2019恒正地产城市公园创意产业园项目定位及产品建议
(项目管理)重庆天下城项目目定位及产品建议M
项目定位及产品建议提要：通过对项目自身情况的研究，结合市场的综合分析，我们得出了“中心化” 、“复合化”、“创造性”的项目占位思想，打造一个城市型的中心项目。
第一章项目自身调研及SWO分析1.1. 项目自身调研分析1.1.1 项目的宏观区位研究本项目位于重庆江北区南桥寺片区，周边是整个三北区域（渝北区、江北区、北部新区）发展比较迅速的几个板块，其中冉家坝板块是当前发展最为迅猛的一个区域，房地产开发非常集中，而松树桥板块、大石坝板块则相对比较成熟，城市配套较为完善，而本项目隶属于南桥寺板块，位于北环高速路门户位置，但房地产发展处于雏形发展阶段，南桥寺最早作为江北城的主要拆迁安置区域，房地产市场发展以拆迁安置房、经济适用房、单位集资建房为主，近年来房地产发展在东北边冉家坝板块的发展带动下，出现一些商品房的开发，但是受整体环境的影响，整体品质和销售价格相对还处在一个比较落后的雏形阶段。
1.1.2项目近周边配套1.121 配套概况项目所在的南桥寺片区开发时间较早，区域配套设施比较齐全，拥有学校、超市、金融机构、学校等配套设施，但是由于是前期多为拆迁安置区或集资建房，整体配套水平、档次相对比较落后，处在一个“乡镇级别”上，但随着城市发展，城市升级将必然带动整个区域的城市 升级。
♦项目周边环境示意图字水中学较低，周边配套也多为比较普通的日常生活配套， 以日常用品、农贸市场为主，在一定程度 上属于短期的供给行为，随着城市的发展，原有的“生活一条街”已经不能满足人们的需求,正在呈现出落后一面， 餐饮相对集中区域的出现， 已经预示着本区域的商业、 生活配套正在 逐步走向城市化。
而现在落后水平，以及缺乏城市广场的功能对于本项目而言都是一次重要 的机会。
1.122交通情况政 :人:卜亠:"公园崗桥寺呼学饮集中区 寺代哑红十字与fitf• • 苹叶 JttSiditi匚■.舌•*：厂Bffl*由于南桥寺前期作为重要安置区,前期的房地产项目多为安置房或者集资房， 整体档次相对E 国 | &L哎*轲（规划）餐第五医阳丸比4 5血時人需 督饮鳖中值fismj■区域沙坪坝江北区渝北区北部新区渝中区南岸区九龙坡区4551412113/117113/117线路113/208604/605151/604208151/604809117/231 231/236861605605/809项目所处北环高速入口位置，地段交通比较便捷，可以通向重庆各大主城区，生活成本较低,且未来紧邻轻轨环线，交通能得到近一步改善。
地产品定位及户型规划建议
万国花苑住宅小区1#地产品定位及户型规划建议——9月20日目录一、项目定位1、项目评判1.1渭南城市发展趋向1.2目前渭南房地产发展状态及热点区域1.3基地分析1.4本项目SWOT分析2、市场形象定位2.1渭南房地产项目的总体特征3、目标客户定位3.1目标客户调查3.2客户宏观类型3.3微观市场调查4、目标客户分析4.1周边生活配套分析4.2客户主要特征表现为4.3本期产品数据二．推广策略1、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划1、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进度表项目定位一、项目评判对于房地产而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的还是地段。
———李嘉诚1、渭南城市发展趋向：西进。
房地产的发展总是以城市的改造、扩建，重心偏移为发展契机，根据相关资料我们可以看出，陕西省渭南市城市发展的总趋势是城市重心一西部，这说明将渭南房地产发展的总趋向也将是城市的西部。
2、目前渭南房地产发展状态及热点区域：渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为：中心区（包括朝阳大街、东风大街、乐天大街等三个部分）、开发区、老城区等三个区域。
中心区是城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。
渭南目前的大型房产项目业集中于此区域。
开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，但目前尚无大规模开发建设。
老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城市的西移，老城区已越来越发偏远。
三大区域在渭南人心目中的排序：中心区≥开发区≥老城区3、基地现状分析：基地为2块不连接方形地块，1#地西临新盛路主干道，北临朝阳大街，面积35146㎡（包含新盛时代规划用地）。
用地面积较大，可修建规模化住宅，沿街裙房可修建成片商业。
据调查，周围娱乐设施较少，活动场地不足。
可考虑部分体育用地规划，适应新时代体育健身越来越热门的需要。
2#地不临主干道，面积7600㎡，北边为已建好6层居民楼，西边为家怡房地产开发项目，南边为良田乡政府住宅楼。
正商城商业定位
1
整体定位回顾
2
市场分析研判
3
商业整体定位
4 分组团商业规划及物业发展建议
5
商业营销策略
项目地块价值
项目处于郑南版块核心，临近多条城市主干道、地铁规划及汽车南 站，属于省级交通物业、BRT物业、未来的地铁物业，四周均为已 经建成或正在建设的住宅区域，随着专业市场的南迁，未来地理位 置将具有强烈的地域标识性和辐射力，属于“中央级”物业
经营业态：食品茶叶批发 经营档次：中档 租金水平：25-35元/ ㎡·月 铺位面积：20-30㎡/间 建筑新旧：破旧民房 商铺层数：两层
经营业态：家具零售 经营档次：中高档 租金水平：50-60元/ ㎡·月 铺位面积：40-80㎡/间 建筑新旧：较新
经营业态：各种货物批发 经营档次：中低档 租金水平：30-160元/㎡·月 铺位面积：20-60㎡/间 建筑新旧：较旧 商铺层数：一层为主，少数 两层
项目地块价值
项目配套
项目是郑州环线内相对稀缺的超级大盘物业，面对周边城市生活配 套相对匮乏的现状，未来将承担起整合区域资源，提升区域综合居 住价值的功能
目前区域专业市场分布 较多，再加上都市村庄的 影响，区域的居住形象较 差，相关生活配套也较少： 教育：郑州82中，郑州 62中，邱寨小学、铁路晨 曦实验幼儿园等，但目前 区域内教育配套优势一般， 没有市级的优势教育资源。 商业：除了世纪联华基 本无大型商业配套，随着 区域的发展，未来潜在的 市场需求较大。 医疗：无大型医院，只 有少量的药房，社区医疗 也发展较慢。 其它：少量的市政公园、 加油站等，其它配套不明 显。
正商城核心商圈娱乐业相当疲乏，在行业业态比例成分很小，区域消费仅满足购物、餐饮基本
需求，精神层次消费极低，根本无法满足区域的人群娱乐休闲消费。
2019年富士投资南山荔香公园项目产品定位报告
周边市场主要置业群体户型和价格承受力
户型需求
片区内客户主要登记需求面 积集中在3房户型，以131150平米面积段最多，占 23%。
需求3房的客户以改善型自 住为主，70%需求集中在购 买学位房。
191以上 171-190 151-170 131-150 111-130 91-110 90以下
置业动机
片区内目前置业客户主要动
购买学位
70%
机为购买学位房，占70%。
另外纯粹的改善型换房约
30%，主要是看重区域的生
活便利性和荔香公园景观。
换房改善
30%
客户组成
片区内目前置业客户60%来 自南山，30%来自福田。
客户职业不集中，包括本片 区原住居民、科技园改善型 换房、华侨城、福田北区的 学位需求客户等。
问题思考：
能否在学位房和景观房 视角以外，发现更大的项 目价值，跳出二手楼盘的 制约？
房地产智库
> > > > > > 更深层次的视角
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项目价值审视的“冰山模型”
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项目周边 Code of this report | 12
价值检验
8
项目周边目前供应全部为二手楼盘
序号
楼盘
1
荔秀华庭
2
秀林新居
3
馨荔苑
9
4
前海华庭
5
荔香源
序号
楼盘
6
明舍御园
7
阳光荔景
2019年好慌登封地块产品发展建议
CHENG RUI ZHI YE
登封城市概况
登封位于河南省中西部，中岳嵩山南麓。市境东西长56千米，南北宽35.5千米，总面积1220平方千米； 登封市辖3个街道、8个镇、4个乡、1个工业区和1个矿区，总人口71.74万人（截止2018年末）。 登封位于郑州西南部，总面积1220平方公里，其中市区面积为12平方公里，隶属于中原城市群，距离 郑州约72公里，车程约1小时。
CHENG RUI ZHI YE
项目属性
靠近老城、目前登封第三价值梯队区域
拥有独占性生态休闲资源（花舞人间）的大规模城市宜居生态小镇！
隶属登封南区板块，非城市发展主力方向，登封第三价值梯队区域，片区未来发展前景向好， 但受限于区域价值天花板；
拥有独占性、稀缺性花舞人间生态资源；但花舞人间与住宅部分相对独立，对住宅增值和销 售的支撑有限；
河南诚瑞置业有限公司 ADD：河南省郑州市经济技术开发区经南八路与经开十八大街交汇处
1、 区 位 ： 地 块 整 体 位 于 登 封市西南方向； 2、由于目前暂无红线图 ， 根据现场位置查看，地块位 于在登封市东华镇郑卢高速 以南2公里，X048道路以西 何门村与赵沟村范围内（具 体地块边界由双方确认的规 划红线为准）。 3、 地 块 距 离 登 封 市 政 府 6KM ， 距 离 少 林 寺 景 区 15Km ， 距 离 东 华 镇 5Km （距离均为通勤距离）。
项目总占地1000亩，容积率2.0，总建筑体量约133.34万方，以商住性质为主，商住比例1:9。
河南诚瑞置业有限公司 ADD：河南省郑州市经济技术开发区经南八路与经开十八大街交汇处
CHENG RUI ZHI YE
2 市场情况分析
宏观市场分析 房地产市场走势分析
2019年石家庄别墅的项目产品定位建议
■长安区■ 位于石家庄市区东北部，是省会政治、经济、文化中心，石家庄市党政机关和中央省市 新闻单位、文艺团体、科研单位大多位于该区。
■裕华区■ 成立于2019年3月21日，是省会未来发展的城市副中心，位于市区东南部，是国务院批准 的2省020会/6/发9 展的主导方向和重点区域，未来发展的潜力巨大。
3、城市总体规划
最新城市总体规划：“大十字”城市空间发展战略——以石太线为主轴分别向 东西两个方向发展，以京广线为主轴分别向南北两个方向发展——与“1+4” 格局呼应。
2020/6/9
4、交通规划
规划主城区道路形成“四横 六纵三环八射”的道路主骨 架系统，城区干道呈方格网 加环形放射，外围辅以高速 公路环的路网格局。 四横为：和平路、中山路、 裕华路、仓安路--槐南路等 城市东西向主干道；
在城市总体规划指导下，滹太新区、西部山前生态区、南部工业新区、铁路新客站地区确 定为近期石市的重点建设区域，这四个区域的建设既是实现城市结构调整的整体性工程， 也是实现三年大变样的核心工程。
2020/6/9
二、整体经济特点及购买力分析
2020/6/9
1、石家庄GDP近6年来持续保持两位数增长
据统计部门核算：石家庄2019年全年地区生产总值完成2838.4亿元，同比增长11%， 分别高于全国、全省2个和0.9个百分点，但比上年明显减缓，减缓2.2个百分点。在 省内城市中，GDP总量居第2位；增速居第9位，比上年后退2位；在26个省会城市中， 总量居第11位，比上年后退1位；增速居第22位，比上年进2位。 三鹿事件和金融风暴对石家庄整体经济影响较大。但其经济增长率仍保持了比较高的 速度，这表明石家庄整体经济发展仍有潜力可挖。
房地产项目规划及建筑设计建议(通用版)
房地产项目规划及建筑设计建议（通用版）第一部分项目定位及设计提示建议第二部分项目调研及户型配置建议项目品牌形象定位项目具有绝版地段的区位优势，享有“合肥地王”美誉，周边市政配套齐全、生活资源完善，尽享都市繁华与便利。
我们针对地块独一无二的价值优势这一突出点，加之对周边住宅的综合分析，提出项目总体形象定位思路：属性定位：CBD首席府邸 SOHO商务公寓USP（核心营销理念）定位：财富中心知本领袖项目建筑风格应以遵循上述形象定位的思路为原则，完全展现项目——现代的、时尚的、健康的、优雅的、个性化的、极富品味的独特魅力项目功能定位集商、住于一体的综合性大厦。
项目之两座塔楼的功能定位思路：A座设计为纯住宅，B座设计为SOHO商务楼和酒店式公寓。
考虑到项目特殊的地段区位与研判合肥目前已开发与在售物业的市场形势，按照分区设计的原则，策划代理公司提出项目的物业功能定位建议如下：★裙楼商业部分——以引进大型超市、主题商场作为主要用途。
定位为集购物、休闲、娱乐为一体的商业广场；裙楼顶层可考虑引进大型证券公司营业部。
★塔楼部分——建议根据物业产品功用形式的不同分两个区域※商务区域：主要以大开间SOHO式商居物业与小间隔酒店式商务公寓两类产品为主，适合于中小型公司（金融、证券、风险投资、资讯、IT高科技等）办公或自用居住目的，并吸引部分用于出租获利的投资置业者购买；※高档豪宅区域：以满足城市富裕阶层、事业成功人士居家自用为目的的高档次、高品位物业为主，尽量体现都市CBD中心物业的尊贵性与身份象征。
同时，根据合肥当地的住宅消费水平与市场售价情况，在建筑智能化、生态化配套设计方面应充分考虑现代高新科技成果的综合运用与合理超前.设计理念建议：1.项目的总体形象应具有鲜明个性特色，特别是作为合肥都市中心的地标性建筑，项目不仅代表了实力雄厚的古井集团在房地产开发上的扛鼎之作，更代表了21世纪经济腾飞的新合肥的新面貌，应能充分体现出现代高层、高档商用、居家建筑的尊贵感与时代感。
房地产公寓项目产品定位报告
目标客户接受度高
市场供应少，拼合户 型
确定本项目住宅产品结构
方案二：不考虑 50/90，假设通过前 期工作，可将50/90 的规定取消。 总套数671套。
比例
35% 45%
面积段
90㎡以下 90-120㎡
房型
三房二厅一 卫 三房二厅二 卫 三房二厅二 卫 四房二厅二 卫
细分比例
35% 45% 10% 10%
按常规发展的可能结果
从竞争上
或与周边楼盘形成同质化竞争，或对旅游造成冲 击
从档次上 资源条件较差，档次受影响
从销售上 拿地成本高于周边项目，导致成本较高，价格无 竞争力
我们的期望目标
从竞争上
在竞争中脱颖而出，且不对旅游造成冲击
从档次上 保持项目一贯的营造水准
从销售上 快速销售，快速回笼现金
实现期望的途径
房地产公寓项目产品定位报告
报告思路
产品差异化 项目界定
问题界定 和结构化分析
一流的经济型产品 严控成本
产品定位与 整体开发思路
项目认知
提出问题
解决路径
实现目标
项目背景事实
区域现状为工业区，根据最新规划，虽有部分工厂搬迁，但今后 仍是以工业、仓储、居住、农居等混杂的综合性区域，且项目周 边无景观资源。 项目占地面积49亩。 项目土地成本为4300元/㎡，周边绝大多数项目地价在4000元/ ㎡以下，且集中在2500-3500元/㎡ 之间。
资源环境劣势较大 规模小 地价相对相高 未来交通便捷 生活配套不齐全 市场竞争激烈 旅游公寓仍在销 售期
项目周边道路现状较好，地铁建成，虽规划有公交站点，但无明 确实施时间。
项目除学校外，其余生活配套设施缺失。只能依托项目镇镇区设 施。 项目周边现有项目未售总量约有182万方，潜在土地供应约有85 万方。 推出A地块，总量约10万方。
房地产项目规划设计建议方案
太平镇项目规划建议一、产品规划思路（一）、规划要点建造小镇有天有地的生活会馆·享受有闲阶层的品质社区（二）、规划特色差异化产品最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造■特色景观均质化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景。
前后私家花园，开门见绿。
所有空间均以小广场作为过渡连接的接点，道路、绿化、交错的线条，象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场，而草坪一直延伸到每一个别墅的入口，户户见绿。
■特色房型面积比较适中的双拼别墅，外立面独特新颖，户型的层次活跃，落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。
■特别区位环境清幽，新城镇新生活，生活、交通配套齐全。
二、平面设计建议（一）、总体规划景观设计规划建议（1）、增加主团绿化和节点绿化别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，本案小区地块方整，道路通畅。
中心绿化带宽广，强调了景观的均好性。
但自然景观资源缺乏,景观绿化分布太过均匀，景色单调，缺乏层次感。
建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。
增加区内景观的层次感，丰富感，做到步移景换。
主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道的空间气氛，而宅前路两侧树木可采用落叶，常绿混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化，使得每户都有绿荫护夏，红叶迎秋。
同时，运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。
使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。
（2）、加强中心景观绿化带层次建议绿化带地面稍高于住户地面，局部人造小丘并栽种乔木、花、草、以此对各别墅进行自然分隔，不露痕迹，既增加景观的丰富性，尽幽居之美，又避免了每户看到对户住宅，保证别墅的私密性，有利于产生归属和领域感。
（3）、休闲活动设施与景观相结合建议在东区设置两个主团景点，如亲子乐园、休息区等。
亲子乐园是儿童与父母长辈的组团，应布置有按摩步道、塑竹花架、儿童天地、沙池、星星索、小游戏区等，将天伦之乐在美丽的室外园林中自然延伸。
产业园区规划设计中的问题及解决方式探讨
产业园区规划设计中的问题及解决方式探讨摘要：我国各类产业园区的建设在我国经济发展上起着举足轻重的作用，是经济保持快速发展的重要基础和引擎。
这些园区是区域经济协调发展和建设的重要基地，集中了大量资金、技术、人才，对区域经济产业转型升级和高新技术企业可持续发展起着非常重要的作用。
关键词：产业园区；规划设计；问题探讨一、我国产业园区规划与开发现状据2019年中国产业园区市场现状分析，截至2019年底，我国已有国家级开发区628家，省级开发区2053家，各类产业园区15000多个，对整个中国经济的贡献达到30%以上。
相对于国外，尤其是欧美国家，我国包括现存和规划中的产业园区不仅数量多，而且多数尺度很大，动辄几十平方公里，甚至上百平方公里，这样的规模已经是新城的标准。
国外的产业园多是几公顷到几十公顷的用地，鲜有大者如硅谷，也不是最初就做了大规划，而是慢慢发展形成，经过了几十年才到今天的规模。
前些年来东南亚地区推出了一些大规模园区规划，如台湾新竹工业园，规划21平方公里，至今30多年，也只开发了6.3平方公里。
在过去的20年，全国做了大量产业园区的规划，规划师和策划师们几乎穷尽了所有可能想到的产业方向，五花八门，包括各类高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园、孵化器、总部基地、加速器，以及近期各地陆续提出的产业新城、科技新城等。
与此形成反差的是，到目前为止，可以称为成功的园区屈指可数。
客观地讲，产业园区的发展是一个相对复杂的过程，需要一个比较长的时间。
国外的成功园区也基本都经历了几十年的发展。
一个产业新城，要有大量的的资金和土地投入，有雄厚的产业发展做基础，有成熟的技术做支撑，最重要的，还要能够聚集大量的人口。
以上每一条都不是短期可以完成的。
一个园区尚且如此，全国成百个园区同时上马，互相争抢资源，情况就更是难上加难。
前瞻产业研究院总结我国存在两种典型的盲目开发模式：一是过剩式开发；二是等待式开发。