房产税改革对房价影响分析

房产税改革对房价影响分析当前房产税主要集中在房地产开发及转让环节，占有环节税种较少，房产税改革的方向主要是增加持有环节的税负，从而达到抑制房价过快上涨等目的。

本文通过上海和重庆两大城市的实证研究，探讨房产税（持有环节）对房价影响的实际情况以及原因。

研究可得：房产税对上海的住宅市场，尤其是别墅市场的房价具有短暂的调整作用，但影响时间不足一年；对重庆的住宅市场价格的影响相对很小，对于别墅市场的影响也不显著。

标签：房产税改革；沪渝政策；房价影响1、研究背景2011年，我国在上海和重庆两地开展了房产税改革试点工作；2013年，国家发改委和财务部也在两会上提出对试点地区扩容的建议；2017年1月，国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到“支持各地区在房产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，可见房产税已然成为近年来政府及百姓关注的话题。

“房地产税”指一切与房地产经济过程有关的税，包括房地产业营业税、土地增值税、房产税、契税、印花税等。

“房产税”是以房屋未征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

这就意味着，房产税是房地产税的组成部分，主要是针对房屋持有环节征收的税，本文所研究的税种为“房产税”。

其实在发达国家，房产税的制度设置及征收已经相对成熟，而我国仍处于试点阶段，2011年1月，上海和重庆成为我国首批房产税改革试点城市。

经过五年多的试行，不少学者也对房产税的运营效果进行了评估。

理论研究方面，绝大部分研究表明，房产税对城市房价过快增长的抑制作用并不显著[1]。

王敏等通过长期动态分析模型，研究得出房产税能在短期内降低房价，但未必能降低长期的房价，因此，基于降低房价目的而出台房产税政策需要谨慎，或者考虑将房产税与其他政策配套[2]。

在实证研究方面，由于持有环节的房产税在我国尚未普及，我国目前仅在上海和重庆两地开展了房产税改革试点工作。

经过5年多的试行，一些学者也对两个城市的房产税的运营效果进行了评估，但是研究结果具有一定的差异：绝大部分研究表明，房产税对城市房价过快增长的抑制作用并不显著。

譬如，郭晟豪通过社会项目评估方法得出，房产税对于房价的绝对水平、环比涨跌还是历史同期的同比涨跌的控制作用都非常有限[3]。

黄志明以上海和重庆房产税改革为背景，对相关城市价格进行数据分析，研究得出房产税对房价上涨并未有显著作用，并对其原因进行分析[1]。

但也有学者提出，房产税甚至还有抬升房价作用，譬如，柴国俊等基于2008至2013年上海和南京、重庆和成都两组城市的数据，通过事件分析方法得出，房产税对住房价格有显著的提升作用，但随着时间推移影响会减弱[4]。

于洋通过税负归宿理论分析了房产税改制对房价的影响。

研究表明房产税改革能在短期内控制房价，但从长远看来可能会抬高房价[5]。

本文将着眼于持有环节的房产税改革，通过上海和重庆两大城市的实证研究，探讨房产税（持有环节）对房价影响的实际情况以及原因分析，从而为房产税在征税范围、课税对象、计税依据方面的改革提供建议。

2、我国房产税发展现状2.1“十九大”对房产税改革影响分析在房产税改革方面，财政部在《党的十九大报告辅导读本》中提出，明确未来房产税将按照房屋评估值征收。

要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房产税立法和实施。

对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房产税制度。

其中“立法先行”就是在税收法定原则下，先立法后征收，这就意味着，房产税作为长效调控机制的重要内容之一，要经过全国人大立法才有实施的根基，据悉可能最快2018年两会有可能对房产税立法，进而择机出台房产税。

“充分授权”是指给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案，包括在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房产税平稳落地。

“分布推进”是指房产税的征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步實施。

此外，也有学者认为目前已找到征收房产税的合理理由：每年征收房产税，是为了未来土地使用权到期后自动续期的预交费用。

由此可见，“十九大”后，房产税的征收可能将快速落地。

2.2我国房产税改革内容及实施现状2011年6月，国家发展改革委发布了《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要逐步推进房产税改革。

随后，上海于重庆在2011年1月28日作为试点，对个人住房征收房产税，具体征收方法由当地省份人民政府制定。

一时间，房产税改革被推向风口浪尖，引起社会的广泛关注。

从两个试点城市的制定办法细则来看，在课税目的、课税对象等上有异曲同工之处，但细节设置上仍有一定差异。

2.2.1上海个人住房房产税征收办法概述根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，上海房产税的征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。

计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

税率为房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

适用税率暂定为0.6%。

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

上海房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率。

同时对减免对象进行了规定，本市居民家庭的免税住房面积为60平米，人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，征收房产税；本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，房产税可予以退还。

2.2.2重庆个人住房房产税征收办法概述根据2011年1月《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。

试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。

征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

计税依据为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。

税率设置为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为 1.2%。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

因此应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。

免税规定为：纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

2017年，重庆对房产税规定了修正，主要为对重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套征收房产税调整为新购首套及以上的普通住房就征收房产税。

同时对纳税期限、不缴纳罚款等进行了更加严格的规定。

其主要目的是遏制外地人在重庆炒房，以及提升房产税的收缴率。

2.3房产税改革效果分析上海和重庆的房产税已经推进了6年多，一些学者对其效果进行了探讨。

整体来说，大家都肯定了房产税改革是财税制度的一大进步，毕竟国内原有的房产税主要是开发环节征税，对于持有环节征收一直尚未有实践经验，因此两地试点在征收范围、计税依据、税率设置和免税范围等进行了尝试。

当然，更多的学者认为，当前的房产税制度设置仍有诸多缺陷，主要有如下问题[6-8]：首先，房产税立法、房屋类型复杂，计税依据评估、税负确定以及征收监管等问题，需要相应采取措施加以解决。

譬如征税设置受到质疑。

譬如征税对象和减免标准违背税收公平原则。

根据税收公平原则，户籍和无户籍居民只要在市内购房，其房产均可向后地方公众服务，因此在承担房产税税额上应采用统一标准，而且应该按照纳税人的纳税能力而量能课税。

重庆对于普通住房只有对同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套征收，上海对非居民家庭在上海市新购的住房征税，且不享有人均60平米的免税优惠。

第二，納税收入较小，自房产税开征以来，2012年重庆房产税收入仅占契税的1.18%。

同时征收范围也很有限。

房产税加大房产的占有成本，减少投资和投机性买房的把收入预期来调整房产市场。

没有明确本事行政区域内的集体所有制土地上的房屋是否包含在内，同样存在模糊空间。

这和房屋信息登记体系有关，与房地产市场的迅速发展相比，房产市场信息化建设却发展缓慢。

目前，全国还没有一个系统的房地产信息共享系统，这就增大了认定二套房方面的难度，对房产税征收十分不利，因此迫切需要建立一个系统的房地产信息共享系统，统一管理，便于开展房产税征收工作。

第三，征税对象过窄。

沪、渝两市房产税的征税对象仅涉及新购商品房和少量存量房（独栋别墅和高档商品房），税基过窄，不符合宽税基的税改原则，且不含农村住房，当然，这与沪、两市的居民主要是城市居民有关。

3、房产税对房价影响分析——以沪渝为例3.1上海房产税对房价影响分析3.1.1房产税对上海普通住宅及别墅房价影响分析从图1和图2可见，2008年之后，上海住宅价格呈快速上涨之势，2008年全市住房均价为1.36万元/平米，2017年已上涨至4.76万元/平米，不到10年时间，房价已为原来的3.6倍。

在上海房产税实施元年，整体房价有小幅回落，尤其在政策颁布后的1年里，房价由原来的2.25万元/平米下降至2.23万元/平米。

但2012年底，整体房价呈快速攀升之势，尤其是2015年后，房价涨势十分迅猛。

从图3和图4可见，对于上海别墅市场，房产税颁布后，也有1年多的调整周期，且跌幅更加明显，2011年别墅房价为3.12万元/平米，2012年跌落至2.65万元/平米，下降了15%，但2013年之后，也呈快速上涨之势。

由此可见，如单纯从房价走势来看，房产税政策实施之后，上海住宅尤其是别墅市场房价确实有一定的调整时间，但2013年之后基本呈现飞速上涨态势。

但是，上海房产税出台前夕，2011年1月26日，国务院颁发了新国八条，其中的对限购、限贷等进行了一系列的调控政策，上海分房产税改革方案涵盖的征收人群与其中的限购现代人群重合率很高，因此也无法直接表明12年一年的短暂调整主要受房产税政策的影响。

通过对从业多年的业内营销负责人及相关研究专家的访谈可得，2011年的限购限贷当时确实影响了上海购房者的购房资格，从而导致市场需求量降低，市场开始低迷，而其他客户也开始持观望情绪，从而在短期内对上海的房价起到一定抑制作用。