滨州报告

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关于滨州市城市未来三年商业物业 投资机会的调研报告

南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 2003-6 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com

2 绪论 广州市策论投资咨询有限公司及WBSA策划联盟专家小组，受山东通乾房地产发展有限公司的委托，于2003年6月3日—6月14日，对山东省滨州市滨州经济开发区、新行政文化中心、滨城区和市委市政府地块（以下简称一号地块）进行了实地考察和调研，并重点对滨州市城市经济发展和商业投资机会进行分析和评价，从而形成本报告。

本次调研是由严忠明先生亲自主持，组织WBSA的投资研究专家和商务策划师担纲完成。项目调研人员有：韩世同、周春龄、严奉焕、刘乃函、林华涛等。在此，我们对通乾公司大力支持表示感谢。

南方投资策划在线 广州市策论投资咨询有限公司 2003年6月 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 目 录

绪论 一、关于本次调研工作的方法 二、本次调研的结论 三、关于滨州市整体经济发展的描述与分析 1、滨州市经济发展概况 （1） GDP增长情况 （2） 人口变化情况 （3） 收支变化情况 （4） 利用外资情况 （5） 地方财政收支情况 （6） 固定资产投资情况和房地产开发情况 2、滨州市城市地位的基本判断 （1） 滨州市在山东省所处地位的判断 （2） 滨州市在环渤海经济区中所处地位 四、关于滨州市新城区和经济开发区的描述与分析 1、 滨州市城市建设发展概况 2、 对滨州城市性质与发展目标的分析 3、 对新区和新建行政文化中心规划的分析 （1） 新建行政文化中心规划目标 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 4 （2） 新建行政文化中心规划的总体构想 （3） 新建行政文化中心规划的功能配置 （4） 新区和行政文化中心规划分析 4、 对滨州经济开发区招商引资政策的分析 （1） 滨州经济开发区现有项目的分布与分析 （2） 四通商贸城个案分析 5、 对滨州经济投资环境和招商引资政策的评估 （1） 优势 （2） 劣势 （3） 机遇 （4） 威胁 6、 对滨州市城市发展模式的分析与评价 （1） 城市发展的三种模式 （2） 对滨州市城市发展模式的分析和判断 五、关于滨州一号地块商业开发价值的评估 1、 一号地块现状的描述 （1） 一号地块挂牌出让的概况 （2） 一号地块区位分析 2、 三层次商圈的描述与分析 （1） 第一层次商圈的描述与分析 （2） 第二层次商圈的描述与分析 （3） 第三层次商圈的描述与分析 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 5 3、 滨州市商业概况和发展趋势 （1） 整体地块开发商业物业的平均售价 （2） 比较适宜开发的商业形态和类型 （3） 成本和盈亏框算 4、 四通商贸城与一号地快的比较分析 六、通乾公司的博弈选择 1、 建议政府在一号地块建一个孙武广场 2、 建议政府将一号地块分割挂牌出让 3、 在新旧城之间可考虑囤存一些预留商业用地和工业用地 附件：1.引进项目滨州经济开发区情况汇总表 2.滨州市民对商铺投资的基本情况调查 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 一、本次调研方法的选择和介绍 1、图式化、数字化滨州。 本次调研重点强调用图表、数据来反映和说明问题。 2、本研究报告基本上可以看成是一个趋向性外推的研究。 主要是依照三种城市经济发展模式进行分析和判断： （1）高速发展型（一经引爆，迅速和持续地高速发展）； （2）平稳发展型（按部就班，持续、平缓、稳定地发展）； （3）滞缓发展型（未能带动整体经济面上的持续发展，但有个别经济发展和增长的亮点，属于自然增长型态势） 3、本次研究采取20/80原则，即重点把握核心问题的研究。20%的核心问题可以决定80%的效果，而不追求周全和详尽

的研究结果。 4、本次研究采用定性分析与定量分析相结合的方法。

以定性带定量，注重大势把握，主张实用、有效。 5、坚持在“在多框架下进行博弈选择”的研究手法。 始终围绕本次研究的任务和目的，进行多角度、多方案的研究和选择。 6、调查人员必须做滨州人，像滨州人那样去思考。 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 本次调研理论背景简介 本次研究我们采用了理论研究、概念采购和实地调查三者相结合的方法。

对于城市发展的评估方法，我们采用并借鉴了目前学界通用的“大都圈层理论”，并将中国三大都市圈的城市带作类比，寻求城市发展的共同机制和影响因素。

作为概念采购的内容，我们将滨州的城市发展与广东惠州的城市发展作了横向比较。

对于开发区的建设和商用物业的调查方法，我们也采用了珠江三角洲同类物业发展的影响因素分析。

在报告中的所有结论，都依据了以上理论成果和概念采购。 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 二、本次调研的结论

结论一：对滨州城市经济发展前景的评价。  滨州市近年来经济建设发展较快，在本省的经济地位仍处于欠发达地区。在未来三年内很难发展成山东有影响的城市。  滨州市的地理区位有一定优势，但交通运输体系不发达形成的“瓶颈”，严重制约和妨碍城市经济的发展。  滨州市的产业结构不能形成强势产业链，在环渤海湾经济圈中地位充其量只能是整个“制造工厂”中的一个“生产车间”，只能发挥甘当配角的作用。

结论二：对滨州新区和经济开发区投资机会的评估。  滨州市城市新区和经济开发区目前已处于起步阶段；  新区规划发展的步子很大，但陷入资金不足的可能性也很大；  经济开发区招商引资的势头尚可，但环境配套不足，吸引力不强，难以形成强势的产业链。  由于人流少，该区域的土地做大体量的商业物业开发为时尚早，只可作投资储备用地。 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com

9 结论三：对滨州市一号地块商业物态投资机会的评估。  一号地块虽地处繁华地段，但体量太大，地价太高，整体交由企业进行商业运作，难度大，成本高，得不偿失；  该地块适宜综合性规划和开发，不适宜单一功能，这样才能充分利用地利以及提升其商业价值。  通乾公司对一号地开发应持慎重态度，仅当政府将该地分割出让时才可考虑投资。  可考虑在黄河五路环渤海装饰城西侧，或者市政府对面屯存一块地作为投资增值或今后开发用地，待滨州市建设有相当的规模和人气后，建设一条商业街。 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 三、关于滨州市整体 城市经济发展的描述与分析

1、滨州市城市经济发展概况 滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地，地处山东半岛和辽东半岛环渤海湾两大经济区之间，北依京津地区，南联济、青、淄、烟、等城市，面积为9445平方公里。原为滨州地区，2001年撤区设市，辖滨城区、经济开发区、惠民、阳信、无棣、沾化、博兴、邹平六县二区。

（1） GDP增长情况 近五年GDP增长情况 年份 GDP总值（亿元） 增长幅度（%） 1998 223.11 13.76 1999 238.12 12.51 2000 270.02 13.04 2001 306.50 13.12 2002 340.60 13.00 南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 11 滨州市GDP近几年增长态势良好，每年以13%左右的幅度递增，增幅较大；但滨州市GDP的基数比较低，1992年只有55.08亿元，仅为2002年GDP的1/6；1993年GDP增幅最高，达31.07%，之后一直以两位数的幅度增长。但滨州市GDP在全省15个城市中的排名，仅位于倒数第四、五的位置，略高于荷泽、莱芜、日照和枣庄等市，与聊城、德州比较接近，比淄博、潍坊、济宁、临沂、威海少一半以上，与烟台、济南、青岛等大城市则无法相比。

滨州市2001年的人均GDP为8466元，低于全省的平均值，在山东省排名属于中游水平；淄博市17158元，比滨州市高出一倍多；最高是东营29384元和威海25366元，其次是济南18843元、青岛18573元、烟台15173元和莱芜10162元，最低是荷泽2648元。

滨州市GDP的产业结构中，第一产业的比重呈逐年下降的态势，南方投资策划在线 http://www.gzwbsa.com 12 由1990年的45%下降到2001年的20.5%；第二产业则呈逐年上升的趋势，由1990年的33%，上升到2001年的49.7%；而第三产业虽有一定增长，但增幅不大，由1990年的21.9增长为2001年的29.8%。但从各产业总值的变化来看，1990年第一产业为18.78亿元，2001年为62.91亿元，增长仅三倍多；而第二产业则由13.75亿元增长到152.1亿元，增长了11倍，第三产业由9.14亿元增加到91.5亿元，也增长了10倍。

2001年GDP的产业结构比例图

第一产业第二产业第三产业

（2） 人口变化情况