建筑师之保障房困惑
我国保障房发展存在的问题及对策研究
我国保障房发展存在的问题及对策研究我国保障房发展是解决低收入群体住房困难的重要举措，但目前仍存在一些问题。
本文将探讨我国保障房发展存在的问题，并提出相应的对策。
我国保障房发展面临土地供应不足的问题。
由于城市化进程加快，城市人口不断增长，土地资源紧缺。
为了建设保障房，需要大量的土地供应。
解决这一问题的对策是通过土地征收、开展土地集约利用等方式，增加保障房用地的供应，并且合理规划土地利用，提高土地利用效率。
我国保障房发展中存在资金来源不足的问题。
建设保障房需要巨大的资金投入，然而我国财政压力较大，对保障房建设的资金投入有限。
解决这一问题的对策是探索多元化的资金筹措渠道，如引入社会资本、发展住房租赁市场等，增加保障房建设的资金来源。
我国保障房发展中存在着管理体制不完善的问题。
由于保障房建设涉及多个部门的协调合作，目前缺乏一个完善的管理体制。
解决这一问题的对策是建立健全的保障房管理机构或部门，明确各部门的职责和权限，加强协调合作，提高保障房建设的管理效能。
我国保障房发展中还存在着质量问题。
由于建设进度紧张、施工质量监管不到位等原因，一些保障房项目存在质量隐患。
解决这一问题的对策是加强对保障房建设的监管，加大对工程质量的抽查和监测力度，对出现质量问题的项目进行整改和惩处，确保保障房的质量安全。
我国保障房发展中还存在着居民购房意愿不强的问题。
由于保障房通常位于城市边缘地区，交通和配套设施相对不便利，居民对购买保障房的意愿不强。
解决这一问题的对策是加强对保障房项目的规划设计，合理布局保障房项目，发展完善的基础设施和公共服务设施，提高居民对购买保障房的意愿。
我国保障房发展中存在土地供应不足、资金来源不足、管理体制不完善、质量问题和居民购房意愿不强等问题。
解决这些问题需要各相关部门的共同努力和政策支持。
通过增加土地供应、扩大资金来源、完善管理体制、加强质量监管和改善居民购房意愿，可以进一步推动我国保障房发展，为低收入群体提供更好的住房保障。
新时期保障性住房建设与管理存在的问题及对策
新时期保障性住房建设与管理存在的问题及对策一、建设问题保障性住房在建设过程中主要存在以下问题：1、缺乏投入目前，我国的保障性住房建设主要依靠市政府和企业的财政资金，对于贫困家庭来说，房屋价格虽然低廉，但数量却远远不能满足需求。
此外，一些地方政府在财政投入方面也存在不足，导致保障性住房建设进展缓慢。
2、建设质量不高部分地方政府和开发商在保障性住房建设中存在管理不到位、施工质量不高等现象，导致住房存在安全隐患。
对策：政府应该适当增加投资，提高财政补贴标准，加大住房补贴力度。
同时，加强对开发商和工程建设的监督管理，确保保障性住房的质量可靠性，保证住房价格与质量相符。
二、供给和配套问题保障性住房向来是因需而生，在供给和配套方面也存在不少问题：1、供应不足，配套设施不足由于保障性住房供应不足，导致申请人数远远超过可用住房数量。
地方政府为了保证住房质量，往往将保障性住房建立在偏远地区，而且周边缺乏医疗、教育、交通等公共设施，给住房居民带来不便。
2、分配不公在一些地方，政府在保障性住房分配方面主要靠“抽签”的方式，存在一定程度的不公，一些本来符合资格的人并未获得住房，而一些本不符合条件的人却能获得住房。
对策：政府应该统筹规划，加大保障性住房的建设力度，拓宽补贴渠道，并配备相应的基础设施和公共服务设施，让住房居民享受到完整的服务。
在保障性住房分配方面，应该建立公平公正的分配机制，杜绝不公。
三、管理问题1、缺乏规范管理由于管理机制不完善，政府和业主委员会之间缺乏有效的协调和沟通，导致保障性住房的管理和维修工作存在困难。
2、业主管理能力不足部分业主自建保障性住房，由于资金和技术等方面的限制，无法有效管理住房、维修住房，导致住房的安全和舒适性得不到保障。
对策：政府应该加强保障性住房的管理，完善相关的管理机制，建立政府、开发商和居民之间的协调机制，解决保障性住房管理中存在的问题。
同时，应该增加居民管理能力培训，提高居民的自我管理能力，保障住房的安全和舒适性。
浅谈我国保障房建设中存在的问题、现状及发展趋势
浅谈我国保障房建设中存在的问题、现状及发展趋势保障房为保障性住房的简称，目前中央关于保障性住房的准确定义是：政府为中低收人住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
今年来，政府高度重视保障房的建设，为此也投入了大量的人力物力，并取得不俗的成绩，“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题；2010年又完成了建设1000万套保障房的任务，国务院还提出了“十二五“时期还准备建成保障房3600万套的任务。
保障房工程事关民生，政府未来还将加大投入力度，我们要高度重视，正视保障房建设中的不足，在社会建设的条件下，积极探索保障房建设的新机制。
一、保障房建设中存在的问题（一）保障房的相关法律制度不完善,执法力度不足我国现行的保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束，《住房保障法》迟迟未能出台。
而这些条例又主要是在指导思想、基本思路、总体操作规范和禁止事项上加以阐述，却将具体细则的制定寄望于积极性不是很高的地方政府和部门，由于地方对保障房的认识还不够，缺乏行动意愿，所以自然执行力度大打折扣，在制定具体的法律规范上怠于行使。
同时，在日常工作中还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。
完善保障房法律制度，是保障房建设亟需解决的问题。
（二）保障性住房的工程质量有待提高住房问题牵涉到民生，建设的保障房不仅关系到民众能“住有所居”，其质量还关系到人民的生命安全。
保障性住房与一般商品房不同，其本质不是以营利为目的的。
为了赚取利润，施工企业在施工过程中偷工减料的现象屡见不鲜，个别工程甚至还会使用不合格的建筑材料，而缺乏监管，又造成了保障房施工、监理、验收环节存在质量把关不严的情况，保障房的质量安全隐患严重。
（三）保障性住房的分配和运营管理方面还存在不少问题随着保障性安居工程的建设规模不断加大，一直困扰保障房住房分配和运营管理方面存在的监督管理机制问题日益突出。
我国保障性住房建设中的问题与对策
我国保障性住房建设中的问题与对策教师：魏丽艳二〇一一年七月我国保障性住房建设中的问题与对策[摘要]住房制度建设及住房问题历来为我国各级政府所重视，是关系和谐社会建设，保障民生的重要组成部分，我国保障性住房建设已历时十几个年头，已取得了相当大的成绩与进步，但是仍然存在许多问题，需要我们正确面对，并提出解决方案。
[关键词]住房保障制度法制化资金政府具体建设保障性住房是指政府对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，是一种准公共产品。
主要有以下几种类型：廉租房，经济适用房，公共租赁房，棚户区安置房、限价房等，一定程度上解决了中低收入水平家庭的住房问题，但是近些年来，随着我国城市化和城镇化水平不断发展，人口增长必然引发住房需求的增长，于此同时，虽然政府进行了一系列调控措施，但是商品房价格依然飞速上涨，已经超过一般家庭的支付能力，成为困扰我国可持续健康发展，和谐社会建设的重要问题。
保障性住房的作用日益突出，但是其建设仍然存在不少问题，其主要表现如下：一、住房保障法制建设滞后，与之相关的标准、界定不明确纵观我国的住房保障制度改革与调整的过程，中央政府大都以《意见》、《办法》、《通知》等文件的形式来推动，从而法律权威性不足，各个地方的执行力度不够，不能形成系统的规范的法律体系，缺乏严格的进入与退出机制；而与此同时，我国缺乏对家庭收入准确的调查制度，个人资产、信用管理体制较为落后，对实际拥有的住房数量无法准确计数，隐形收入和灰色收入难以统计，非工薪阶层工资收入不明晰，从而造成对中低收入水平的界定，对申请人资格的审查，对违规行为的定性及处罚不清晰，甚至形成法律真空地带，给一部分人可乘之机，没有给真正需要住房的人提供保障，不利于社会公平的实现。
二、建设过程中存在资金不足，资金来源单一的问题我国现行的分税制财政体制，地方财政收入的增长大大低于中央财政收入的增长，但是地方财政却承担者大量基础设施建设、医疗卫生、社会保障、公共安全和教育等众多职能，而其财政收入中很大一块来源于土地出让金的收益，有的甚至高达60％之多，成为“土地财政”，而按照现有的规定，建设保障房地方政府需要付出70％以上的配套资金，数量非常巨大，同时还要提供土地支持，减少了收入，还增加了支出，中央拥有雄厚的资金实力，但是其投入的资金只占30％左右，从而影响地方政府的积极性，即使心有余，力也未必足。
保障性住房建设与管理问题及解决策略
保障性住房建设与管理问题及解决策略摘要：随着社会的发展，城市建设逐渐加快。
保障性住房建设的整体质量与实际施工管理工作是密不可分的。
就我国目前情况而言，部分保障性住房建设由于管理工作不到位，质量存在问题，甚至出现烂尾的情况。
为了从根本上推动我国保障性住房建设的可持续发展，加强施工管理、优化施工技术是十分重要且必要的。
在实际工作中，要建立完善的工程管理制度，提高人员的专业素质，并结合工程具体情况，创新施工工艺，控制工程成本，保证施工安全，从根本上提升保障性住房建设施工管理水平。
关键词：保障性住房建设；管理问题；解决策略引言在新时期，保障性住房建设管理复杂程度明显提升，如果某个环节的管理存在问题，可能会导致建筑工程出现问题，降低企业的经济收益和社会影响力。
因此，企业应该做好保障性住房建设管理工作，运用适当措施改善常见问题，确保工程质量。
1建筑工程管理作用工程管理在建筑施工过程中起着非常关键的作用，可以在保障建筑质量的同时，对进度进行严格把控。
新时期建筑行业发展迅速，从某种角度来说，也增加了建筑工程管理工作的难度。
为确保建筑质量，需要制定适宜的措施进行管理活动，提高建筑工程管理水平，发挥出建筑工程管理最大的作用。
建筑工程管理作用主要体现在以下几个方面。
1.1对资源和进度进行控制建筑材料会对建筑工程质量产生直观的影响，建筑材料成本在整体成本中占比较高，如果无法科学合理地对材料进行管理控制，很可能会出现不必要的材料消耗，增加成本投入，延长施工时间，因此必须对其予以充分关注。
1.2避免安全问题的出现虽然当前建筑行业发展迅速，创造了较高的经济收益，但是出现安全问题的概率也在不断增加。
工程管理可以对工程各个环节进行全面把控，第一时间解决出现的安全问题，避免事故的出现，保证建筑施工安全。
2房屋建筑工程施工管理中的问题2.1管理体系不完善管理体系没有结合工程项目的实际情况制定，甚至出现管理体系不科学、不合理的情况。
这对开展后续管理工作是十分不利的，也会影响工程整体水平。
我国保障性住房发展存在的问题及思考
我国保障性住房发展存在的问题及思考随着城市化进程的加速和人口增长的加快，我国住房问题日益突出。
为了解决住房问题，我国一直在不断探索和推进保障性住房的发展。
当前我国保障性住房发展仍然面临很多问题，如保障性住房分配不公、管理不规范、保障性住房质量和配套设施不完善等。
本文将结合当前我国保障性住房发展的实际情况，对存在的问题进行分析，并提出一些思考和建议。
我国保障性住房发展存在的问题主要有以下几个方面：一是保障性住房分配不公。
在我国，有关部门对保障性住房的分配管理存在一些问题，一些有关部门的工作人员可能存在以权谋私，私分公房等现象，导致保障性住房分配不公。
这不仅严重违背了保障性住房的初衷，而且也增加了广大居民对保障性住房政策的不信任感。
二是保障性住房管理不规范。
目前，我国各地的保障性住房管理标准不统一，管理体制不健全，导致保障性住房管理混乱，一些保障性住房甚至变成了“商品房”，导致保障性住房资源的浪费和滥用。
三是保障性住房质量和配套设施不完善。
由于保障性住房建设资金有限，很多保障性住房的质量和配套设施存在问题，一些保障性住房小区缺乏公共设施、交通出行不便等问题。
综合以上情况，我国保障性住房发展存在的问题，主要集中在保障性住房的分配、管理和质量等方面。
为了解决这些问题，我国需要采取一系列的措施。
加强对保障性住房分配的监督。
有关部门应该建立更加严格的保障性住房分配管理制度，公开透明地进行保障性住房的分配，防止以权谋私、私分公房等现象的发生，增加人民群众对保障性住房政策的认可度和满意度。
健全保障性住房管理制度。
政府应该加大对保障性住房管理的投入，完善保障性住房的管理体制，建立保障性住房管理部门，制定统一的保障性住房管理标准，确保保障性住房的使用、管理和修缮等工作得到规范执行。
提高保障性住房的质量和配套设施。
政府应该增加对保障性住房建设的投入，提高保障性住房的质量和标准，合理规划保障性住房小区的配套设施，改善其居住环境，降低居民的生活成本，提高住房的品质。
保障性住房建设存在的问题及建议
保障性住房建设存在的问题及建议保障性住房建设存在的问题及建议作者：白军来源：《现代装饰·理论》2011年第08期摘要住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题。
近年来我国不断加强社会保障性住房的建设，但这仅是完善保障性住房体系的开端，改革发展依然任重道远。
本文分析了当前我国社会保障性住房建设存在的问题，并提出一些完善社会保障性住房体系的建议。
关键词保障性住房；存在问题；建议保障性住房，通常是指提供给特定人群使用的，在政府的统一规划统筹下建房，并限定了建造标准和销售价格或租金标准，具有社会保障性的住房。
保障性住房的分类有多种，主要有社会保障性商品房（含经济适用房、限价房）、社会保障性租赁房（含廉租住房、普通租赁房、租赁公寓）、安置房（含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房）等。
保障性住房是与商品房相对的一个概念，它的取得不能完全按经济支付能力和市场价格而定。
当前，我国的保障性住房建设是民心工程，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
我国通过近10年的探索和实践，我国部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。
然而，保障性住房政策在具体实施过程巾，却出现了较多问题。
1.保障性住房建设存在的问题1.1 城市住房保障配套政策和运行机制不完善目前，一些省市的保障性住房的建设管理缺乏统一协调、统一组织的机制。
保障性住房的建设、管理及分配等各个环节相互脱离，用地规划、土地供应、项目计划的制定落实、督促监管的责任不够明确，在管理缺乏共享信息资源的建立，不能科学规范的进行管理，致使有限的住房保障资源的效益最大化无法得到实现。
1.2 缺失公平性房地产市场的主体主要由开发商和消费者组成，他们必须适应市场经济规律，按市场经济规律办事，房地产市场的开发商之间，消费者之间必须站在同一条起跑线上。
而经济适用房的出现，却使这两个市场主体人为地脱离了同一条起跑线。
我国保障性住房发展存在的问题及思考
我国保障性住房发展存在的问题及思考我国保障性住房的发展是一个日益受到关注的问题。
在城市化进程拉动下，住房问题已成为中国社会稳定和经济可持续发展的重要问题。
近年来，我国政府加大了对保障性住房的扶持力度，但仍然存在不少问题，需要进一步深入思考和解决。
本文将探讨我国保障性住房发展存在的问题，并提出一些思考和建议。
1. 供给不足我国城市化进程加速，住房需求量大幅增加，但保障性住房供给严重不足。
一方面，由于城市扩张、农民工迁徙等因素，住房需求增长迅速；政府对保障性住房的补贴力度不足，房地产开发商对保障性住房建设的积极性不高，导致供给不足。
2. 质量不高由于缺乏市场竞争和监管不力，一些保障性住房项目存在质量不高、设施陈旧等问题，无法满足住户的实际需求。
一些保障性住房项目地段偏远，配套设施不完善，居住条件较差，影响住户的生活品质。
3. 保障范围不够广目前，我国的保障性住房主要面向低收入家庭，但实际上，中等收入家庭也面临着住房困难。
部分中等收入家庭虽然不符合低收入家庭的标准，但由于房价高涨等原因，依然面临住房难题，保障性住房的保障范围应该予以扩大。
4. 体制机制不够完善我国保障性住房政策体系不够完善，各地政策执行存在较大差异，导致保障性住房项目管理混乱，难以形成统一规划和标准。
政府购买服务的方式也存在问题，一些地方政府在实施保障性住房项目时出现了过度强调产权管理、忽视居住权的现象。
二、对保障性住房发展的思考1. 加大政府投入力度政府应加大对保障性住房的政策支持和资金投入，完善住房补贴政策，鼓励房地产开发商参与保障性住房建设，提高保障性住房的供给。
2. 提高保障性住房的质量政府应加强对保障性住房项目的监管力度，规范建设标准，确保保障性住房项目的质量和生活品质。
鼓励房地产开发商增加保障性住房项目的配套设施，提升项目的居住品质。
3. 扩大保障范围政府应调整保障性住房政策，将保障对象扩大到中等收入家庭，提高中等收入家庭的住房补贴标准，满足更多家庭的住房需求。
保障性住房项目建设管理的问题与对策探讨
保障性住房项目建设管理的问题与对策探讨保障性住房是党中央、国务院以政府宏观手段调节社会发展，旨在通过提供公共住房服务，以解决低收入者住房问题，减缓社会阶层矛盾，维护社会稳定性。
解决住房问题是一项长期的民生工程，该工程有利于实现社会均等化发展、经济持续稳步增长，是实现全面小康社会的重要战略性工作。
保障性住房由经济适用房、动迁安置房、廉租房和公租房等共同组成，这主要是政府依据社会群体的划分，而针对性地提供住房服务，实现公共服务的精细化供给。
在某次意义而言，保障性住房建设是维系我国社会稳定的重要支柱，这主要是普遍性的社会居民的人均收入水平远低于商品房的购买价格，因此保障性住房能在一定程度解决部分低收入者的住房问题。
然而，政府建设保障性住房在新闻报道上的曝光度较高，但实际施工完成情况缺不如新闻报道那般理想。
为规范保障性住房建设的融资渠道，我国财政部已明文规范相关融资规定，保障性住房工程需依据法规进行工程款项的融资。
2010年以来，保障性住房工程的融资渠道不断拓宽，已逐步形成多元化、多渠道、多层次的投融机制。
融资资金由中央财政专项资金、省市县财政一般预算资金、住房公积金增值净收益资金、从土地出让总收入中资金、地方债券资金、投融资平台融资等组成。
我国保障性住房建设在高速发展的同时也伴随着发展问题的存在。
为了解决保障性住房的建设管理中存在的问题，确保保障性住房的政策落实和建设成效，本文通过对某区域的保障性住房项目进行抽样调查与研究，现提出一些问题进行探讨。
一、保障性住房的界定与意义（1）保障性住房的界定保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由经济适用住房、配套商品房（动迁安置房）、廉租房和公租房构成。
保障性住房作为政府调节社会公平的重要手段，对于实现城市化发展具有不可替代的重要性。
同时，是构建服务型政府的重要衡量指标，也是有助于实现社会公平、减少社会矛盾滋生的重要行政手段。
我国保障性住房发展存在的问题及思考
我国保障性住房发展存在的问题及思考我国保障性住房发展的问题主要包括：供应不足、质量不高、政策体系不完善、购买者倾向于炒作等。
供应不足是一个重要问题。
由于城市化进程加快和人口增长，保障性住房的需求量持续增加。
目前我国保障性住房供应量较少，很难满足需求。
尤其是一些大城市，供应不足的情况更为严重。
这导致了保障性住房的排队时间长、需求者等待时间长。
质量不高也是一个突出问题。
由于保障性住房的建设成本相对较低，施工质量和居住环境可能不尽如人意。
一些保障性住房项目存在建筑质量不达标、设施简陋等问题。
这不仅不符合保障性住房应有的基本标准，也不能满足居民的基本需求。
政策体系不完善是制约保障性住房发展的重要因素。
我国对于保障性住房的政策和制度体系还不够完善，缺乏专门的法律、政策和规范来加强保障性住房建设和管理。
政策执行的效果也有待进一步提高，例如一些优抚对象、军转干部等在享受保障性住房政策时存在困难和不公平的情况。
购买者倾向于炒作也是一个严重的问题。
一些购买了保障性住房的人员，并非真正的住房需求者，而是将其作为投资手段进行炒作或者租赁获取经济利益。
这种现象不仅严重扰乱了保障性住房的市场秩序，也严重影响了真正的住房需求者的利益。
针对以上问题，应采取相应的措施来加以解决。
加大保障性住房的投资和建设力度，增加供应量，提高满足住房需求的能力。
加强对保障性住房建设质量的监督检查，确保保障性住房的质量和居住环境达到符合标准。
完善相关政策法规，建立健全的保障性住房政策体系，加强对保障性住房的管理和监督，防止不正当行为和腐败现象发生。
还应加强购买者的资格审核和监管，防止保障性住房被倒卖或用于炒作，确保住房资源的合理利用。
保障性住房是解决我国住房问题的重要手段和途径，但目前仍存在一些问题需要解决。
只有通过政府和社会各方面的共同努力，才能推进保障性住房的健康发展，实现人人有住房的社会目标。
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笔者刚刚接触了深圳两个保障性住房——天颂雅苑和阅景花园的设计。由此也产生
了不少困惑„„
1、产品定位之困惑
众所周知，做商品房项目首先要定位，要回答是谁来使用？—开始我们在产品定位
的问题上就遇到了困惑。
首先，发展商在拿地时，合同中要求做多少套住房已经明确规划。其次，《标准》中
关于户型面积和房间数量的规定很严很清晰；保障性住房户型按照房型分为四类：
A类户型为1个或两个居住空间的户型；B类户型为3个居住空间的户型；C类户
型为3个居住空间，并且可改造为4个居住空间的户型；D类户型为4个居住空间
的户型。保障性住房各类户型对应的建筑面积及适用范围如下：A类户型建筑面积
35㎡；B类户型建筑面积50㎡；C类户型建筑面积65㎡；D类户型建筑面积85
㎡。A、B类户型用于保障性租赁房及廉价房；B、C类户型用于经济适用房；A、B、
C、D类户型用于人才安居房。各类户型建筑面积允许上下浮动5%，且除人才安居
房外，其余保障性住房单套建筑面积应控制在65㎡以内。
对于套型面积和户数几乎不容许有任何变通，但是这些规定似乎又来的没有缘由，
看起来好像规定得非常清楚，可是经不起推敲：为什么面积非得是这几个档次？到
底这样的面积应该有什么配置？租赁房和安居型商品房的要求有何不同？保障性住
房的使用者非常宽泛，大部分居住者的家庭结构和人口数是怎样的？在这么小的面
积之下，设计一定要有侧重，不可能每个空间都很舒适。保障房主要要考虑保证基
本居住，那卧室是否应尽量大一点，起居室小一点？厨房应多大？卫生间能不能做
暗卫通过机械通风呢？在那么紧的面积控制下，设计一个阳台还是两个阳台？保障
房的车位数量的配置那么多，造成地下室面积大，成本上升。居住保障房的人拥有
汽车数量有如此之多吗？如何很好地回答这些问题都需要我们更清晰地了解需求，
需要政府部门做一些实实在在的调研工作，而不仅仅只有制度和规定。
2、设计标准之困惑
深圳市在保障住房的标准方面走在全国前列，在2010年推出了《深圳市保障性住宅
建设标准》（征求意见稿），但还必须解决它与现存各种规范的兼容问题。在设计过
程中，大家也遇到不少困惑：接触保障房的一些设计。但是在设计过程中还是发现
目前关于保障房的文件多，规定多，相互之间存在矛盾，存在“一刀切”的情况
根据住建局131号文件中要求，“我市所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建
设”，而根据《深标》3.2.3条款要求高层小区的居住用地人均控制指标应满足10~15
㎡/人，而保障房因为容积率高、户数多、人口密度大，人均用地指标难以满足标准，
如不去满足将无法达到绿色建筑的参评条件，从而制约了合法施工证件的取得，从
而影响进度，有违保障性住房快速开发的初衷。
关于日照：根据《深圳市城市规划标准与准则》及深圳市《绿色建筑评价规范》等
深圳本地规范，都要求住宅建筑应满足大寒日3小时的日照要求。目前还未有单独
针对保障性住房日照的相关规范，因此在设计中只能参照普通商品房的日照要求对
待。但由于保障性住房通常容积率高，单位面积小，户数多，考虑其实用率、节地、
成本等因素，将平面设计为内廊式更为经济紧凑，但较难完全满足日照要求，成为
制约方案的重要因素。如果必须满足日照，就会出现东西朝向的布置，这对于深圳
这样的气候条件来讲却是更加不合理的。
再比如隔声，为了达到《绿色建筑评价规范》楼板隔声要求,要么花成本做浮筑楼板，
要么精装修就要做木地板，不能做地砖；但是从保障房的使用和维护来讲，客厅铺
地砖一定比铺地板更合理，而这样做就无法达标。为了了解保障房的设计，笔者专
程去香港参观了房屋署公屋的建造。香港的公屋推行了很多年，设计是标准化的，
构建是标准化的，建造是完全预制好现场组装的。设计一旦确定就不能随意调整，
比如他们空调现在还在用窗机。
3、销售之困惑
关于保障房的困惑不仅存在于设计方面，也存在于销售方面。根据《深圳市安居型
商品房建设和管理暂行办法》，安居型商品房可以进行预售和现售。作为开发商对将
来的销售是非常担心的，我们造的房子卖给谁？首先必须从政乎部门取得符合条件
的购买者的资料，购买安居型商品房是需要条件的，户籍、年限、收入、财产等等，
符合条件的人本来就有限，这些符合条件者因为项目位置、配套或个人原因不见得
会买，而没有资格的人想买买不了，造成房子滞销，不能及时收回投资。在保障房
保障的对象中，还有一群人是受过高等教育的人才，人才占被保障对象的83%。
深圳这个城市很特殊，因为处于改革开放的前沿，年轻人也是主力，平均每年有十
万大学生进入城市，这些应该被“保障”的对象很多虽然没有房，但市场上的商品
住宅也见多了，甚至有人租住的房子比这个条件好得多，他们会因为一时经济实力
不够暂不买房，但是不代表他们的追求不高。保障房的房子位置一般远离市区，品
质又低于商品房，即便便宜，至少也得几十万元，也是不少的一笔钱，对资格还有
要求，符合资格的人有什么理由出几十万买这样的房呢？
深圳有大量廉价的城中村出租房，它们位于城市中心区附近，距离工作地点近，配
套好，生活方便，被“保障”者们完全可以选择在城中村过渡，等具备条件后在购
买自己心仪的房子。笔者见到过一种怪现象：某限价房，因为客户群受到局限，开
始销售时有资格买房的人不来买，开发商实在无法可想，遂向政府申请局部改为商
品房，价格涨了，反而一销而空。这似乎象围城：想进的人进不去，想出的人出不
去。
4、管理之困惑
说到后续管理，商品房一般都是开发商自己的物业公司来管理，但保障房尚未明确
今后由谁来管，对于租赁方而言，管理的难度就更大了。物业公司一般对这类物业
兴趣都不大，因为收费便宜，利润空间小而不愿承接。如果政府部门自己成立管理
公司来管，运营成本又很高。我们可以简单算笔账：深圳市保障性住房已建成总套
数约为27万套，“十一五”期间，全是新增安排筹集建设保障性住房16.9万套，“十
二五”期间，计划新增安排筹集建设保障性住房24万套，,到“十二五”期末，深
圳市将拥有保障性住房合计约67.9万套。这么惊人的量该如何管？建议相关部门早
计划，早安排。
结语：不是题外话的题外话
写完这篇文章时恰逢十一届全国人大常委会第二十三次会议召开，在会上住建部部
长姜伟新针对人大代表的问题表示要开展对保障房的“顶层设计”：第一位的是确立
基本保障制度，即明确一定时期内我国住房保障的范围、方式、机制、目标和原则
是什么。这项工作现在是住房和城乡建设部牵头，涉及发改、财政、国土、银行、
银监，监察、林业、农业、民政等部门。总体来说，这几年是边实践、边总结、边
设计，下一步会做好这项工作。
接触了两个保障房项目，有收获有困惑，深感保障房是一个系统工程，不仅要有制
度和目标，还要做大量细致的工作，才能将好事做好。而我们迈开大步已经在大千
快上了，却发现一些基本的东西没有搞清楚。另外，令人担心的是，社会各界往往
对保障房期待值很高，尤其当保障房背负了这么重要的民生问题时，的确是不可承
受之重啊。所以保障房的“顶层设计”是至关重要的，我们共同期待，政府能够规
范保障性住房准入审核制度，健全部门联动审核机制，严格租售管理和加强使用管
理，健全退出机制，努力做到过程公开透明、结果公平公正、使用合理有序，让“居
者有其屋”，令“天下寒士俱欢颜”。
注：本文节选自《住区》2012年第1期，原文名《从天颂雅苑和阅景花园的设计说
开去——深圳保障性住房设计初探》，略有修改。