房地产培训房地产土地增值税清算策略及实例解析培训
土地增值税处理及清算实务培训.pptx
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
《房地产开发项目结算土地增值税清算与最新土地增值税反避税应对实务》培训PPt249页
最新土地增值税反避税应对实务【主要收益】•1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算•2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理•3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧•4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用•5、交流解决企业现实中的财税疑难问题【主要内容】•第一节房地产开发项目结算及会计核算实务•第二节开发项目土地增值税清算实务解析•第三节企业所得税与土地增值税比较•第四节企业主要税收筹划方法及反避税应对•第五节房地产企业常见84个税收问题第一节房地产开发项目结算及会计核算实务•一、项目开发的三个阶段•二、项目开发结算的四个程序•三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法•四、开发间接费用的10大内容•五、房屋开发成本与土地开发成本的核算•六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点•七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点•一、项目开发的三个阶段•准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。
•（一）准备阶段•房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
•取得国有土地使用权的最主要途径：•1、出让方式•2、划拨方式•3、转让方式•4、参加竞拍取得开发项目•5、合作开发取得土地或项目•6、收购房地产项目•7、收购目标公司股权获得土地或在建项目•8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目•9、改制重组置换方式取得土地或项目•（二）行政审批阶段•房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。
•1、选址定点•计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查、规划部门办理项目选址意见书。
土地增值税培训
土地增值税培训土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
对于房地产行业以及相关企业和从业者来说，深入了解土地增值税的相关知识和法规，是至关重要的。
因此，开展土地增值税培训具有重要的现实意义。
土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
需要注意的是，出让国有土地使用权的行为不征税。
土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据，增值额是指转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的余额。
在计算土地增值税时，首先要确定收入额。
转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
对于实物收入，要按照市场价格确定收入额；对于其他收入，也要合理确定其价值。
同时，扣除项目的确定也是关键。
扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目等。
取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
在计算时，需要根据不同情况选择不同的扣除方法。
与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
需要注意的是，印花税已经包含在管理费用中，不再单独扣除。
在土地增值税的计算中，还需要区分不同的税率。
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%。
土地增值税的清算也是一个重要的环节。
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。
土地增值税清算培训ppt课件
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4、审核各项基础设施费是否含有以明显不 合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费 用记入基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核 5、审核有无预提的基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
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第一部份 清算前的准备工作
一、清算条件
（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件
对符合以下条件之一的，主管税务机关可
要求纳税人进行土地增值税清算。
1、销售达到85%以上
2、取得预售证3年以上
3、纳税人注销前
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第一部份 清算前的准备工作
二、清算项目的确定
明确清算项目及其范围。 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
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第三部份 清算审核的要点
一、清算收入的审核
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2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 核对企业提供的已售和未售房屋面积与
实测报告书所载数据是否一致
核实该项目中各类型房屋的建设及分布 情况，如有必要，可实地核查。
确定该项目的总建筑面积、不可售面积
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第三部份 清算审核的要点
1、是否属于开发项目真实发生，是否取得 合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。
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第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
2、是否将应计入期间费用记入前期工程费、 基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
房地产培训【长沙】房企土地增值税清算应对与成本管控培训(4月25日)
【长沙】房企土地增值税清算应对与成本管控培训（4月25日）房地产培训：房企土地增值税清算应对与成本管控培训【课程背景】房地产培训：房企土地增值税清算应对与成本管控培训；2014年是土地增值税稽查年，年初全国税务机关都在进行土地增值税内部培训与学习，目的就是全面有效稽查房地产企业的土增税，我们何以应对？首先要了解税务机关的稽查精神，然后要把握税务机关的稽查思路与方法。
本次专题帮助企业：【讲师介绍】王老师，中房商学院房地产培训高级顾问；会计师、注册税务师，某国家税务局培训老师，数家房地产企业税务顾问、阳光财税答疑专家。
有常年战斗在一线的税务稽查经历，深刻了解企业的税务问题，擅长所得税汇算稽核、税务风险评估与税收成本控制。
【课程大纲】第一部分土地增值税征税范围及计算流程1、土地增值税清算的条件有哪些？2、土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题？3、土地增值税计算的流程概述4、集体土地建房开发是否属于土地增值税征收的范围？第二部分收入与成本配比管控与风险解读一、税收确认收入的金额与时间1、企业所得税就未完工产品如何确认收入？2、预收账款如何在季度申报表反映？如何在年度申报表反映？3、“价外费用”的内容？各个税种对待“价外费用”有何不同？4、税法“完工”的标志和会计有何差别？5、如何理解“开始投入使用”的起点？6、“计税收入”和会计的收入有什么差别？7、“计税成本”的构成有哪些？哪些内容可以预提？预提的“计税成本”有哪些限制？和会计“主营业务成本”的差异在哪里？“计税成本”的终止日在什么时间点？二、特殊销售模式下的收入不同处理1、售后回购的税会差异分析2、售后回租的税会差异分析3、“拆一还一”的税会差异分析4、以房抵债的税会差异分析三、房地产开发成本的确认与归集1、确定成本核算对象的原则和方法是什么？2、“开发成本”科目设置以及明细科目归集的内容解读3、成本费用归集的原则是什么？4、特殊费用归集应该注意的税收问题：会议费、差费、广告费、招待费、办公费、车辆费、销售代理费、设计费等5、“建设—移交”模式的土地成本确认6、“成本差”的税会差异分析四、特殊业务税收分析与解读1、“甲供材”双方的会计处理与税收处理2、不同“销售”车位模式的会计处理与各税的不同处理3、售楼处会计处理与各税的不同处理4、“精装修”范围的确认与税收分析第三部分土地增值税重点问题解析1、土地增值税扣除项目的四个原则是什么？2、如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？3、政府返还资金的税收处理需要注意哪些问题？4、不同方式下取得土地如何确认土地成本？（股权收购、建设--移交、接受土地投资、拆一还一等)5、耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？6、房地产开发企业土地使用税纳税义务起止时间详解7、和政府置换土地，政府没有及时交付，土地使用税开始时间如何处理？8、拆迁费的处理，如何应对“现金”科目的审核？9、人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公园开发是否可以扣除？10、资本化利息是否归集开发成本？城镇土地使用税呢？餐费？11、开发费用扣除详解据（实扣除、计算扣除不同税收待遇分析)12、企业不同融资方式的税收风险控制民（间融资、转贷、委托贷款、统借统还等七种模式)13、省级人民政府规定的税费是否可以扣除？14、房地产企业销售产品为什么要加计扣除？七种不同情况加计扣除的税收分析。
土地增值税清算业务培训
一、培训背景随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税清算工作的重要性日益凸显。
土地增值税清算不仅关系到国家税收收入的稳定，也关系到房地产企业的经济效益和社会稳定。
为提高土地增值税清算工作的质量和效率，加强税收征管，确保税收政策的贯彻落实，特举办本次土地增值税清算业务培训。
二、培训目标1. 提高参训人员对土地增值税政策、法规的理解和掌握程度；2. 增强参训人员在实际工作中处理土地增值税清算业务的能力；3. 规范土地增值税清算程序，确保清算工作的准确性、及时性和合法性；4. 促进税收征管与房地产企业的良性互动，共同维护税收秩序。
三、培训内容1. 土地增值税政策法规概述（1）土地增值税的概念及特点（2）土地增值税的征税范围（3）土地增值税的税率及计算方法（4）土地增值税的减免税政策2. 土地增值税清算程序及方法（1）清算申请及受理（2）清算资料的收集与整理（3）清算金额的确定及计算（4）清算税款的缴纳及退库（5）清算结果的确认及公告3. 土地增值税清算常见问题及处理（1）土地增值税清算范围界定问题（2）土地增值税计税依据确定问题（3）土地增值税减免税政策运用问题（4）土地增值税清算税款缴纳问题4. 土地增值税清算工作注意事项（1）加强政策宣传，提高企业纳税意识（2）规范清算程序，确保清算工作质量（3）强化沟通协调，形成工作合力（4）严格责任追究，确保清算工作纪律四、培训方式1. 讲座：邀请税务机关、房地产企业及相关领域的专家进行授课，讲解土地增值税政策法规、清算程序及方法等。
2. 案例分析：结合实际案例，分析土地增值税清算过程中的常见问题及处理方法。
3. 互动交流：组织参训人员开展讨论，解答疑难问题，提高实际操作能力。
4. 实操演练：模拟土地增值税清算过程，让参训人员亲身体验清算工作的各个环节。
五、培训对象1. 税务机关土地增值税管理人员2. 房地产企业财务人员、税务人员3. 相关领域的专家、学者4. 对土地增值税清算工作感兴趣的其他人员六、培训时间及地点1. 时间：根据实际情况确定，一般为1-2天。
房地产企业土地增值税清算政策深度解析及清算技巧
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧一、房地产企业土地增值税政策深度解析（一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）土地增值税预征率的规定《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。
（三）土地增值税的清算条件1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
土地增值税清算培训演示课件.ppt
肇庆高新区地方税务局
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一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
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三、土地增值税清算管理
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• 一、土地增值税基本政策
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土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
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3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
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• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
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普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”
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房地产培训房地产土地增值税清算策略及实例解析培训房地产土地增值税清算是指在房地产交易完成之后，按照国家相关政策规定，对房地产交易中产生的土地增值进行清算并缴纳相应的税款。
房地产土地增值税清算策略是指通过合理运用税法规定的优惠政策、减免条件和税收计算方法等手段，最大限度地减少税负，提高税收效益。
下面我们将结合实例进行详细解析。
首先，我们需要了解土地增值税的计算公式。
土地增值税的计算公式为：
土地增值税=（取得土地的价格-取得土地时的价格）×22%，其中22%是税率。
假设企业从政府购买土地，土地的成本为1000万元，企业在购买土
地后进行开发，将土地进行分割，分割成10个独立的地块，并按照市场
价格分别销售给购房者。
在房地产交易完成后，按照土地增值税法规定，需要对土地增值税进行清算。
为了最大限度地减少土地增值税的税负，我们可以采取以下策略：
1.合理确定土地取得价格：企业在购买土地时，可以与政府协商适度降低土地的成本，以减少土地增值税的基数。
2.合理分摊土地增值税：企业可以将土地增值税合理分摊给购房者，降低企业的税负。
例如，企业可以在购房合同中明确规定购房者需要承担一定比例的土地增值税费用。
3.利用税收优惠政策：根据土地增值税法的规定，企业可以享受一定
的税收优惠政策，如免征土地增值税的政策。
企业可以根据具体情况申请
免征政策，减少税负。
4.合理安排交易结构：企业可以通过合理安排房地产交易结构，减少
土地增值税的计算基数。
例如，将原本作为土地增值税计算基数的开发费用、销售费用等费用合理分摊至房屋成本中，降低税负。
综合运用以上策略
企业购买一块土地，取得土地时的价格为1000万元。
在土地开发过
程中，该企业将土地分割成10个地块，并按市场价格分别出售给购房者。
正常情况下，企业根据土地增值法应缴纳的土地增值税为：
土地增值额=（销售价格-取得土地的价格）×10%（增值税税率）
其中，销售价格为1000万元/地块，取得土地的价格为1000万元。
则土地增值额=（1000万元-1000万元）×10%=0万元。
根据上述情况，该企业不需要缴纳土地增值税。