浅谈房产税对房价的影响

浅谈房产税对房价的影响
1 房产税的概述
1.1 房产税的定义
房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财
产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固
定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

1.2 征税对象和范围
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供
人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围
墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，
对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已
使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
征收范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

1.3 房产税的特点
1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2．征收范围限于城镇的经营性房屋
3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出
租房屋按租金收入征税

1.4 纳税义务人

1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位
和个人纳税。
2．产权出典的，由承典人纳税。
3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税
4．产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
5．无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳
税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产
税。
1.5 如何计算房产税
1. 从价计征的计算
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%
2. 从租计征的计算
从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：
应纳税额=租金收入×12%
没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之
月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。

2 国内外房产税征收的经验
2.1 国外房产税征收的经验
在已有的征收房产税国家，房产税主要采取从价税(市场价值)，并且可以进行申诉。在
美国，房产税在评估中力求反映市场价值，各州和县的房产税率不尽相同，大抵都在1%上
下。美国的房产税每年都会进行评估，以力求充分反映房产在市场中的应有价值。在日本，
对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一
次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。另外，在房产价
值确定存在争议时，德国、美国和加拿大都规定了房主可以申诉的程序。为此，这些国家的
各地区都设有相应的房产评估机构，来处理相应的申诉。
各国都规定了相应的房产税减免措施。英国的房产税有一定的免税范围，如对只由学生、
未成年人、外交人员或残疾人居住的房产完全免税。市政税全额课税的基本条件是至少两名
成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，市政税可减收25%等等。在日本，估价低于
30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特
殊用途的建筑也免征物业税。加拿大政府规定，对65岁以上的老人，政府将减免房产税；
如果是下岗失业人员，凭上一年的报税凭证，政府将减免房产税。
房产税在很多国家都能在一定程度上避免房产投机所导致的价格快速上涨。在德国，房
产税在抑制房价上涨方面起到积极的作用，使德国在最近十五年房价没有明显的上涨。在美
国，房产税是一个平衡器，如果房价上涨，房主的税收就要增加。所以，尽管大家都希望房
价上涨，但是一定比例的房产税套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国一样
连续暴涨。然而，房产税并非万能良药，不能指望其对房地产价格起到直接的抑制作用，否
则就不会有20世纪80年代兴起的日本房地产泡沫，也就不会有美国2007年以来的房贷危
机演变成的一场金融海啸。

2.2 我国房产税征收试点
重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。
1、重庆：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于
房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率
征税。
2、上海：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民
家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民
家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。适用税率暂定为0.6%。

2.3 我国房产税制存在的问题
从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开
征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着
许多问题需要解决。
首先是征收范围的问题。在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。而上
海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受
益者。而对新的购房人(他们可能正好是房屋的真正需求者)而言，加重了负担，会造成明显
的社会不公。
其次是税率如何确定。假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对
抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，又会不利于房地产行业
稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。
三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性，和区位、房型、小区环境、周
边环境、物业等等因素有关，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估，
面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分
区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。另外，当房价评估不合理时，还要建立
起相应的申诉程序。

3 房产税对房价的影响
社会大众对房产税的极大关注无非就是关心产税能不能平抑房价的问题，我认为房产税
能不能降房价应从两个方面考虑：
（一）从房价畸高的主导因素
1．游资炒作，投机过度
如今购房比重日益提升，房产已成为居民家庭财产的重要组成部分，但由于居民自住房
可以免税，这使得一些投机性与投资性购房者的数量大幅上升，从导致房价一路飙升，房源
紧缺，出现大量空置房。今年4月份，有媒体报道称，上海、北京和深圳等城市的房屋空置
率已达到40%，也即是说，将近一半的房子没有人住。这意味着一边是有钱人拥有多套住房
而穷人只能望房兴叹。如果房价畸高主要是由大量的投机需求的游资造成的，那么征房产税
就可以以遏制投机为主要打击对象，使投机客们持有房屋的成本上升，让他们看到政府打压
房价的决心，从而或将房屋出租，或将房屋转让，从而有利于盘活闲置房产，提高资源使用
效率，缓解需求压力。如此，房产税的出台房价可以回到理性或接近理性的区间。
2．政府的土地财政
在许多国家，物业税或房产税是地方财政的重要收入来源。在我国，地方主体税种的缺
失一直是一个问题。由于缺少主体税种，地方政府严重依赖土地出让金收入，形成了具有中
国特色的“土地财政”。“土地财政”催生了国内一个又一个的“地王”，不断刷新着土地
均价的记录。如果“土地财政”才是高房价的罪魁祸首，那么仅靠房产税这样的税收手段是
不能从根本上解决房子的需求和供给问题，自然对高房价也就无能为力。
3．刚需过旺，供给不足
目前，中国的城市化率还不到50%，城市住房正处于高增长的阶段，住房的水平很低，
供求矛盾非常突出。不仅是住房总存量不足，而且新增量住房也不足。在未来十多年中，新
增住房的房价仍然会主导市场，需求将无法完全满足与释放。这种情况下，征收房产税，市
场上的抛压虽然会有一些，但一两年内，仅这点抛压，市场的消化能力目前来看还是不成问
题的。房产税的征收只会加重民众在城市化进程中的消费负担，而不会对房价产生抑制作用。
（二）从短期和中长期来分析
1．房产税对房产市场短期的影响。
需求方面：短期内，征房产税对消费性需求并无多大影响，但房产税开征后将使投资性
住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导致投资成本与风险
加大。从而降低投资性需求。
供给方面：由于房地产开发周期长，短期内房产税对房屋流量的供给没有影响。而对房
屋存量的供给方面，征房产税后，闲置房产的持有成本上升，会导致投机者为了降低投资风
险而抛售多余的房产，或为了转嫁税负而将房产出租，这样必然会使总供给的增加。
短期内，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，可以预见，这将使房价下降。
2．房产税对房产市场长期的影响。
长期内，人们因持续性房产税的支出，很可能逐步改变对房屋的偏好，需求可能有所下
降，假定房屋供给的增长率和人口增长率近乎持平的话，可能导致房地产市场恢复理性。
当然我以上的分析都是建立在了一个假说之上，就是房产税没有被转嫁的基础之上。从现实
的情况来看，这种假说的可能性不太大，根据税负转嫁与归宿的一般规律，垄断性商品课税、
需求弹性较小、供给弹性较大的商品课税较易转嫁，而房产恰恰符合了这几个特点，因此房
产税是容易转嫁给它的购买者的，因此征收房产税短时期内可能导致房价下跌。但从中长期
来看，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。

4 房产税的政策目的
目前市场对房产税改革的预期主要是调节购房成本和住房消费。通过征收房产税加大房
地产的交易成本，扼制一些购房者的购房欲望和需求，特别用高税收扼制投机性炒房行为。
把房地产价格打压下来，挤压房地产业的泡沫经济，规避金融风险。但这仅仅是房产税的短
期目标，房产税的长远利好还在于为了推进保障性住房建设，缓解保障性住房建设的资金不
足问题，起到调节国民收入分配的作用。
当然政府征收房产税还有一个更长远的考虑，土地是有限的，中国目前的“土地财政”
是不可持续的，随着房产税的开征，其征收的制度必会不断地完善，房产税开征后，可与土
地增值税相配合，为地方财政开源，从而扭转“土地财政”格局。
长期以来，我国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节，保有环节的税收较少，这
是推动我国房价高涨的主要因素。因此，在保有环节上开征房产税，从一定程度上可以将房
价这只“猛虎”控制在“笼中”。
房产税的开征，对于不断上涨的房价，无论是一记重拳，还是浮云，我们还不得而知。
尽管未必能达到预期的效果，但是，还是带给了我们希望。