浅析建筑物区分所有权制度

浅析建筑物区分所有权制度

建筑物区分所有权，是近现代各国民法的～项重要的所有权制度，其萌芽于公元前2000年的古巴比伦王国，1804年《法国民法典》开创了近代建筑物区分所有权制度之先河，并逐步被其他国家所采纳、吸收，这标志着建筑物区分所有权制度正式成为一项重要的民法制度。

建筑物区分所有权，应该说是在我们现在的城市生活中，每一个人都面临的物权法的问题。现在正在审议、讨论的《物权法草案》中，第一次规定了建筑物区分所有权的概念和规则，这是新中国历史上的第一次。记得在上个世纪80年代的时候，建设部有一个规章叫做《城市异产毗连房屋管理规定》，规定了“异产毗连”房屋的概念，这个“异产毗连”房屋概念有点像建筑物区分所有权，但不是。为什么不是呢？因为当时城市房产都是公房，大家都享有的是使用权，而不是所有权，所以它只是和建筑物区分所有权相似的一个概念。所以，《物权法草案》是新中国的民法第一次规定建筑物区分所有权，具有现实的迫切性。

关于建筑物区分所有权的概念，在学说上有“一元论说”、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。我国《物权法》第70条采取“三元论说”，根据该条规定，建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋多层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的专有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。

（一）专有所有权

专有所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。理论及实务上大多

数都认为，专有部分是“具有构造上和使用上的独立性”的建筑物部分。所谓构

造上的独立性，是指一专有部分与其它专有部分或共用部分由墙壁、天花板、地

板等分隔开来，形成一个独立的空间；使用上的独立性，则指一专有部分具有满

足区分所有人社会经济生活需要的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用

为判断基准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用

设备的不存在为考察因素。

（二）共有所有权

建筑物区分所有人的共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的

规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有权具有以下

属性：

1．不可分割性。根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割

性。否则，不成其为共有。

2．从属性。鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。我国建设部发布的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、

沟管、垃圾道、化粪池等。共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。

（三）成员权

建筑物区分所有权人之成员权是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务。成员权是具有永续性、复合性，独立于专有权与共有权之外的一种权利。每个成员都享有以下的权利：表决权、订约权、请求权、选举权、监督权；同时承担如下义务：执行大会决议、遵守公寓规约、服从管理人管理、支付共同费用。在我国，成员组成的团体组织形式主要是业主大会和业主委员会。

《物权法》第六章、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了有关建筑物区分所有权内的容，业主的的建筑物区分所有权包含以下三方面的内容：首先，业主对建筑物内属于自己的住宅、经营性用房、车库、摊位等专有部分，可以直接占有、使用，也可以依法出租、出借、抵押或出售，获取收益，即业主享有的专有权。其次，业主在法律对专有部分以外楼房中的走廊、楼梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房、会所以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，且对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利，即业主享有的共有权。第三，业主有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会的形式进行管理，即业主享有对共有部分共同管理权。

在这三个方面的权利中，专有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及共同管理权的基础，专有权享有主体的变更、转移，同时也导致与其对应的共有部分的共有权和共同管理权也一并变更、转移。

当然，业主在享有权利的同时，就相应履行相应的义务。业主在行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定；认缴建筑物共有部分的维护资金等。

对于停车位、停车库，《物权法》第74条做出了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

也就是说，已明确登记为一项具有独立建筑结构的不动产车库，由产权人享有该车库的专有权，取得方式包括与开发商的一手买卖以及二手买卖，该权利属于建筑物区分所有权的专有权部分。对于未办理产权登记，开发商与业主就停车位、停车库等的归属问题有赠与、出租等约定的，依据约定处理，当然依约定也有除外情形：1、是“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”不得约定归开发商所有；2、测绘机构出具的关于区分所有的建筑物面积的文件中已经载明停车位或停车库属于业主区分所有的建筑物的组成部分,业主享有所有权，不得另行约定归开发商所有。

因此，解决前述纠纷的关键，在于确定楼与楼中间绿地中央设置的停车位，是属于业主建筑物区分所有权的内容，还是属于开发商所有。很显然，该案中楼与楼中间设置的停车位不属于区分的建筑物所有权的组成部分，不是业主专