浅谈房产税对房价的影响

浅谈房产税对房价的影响

1房产税的概述

1.1房产税的定义

房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

1.2征税对象和范围

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征收范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

1.3房产税的特点

1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2．征收范围限于城镇的经营性房屋

3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税

1.4纳税义务人

1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2．产权出典的，由承典人纳税。

3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税

4．产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5．无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。

1.5如何计算房产税

1.从价计征的计算

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%

2.从租计征的计算

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：

应纳税额=租金收入×12%

没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。

2国内外房产税征收的经验

2.1国外房产税征收的经验

在已有的征收房产税国家，房产税主要采取从价税(市场价值)，并且可以进行申诉。在美国，房产税在评估中力求反映市场价值，各州和县的房产税率不尽相同，大抵都在1%上下。美国的房产税每年都会进行评估，以力求充分反映房产在市场中的应有价值。在日本，对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。另外，在房产价值确定存在争议时，德国、美国和加拿大都规定了房主可以申诉的程序。为此，这些国家的各地区都设有相应的房产评估机构，来处理相应的申诉。

各国都规定了相应的房产税减免措施。英国的房产税有一定的免税范围，如对只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产完全免税。市政税全额课税的基本条件是至少两名成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，市政税可减收25%等等。在日本，估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。加拿大政府规定，对65岁以上的老人，政府将减免房产税；如果是下岗失业人员，凭上一年的报税凭证，政府将减免房产税。

房产税在很多国家都能在一定程度上避免房产投机所导致的价格快速上涨。在德国，房产税在抑制房价上涨方面起到积极的作用，使德国在最近十五年房价没有明显的上涨。在美国，房产税是一个平衡器，如果房价上涨，房主的税收就要增加。所以，尽管大家都希望房价上涨，但是一定比例的房产税套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国一样连续暴涨。然而，房产税并非万能良药，不能指望其对房地产价格起到直接的抑制作用，否则就不会有20世纪80年代兴起的日本房地产泡沫，也就不会有美国2007年以来的房贷危机演变成的一场金融海啸。

2.2我国房产税征收试点

重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。

1、重庆：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于

房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。

2、上海：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。适用税率暂定为0.6%。

2.3我国房产税制存在的问题

从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。

首先是征收范围的问题。在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人(他们可能正好是房屋的真正需求者)而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。

其次是税率如何确定。假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，又会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。

三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性，和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。另外，当房价评估不合理时，还要建立起相应的申诉程序。

3房产税对房价的影响

社会大众对房产税的极大关注无非就是关心产税能不能平抑房价的问题，我认为房产税能不能降房价应从两个方面考虑：

（一）从房价畸高的主导因素

1．游资炒作，投机过度

如今购房比重日益提升，房产已成为居民家庭财产的重要组成部分，但由于居民自住房可以免税，这使得一些投机性与投资性购房者的数量大幅上升，从导致房价一路飙升，房源紧缺，出现大量空置房。今年4月份，有媒体报道称，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已达到40%，也即是说，将近一半的房子没有人住。这意味着一边是有钱人拥有多套住房而穷人只能望房兴叹。如果房价畸高主要是由大量的投机需求的游资造成的，那么征房产税就可以以遏制投机为主要打击对象，使投机客们持有房屋的成本上升，让他们看到政府打压房价的决心，从而或将房屋出租，或将房屋转让，从而有利于盘活闲置房产，提高资源使用效率，缓解需求压力。如此，房产税的出台房价可以回到理性或接近理性的区间。

2．政府的土地财政

在许多国家，物业税或房产税是地方财政的重要收入来源。在我国，地方主体税种的缺失一直是一个问题。由于缺少主体税种，地方政府严重依赖土地出让金收入，形成了具有中国特色的“土地财政”。“土地财政”催生了国内一个又一个的“地王”，不断刷新着土地