我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
reits 详解
reits 详解摘要：1.REITs 的定义与特点2.REITs 的运作模式3.REITs 的优势与风险4.我国REITs 市场的发展概况5.REITs 的投资建议正文：1.REITs 的定义与特点REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过发行受益凭证或股票来进行房地产投资的方式。
REITs 将投资者的资金汇集起来，购买并管理商业房地产，然后将物业产生的收益分配给投资者。
REITs 具有以下特点：（1）汇集投资：REITs 将众多投资者的资金汇集起来，降低了单个投资者的投资门槛。
（2）专业管理：REITs 由专业的基金管理人负责管理，为投资者提供便捷的投资服务。
（3）收益分配：REITs 将物业产生的收益（如租金收入、物业升值等）分配给投资者，使投资者分享到房地产投资的收益。
2.REITs 的运作模式REITs 的运作模式主要包括以下几个方面：（1）发起设立：由发起人设立REITs，并向投资者发行受益凭证或股票。
（2）资产收购：REITs 通过发行筹集的资金购买商业房地产。
（3）运营管理：REITs 聘请专业的物业运营商负责管理房地产，提高物业收益。
（4）收益分配：REITs 将物业产生的收益分配给投资者。
（5）信息披露：REITs 定期向投资者披露基金运作情况，保障投资者的知情权。
3.REITs 的优势与风险REITs 的优势主要体现在：（1）投资门槛低：投资者可以通过购买REITs 受益凭证或股票，轻松参与房地产投资。
（2）收益稳定：REITs 投资的物业通常具有稳定的租金收入和升值潜力，为投资者带来稳定的收益。
（3）分散投资：REITs 投资于多个不同类型的房地产项目，有助于分散投资风险。
REITs 的风险主要体现在：（1）市场风险：REITs 的价格受市场供求关系、利率水平等因素影响，存在波动风险。
（2）经营风险：REITs 投资的物业可能面临空置率上升、租金收入下降等经营风险。
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
房地产投资信托基金在我国发展的前景
明显优点 ： 收益稳定 、 流动 性强 、 安全性 北京首 钢集 团房地产 、北京城建 集团
、
ＲＥＴ Ｉｓ概 述
高， 为包括个人投资者在 内的各类投资 房地 产 、中 国石 油天然气管道 局房地
Ｒ Ｉ ｓ （ ｅ ｌ ｓ ｔ ｎ ｅｔ ｅ ｔ 者提供一个信 息公 开的房地 产领域投 产 、万 年投资集 团共 同发起成 立的北 ＥＴ Ｒａ Ｅ ｔ ｅ ｖ ｓ ｎ ａ Ｉ ｍ Ｔｕｔ ， ｒｓ ） 即房地 产投 资信托基金 ， ｓ 是通 资渠道，让大众分享 房地 产业利润 ， 在 京世纪 华夏资产管理 有限公 司 ，可以 过公开发行受益凭 证募集投 资者 的资 创造利润 的同时创造 社会 福利 ；Ｅ Ｔ 算是房 地产投资基金从 讨论到 实践的 Ｒ Ｉｓ
年下半年 以来 ，商业地产行 业和开发 目，收入 主要来 自于将 这些 物业 出租 （ ） 国房地产 基金市场初 步发 二 我 我 国的房地产投 资基金是 于上世
项 目却遭 遇了前所未 有的 困境—— 空 所得的租金 。抵押 型房地产 投资信托 育
置率 大幅度上 升 ，０ ５年空 置率 已接 基金着眼 于向房地 产项 目持 有人及经 ２０
近几年 ，随着人 民生活 水平 的不
断提高 ， 个人 金融资产迅速 增长 ， 个人 的投资需求也 开始扩大 ，但是 由于投 资渠道 单一 ，居 民的资金主 要还是投 在银行储蓄 。近年来经济波动加剧 ， 房
地产 投资的价值 开始显现 ，但是 由于 房地产 业资本密集 型的特点 ，个人投
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责 编 闰 梅・ ｍｉ ｉｉ９ ６ １ ． 任 辑・ 丽 Ｅ ａ：ｎ ９ ６ ６ｃ — ｌ ｔ ０ ＠ ３ｏ ｑ ｎ ｎ ｒ
经 济 观 察
加快发展中国房地产信托的对策建议
市场 营销 ， 是 风 集 团公 司 ， 些 公 司依 靠 多年 在 某 还 这 的经验充分证明 ， 通过房地产信托 论 是 项 目选 择 、 都 形 来 筹 集 资 金 是 加 快 房 地 产 开 发 和 险 控 制 ， 需 要 进 一 步 规 范 和 明 些 领域 建 立起 来 的信誉 ， 成 了 自 能 经 营 的主渠 道 ， 其是 美 国房地 产 确 。为 了避 免再 走 弯路 ， 快 房 地 己 的专 业 特 长 和优 势 ， 够 为客 户 尤 加 信托的成功经验很值得 我国借鉴 。 产 信 托有 关 内容 的法 律 法 规建 设 ， 明确 房 地 产 信 托 是 房 地 产 开 发 和 建 设 融资 的主 渠道 ， 利 于 政府 和 有
展， 而房地产行业是否能够规范健 的法律环境 ， 加强政府 主管部门对 后 ， 行 均提 高 了房地 产 开 发商 向 银 发 银 行 融资 的 门槛 ， 大多 数 银 行在 操 康 地 发展 又 将 直 接 影 响 国 家 金 融 房 地产 信 托 市 场 的管 理 和监 督 ，
和 社 会 的 稳定 ， 此 ， 想 加 快 我 因 要 挥 行业 协 会 的指导 、 调 和 引领 作 协
经 验 ， 快 构 建房 地产 信 托 运 行 管 地 产贷 款 的 限制 ， 房 地 产开 发 和 深的。 尽 使 我国信托业的发展走了近 ２ Ｏ 理 体 系 ，推 动房 地产 信 托 平稳 、 健 经 营逐 渐 失 去 了资金 来 源 ， 别 是 特 年的 弯路 ， 主要 原 因是 对 信 托业 的
这 种 资金 支持 不能 仅 限 于银 行 ， 而 没 有 完善 的 法律 法规 做 保 障 ， 地 齐全 的发展 综合业务 的大型信托 房 应 拓展 市 场渠 道 ， 过市 场 机制 和 产信托一旦出现风险 ， 通 将对社会安 公 司 ； 是 注册 资金 十几 亿 至 二 十 二 手 段来 实现 ， 而信 托机 构 是 向社 会 定 带来 巨大影 响 。尤其 是 刚刚起 步 几 亿 的 中型信 托 投 资公 司 ， 山东 如 融 资 的最好 渠 道 。国外房 地产 信托
我国房地产投资信托基金(REITs)发展障碍与对策研究
证房地产企业 所需 的大量 资金 ， 更 为重 要 的是将 分 散银 行 体 系的经 营风险 ， 降低危机爆发 的可能性。
新 区先行先试 ” 以及“ 工业振兴” 两 大政 策依据 ， 率先拉 开 了
Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 试点 的序幕 。但 由于资产 的权属 不清 以及 租金 收取 存在 问题 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在天津滨海推进的工作 刚刚开始 就遇到 障
房地产投资信 托基 金 （ Ｒ ｅ ａ ｌ Ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ Ｉ ｎ ｖ ｅ ｓ ｔ ｍ ｅ ｎ ｔ Ｔ ｒ ｕ ｓ ｔ ｓ ， 简 称 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ） 是一种 以发行 股票 或收益 凭证 的方式 ， 公 开或 非
Hale Waihona Puke 公开汇集 多数 投资 者 的资金 ， 交 由专 门投 资机 构进行 投 资
Ｄ ＯＩ ： １ ０． ３ ９ ６ ９ ／ Ｊ ． Ｉ Ｓ Ｓ Ｎ． １ ０ ０ ８—３ １ ５ ４ ． ２ ０ １ ３ ． ０ ２ ． ０ ２ ２
一
、
Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的概 念
抵押贷款 。其主要 的收益来源包括租金 收入 、 贷款利息 以及
所持有房地产 的资本增值收益 。 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的基本运作模式可 以用下 图表示 。
化进行金融创新 的产物 。 按照投资人投 资于 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ的方式不 同， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 可 以分 为
契约 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ和 权 益 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 。契 约 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 与投 资人之
间签订信托契 约， 并 向投资人 发放 收益凭证 ， 作为 投资者 取
我 国房 地 产 投 资 信 托 基 金 （ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ）
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
条 件和 信 托 业 的 自 身发 展 需要 促 成 了 房地 产 信 托在 短 短 １年 的 时 现 为 过 桥 贷款 的 性质 ．并 没 有 受 到 房 地 产 开 发 商 的重 视 。
第 二阶 段
间 内 ，取 得 了迅 猛 的发 展 。 这个 阶 段 的房 地 产 信 托 资金 更 多地 体 增 值 的功 能 时 ，一 个健 康 的房 地 产 市 场 ．就 不再 仅 仅是 一 个 商 品 央 行 １ １号文 件 的 出 台 使 许 多房 地 产企 业 面 临 表 里 、 相互 促 进 和 制 衡 的市 场 。 同 时 ． 它也 与 养老 、社 保等 社 会 ２
产 业 经 斋
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
＿ 朱卫红 广 东交通 职业 技术学 院
［ 摘 要 ］房地 产信 托 的 发展 不仅 有利 于缓 解 房 地 产 企业 过 于 依 赖银 行 的 困境 ， 化 解金 融风 险 ，促 进金 融 创新 ，而 且 能 为投 资 人 融资
房地产 贷款已 占商 业银 行 新增 贷款 余额 的 ２ ％ 左右 。在 不少 地方 Ｏ
实 际 上 ，当房 地 产 除 了居 住 功 能 外 ，同 时具 备 了投 资 保 值和 市 场 ，而是 已经 成 为 一个 与 金融 市 场 和 证 券市 场 高 度融 合 、互 为 公 共 福 利 制 度 密 切 相 关 ，共 同 形成 了全 民利 益 共 享 的 机 制 ２ 疏 导 房地 产 市 场投 资 性 需求 。 房 地产 信 托可 以为公 众提 供
高中国楼市的愿望。
房 地产 项 目所 有者 后 ，并 不 直 接 经 营 房 地 产 企 业 或 房地 产 项 目 而 是与 相 关 当 事人 签 订协 议 ．约 定 在 一定 时间 后 ，相 关 当事人 按
信托业发展特点、困境及对策
信托业发展特点、困境及对策随着我国信托业增速放缓，行业监管日益完善，业内竞争激烈，通道业务受限，传统盈利模式难以为继，业务转型势在必行。
基于信托转型的背景，我们对本区域内信托公司的经营情况和风险状况进行调研并发现，我区信托业资产和负债规模近两年下降明显，业务呈现集合类信托增长快、单个产品规模增大、产品期限短期化、资金主要投向工商企业等特点，风险整体可控，但业务创新较为缓慢，未来需进一步明确发展定位、加大政策支持业务创新的力度以及完善制度设计。
一、信托业资产规模下降，股权较为集中（一）资产负债规模下降明显。
截至2019年末，全国68家信托公司固有资产和净资产分别为7677.12亿元和6316.27亿元，同比增长6.73%和9.86%，行业平均值分别为112.9亿元和92.89亿元1。
截至2019年末，内蒙古共有2家法人信托公司，分别为2003年成立于呼和浩特市的华宸信托有限责任公司（以下简称“华宸信托”）和2004年成立于包头市的新时代信托股份有限公司（以下简称“新时代信托”）。
我区信托公司固有资产规模106.76亿元，同比下降15.70%，降幅较去年扩大11.96个百分点，平均固有资产53.38亿元，远低于行业平均水平。
负债总额9.32亿元，1本文信托行业数据来源于中国信托业协会官网发布的《年度中国信托业发展评析》。
同比下降71.06%，降幅较去年扩大51.92个百分点。
资产、负债规模近两年呈现大幅下降的趋势。
截至2019年末，我区信托公司净资产97.44亿元，同比增长3.17%，增速较去年上升0.23个百分点，增幅较小，平均净资产48.72亿元，远低于行业平均水平。
我区信托公司资产负债下降的原因主要是在2019年7月，资产规模较大的新时代信托将融资企业缴纳的22.32亿元信托保障基金调整到表外核算，导致固有资产和负债同时大幅减少。
(二)股权均较为集中。
从股权结构看，两家机构一家为国资背景（华宸信托），内蒙古交通投资（集团）有限责任公司持股36.5%、内蒙古自治区人民政府国有资产监督管理委员会持股30.2%；另一家为非国资背景（新时代信托），最大股东新时代远景（北京）投资有限公司持股58.54%。
我国房地产投资信托基金发展的障碍及对策研究
第 ２卷 ７
期 ２８ 第月 ０ 年１１ ０
工 业技 术 经 济
Ｖ第．ｏ 总２ Ｎ １ ｏ７ ． １ ．
１１ ７ 期
我 国房地 产投 资 信托 基金 发展 的障碍及 对 策研 究
徐 一千 赵 倩 （ 吉林 建筑工程 学院 ，长春 １０２ ） ３０ １
合房地产投 资基金迅速发展的成熟 阶段 。
１３ 房地产投资信托基金中存在风 险 ． 房地产投资信托基金在我 国还没有形成 完善 的运作 模式 ，对受托人我国发展房地 产投资信 托基金 的障碍及 其对策分析 的有效约束 和激励机制 尚未形成 ，容 易发生 受托人 的道德风险。在这种情 况下 ，由于存 在信息 不对 称 ，信托投资公 司在 经营管理过程 中往往会 利用各 种机 会牺牲投资者的利益为 自己谋 取好处 。我 国的投资 基金 在发展过程 中就发生 了相 当多 的这种 问题 。基金管 理人 侵 占基金资产 ，将基金 资产盈利转 移到基金 管理公 司等 事件时有发生，如有些 基金资产净值 几年增 长几个 百分
一
资本 市场
房地产投资信托基金 （Ｅ ８ Ｒ １ ）作为有效 的投资手段 Ｔ
可 以活跃和刺激金 融市场 ，作为融资手段 又可以推动房
地产业 的发展 ，对于我 国房地产业乃至 整个 国 民经济都 具有非 常积极 的意义 。但 是 ，由于我 国相关 的法律法规
还不完善，再加上房地产投 资信托基金乃至 整个产业投 资基金在我国都是一 个新 生事物 ，所 以在我 国发展房地 产投资信托基金还存在许多障碍。
凭证被认定为证 券。相比较而言 ，我 国法律对 证券范 围
有 明确 的规定 ，在 一定程度上就妨 碍了房地产投 资信托 基金 的发展。
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我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
随着我国经济的快速发展，房地产投资信托基金也逐渐成为了投资者们广泛关注的热
点话题。
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust, REITs）是一种通过证券化方式，将各类房地产项目集中起来形成证券化产品，向社会公众募集资金，并通过运作
不动产、房地产贷款等方式，实现特定定程度的收益回报。
随着我国房地产市场的不断发
展和政府政策的不断优化，房地产投资信托基金有望在未来得到更加广泛的应用和推广。
但是目前我国房地产投资信托基金市场还存在不少问题和挑战，本文将从我国房地产投资
信托基金的发展状况出发，分析存在的问题及对策，以期为我国房地产投资信托基金的进
一步发展提供有益的借鉴。
一、我国房地产投资信托基金的发展状况
1. 市场规模扩大
我国房地产投资信托基金市场规模逐步扩大，吸引了越来越多的投资者进入。
截至目前，我国房地产投资信托基金市场规模已达到数千亿元，成为了国内资本市场的一大亮点。
同时, 房地产投资信托基金项目数量也在不断增加，覆盖了多个领域。
市场开发度逐渐提高，市场对房地产投资信托基金的认可度不断提升。
2. 政策扶持力度逐步增加
我国政府逐渐重视并加大对房地产投资信托基金的扶持力度，相继出台了一系列相关
政策和规定，促进了房地产投资信托基金的发展。
政策环境的改善有助于吸引更多的投资
者和资金进入，为房地产投资信托基金的蓬勃发展提供了坚实的保障。
3. 风险管理体系逐渐完善
随着金融市场的不断发展，对于金融产品的风险管理也变得越来越重要。
我国房地产
投资信托基金的风险管理体系逐渐完善，市场对于房地产投资信托基金的风险认识不断提高，有效地保障了投资者的权益。
二、存在的问题及发展对策
1. 市场监管不够到位
我国房地产投资信托基金市场监管体系仍存在不足，监管制度不够健全、监管部门权
限不清晰等问题依然存在，市场乱象时有发生。
为了促进房地产投资信托基金市场的健康、稳定发展，有必要加强市场监管，完善监管体系，增强监管力度，加大对市场乱象的查处
力度。
2. 产品创新需求不断增加
当前我国房地产投资信托基金市场产品创新能力相对较弱，产品种类有限，投资者需
求得不到有效满足。
为了进一步激发市场活力，有必要推动房地产投资信托基金产品的创新，提高产品的多样性和灵活性，更好地满足投资者的需求。
3. 风险管理体系有待加强
虽然我国房地产投资信托基金市场的风险管理体系逐步完善，但是仍有待加强。
特别
是在风险敞口管理、风险评估和风险防范等方面，需要不断加强技术和管理手段的创新，
为投资者提供更加安全、可靠的投资环境。
4. 投资者教育工作亟待加强
当前我国投资者对于房地产投资信托基金的认知度比较低，投资者教育工作亟待加强。
加强对投资者的宣传教育，提高其对房地产投资信托基金的认知度和操作风险的认识，能
够有效降低市场投资风险，维护广大投资者的合法权益。
三、发展对策
1. 完善监管体系
加强房地产投资信托基金市场的监管力度，健全监管体系，明确监管职责，严厉打击
市场乱象。
吸纳国际先进的监管经验，提升监管水平和效能，切实维护市场秩序，保护投
资者权益。
2. 推动产品创新
加强对房地产投资信托基金产品创新的引导和支持，鼓励机构探索利用金融工程技术、推动资本市场创新，研发更多的具有市场竞争力的房地产投资信托基金产品，并鼓励跨界
融合，满足多元化投资需求，从而促进市场的活跃和健康发展。
3. 加强风险管理
进一步加强风险管理体系的建设，推动国内金融机构和监管部门加强风险管理技术和
管理手段的研发，提高风险防范和应对能力，有效维护市场的稳定和安全。
虽然我国房地产投资信托基金市场目前存在一些问题和挑战，但是随着政策扶持力度
的增加和市场监管体系的不断完善，我国房地产投资信托基金市场发展前景依然广阔。
我
们也应当不断提高对市场发展的关注和研究，加强投资者教育，引导市场健康有序发展，
从而为我国房地产投资信托基金市场的进一步发展提供更加坚实的基础和保障。