理 (94)3.1门卫室 (94)3.2安全警示镜 (95)3.3访客安全帽 (96)4材料堆放 (97)4.1钢筋堆场 (97)4.2砂石料堆场 (98)4.3木枋模板堆场 (99)4.4脚手管及水电材料堆场 (100)5建筑垃圾存放池 (101)6车辆冲洗 (102)7标语标牌 (103)7.1材料标牌 (103)7.2设备标识牌 (104)7.3配电箱标识牌 (105)7.4楼层标识牌 (106)7.5责任公示牌 (107)7.6安全标语牌 (108)7.7消防安全责任牌 (109)7.8危险源公示牌 (110)7.9平面布置图 (111)7.10楼层安全设施标识牌 (112)7.11验收牌 (113)7.12安全员信息告示牌 (114)8临建设施 (115)8.1办公区 (115)8.2宿舍 (116)8.3食堂 (118)8.4淋浴间 (120)8.5卫生设施 (121)8.6吸烟室及茶水亭 (123)8.7工具房 (124)8.8洗手洗脚池 (125)9安全生产信息牌 (126)10安全宣讲台 (127)11人车分流 (128)12医疗服务 (129)13环境保护 (130)第十部分 监控系统1监控系统 (131)第十一部分 管理规定1专职安全员 (132)2大型机械设备管理要求 (133)3安全设施要求 (134)4动火作业管理要求 (135)5安全管理动作要求 (136)n1 临边防护n1.1 楼层、阳台、屋面临边防护适用位置：适用于楼层、阳台、屋面临边的安全防护。
万科时一区虹桥文本(上海万科虹桥11号地块项目规划设计方案)1
平面图 • 17-B3二层
平面图 • 17-B3三层
平面图 • 17-B3四层
平面图 • 17-B3屋顶层
剖面图 • 17-B3
建筑设计篇 • 办公
设计理念 效果图 平面图 剖面图
标准办公楼
Deloitte, Copenhagen 德勤总部, 哥本哈根
BBC Headquarter , Scotland 英国广播公司苏格兰总部
1.4
1.7 1.8 2.1 2 0
13440
66691.4 69460.8 0 177885
13440
66691.4 69460.8 0 177885
满足要求
满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求
≥180
≥310 ≥310
154
325 351
略低
满足要求 满足要求
13488 112864
景观设计•社区中轴、广场篇
倒影水池
空中花园
屋顶绿化
城市公园 景观细部及灯 室外大台阶 场地铺装突出表达“珠宝”意象的灵动优雅感。地景铺装采用自由式、细节丰富的平面图案，运用室外防腐木和石材硬质铺地 相间搭配，采用富有个性、图案丰富的材料，进行主题化、专题化设计。色彩采用轻柔色调的粉红色系，以突出 “珠宝”意象 的梦幻感。
上海万科虹桥11号地块项目规划设计方案
The Scheme for The VANKE Project of Hongqiao Road,Shanghai
建设单位：上海万科房地产开发有限公司 设计单位：上海原构设计咨询有限公司 设计咨询：上海日清建筑设计有限公司 許李嚴建築師事務有限公司
2013年01月
总体规划分析•功能分析图
企业文化-上海万科模版工程作业指引 (1)
基础设计
5、护壁方式
1、布置消防分区 2、防火墙设置 消防方案 3、设备选择 4、消防控制回路方案优化 5、消防喷淋系统平面布置优化； 6、通风道优化 7、预埋管优化 1、材料部品选择标准 2、金属构件尽量标准化 3、栏杆百叶截面 4、栏杆百叶间距控制
部品及材料选择
部品及材料选择 5、玻璃雨篷 6、面层油漆 7、信奶箱 1、防水部位选择 2、防水层层数设计 防水体系 3、防水材料选择 4、防水层厚度设计 智能化设计优化 1、主机设备选型 2、红外对射探头设置 3、安防系统组团门方案优化 1、门窗系统选择
景观方案
13、水景内管道比选
14、景观照明设置
15、泛光照明
16、喷灌系统；
17、雕塑 18、游乐设施 19、苗木设置 20、围墙设计分层次 21、围墙基础设计 22、围墙装饰层设计
人防系统
23、围墙栏杆设计 1、人防分区最大化 2、材料设备使用国产化 1、土地利用
2、停车方式
停车布置与地下室
3、车位面积 4、车库设置
2、门窗分隔设计
3、窗框材料选择 门窗二次设计 4．门窗朝向与面积 5、开启扇设计 6、门窗五金件选择 7、慎重选择非标门窗系统，减少开模费用 8、铝型材含量 9、公共部位门窗标准简单化 10、减少门窗五金件 1、限额设计 2、损耗量控制 3、装修材料优化 4、户内门的优化 精装修 5、材料选择
6、装修范围 7、装修整体成本 8、公建装修 9、装修总包 1、散热器、温控阀选择
阳露台与屋面
5、选择节能方案 6、保温材料选择 1、外部咨询公司资源利用 2、《设计控制要点》 3、选用最优的结构形式 4、优化柱网及墙体布置
结构设计优化
5、优化构件截面，控制砼含量 结构设计优化 6、减少沉降缝设置 7、优化设备层 8、优化转换层 9、结构设计参数控制 10、钢筋材料使用控制 1、地基承载力确定 2、根据初勘资料，预计基础形式 3、根据详勘资料，比选基础类型 4、埋深选择 5、基础尺寸选择 6、桩基础 1、基坑深度的确定 2、技术经济标综合判定法 3、降水的优化 基坑支护 4、基坑支撑方式
[整理]万科建筑要求
万科建筑设计要求（一）第一部分结构形式与材料限额标准第一节住宅以上备注：A. 住宅层高为2.9米，无地暖。
B. 钢筋含量的调整：抗震等级为6度时，钢筋含量降低3~5kg；抗震等级为8度时，钢筋含量提高5~7kg。
C. 结构限额设计变更指标：别墅、多层为已完工作量1.1%；小高层为1.0%；高层为0.8%。
D. 地上指标列入设计合同条款，若低于限额指标，则按比例奖励设计人员；若超过限额指标的5~7%，则根据实情对设计单位及项目公司处以一定数额的罚款。
罚款条款在签定合同时确定。
E. 表中地下指标为参考指标，具体工程应根据地勘报告和设计管理中心审定的基础形式加以调整，调整后的数额列入设计合同补充条款。
第二节会所第三节商业步行街第四节酒店式公寓第五节独立地下车库第二部分结构设计总则第一节结构设计一般原则1．必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。
2．结构形式一般采用钢筋混凝土结构。
3．结构方案应合理，应兼顾安全与成本，即在保证结构安全的前提下坚持成本最优原则。
4．构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取规范中较低值。
第二节各业态活载取值要求除严格执行《建筑结构荷载规范》外:1. 商业步行街中独立商铺楼面使用荷载取4.0kN/m2。
2. 会所中健身房、舞厅使用荷载取4.0kN/m2，其余取2.0kN/m2。
3. 独立地下车库顶板荷载应根据景观布置图或文字说明分块计算，并满足《种植屋面工程技术规程》取值标准。
顶板活载取值：绿地取1.5kN/m2；小型广场取4.0kN/m2；机动车道一般兼做消防车道，可按《建筑结构荷载规范》相关条文取用。
4. 公共建筑的种植屋面填土厚度为500mm，活载取值：绿地取1.5kN/m2，观光处取3.0kN/m2；住宅的入户花园及露台有填土要求时，填土厚度为200mm，活载取2.0kN/m2。
第三节梁、柱断面及配筋率取值范围1. 主梁断面高度一般取跨度的1/10~1/14,合理的计算配筋率一般在0.8%~1.6%之间。
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万科上海区域穿插提效实施操作指引
【SHQY-PCB-CCTX-2016-01】
一、 总则
1、 目的
为促进万科上海区域穿插提效规范化、标准化实施，明确穿插提效在
计划、图纸、采购、工艺管理等方面的要求，特制订本指引。
2、 适用范围
上海区域穿插提效试点项目需执行本指引；
非试点项目可参照执行本指引。
3、 适用时间
本指引自2016年6月15日起在上海区域穿插提效试点项目执行。
4、 指引主要内容组成
上海区域穿插提
效实施操作指引
进度管理
图纸管理
采购资源管理
工艺管理穿插施工进度管理细则穿插施工图纸管理细则穿插施工采购资源管理细则爬架实施细则、楼层止水实施细则
管理模块细则内容
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二、指引内容
（一）、进度管理 ：
目的：明确上海区域穿插提效项目工期模型及计算方式，建立穿插提效
进度计划管理体系。
细则内容：《万科上海区域穿插施工进度管理细则》
万科上海区域穿插
施工进度管理细则.doc
细则内容组成：
万科上海区域穿插
施工进度体系专篇
1、穿插施工楼层施工工序分
布表
2、穿插施工进度计划模板
3、穿插施工统计工期计算表
综合考虑工艺、体系、验收批次等因素
制定穿插施工工序分布，工序分布将决
定了穿插施工节奏、工期计算方式；
依据工序分布表编制进度计划模板，实
现穿插施工工序、楼层的准确进度安
排；
明确穿插提效统计工期的计算方式（自
垫层起算）及节点时间，计算提效比
例；
计划工具实现内容
（二）图纸管理 ：
目的： 通过建筑、装修、各类专项深化图的前置出图，辅助以综合图、
BMI等的工具应用，依靠装修交付样板的大幅提前，在主体甚至基础阶
段解决图纸错、漏、碰、缺问题，避免因图纸质量问题产生无效管理成
本，保证穿插施工的顺利进行。
细则内容：《万科上海区域穿插施工图纸管理细则》
万科上海区域穿插
施工图纸管理细则.doc
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细则内容组成：
1、 穿插施工图纸出图节点要求
全套施工图二次深化及定样装修图综合图
施工图设计
桩基、土方、支护
基础垫层至正负零
30～120天
50+20天（一层地下室）
阶段
周期
图纸
2、综合图应用
（三）采购资源管理 ：
目的： 通过穿插施工专项条款、采购资源前置、后端采购管理优化，
实现穿插施工采购资源管理的提升，尝试在“采购新平台材料（施工）
准点率管理”、“采购新平台材料质量管理（配合天网行动）”、“采
购新平台材料（施工）总量管理”、“采购新平台供应商违约处罚管理”、
“采购新平台供应商评价管理”五个方面实现后端采购管理优化。
细则内容：《万科上海区域穿插施工采购资源管理细则》
万科上海区域穿插
施工采购资源管理细则
细则内容组成：
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各批次材料（施工）采购平台下单材料到场验收现场施工过程材料（施工）单位
履约情况评价
后端采购管理优化
采购资源前置
穿插施工专项条款
穿插施工采购资源
管理
材料（施工）准
点率管理
材料质量管
理（配合天
网行动）
总量管理及违约处罚履约情况评
价
（四）工艺管理 ：
目的：穿插施工单层流水作业的特征有利于充分发挥爬架、全砼外墙等
工业化技术的优势，为此编制爬架、层间止水两项实施细则作为穿插施
工工艺管理的内容，用于指导使用上述工艺的项目。
细则内容：《万科上海区域穿插施工爬架实施细则》、《万科上海区域
穿插施工层间止水实施细则》
万科上海区域穿插施工爬架实施细则.doc 万科上海区域穿插
施工层间止水实施细则
本操作指引由上海区域品质与成本管理部负责解释。
上海区域品质与成本管理部
2016年6月1日