襄樊项目可行性研究报告第三稿 定稿

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襄 樊 海 润 名 都 项 目 可 行 性 研 究 报 告

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编制依据 本可行性研究报告系在我公司原有可行性研究报告的基础上根据泰王国亚泰投资有限集团公司提供的目录进行编制的，由于该目录包括房地产及工业相关的条目，因此在编制本可行性研究报告时，依据房地产行业实际状况对其条目进行了相关增减。

第一章 项目实施情况 一. 项目实施位臵及概况 一) 概述 “海润名都”商住小区，是由襄樊市高新技术开发区管委会引入，武汉海润房地产开发有限公司开发，目前襄樊市面积最大、功能最全、地理位臵最佳、工程质量最好的商住小区。襄樊市城区被汉水分为南、北两城，南为襄城，北为樊城。该项目地处襄樊市中轴线长虹路中段，长虹路是一条横跨汉江二桥，连接襄樊南北二城，通往外环四条高速公路的必经之路，也是一条目前襄樊市交通流量最为繁忙的要道，襄樊最高学府“襄樊大学”、国家级开发区“襄樊市高新技术开发区”、湖北最大的休闲广场“诸葛亮广场”等环绕周边。为现阶段最具升值潜力的区域，是襄樊未来的CLD，更是襄樊的中心标志，是一个极具开发价值的商业地产项目。

二）项目实施位臵及概况 1、基本情况 （1）项目名称：“海润名都”商住小区 （2）项目地址：襄樊市长虹路56号 （3）项目内容：拟建一个由二幢22层、二幢24层组成的半围合式商住小区，建筑面积达11.6万㎡。 （4）项目目标： A、建设一个由200户商铺（10549㎡）；地下停车场150车位（7500㎡）；722套住宅（97966㎡）组成的高尚人文商住小区。 B、使之成为鄂西北的标志性物业，为武汉海润房地产开发有限公司在襄樊的发展打下良好的基础。打造成鄂西北的商业住宅旗舰。 C、实现本项目物业潜在价值最大化。 D、创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。 武汉海润房地产开发有限公司 3 地 址：襄 樊 市 长 虹 路56号 电 话：0 7 1 0-3 2 1 2 4 0 6 邮 编：4 4 1 0 0 0

2、项目区位分析

本项目位于襄樊市长虹路，该区域地处樊城区、高新技术开发区交汇处，是襄樊市新商务圈的黄金地段，周边商铺、酒店、餐饮林立，交通四通八达，电信、移动市场成熟，休闲娱乐、高档消费场所普遍，生活设施配套完善、布局规划合理。项目所在地的樊城区、高新开发区辖区内驻有400多家中央、省、市级科研院所等企事业单位。尤其是由航天42所、江汉公司、汉江机械厂、华光器材厂、建昌机器厂等为代表的三线军工企业和科研院所，聚积着一批在全国享有一定知名度的专家、教授和科技带头人。区内常驻人口80万左右。

二、项目的背景 一）城市概况 1、城市性质 襄樊市是1996年7月经国家建设部确定的鄂、豫、渝、陕毗鄰地区唯一大城市，是湖北省仅次于武汉的第二大经济强市，2003年湖北省委、省政府把襄樊列为“省域副中心城市”。1982年8月被评为全国“明星”城市，1985年经国务院批准为甲类对外开放城市，1986年12月8日被国务院批准为全国历史文化名城。全市已形成以汽车、纺织、医化和高新技术等四大产业为主体的工业体系。襄樊处在十堰至武汉汽车工业带的中心，是东风汽车公司发展重型柴油车、轻型车以及小轿车的重要基地，建有全国唯一以汽车冠名的汽车产业开发区和亚洲最大的试车场，最近还同日本日产公司签署了起步产量达10万辆经济型小轿车合资项目。襄樊正迅建发展成为中国内陆的“汽车城”。全市在车桥、蓄电池、轴承、灯具等重要零部件方面已形成专业化生产格局，汽车零部件的聚集度居全国十大汽车工业城市前列，汽车工业初步形成重、中、轻系列的配套格局和主机、维修、出口并举的多元化市场格局。襄樊素有“纺织城”之称，纺织工业产值、纺织品出口、棉纱生产能力、化纤生产能力均居湖北省第一、全国第七。纺织服装业正在向先进化技术、系列化加工、集团化经营、国际化销售方向发展。襄樊还是正在兴起的火电基地，远期可形成与三峡配套的火力调峰发电基地。襄樊正在成为鄂西北及鄂、豫、陕、渝毗邻地区的物流中心，居全国最佳商业城市第54位。2002年获“中国优秀旅游城市”称号，2004年在中央电视台组织的中国魅力城市评选中，从全国600多个参评城市中脱颖而出，成为中国10个魅力城市之一，在湖北是惟一的魅力城市;2005年被福布斯杂志评定为中国内地最适宜建设工厂的城市第4位。 襄樊市的农业基础好，是全国10大夏粮主产区和20个商品粮基地之一、全国第二个地级吨粮市、国家确定的粮棉油生产基地和“一优两高”农业示范区，全市现有耕地416万公顷，居全省第二位。 襄樊是全国“三线”军工企业的重要聚集地，境内有一大批国内一流的军工企业、科研院所，是全国三个“军转民”试点城市之一。全市共有科研院所291家，其中国家级研究所4个；高新技术企业78家，其中产值过亿元的17家；拥有各类专业技术人才14万武汉海润房地产开发有限公司 4 地 址：襄 樊 市 长 虹 路56号 电 话：0 7 1 0-3 2 1 2 4 0 6 邮 编：4 4 1 0 0 0

人，其中具有中极以上职称的达3万人，专业技术人才占总人口的比重达2.5%，高于全国平均水平1个百分点。微晶玻璃基板、瑞司达表面保护膜、纳米及重油添加剂等40多个高科技产品具有一定的规模。市区有国家级高新技术开发区，区内新材料、电子、生物制药、机电一体化高新技术产业已经或正在形成规模。其中“襄樊〃中国纳米村”吸引了日本东一高科技公司等一批在纳米材料研究和生产领域领先的国际大公司和科研机构入驻。 襄樊还是一座有着深厚文化底蕴的国家级历史文化名城。公元前827年，周宣封仲山甫为樊城樊侯，迄今2800多年。全市现有历史文物保护单位111处。5000多年前的雕龙碑文化遗存，表明襄樊自古就是中原文化和楚文化的汇合地。由此而孕育出的历史文化名人烂若群星：楚国文学家宋玉、汉光武帝刘秀、世人景仰的三国时期政治家军事家诸葛亮、唐代大诗人孟浩然、宋代书画家米芾等，都在这块土地上留下了光辉的足迹。闻名中外的宏篇巨著《三国演义》的120回中，就有30回的故事发生在这里。古隆中、夫人城、昭明台、米公祠、护城河等历史文化古迹至今令人流连忘返 2、行政区划 襄樊市辖南漳、谷城、保康3县，枣阳、宜城、老河口3 市，襄城、樊城、襄阳3区及高新技术产业开发区和鱼梁洲旅游开发区。辖106个镇、29个乡、24个街道办事处。总面积19724.41平方公里，占湖北省版图面积的10.6%。襄樊市城区336平方公里。2004年末，全市总人口580万人，其中：城镇人口254万人，襄樊市区人口100万人。

二）投资环境与发展条件 1、社会经济状况 2005年上半年，襄樊市经济运行开局良好，呈现出速度快、运行稳、活力强的特征。据统计：上半年全市完成生产总值310.27亿元，同比增长13.5％，是1994年以来经济增长速度最高的年份。特别是工业生产，同比增长51.1％，成为我市经济快速增长的主动力。 城镇固定资产投资开局顺利。2005年一季度，全市城镇以上固定资产投资(统计月报口径)完成11.6亿元，同比增长46.3％，投资增幅居全省第2位。 消费市场活跃。2005年上半年，全市社会消费品零售总额106.1亿元，比上年同期增长13.6％。 外贸出口大幅增长。2005年上半年，全市完成出口总额6199万美元，比上年同期增长51.3％。 城乡居民收入平稳增长。2005年上半年，市区居民人均可支配收入4130元，增加232元，增长8.82％；全市农民人均纯收入1280元，增长5.3％。 财政收入继续较快增长，金融存贷保持稳定。2005年一季度，全市全地域财政收入完成179704万元，同比增长34.1％。3月末武汉海润房地产开发有限公司 5 地 址：襄 樊 市 长 虹 路56号 电 话：0 7 1 0-3 2 1 2 4 0 6 邮 编：4 4 1 0 0 0

全市金融机构各项贷款余额291.15亿元，比年初增加7.7亿元。 2、项目位臵交通 现有2、10、13、20、25、26、27路公交车。 距火车站2公里。 距长途客运站2公里。 距高速公路5公里。 距襄樊机场15公里。 距城市中心2公里。 3、周边主要建筑及景观： 南面区域：电信大楼、IT数码通信市场 北面区域：诸葛亮广场、行政服务中心、白马服装市场、国税大厦 西面区域：银都宾馆、玖玖隆酒店 东面区域：襄樊大学、解放军477医院、海关大厦、现代城、农行大厦、市妇幼保健医院 4、基础设施情况 海润名都商住小区所处区域概况:区域内已达五通一平标准(通上水、通下水、通电、通讯、通路、道路平整)，位于市区主干道长虹路旁。 A．供水 市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。 B．排水 区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。 C．供电 区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。 D．通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。 5、环境条件 项目所处区域内无工业企业，环境质量较好，环境污染较小。