二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
万达商业地产模式+城市综合体解读
长春宽城 长春重庆路 沈阳太原街 廊坊万达广场 北京CBD 北京石景山
哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街
长春红旗街 沈阳铁西区 抚顺万达广场 鞍山万达广场
唐山路南
大连万达广场 天津海河 济南泉城路 天津金街 天津河东区 青岛CBD 青岛泉城路 济南魏家庄 南京建邺 南京新街口 无锡滨湖 上海五角场 上海周浦 无锡北塘 无锡惠山 宁波鄞州 宁波江北
• 经营单个购物中心→经营连锁购物中心
购物中心运营管理的最终目标
购物中心
开业运营
吸引客流
商户经营
业绩增长 品牌优化 租金提升
. 资产升值
购物中心的运营管理是商业管理 的重要组成部分，它的最终目标 是使资产升值。 运营管理承载着企业主体利润的 创造和服务价值的实现。
运营管理评价的核心指标
客流量 销售额及销售平效
济南泉城路万达广场
3. 第二代产品——提高与缺陷
南宁万达广场 武汉万达广场
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
4. 第三代产品——突破与成熟
和1970年的日本）
二、2009年全年城镇居民家庭 人均总收入18858元，实际增长 9.8%，增速首次超过GDP。 三、2009年上半年，社会消费 品零售总额58711亿元人民币， 增长16.6%。增速是GDP的两倍。
1. 起步——为什么要做商业地产
2. 第一代产品——经验与教训
南京新街口万达广场
万达商业地产模式
——城市综合体解读
城市化是中国未来核心发展动力
企业商业模式案例分析
35
现金流可以被观察
麦当劳为什么要特许加盟而不自营？
据麦当劳官方资料，目前全球3.2万家餐厅中，75%是特许经营，而 在中国市场麦当劳餐厅接近1100家，仅6家为特许经营餐厅。 麦当劳与肯德基1996年前后就曾开出800万元经营一家快餐店的条 件，2010年的条件是200万元。
到2010年5月，麦当劳在中国门店数量为1100家左右，而它 的劲敌肯德基却拥有2900多家门店，而近两年来保持低调的 德克士全国门店也突破了千家。
2006年就创新问题对IBM在全球765个公司和部门经理的调查表明 ，他们中已有近1/3把商业模式创新放在最优先的地位。而且相对 于那些更看重传统的创新，如下图中右图所示，相对于产品或工 艺创新者来说，他们在过去5年中经营利润增长率表现比竞争对手 更为出色
34
商业模式创新的五大方向
现金流可以被观察。 价值能显著地被叠加。 需求能爆发性增长。 成本能破坏性降低。 竞争优势能系统锁定。
24
沃尔玛与家乐福
25
C商业模式重在于商业生态系统而不是企业内部的价值创新 商业模式重在于商业生态系统而不是企业内部的价值创新
商业模式
管理模式
26
商业生态系统
詹姆士·穆尔(James F.Moore)1996年出版的《竞争的衰亡》
所谓的商业生态系统（Business Ecosystem） ，就是由组织和个人所 组成的经济联合体，其成员包括核心企业、消费者、市场中介、供 应商、风险承担者等，在一定程度上还包括竞争者，这些成员之间 构成了价值链，不同的链之间相互交织形成了价值网，物质、能量 和信息等通过价值网在联合体成员间流动和循环。
1化妆品行业成功的秘诀有两个快速推出的产品投入高额的营销费用而功能性不是最重要的内容2市场中化妆品主要针对的高端用户低端用户没有被满足3企业在资金和研发上没有优势无法再市场中直接参与竞争定位优化松泽化妆品有限公司企业决定产品入手开始企业商业模式的变革采取模仿的方式快速推出产品以最少研发的投入获得外观和使用感与知名品牌相近的产品产品经理每月游走欧洲时尚市场购买知名化妆品推出新产品拿到企业研发部进行逆向开发一个月内保证类似产品上市开拓中低端市场产品如儿童市场黑人市场产品建立市场中低端产品的销售渠道去掉所有的专柜在沃尔玛超市社区超市进行销售为大型化妆品厂进行低端产品的代工实现规模化生产进一步降低成通过以产品核心的商业模式变革企业获得了快速发展到2004年成为全球第二大彩妆生产商年销售收入8亿美元业务系统企业达成定位所需要的业务环节各合作伙伴扮演的角色以及利益相关者合作与交易的方式和内容
交通枢纽型城市综合体的开发
交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营一．交通枢纽型城市商业综合体特点交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。
例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。
多物业功能组合。
交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。
城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。
二．调研与论证方法采取了如下调查方法：１．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。
在完成上海松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了上海松江与东京城市新区的国际比较研究，提出了松江依托大学城建设上海区域CBD的新思路。
２．消费者调研。
吸纳上海高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解上海区域人口特点，把握上海城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。
３．文化主题调研。
城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室内外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。
三．可行性分析与盈利模式特点可行性分析特点１．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。
２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周密的比较研究，协助甲方正确决策。
表9-3 大学城站点城市综合体项目分析S优势 1.松江区位优势上海松江新城规划起点高2.松江经济发展持续向前3.轨道交通与城市长途客运及公交相互结合，带来较高商业价值。
目前人气不旺，仅仅依靠客运中心并不能满足商业人气需求。
W劣势 1.例如上海龙之梦拥有轨道交通和地铁人流双重优势，因为开发定位不准，经营不善，举步维艰。
十个水主题商业综合体项目案例
水主题商业/综合体项目案例目录壹---德国Nova Eventis购物中心贰---美国威尼斯商业综合体叁---日本福冈博多运河城肆---新加坡圣淘沙度假胜地伍---迪拜购物中心陆---英国蓝湖购物中心柒---加拿大西埃德蒙顿购物中心捌---澳门大运河购物中心玖---南京水游城拾---日本难波公园德国莱比锡Nova Eventis购物中心建筑面积11万平米，2006年开业，总投资1.7亿欧元项目概况⏹项目名称：Nova Eventis⏹项目地点：Günthersdorf（位于莱比锡和哈勒之间的一个村庄）⏹项目类型：超区域购物中心⏹项目开工：2003 年10 月⏹项目开业：2006 年9 月⏹项目总面积：114,210 平米⏹零售面积：76,000 平米⏹店铺个数：220 个⏹停车位：7,000 多个⏹建筑设计：Jost Hering，Gisela Simon⏹开发商/业主：Deka Immobilien Investment GmbH⏹项目总投资：1.7 亿欧元莱比锡地区经济发达，购物中心辐射270万，每年将有约133亿欧元的零售需求⏹地区的经济主要以机械制造业、展会业、通讯业、保健/生物、科技/医疗、能源、汽车和工业为主。
2000 年宝马和保时捷这两大汽车巨头将工厂迁入莱比锡。
同时为这里的居民提供了10,000 多个工作机会。
⏹购物中心将覆盖约 270 万周边居民，开车最多70 分钟能到达。
从这个人口计算，每年将有约133亿欧元的零售需求。
除了购物区前面有7000 多个免费停车位以外，新建的停车库还提供2000 个。
一小时车程覆盖居民，总数约 2,713,00015 分钟内到达约 242,00015-30 分钟内到达约 854,00030-45 分钟内到达约 617,00045-60 分钟内到达约 1,000,000项目多样化的运动、休闲和冒险体验适合家庭娱乐，成为整个区域家庭聚会及娱乐场所⏹Nova Eventis 的核心区是两层楼高的，玻璃屋顶的购物区。
施工企业如何才能成为城市综合运营商
施工企业如何才能成为城市综合运营商1．什么是城市综合运营商城市综合运营，是把土地、资金、房产等资源进行整合运作，将城市中的金融、商业、旅业、办公、住宅、展览、餐饮、文化、娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体，通过运营获利的一种形式。
是集规划设计、投资、开发、建设、运营于一体的一种盈利模式，从事这种项目开发经营的企业称作城市综合运营商。
进行城市综合体开发不仅可以实现产业链的延伸，占据产业链高端，获取较高利润,由此形成更有效、更稳健、更长远的企业价值链。
在广州，比较成功的城市综合运营体有“天河城广场”、“万达广场”、“万菱汇”、“花城广场"等，这些城市综合体多处于城市核心地段，因此多成为一个城市或地段的标志性建筑.2．城市综合运营的发展早在10年前,“城市综合运营商”的概念便被提出，经过近10年时间的发展, 目前，全国各地的“城市综合营运”模式发展十分迅速，城市综合体如雨后春笋般迅速涌现出来。
特别近几年经济的快速发展，国家对房地产宏观调控的收紧，加上城镇化进程的加速推进，都为城市综合体项目提供了发展的温床,城市综合体得到了迅猛的扩张。
无论是一二线城市，还是基础设施相对不完善的三四线城市,城市综合体在国内遍地开花。
城市综合体的雏形来源于政府主导的“经济港口”、“经济开发区”、“大学城”等模式，后被房地产开发商借鉴引用，从单纯的“盖房子”到发展为“住宅+写字楼+商场" 模式,从地产开发商发展到城市运营商。
但当时这种模式只是单纯的拼凑，而并非作为一个整合居住、商业、休闲、文化、交通等全方位资源的载体存在。
现在的城市综合体除了开发功能外，已经进入了项目的运营和管理阶段。
引入了大量产业服务机制，全面整合资源，将开发转向营运，让整个综合体项目运转起来，带动项目的价值提升,使项目持续获利。
现在的“城市综合运营商”主要是房地产开发商、国际国内企业商业巨头、政府下属部门等在运作,真正由施工企业为主导的城市综合运营商还是极少数，施工企业基本上是参与或合作的形式存在,离真正成为“城市综合运营商”还有一定距离。
基于旧厂房改造的盈利模式分析——以大华纱厂为例
Ｅｘ ｍ ｐ ｅ ｆ ｒ Ｐｒ ｆｔＭ ｏ ｅ ａ ｌ ｏ ｏ ｉ ｄ ｌＡｎａ ｙ ｉ ｆｏｌ Ｐｌ ｎｔＴｒ ｎ ｆ ｒ ａ ｉ ｎ：Ｄａ ｌ ｓｓＯ ｄ ａ ａ ｓ ｍ ｔｏ ｏ ｈｕａ Ｃｏ ｔ ｎ Ｍ ｉ ｔｏ ｌ ｌ ０１ ０期
柳红梅 ： 基于 旧厂房改造的盈利模式分析
２１ 年 １ ０１ Ｏ月
类， 利润空间最大。 通过 旧工业区的改造可以改善工业 区的投资环境 、 提高城市的综合竞争力 ；）旧工业区的 ｂ 改造 往往 就 会伴 随 着 土地 功能 的置换 。置换 的 目标 就 是土地利润的最大化。这种动态的置换则经常与城市 产 业 结 构 的 调整 相 联 系 ；）旧厂 房或 旧工 业 区 的产 权 ｃ 相对集中， 既简化投资者的产权转让程序 ， 又减少投 资 者 的初次投资费用 ， 有利于投资者的投资 ， 实现土地商 品化运作 ， 获得利润的最大化 ； ｄ ）旧厂房或工业 区的改 造 可 以很 好 的利 用 当前 些城 市 基 础设施 ，减 少 了初 次 投资成本 ， 实现资源的可持续发展口。 ］
面积 ８１ ×１ ｍ 。 ．７ ０ 。
图 １ 大 华 纱厂 项 目 的改 造 规 划 图 表 １ 大 华 纱 厂项 目的改 造 规 划 及 内容
大华 博物馆
又
化
小剧 场
旧
ｒ
项 目
艺术 沙龙 创意 办公 特 色工坊
休 闲 购 物
房
田园综合体方案模式分析
2、产业带动模式休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个 平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除 了餐饮旅游，还会带回土特产品。（鱼皮花，鱼制品等）3、科普教育模式农业园主要类型有农业科技教育基地、观光体闲教育、少儿教育农业基地、 农业博览园。如农业科技园区作为联结科教单位科研成果与生产实际的重要纽 带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。
品牌是项目成功的无形力量，带给项目的利益是无法用数字来形容的。田园东方
旅游地产项目本身具备树立强大品牌的条件，可以推动项目所在区域的发展，同时
带动相关产业的发展。项目的成功运作会使得自身以及母公司的品牌成为一种无形
的价值，带来地产项目更多的销售利润、休闲农业旅游项目更好的经营效益。
六、中国田园综合体案例及发展模式分析
涉及农、林、 牧、副、渔，融生产、观光、休 闲、科普教育为一体的乡村生态 旅游基地展示传统农村和现 代农业的风貌
案例（二）--无锡鹅湖农业生态示范园
六、中国田园综合体案例及发展模式分析
案例（二）--无锡鹅湖农业生态示范园
、
立体景观格局曲线美 动态美的大山水格局。
六、中国田园综合体案例及发展模式分析
土地、农耕、有机、 生态、健康、阳光、收获 都市人的生活体验
案例（一）--田园东方
六、中国田园综合体案例及发展模式分析
案例（一）--田园东方
项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐 园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园小镇群、主题酒店及文化博览等。
“修 旧如旧”
案例（一）--田园东方
六、中国田园综合体案例及发展模式分析
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
随着国内经济的不断发展和城市化的加速推进，二三线城市的综合体运营也日益成为热门话题。
综合体作为商业地产的重要形态之一，融合了购物中心、住宅、办公楼等多种功能，成为了城市商业生活的重要场所。
然而，二三线城市综合体的运营盈利模式与一线城市存在一些差异，本文将对二三线城市综合体的运营盈利模式进行分析，并结合实际案例进行具体分析。
一、盈利模式分析：
1.租金收入：综合体运营商通常会将商铺出租给品牌商家，通
过收取租金来获取收益。
而在二三线城市，租金收入相对较低，因此需要在商户的选择上更加谨慎，选择具有一定品牌影响力和市场竞争力的商户，以保证租金的稳定收入。
2.销售提成：综合体通常会与商户签订销售提成协议，将商户
销售额的一部分作为提成收取。
这一模式可以激励商户提高销售额，从而提高综合体的盈利能力。
在二三线城市，销售提成通常会比一线城市更加灵活，根据市场情况和商户实际情况进行调整。
3.场地租赁：综合体内一些辅助设施，如广告牌位、场地租赁
等也可以成为综合体的盈利来源。
这一模式可以通过与企业合作进行广告合作，将一些闲置场地进行租赁，从而增加综合体的收入。
4.品牌合作：综合体可以与品牌商家进行合作，通过品牌授权、
特许经营等方式，获取一定的品牌合作费用。
在二三线城市，品牌合作费用较少，需要根据市场需求和品牌影响力进行相应调整。
二、综合体运营盈利案例分析：
以某二线城市A综合体为例，该综合体地处城市中心地带，
集购物、餐饮、娱乐于一体。
1.租金收入：该综合体通过将商铺出租给本地和跨市品牌商家，稳定了租金收入。
同时，对于重点商户，综合体采取了积分制度，根据销售额和商户综合评分进行积分，并根据积分情况给予一定的租金优惠，以增加商户对该综合体的忠诚度。
2.销售提成：该综合体与商户签订销售提成协议，将商户销售
额的一部分作为提成收取。
综合体还设置了销售竞赛，对销售额排名靠前的商户给予一定奖励，以激励商户提高销售额。
3.场地租赁：该综合体将一些闲置场地进行租赁，如临时活动
场地、商业展览场地等，通过与企业合作进行场地租赁，增加了综合体的收入。
4.品牌合作：该综合体与知名品牌合作，通过引进该品牌的特
许经营店铺，获取合作费用。
同时，综合体还与当地知名企业进行品牌合作，通过联合推出限量版商品等方式，提高综合体的品牌影响力和知名度。
综合体运营盈利模式的设计与实施是一个复杂而系统的过程，
需要根据当地市场需求、商户情况、竞争环境等多方面因素进行综合考量。
只有合理的盈利模式才能够确保综合体的长期盈利和可持续发展。
同时，对于二三线城市综合体来说，需要根据当地市场特点和商户需求进行相应调整和优化，以实现运营盈利的最佳效果。
三、二三线城市综合体运营盈利模式的优化
1. 强化商业定位：在二三线城市，综合体的商业定位是非常重要的一环。
由于消费观念和消费水平的差异，二三线城市的消费者对品质和服务的要求相对较低。
因此，综合体运营商在选择商户时，要尽量选择符合当地消费者需求的品牌，以及具有较强的竞争力和市场影响力的商户。
同时，可以针对当地市场独特的需求，引入一些本地特色品牌，提高综合体的吸引力。
2. 打造多元化的商业模式：综合体运营商可以通过打造多元化的商业模式来提高综合体的盈利能力。
除了传统的购物中心、餐饮娱乐等功能，可以引入教育培训、医疗健康、文化艺术等领域的商业模式，满足消费者多样化的需求。
同时，可以将综合体与当地的旅游景点、体育场馆等进行合作，开展一些特色的旅游活动和体育赛事，增加综合体的吸引力和影响力。
3. 创新营销策略：在二三线城市，综合体运营商需要以创新的营销策略来吸引消费者和商户。
可以通过举办各类促销活动、特色节庆等，提高消费者的购物热情和活跃度；同时，可以与附近的住宅小区、写字楼等进行合作，开展一些会员制度、优惠活动等，吸引消费者和商户的关注和参与。
4. 加强运营管理：二三线城市的综合体运营管理相对较为薄弱，
需要加强运营管理的能力和水平。
可以通过引入专业的物业管理公司，加强综合体的安全、环境、设施等方面的管理；同时，可以建立健全的运营数据分析体系，对消费者和商户的消费行为和偏好进行分析，及时调整和优化运营策略。
5. 加强与政府的合作：在二三线城市，政府的支持和合作对综合体的发展至关重要。
综合体运营商可以与政府进行合作，共同制定相关政策，提升综合体的发展环境和经营条件。
同时，可以通过与政府进行配套设施建设、公共交通规划等合作，提升综合体的便捷性和吸引力。
总之，二三线城市综合体的运营盈利模式需要根据当地市场情况和消费者需求进行相应调整和优化。
运营商应重视商业定位、打造多元化商业模式、创新营销策略、加强运营管理和与政府的合作，以提高综合体的竞争力和盈利能力。
只有不断创新和优化，才能够在竞争激烈的市场中取得成功。